【正文】 ? 清潔開荒完畢；綠化完成。 ? 張貼醒目的“辦理手續(xù)流程圖”。 ? 溫馨提示牌。 ? 客戶公司情況登記表。 ? 進(jìn)駐登記表。 ? 管理規(guī)約。 ? 交付接待現(xiàn)場標(biāo)識系統(tǒng)安裝到位。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ? 員工宿舍、食堂已落實(shí)。 （ 3）交付的內(nèi)部準(zhǔn)備工作 A、辦公室及后勤事務(wù) ? 物業(yè)服務(wù)中心 裝修完畢。 ? 小區(qū) 實(shí)現(xiàn)基本使用功能，滿足日常工作所需。 （ 2）交付的外部條件準(zhǔn)備 ? 已通過竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收。 ? 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)核收各項(xiàng)入住費(fèi)用。 ? 指導(dǎo) 物業(yè)服務(wù)中心 與施工單位協(xié)調(diào)驗(yàn)樓質(zhì) 量問題的整改。 ? 指導(dǎo)客戶驗(yàn)證、繳費(fèi)、驗(yàn)樓組織工作。 第七章 交付和裝修管理顧問 第一節(jié) 交付期物業(yè)管理的顧問內(nèi)容 ? 提 交 交付工作組織方案。做成功物業(yè)管理人！』 應(yīng)商 負(fù)責(zé)進(jìn)行 整改 返修、直至合格。 ?冷卻水水位、機(jī)油油位正常。 （ 5）柴油發(fā)電機(jī)驗(yàn)收顧問要點(diǎn) ?蓄電池電解液液位沒有偏低。 ?轎頂清潔且轎頂各操作開關(guān)有效（安全窗、急停、安全鉗、檢修、鋼帶防斷）。 ? 電容柜接觸器、電容器接線螺絲、接地 裝置良好，電容器無脹肚現(xiàn)象。 （ 3）配電室驗(yàn)收顧問要點(diǎn) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? ?閥門開關(guān)應(yīng)靈活可靠，內(nèi)外無滲漏，壓力表指示正確，表盤清晰。導(dǎo)線接線符合國家規(guī)范要求 。 ?開關(guān)插座檢查：開關(guān)、插座面板表面清潔、無損壞。箱內(nèi)各開關(guān)、漏電保護(hù)器動(dòng)作正確， 控制范圍正確。 ?對電視信號有屏蔽影響的 房間 ，電視信號場強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波 復(fù)雜地區(qū)的 房間 ，應(yīng)設(shè)置 有線 電視 接口 。 ?電梯能準(zhǔn)確地啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層 。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于１Ｍ Ω ／ＫＶ。 ?空調(diào)安裝 位置預(yù)留合理 。 ?單體工程做到工完料凈場地清、臨時(shí)設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢、室外地面 平整、室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求。 ?信報(bào)箱設(shè)置規(guī)格、位置符合有關(guān)規(guī)定。 ?化糞池按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不小于 5厘米 。做成功物業(yè)管理人！』 ?消防設(shè)施符合 國家標(biāo)準(zhǔn) ，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。地漏、排污管接口、檢 查口 無 滲漏，管道排水流暢。 （ 6） 水衛(wèi)消防 驗(yàn)收要點(diǎn) ?管道安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴漏。 ?門窗玻璃安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。 ?木樓地面平整牢固，接縫密合。做成功物業(yè)管理人！』 ? 陽臺(tái)和三層以上屋面有排水、出水口，檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密，不滲漏。 ?無外貼瓷磚脫落。 ?木結(jié)構(gòu)結(jié)點(diǎn)牢固、支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，構(gòu)件選材符合 國家標(biāo)準(zhǔn)。 第一節(jié) 建筑質(zhì)量 的 驗(yàn)收顧問 （ 1） 主體結(jié)構(gòu) 驗(yàn)收要點(diǎn) ?地基沉降不超過 國家標(biāo)準(zhǔn) 允許變形值?！簩W(xué)習(xí)改變?nèi)松猩叹治飿I(yè)作為中國物業(yè)管理的先驅(qū)，從事物業(yè)管理 20多年，服務(wù)客戶涉及到摩托羅拉、惠普、三星、神州數(shù)碼、摩托羅拉、惠普、赫司特、亞洲開發(fā)銀行、招商銀行等高端商戶，這些商戶的員工對招商物業(yè)都有一定的認(rèn)可。