【正文】 的目的，從而避免和減少投資決策的盲目性，提高建設投資的綜合效益。目前，土地儲備制度已成為許多城市政府調控城市土地市場的主要工具，儲備土地也成為各地以招標拍賣掛牌方式供應土地的主要來源，亦是新的經(jīng)濟增長點。通過社會、經(jīng)濟、自然、地理環(huán)境和建設條件等諸多方面的分析，以及社會影響分析評價，從而肯定了項目的可行性，即方案的建設規(guī)模、建設內容、項目投資等各方面都是可行的。第二章 項目建設背景及必要性 項目建設的背景 國家土地收儲的政策第二章 項目建設背景及必要性5土地儲備是政府高效控制城市土地開發(fā)利用的一種常用手段，自1996 年上海土地發(fā)展中心成立至今的短短幾年內，這一制度在全國許多城市得到了廣泛推行。城市土地儲備制度是一種創(chuàng)新，是城市土地制度改革的客觀要求。歐美“土地銀行”發(fā)展較早，都有幾十年甚至上百年的歷史。2022 年 4 月 30 日，國務院印發(fā)《關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》 ，明確指出：“為增強政府對土地市場的調控能力，有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度”。國土資源部頒布的《土地調查條例》、《土地復墾條例》、《土地登記辦法》、 《土地儲備管理辦法》以及《閑置土地處置辦法》等法規(guī)以及眾多管理文件，構成了土地管理政策體系的具體內容。《指導意見》以節(jié)約集約利用統(tǒng)領土地管理工作，將推進土地資源節(jié)約集約利用作為各級國土資源部門的中心工作和主要職責，遵循嚴控增量、盤活存量、優(yōu)化結構、提高效率的總思路，從嚴格用地規(guī)模管控、優(yōu)化開發(fā)利用格局、健全用地控制標準、發(fā)揮市場機制作用、實施綜合第二章 項目建設背景及必要性6整治利用、推動科技示范引領、加強評價監(jiān)管宣傳等 7 個方面提出了一整套更具系統(tǒng)性、針對性和可操作性的政策措施，著力以制度機制創(chuàng)新激發(fā)地方實踐，全方位、多層次推進節(jié)約集約用地。我國《土地管理法》明確規(guī)定， “城市市區(qū)的土地屬于國家所有” ；“城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有” ；“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用” 。以上法律規(guī)定表明，在當前的用地政策規(guī)范中，集體土地是不能直接進入市場流轉的。 荊門愛飛客鎮(zhèn)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展情況荊門愛飛客鎮(zhèn)位于漳河新區(qū)中部，規(guī)劃范圍西起漳河水庫東南岸，東至爛泥沖水庫、車橋三庫東岸；北起現(xiàn)狀宏圖廠進廠路，南至 348 國道、焦柳鐵路，總面積 30 平方公里，其中水域面積 平方公里，第二章 項目建設背景及必要性7陸域面積 公里。愛飛客鎮(zhèn)擁有中航 605 所大型航空企業(yè)以及漳河機場，擁有得天獨厚的水庫旅游資源，規(guī)劃區(qū)內水庫資源分布廣泛，境內共涉及漳河流域大中小型水庫 4 座，其中漳河水庫是湖北省最大的水庫，是中國知名的人工水庫之一，以漳河水庫為核心的漳河風景區(qū)被列為湖北省風景名勝區(qū)和國家級水利風景區(qū)。按照《荊門愛飛客鎮(zhèn)總體發(fā)展規(guī)劃（20222030） 》 ，荊門愛飛客鎮(zhèn)以通用航空運營為依托、航空展銷和體驗為特色、集航空器研發(fā)制造與文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)于一體，集聚發(fā)展通用航空全產(chǎn)業(yè)鏈，逐步將荊門愛飛客鎮(zhèn)建設成為引領全國通航產(chǎn)業(yè)及新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的通用航空創(chuàng)意經(jīng)濟示范區(qū)、國內知名的通航文化聚集地、休閑旅游與航空體驗中心，生態(tài)友好、綠色低碳的新型城鎮(zhèn)化示范區(qū)，以及生產(chǎn)、居住、商業(yè)、旅游等多種復合配套功能的城鎮(zhèn)化聚集區(qū)。愛飛客鎮(zhèn)現(xiàn)狀用地主要依托漳河鎮(zhèn)的建設基礎，且在公共設施配套、道路、市政設施及綠地建設方面上存在很大不足。本項目的建設就是基于此背景下提出來的。面對新形勢新要求，大力推進土地節(jié)約集約利用，以土地利用方式轉變推動經(jīng)濟發(fā)展方式轉變，意義重大、影響深遠。黨的十八大將生態(tài)文明建設納入中國特色社會主義事業(yè)“五位一體”總體布局，提出大力推進生態(tài)文明建設，并將“全面促進資源節(jié)約”作為其主要任務之一。李克強總理在接見首屆國土資源節(jié)約集約模范集體代表時指出，發(fā)展是硬道理、節(jié)約是大戰(zhàn)略，要把節(jié)約優(yōu)先放在更加突出的位置。