【正文】 和工作環(huán)境，讓每一位業(yè)主切身體會到中海物業(yè)高品質(zhì)的服務(wù)。 第一節(jié) 顧問方式概述及顧問期限確定 一、 顧問方式概述： 為保證銀信商座項目有一個高起點(diǎn)的物業(yè)管理水平及服務(wù)質(zhì)量，中海物業(yè)（以下簡稱“ 顧問商 ” ）將指導(dǎo)沈陽深銀信 房地產(chǎn)開發(fā) 有限公司（以下簡稱 “ 發(fā)展商 ” ）聘請的物業(yè)管理公司 (以下簡稱 “ 管理商 ”) 負(fù)責(zé)銀信商座項目物管工作的具體實施運(yùn) 作； 以便利用中海物業(yè)公司在人力資源、管理經(jīng)驗、管理模式、以及規(guī)范化的服務(wù)體系等諸方面的優(yōu)勢為廣大業(yè)主提供高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。 考慮到銀信商座項目物業(yè)類型較為多樣，其設(shè)施設(shè)備亦將較為復(fù)雜，其管理難度隨之加大，故為保證管理目標(biāo)的實現(xiàn)及更有力地推行中海物業(yè)管理模式，我司將于顧問實操指導(dǎo)階段派駐一名物業(yè)管理資深人仕擔(dān)任駐場經(jīng)理，作為管理商管理的實體 “ 核心 ” ，并輔之以公司顧問團(tuán)以及公司各專業(yè)部門、專業(yè)公司的技術(shù)支持，結(jié)合銀信商座物業(yè)管理工 作的實際需要定期赴現(xiàn)場進(jìn)行考察指導(dǎo)，根據(jù)項目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題及時針對性地提出整改建議與整改措施。 我司提供顧問管理服務(wù)的目的在于為管理商培養(yǎng)一支高水準(zhǔn)、高質(zhì)素的管理隊伍，同時中海物業(yè)良好的品牌效應(yīng)也必將促進(jìn)銀信商座物業(yè)的租售；在顧問期限內(nèi)，我司允許發(fā)展商就銀信商座項目向外界使用 “ 中海物業(yè)顧問管理 ” 等文字進(jìn)行宣傳推廣。顧問期分前期介入、實操指導(dǎo)和服務(wù)質(zhì)量跟蹤三個階段。 三、駐場顧問和顧問團(tuán)工作職責(zé) ◆ 駐場顧問工作職責(zé)：根據(jù)項目的實際情況，在實操指導(dǎo)階段（物業(yè)入伙前二個月起）我司將于項目現(xiàn)場派駐一名物業(yè)管理資深人仕擔(dān)任駐場經(jīng)理，常駐現(xiàn)場負(fù)責(zé)以下各類工作： 全面考察項目，收集關(guān)于針對該項目類型的物管 法規(guī)、人文情況，并將這些信息傳遞給顧問商的該項目顧問團(tuán)。 ? 將項目物業(yè)管理計劃推行過程中遇到的情況、問題和執(zhí)行進(jìn)度及時反饋給顧問團(tuán)，以獲得技術(shù)支持，并協(xié)助管理商落實解決。 日常物業(yè)管理工作的培訓(xùn)、指導(dǎo)、咨詢。 ? ◆ 顧問團(tuán)工作職責(zé)：顧 問團(tuán)由一批有著豐富管理專業(yè)經(jīng)驗的物業(yè)管理專家組成，分別于前期介入、實操指導(dǎo)和服務(wù)質(zhì)量跟蹤三個階段針對項目進(jìn)度并結(jié)合發(fā)展商的需要定期赴現(xiàn)場考察指導(dǎo)，以下為建議各階段赴現(xiàn)場的時間供參考： 前期介入階段 ? 首次考察 ? 工程交接驗收階段 ? 實操指導(dǎo)階段 ? 物業(yè)入伙當(dāng)月 ? 入伙后的正常管理期 ? ? 服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段 本階段末 ? 顧問團(tuán)（約 35人）于前期介入階段、實操指導(dǎo)階段和服務(wù)質(zhì)量跟蹤階段三個階段的考察次數(shù)總共不超過五次，顧問團(tuán)具體赴現(xiàn)場的工作時間將配合發(fā)展商的工程進(jìn)度和項目的實際需要來安排。 ? 負(fù)責(zé)解決物業(yè)管理工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)等。 ? 對駐場顧問的工作予以考察、評價和完善。 駐場顧問 1人 常駐現(xiàn)場作日常指導(dǎo) 本階段內(nèi)常駐現(xiàn)場實地工作。 另：除上表中所列顧問團(tuán)定期赴現(xiàn)場考察的安排之外，在顧問期內(nèi)，顧問商還可應(yīng)發(fā)展商及管理商的要求，并結(jié)合顧問管理服務(wù)的實際需要，不定期派遣顧問團(tuán)人員到項目施工現(xiàn)場進(jìn)行實地工作指導(dǎo)，并對管理商進(jìn)行相應(yīng)的考核評價。 說明： ，由包含有質(zhì)量管理、機(jī)電設(shè)備、土建、空調(diào)、消防、電梯、樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等物業(yè)管理需涉及的各專業(yè)資深管理人仕組成，并長期為該項目服務(wù)。 ◆ 為了配合發(fā)展商的開盤銷售工作，我司將在項目開盤前后的一個月派駐駐場經(jīng)理一名，配合開發(fā)商開展以下工 作： 對售樓人員進(jìn)行物業(yè)管理方面的培訓(xùn) 職業(yè)禮儀培訓(xùn) 售樓現(xiàn)場的布置及人員崗位職責(zé)指導(dǎo) 第二節(jié) 顧問管理工作范圍 一、 樓盤銷售、廣告宣傳、銷售人員培訓(xùn)等工作中關(guān)于物業(yè)管理方面的指導(dǎo)。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、 中水系統(tǒng)等。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車場等。 六、 專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。 八、 公共環(huán)境的酒店式清潔服務(wù)。 九、 交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。 十一、 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、租用戶檔案與竣工驗收資料。 十三、 全方位商務(wù)服務(wù)支持。 十五、 理禮并用、德法共行，對物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理。 （一） 由顧問團(tuán)對項目進(jìn)行實地考察，通過研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項目方案、可行性研究報告、初步規(guī)劃、設(shè)計施工圖、項目模型等資料，了解項目的規(guī)劃意圖、設(shè)計內(nèi)容和規(guī)范，確定項目檔次，協(xié)助管理商對管理檔次進(jìn)行定位。 （三） 根據(jù)我司長期從事物業(yè)管理實踐積累的豐富經(jīng)驗，從物業(yè)管理的角度對項目的各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議，使發(fā)展商在項目的投入上既能準(zhǔn)確把握未來業(yè)主的實際需要，又有利于日后物業(yè)管理的成本控制及提高管理質(zhì)量。 用電負(fù)荷是否滿足現(xiàn)代家庭需要。 是否有方便殘疾人進(jìn)出、行走的通道，是否有非機(jī)動車停車位。 （六）從環(huán)保的角度，提出專業(yè)建議： 根據(jù)我司在給排水、供電、垃圾處理等方面的節(jié)能、環(huán)保的成功經(jīng)驗提供專業(yè)建議； 根據(jù)會 所增設(shè)的項目及小區(qū)配套設(shè)施（如：泳池、餐飲等），從節(jié)能和環(huán)保角度，提出建議。 （九）指導(dǎo)發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作，確保工程質(zhì)量。 指導(dǎo)發(fā)展商及管理商制定工程、設(shè)備驗收程序及發(fā)現(xiàn)相關(guān)問題的處理程序。 樓宇質(zhì)量及使用功能的檢驗。 協(xié)助制定工程及設(shè)備的驗收記錄 （十一）根據(jù)物業(yè)項目檔次定位、物業(yè)當(dāng)?shù)毓芾碣M(fèi)市場情況和當(dāng)?shù)卣飪r主管部門有關(guān)物業(yè)管理收費(fèi)政策，指導(dǎo)發(fā)展商制訂物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 （十三）配合發(fā)展商樓盤租售工作： 、職業(yè)禮儀培訓(xùn)。 。 （十四）小區(qū)會所前期建議 會所的規(guī)模和格局：根據(jù)小區(qū)的面積、住戶數(shù)量以及小區(qū)所處的位置和環(huán)境，向發(fā)展商提出會所的規(guī)模和格局建議。 會所項目的面積要求：根據(jù)項目特點(diǎn)和市場需求，測算出精確的（某些體育項目）、科學(xué)又合理的面積數(shù)據(jù)。 會所的器材配置：向發(fā)展商提出較為詳盡的器材清單和器材合理功能搭配等方面建議。 會所的管理和經(jīng)營：包括會所的管理方案、管理章程、經(jīng)營模式、經(jīng)營價位以及人員配備等方面的建議。 前期籌備期 指物業(yè)入伙前，中海協(xié)助管理商從機(jī)構(gòu)組建、人員培訓(xùn)到為物業(yè)入伙做 相應(yīng)籌備的工作時期。 （二）協(xié)助管理商建立各專業(yè)管 理模式、機(jī)構(gòu)設(shè)置、擬定人員編制： （三）協(xié)助管理商根據(jù)物業(yè)項目實際情況，測算物管成本，提出物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報當(dāng)?shù)卣飪r部門審批。 （四） 協(xié)助管理商選聘各專業(yè)物管工作人員，組建工作隊伍： 提供人員配置及相應(yīng)