所謂百病成醫(yī)，這部分客戶對今后的物業(yè)管理所關(guān)注的環(huán)節(jié)非常專業(yè)，可能會(huì)涉及到包括對物業(yè)保值增值的計(jì)劃、保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、安保監(jiān)控智能化、各崗位值守時(shí)段、客戶服務(wù)的流程、投訴以及投訴解決的方式、工程設(shè)備設(shè)施維護(hù)的月季年計(jì)劃的情況，甚至細(xì)致到電梯出現(xiàn)故障后幾分鐘內(nèi)到達(dá)，幾分鐘內(nèi)解救等。相反，今后的物業(yè)管理狀況卻很難給客戶以直觀的描述。無論什么糾紛都會(huì)對開發(fā)商的聲譽(yù)產(chǎn)生嚴(yán)重的影響，我們認(rèn)為而大多數(shù)時(shí)候，這種情況完全可以通過銷售人員在前期通過婉轉(zhuǎn)而負(fù)責(zé)的態(tài)度和方式以及一定的技巧來避免的。做成功物業(yè)管理人！』 可以將大量的精力和時(shí)間集中到銷售工作上，從而提高工作效率。 第 一 節(jié) 定期舉行溝通會(huì)議 開發(fā)商、銷售商和物業(yè)管理公司實(shí)際上是三個(gè)陣營，如何使這三方為“營銷”（商業(yè)項(xiàng)目為“租售”為主）這同一目的努力是一件比較困難的事情，但我公司認(rèn)為良好的溝通是一切事情的開始，三方應(yīng)該事先就銷售工作召開專題會(huì)議，明確各方在此項(xiàng)工作中的作用和各方需要達(dá)到的最終目的，在營銷過程中也要定期或不定期的舉行各種溝通會(huì)，以保證信息渠道的暢通?？墒褂玫钠放瓢ǎ? 招商局 物業(yè)管理有限公司 招商局物業(yè)管理（香港）有限公司 提供銷售廣告中各項(xiàng)物業(yè)管理內(nèi)容，包括樓書廣告、展板廣告、圖象資料、影像資料等； 為售樓處、樣板房提供高標(biāo)準(zhǔn)的保安、保潔、綠化、茶水、迎賓、車輛管理等服務(wù)。 ? 規(guī)范使用企業(yè)形象識別體系。做成功物業(yè)管理人！』 ? 車輛堵塞交通。 ? 打架斗毆與暴力傷人。 ? 夏季暴風(fēng)雨。 ? 電力故障。做成功物業(yè)管理人！』 培訓(xùn) 類型 時(shí) 間 內(nèi) 容 方 式 負(fù)責(zé)人 考 核 在職培訓(xùn) 每月 維修手冊、設(shè)備手冊、消防手冊、維修技巧及常識、消防知識、主要設(shè)備知識、工具使用方法，以及技術(shù)交流，案例分析；總結(jié)月工作情況，揚(yáng)長避短 討論學(xué)習(xí) 工程顧問 每半年一次實(shí)操考核，每季度專業(yè)知識書面考試 政治思想教育、職業(yè)道德教育、安全管理教育、崗位禮儀培訓(xùn) 集中研討 工程顧問和主管 每年 1次 各類專業(yè)技能強(qiáng)化培訓(xùn)，設(shè)備操作演練 集中學(xué)習(xí) 工程顧問和主管 實(shí)操和書面考核 外培 取證 按外培單位 要求 電工操作證、高壓電工等相關(guān)上崗證培訓(xùn) 脫產(chǎn)或半脫產(chǎn) 相關(guān)外培機(jī)構(gòu) 取得證書 H：保安員培訓(xùn)計(jì)劃 培訓(xùn) 類型 時(shí) 間 內(nèi) 容 方 式 負(fù)責(zé)人 要求 崗前培訓(xùn) 1天 “ 金色藍(lán)灣 ”項(xiàng)目概況、員工手冊、職業(yè)道德、職業(yè)安全、禮儀培訓(xùn)、服務(wù)意識 集中學(xué)習(xí) 安管顧問 通過入職培訓(xùn)書面考核 1個(gè)月 崗位職責(zé)、工作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)、紀(jì)律和獎(jiǎng)懲制度、相關(guān)規(guī)章制度和有關(guān)政策及法令 集中學(xué)習(xí)與個(gè)別輔導(dǎo)相結(jié)合 安管顧問、保安班長 期滿進(jìn)行上崗考核鑒定 本崗位秩序維護(hù)服務(wù)的基礎(chǔ)知識運(yùn)用：消防、安管設(shè)施、設(shè) 備的操作 實(shí)習(xí) 崗位服務(wù)技能、隊(duì)列訓(xùn)練、素質(zhì)訓(xùn)練、崗位禮儀培訓(xùn) 實(shí)地操作培訓(xùn) 期滿部門主『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 F：監(jiān)控員培訓(xùn)計(jì)劃 培訓(xùn) 類型 時(shí) 間 內(nèi) 容 方 式 負(fù)責(zé)人 考 核 崗前培訓(xùn) 1個(gè)月 崗位職責(zé)、工作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)、紀(jì)律和獎(jiǎng)懲制度、相關(guān)規(guī)章制度和有關(guān)政策及法令 集中學(xué)習(xí)與個(gè)別輔導(dǎo)相結(jié)合 安管顧問 期滿進(jìn)行上崗考核鑒定 本崗位的基礎(chǔ)知識 運(yùn)用：消防、監(jiān)控設(shè)備型號、性能熟知和操作 實(shí)習(xí) 突發(fā)應(yīng)急預(yù)案演練 講解與實(shí)地演習(xí) 相結(jié)合 例，積累經(jīng)驗(yàn)及吸取教訓(xùn) 學(xué)習(xí)對客服務(wù)工作技巧、電話接聽技巧和相關(guān)知識、崗位禮儀培訓(xùn) 學(xué)習(xí)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)知識 舉行各類專題知識 講座 行業(yè)信息 識 技能考核 參觀 學(xué)習(xí) 全年一次 同行業(yè)中業(yè)績優(yōu)良的單位 開拓思路，學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和工作方式 公司培訓(xùn)部統(tǒng)一組織安排 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 分析、比較、需求 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? C、建立員工培訓(xùn)體系 ? 