【正文】 項(xiàng)目周期 年 3 土地整理 成本 萬元 15， 800 出讓收入 萬元 32147 土地增 值 稅 萬元 利潤總額 萬元 16347 2 評價(jià)指標(biāo) 投資利潤率 % 成本利潤率 % 103 銷售利潤率 % 借款償還期 年 3 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 15 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 85 ic=15% 投資回收期 年 9 第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性 一、項(xiàng)目背景 作為一個(gè)發(fā)展中的人口大國，土地問題將始終是我國現(xiàn)代化進(jìn)程中一個(gè)帶有全局性、戰(zhàn)略性的重大問題。 城 投 公司作為通遼市經(jīng)營城市的主體，受政府委托進(jìn)行資產(chǎn)經(jīng)營和資本運(yùn)作，對全市（包括各旗縣市區(qū)）的城市城鎮(zhèn)建設(shè)等工程項(xiàng)目的“投資、管理、經(jīng)營、監(jiān)督、服務(wù)”。 為進(jìn)一步加快城市建設(shè)步伐，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市委全委擴(kuò)大會(huì)議又進(jìn)一步明確提出，實(shí)施通遼中心城市全面提質(zhì)擴(kuò)容，配套完善城市基礎(chǔ)設(shè)施；加快通遼新區(qū)開發(fā)建設(shè)，即在現(xiàn)有城市建成區(qū) 30 平方公為進(jìn)一 步加快城市建設(shè)步伐，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，市委全委擴(kuò)大會(huì)議又進(jìn)一步明確提出，實(shí)施通遼中心城市全面提質(zhì)擴(kuò)容，配套完善城市基礎(chǔ)設(shè)施；加快通遼新區(qū)開發(fā)建設(shè)，即在現(xiàn)有城市建成區(qū) 30 平方公里基礎(chǔ)上，按照西移北擴(kuò)、一河兩區(qū)的思路，大約用六年時(shí)間，構(gòu)建沿河兩岸雙城競相發(fā)展的增長極。既是國家重要的商品糧基地，素有“內(nèi)蒙古糧倉”的美稱，糧食 年總產(chǎn)達(dá) 億斤。也是國家重要的畜牧業(yè)生產(chǎn)基地，牧業(yè)年度牲畜存欄 萬頭只，實(shí)譽(yù)為“黃牛之鄉(xiāng)”。全市煤炭總儲(chǔ)量 133 億噸。大量資本的迅速涌入，大批加工廠相繼開工或投產(chǎn)，然而，作為城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)卻相對滯后。 作為市區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投融資和土地一級開發(fā)主體，主要職能是整合各種有效資源為城市基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)，力求實(shí)現(xiàn)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的快速、高效、節(jié)約。將會(huì)得到國家和省、市有關(guān)部門有關(guān)優(yōu)惠政策的支持。 通遼市未來經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的指導(dǎo)思想是：搶抓國家西部大開發(fā)和振興東北老工業(yè)基地的機(jī)遇，進(jìn)一步深化改革，擴(kuò)大開放，堅(jiān)持 11 以工業(yè)為主導(dǎo)，打綠色品牌，走城市化道路的經(jīng)濟(jì)發(fā)展新思路。要提高全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，利用好土地資源尤為重要。 目前，政府在土地層面上的宏觀調(diào)控作用，主要是通過土地的規(guī)劃權(quán)、土地用途管制、農(nóng)地轉(zhuǎn)用和農(nóng)地征用的審批權(quán)、土地市場游戲規(guī)則的制定以及制定土地稅費(fèi)政策等手段來實(shí)現(xiàn)的。 項(xiàng)目 整理 土地 直接進(jìn)入城市土地 整理 庫或經(jīng)過開發(fā)后進(jìn)入城市土地 整理庫，然后按照城市土地年度供應(yīng)計(jì)劃并運(yùn)用市場機(jī)制 出讓和出租這些 整理 的城市土地。可以確保經(jīng)營性用地通過掛牌交易或招標(biāo)、拍賣的方式，以市場機(jī)制有效配置城市土地資源，避免城市土地 “ 協(xié)議出讓 ” 中的 “ 尋租 ” 行為，從而保障城市土地市場交易的公開、公正與公平。通過對土地基金的運(yùn)作和城市土地存量的調(diào)控，可以強(qiáng)化政府運(yùn)用市場機(jī)制調(diào)節(jié)土地供求關(guān)系的功能。另外，政府還可以運(yùn)用直接控制的 整 12 理 土地，平抑城市土地市場的波動(dòng)，調(diào)控城市地價(jià)的合理水平，以促進(jìn)城市土地市場可持續(xù)地健康發(fā)展。 項(xiàng)目 通過合理運(yùn)作土地基金，實(shí)行土地統(tǒng)一收購和壟斷供應(yīng)，可以有效杜絕土地隱型市場和灰色交易，防止國有土地收益流失。 城投公司抓住這一契機(jī)， 在政 府規(guī)定的范圍內(nèi)將收購的 平方公里 土地進(jìn)行整理，具有及高的升值潛力與成長 預(yù) 期 ，可為城投公司帶來豐厚的利潤回報(bào)。 