制訂培訓(xùn)計(jì)劃。 ? 專題研討：針對物業(yè)服務(wù)中心中發(fā)生的疑難、典型案例，及時(shí)組織專題研討和 現(xiàn)場會(huì)，幫助員工認(rèn)清問題，提高判斷和處理問題的能力。 ? 對員工進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)及智能化培訓(xùn)。 ? 新員工培訓(xùn)率 100%，培訓(xùn)合格率 95%。 員工培訓(xùn) A、培訓(xùn)目標(biāo) 為把“ 金色藍(lán)灣 ”打造成湛江市的物業(yè)管理名盤，依靠一支敬業(yè)且具備物業(yè)管理技能的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。 ?通過篩選應(yīng)聘人員的簡歷，對篩選合格者進(jìn)行面試。 ? 提交人員招聘計(jì)劃及預(yù)算報(bào)批。做成功物業(yè)管理人！』 ? 閉路監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 ? 停車場道閘系統(tǒng)管理規(guī)定 ? 防雷接地系統(tǒng)管理規(guī)定 ? 水景設(shè)備 (設(shè)施 )管理規(guī)定 ? 背景音樂系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 ? 機(jī)電設(shè)備管理人員工作規(guī)定 ? 房屋維修管理規(guī)定 ? 房屋土建維修運(yùn) 作規(guī)程 ? 搶修服務(wù)工作規(guī)程 ? 設(shè)施安裝維修規(guī)程 ? 維修過程的檢驗(yàn)設(shè)備綜合管理規(guī)定 ? 機(jī)電設(shè)備巡視檢查管理規(guī)定 E、清潔管理 ? 清潔工作管理規(guī)定 ? 保潔員工培訓(xùn)規(guī)程 ? 保潔員工考 核 規(guī)程 ? 清潔安全管理規(guī)定 ? 清潔機(jī)械管理規(guī)定 ? 清潔工具管理規(guī)定 ? 中控室清潔規(guī)程 ? 公共洗手間清潔規(guī)程 ? 辦公室清潔規(guī)程 ? 地下停車場清潔規(guī)程 ? 空置房清潔通風(fēng)規(guī)程 ? 樓層清潔規(guī)程 ? 外圍清潔規(guī)程 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 ? 管理層員 ? 工考核獎(jiǎng)懲制度 ? 員工公司內(nèi)部調(diào)動(dòng)規(guī)程 ? 員工離職規(guī)程 ? 員工請休假管理規(guī)程 ? 員工工資管理規(guī)程 ? 勞務(wù)工工資管理規(guī)程 ? 出差管理規(guī)程 ? 社會(huì)保險(xiǎn)管理規(guī)程 D、品質(zhì)管理 ? 監(jiān)督檢查規(guī)程 ? 品質(zhì)檢查結(jié)果處理規(guī)程 ? 質(zhì)量管理工作規(guī)程 ? 內(nèi)審員管理規(guī)程 （ 2） 物業(yè)服務(wù)中心 規(guī)章制度 A、綜合管理 ? 前期銷售服務(wù)配合工作規(guī)程 ? 接管驗(yàn)收工作規(guī)程 ? 交付工作組織規(guī)程 ? 辦理入住工作規(guī)程 ? 裝修控制規(guī)程 ? 物業(yè)服務(wù)中心 人力資源工作規(guī)程 ? 部門計(jì)劃考核管理規(guī)程 ? 物業(yè)服務(wù)中心 專業(yè)口員工培訓(xùn)規(guī)程 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 5） 提 交管理用房與生活用房設(shè)置方案。 1） 協(xié)助調(diào)查 當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理收費(fèi)情況，根據(jù)湛江市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)要求，擬定 “ 金色藍(lán)灣 ” 物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)湛江市物價(jià)局核準(zhǔn)。 （ 16）綠化工程檢查內(nèi)容要求與記錄。 （ 12）機(jī)電設(shè)備運(yùn)行檢查內(nèi)容要 求與記錄。 （ 8）電表箱檢查內(nèi)容要求與記錄。做成功物業(yè)管理人！』 （ 4）備用電源（發(fā)電機(jī)）接管檢查內(nèi)容要求與記錄。 八、 金色藍(lán)灣 驗(yàn)收準(zhǔn)備階段的顧問內(nèi)容 在項(xiàng)目驗(yàn)收準(zhǔn)備階段，顧問工作主要內(nèi)容為：協(xié)助 開發(fā)商擬定驗(yàn)收項(xiàng)目的檢查內(nèi)容及有關(guān)的記錄表格： （ 1）機(jī)械部分檢查內(nèi)容要求與記錄。 （ 13）有線電視安裝。 （ 9）智能化設(shè)備安裝：紅外報(bào)警、閉路監(jiān)控、巡更系統(tǒng)、門禁（一卡通）、道閘、車場收費(fèi)記錄管理系統(tǒng)、背景音樂。 （ 6）排水設(shè)施施工安裝：主管道、支管道、檢查井、化糞池。管道敷設(shè)。 （ 2）建筑安裝：門、窗、潔具、樓梯扶手、陽臺(tái)護(hù)欄。 （ 6）智能化設(shè)施：車輛出入自動(dòng)道閘、車場收費(fèi)管理系統(tǒng)、智能型一卡通管理系統(tǒng)、遠(yuǎn)程自動(dòng)抄表系統(tǒng)、 小區(qū) 背景音樂廣播、設(shè)施設(shè)備遠(yuǎn)程管理運(yùn)行系統(tǒng)、 小區(qū) 網(wǎng)絡(luò)管理平臺(tái)、電子顯示牌。 （ 3）電梯設(shè)備：客梯、觀光梯、貨梯、扶手梯。并對施工圖中存在的細(xì)節(jié)問題提出改進(jìn)建議。包含但不限于以下內(nèi)容： ? 總平面設(shè)計(jì)（含綜合管線和豎向設(shè)計(jì)） ? 各 單體建筑設(shè)計(jì) ? 結(jié)構(gòu)工程設(shè)計(jì) ? 會(huì)所功能和設(shè)計(jì) ? 供電系統(tǒng)設(shè)計(jì) ? 供水、排水系統(tǒng)設(shè)計(jì) ? 電梯系統(tǒng)設(shè)計(jì) ? 環(huán)境、景觀設(shè)計(jì) ? 智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì) 重點(diǎn)內(nèi)容：交通組織、管理權(quán)屬界定、安全防范、節(jié)能、環(huán)保、居住便利性、物業(yè)管理用房等做專項(xiàng)報(bào)告 三、 初步設(shè)計(jì)和擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段 在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，對深化的初步設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行會(huì)審，提交《初步設(shè)計(jì)階段物業(yè)顧問建議書》。 第二節(jié) 前期工程介入顧問事項(xiàng) “ 金色藍(lán)灣 ” 項(xiàng)目將分多期建設(shè)，招商局物業(yè)將針對項(xiàng)目不同需求和不同時(shí)間點(diǎn)，從物業(yè)管理角度，對項(xiàng)目建設(shè)提出優(yōu)化建議。其機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù)，同時(shí)嚴(yán)格按照國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗(yàn)收工作。有物業(yè)管理公司提前介入后，開發(fā)商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理派出專業(yè)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保了施工中不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端，為業(yè)主爭得了良好的硬件條件。但這一階段是整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵時(shí)期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo)，但『學(xué)習(xí)改變?nèi)松飿I(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護(hù)者，對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其前期介入，可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計(jì)的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。做成功物業(yè)管理人！』 發(fā)項(xiàng)目未竣工前，直至規(guī)劃設(shè)計(jì)階段即開始介入；從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問題、解決問題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題，這已逐漸成為現(xiàn)代物業(yè)對后續(xù)建設(shè)和開發(fā)工作的 必然趨勢。為了對一個(gè)物業(yè)實(shí)施有效管理，保證物業(yè)正常使用和功能的發(fā)揮，需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。 工作計(jì)劃 建議 如下：