利用整理的 平方公里土地，開發(fā)高檔住宅小區(qū) 。沒有一個(gè)長遠(yuǎn)計(jì)劃即使你能勉強(qiáng)熬 過今天，明天你還是會(huì)被填飽肚子的問題所困擾，你的精力都會(huì)銷蝕在找食物甚至消化以前吞下的那些沒營養(yǎng)又難以消化的東西上；一個(gè)好的長遠(yuǎn)規(guī)劃有利于我們更 13 好的求生存，更早過上好日子。生產(chǎn)出比競爭對手更好的產(chǎn)品，提供比競爭對手更好服務(wù)，以借此超過競爭對手，這是許多乳業(yè)企業(yè)一直在努力追求的。 第三章 市場分析與擬建規(guī)模 一、市 場分析 為加快全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，在反復(fù)研究論證的基礎(chǔ)上，通遼市確立了 “ 以工業(yè)為主導(dǎo)，打綠色牌，走城市化路 ” ，創(chuàng)建 “ 綠色工業(yè)城市 ” 的城市定位和發(fā)展戰(zhàn)略，并提出 “ 新世紀(jì)、新通遼、產(chǎn)業(yè)化、城市化 ” 。 城市的發(fā)展不僅是城市基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展，更重要的是產(chǎn)業(yè)的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)的繁榮和群眾物質(zhì)文化生活水平的提高。一是城市建設(shè)與發(fā)展增強(qiáng)了城市集聚帶動(dòng)作用。全市城鎮(zhèn)建設(shè)年均直接和間接拉動(dòng)國內(nèi)生產(chǎn)總值增長 個(gè)百分點(diǎn)，帶動(dòng)了建筑、建材、運(yùn)輸、商貿(mào)、信息、旅游、社區(qū)服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，同時(shí)，創(chuàng)造了就業(yè)機(jī)會(huì)，每年新提供就業(yè)崗位 2 萬多個(gè)， “九 五 ” 以來，全市有近 15 萬農(nóng)牧民轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)，城市化水平提高了 8 個(gè)百分點(diǎn)。 一大批國內(nèi)外有 實(shí)力的企業(yè)來通遼市投資興業(yè) ， 為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了生機(jī)與活力。城市的發(fā)展，改善了招商引資硬環(huán)境，拓寬了產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整。到 2020 年自治區(qū)成立 60 周年，實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)五”目標(biāo)，即 全市 GDP 年均增長 20%， 達(dá)到 500 億元， 財(cái)政收入年均增長 40%，達(dá)到 50 億元以上，城鄉(xiāng)居民人均收入增速超過全區(qū)平均水平，再 經(jīng)過三年努力，實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)八”，即 全市GDP 達(dá)到 800 億元，財(cái)政收入達(dá)到 80 億元， 第二產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重超過 50%， 城鎮(zhèn)化率達(dá)到 45%以上。 綜合分析通遼市城市和工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況， 建設(shè)大通遼，發(fā)展大產(chǎn)業(yè)，突出中心城區(qū)的提質(zhì)擴(kuò)容，構(gòu)建“一河兩區(qū)、西移北擴(kuò)”的發(fā)展格局，在遼河對岸再建一個(gè)工業(yè)新區(qū)既是城市發(fā)展的需求， 15 同時(shí)也是可能實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)目標(biāo)。二是主城區(qū)具備了城市人口數(shù)量、產(chǎn)業(yè)規(guī)模和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，形成了現(xiàn)代化城市擴(kuò)展城區(qū)的基本框架，一大批新企業(yè)，新興產(chǎn)業(yè)座落于“一河兩區(qū)”，形成了新型產(chǎn)業(yè)支撐能力。 二、擬建規(guī)模 遼河北大堤以北，建國北路以西 ，二道河以南， 大連路以東。 三、項(xiàng)目總投資極其構(gòu)成 每平方公里 土地整理成本大約 萬元，總投資 億元。 其他直接 費(fèi) 包括土地出讓金抵減、工程建設(shè)其他費(fèi)。 四、此次整理的土地共需資金 億元，其中 8000 萬元申請信托貸款，其余 7800 萬元配套資金由公司整理的土地出 讓所得的自有 資金解決。屬東北經(jīng)濟(jì)區(qū)和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)，為國家西部大開發(fā)區(qū)域。 通遼市地處東北交通要塞，東與吉林省相連，南與遼寧省接壤。 （二）完善的基礎(chǔ)設(shè)施 通遼市市政基礎(chǔ)設(shè)施條件較好，交通、通訊便利。沈陽鐵路局在通遼設(shè)有分局，通遼鐵路分局已成為京通、集通、通讓、通霍、大鄭、平齊鐵路