中央城鎮(zhèn)化工作會議明確要求，按照嚴守底線、調整結構、深化改革的思路，嚴控增量，盤活存量，優(yōu)化結構，提升效率。 項目的建設有利于政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調控項目的建設有利于培育和規(guī)范房地產(chǎn)市場。在成立土地儲備制度之前，由于市場不規(guī)范第二章 項目建設背景及必要性9和有利可圖，炒地、圈地現(xiàn)象時有發(fā)生，土地投機現(xiàn)象普遍存在。只有通過土地儲備制度的實行，由政府土地部門對經(jīng)營性土地統(tǒng)一招標、拍賣、掛牌出讓，以市場方式配置土地資源，才能規(guī)范市場行為，創(chuàng)造平等公平的競爭環(huán)境。因此，實行土地儲備制度，由政府壟斷一級市場，既可以規(guī)范市場行為，抑制土地投機炒作，將開發(fā)商引入按市場規(guī)律操作的理性軌道，也是我國加入 WTO 與國際接軌的客觀要求。一級市場的壟斷將根除灰色土地一級市場，為建立土地有形市場打好基礎。城市土地儲備制度的建立，既使政府壟斷一級市場，又使政府手中掌握一定量的儲備土地，從而控制了房地產(chǎn)開發(fā)的源頭——土地資源，因而將極大地提高政府對房地產(chǎn)市場的調控能力。當市場出現(xiàn)異常波動時，采取必要而有效的措施，平穩(wěn)市場。要實現(xiàn)愛飛客鎮(zhèn)的規(guī)劃目標，需要土地資源的配置和基礎配套設施的建設。 改善愛飛客鎮(zhèn)投資環(huán)境，實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟持續(xù)協(xié)調發(fā)展項目的建設有利于改善荊門愛飛客鎮(zhèn)的投資環(huán)境，土地儲備制度在保障城市土地市場規(guī)范發(fā)展的同時，可以加強政府行政部門的服務意識，充分提供一級市場信息，簡化投資者的用地審批手續(xù)，這樣就能改善投資軟環(huán)境，吸引投資者，促進城市經(jīng)濟發(fā)展。另一方面，通過完善城市基礎設施、公共服務設施、交通樞紐等公共空間土地綜合開發(fā)利用，提高土地利用強度。加強荊門愛飛客鎮(zhèn)用地功能改造，合理調整用地結構和布局，推動單一生產(chǎn)功能向城市綜合功能轉型，提高土地利用經(jīng)濟、社會、生態(tài)綜合效益。第三章 項目建設條件11 土地收儲將給愛飛客鎮(zhèn)帶來勃勃生機城市土地是城市市民生產(chǎn)生活的物質、空間載體，也是城市國有資產(chǎn)中最具活力、增值潛力最大、政府又能直接經(jīng)營運作的資產(chǎn)。項目區(qū)所收儲的土地，在項目實施前，處于愛飛客鎮(zhèn)總體規(guī)劃范圍內，但是由于居民土地性質沒有改變，其脫離規(guī)劃總體，使規(guī)劃難以控制，城市規(guī)劃最終成為紙上談兵。只有這樣，才能使低效利用土地者，在放棄土地使用權時能獲得合理的回報，從而交出土地，由政府掌管進入市場運作，顯現(xiàn)土地資產(chǎn)價值，推動城市發(fā)展。第三章 項目建設條件12第三章 項目建設條件 建設場址項目建設地點位于《荊門愛飛客鎮(zhèn)總體規(guī)劃（20222030） 》中的荊門愛飛客鎮(zhèn)航空擴展區(qū)，該地塊為原宏圖飛機制造廠居住區(qū)，該區(qū)域地勢屬于緩坡地形，北低南高，西低東高，總面積為 畝，征收范圍內有部分老舊住宅需要拆除。東靠大洪山南麓，距武漢市 260km；西望長江三峽，距宜昌市 129km；南連江漢平原，距荊州市 82km；北枕荊山余脈，距襄陽市 124km。荊門市國土面積 12404km2，占全省國土面積 ％，其中耕地面積 萬公頃。東側緊鄰荊門市中心城區(qū)，西與當陽市接壤，北部為馬河鎮(zhèn)，南面是團林鋪鎮(zhèn)。國土面積 486 平方公里。國民經(jīng)濟穩(wěn)定增長，產(chǎn)業(yè)結構不斷改善，社會經(jīng)濟快速增長。2022 年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長 %，高于全省平均水平 個百分點，增幅居全省第 1 位；規(guī)模以上工業(yè)增加值增長 %，居全省第 2 位；社會消費品零售總額 億元，增長 %，增幅居全省第 1 位；財政總收入 億元，增長 %，其中地方一般公共預算收入 億元，增長%。經(jīng)濟結構進一步優(yōu)化。完成高新技術產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 15%；高新技術企業(yè)達到 78 家。人民生活進一步改善。2022年初承諾的民生實事全部辦結。 ；城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均可支配收入分別增長 %、%。跨東徑 110176。29′，北緯 30176。36′，南北最大縱距 134km，東西最大橫距 。東北部的鐘祥市、京山縣地處大洪山南麓，地質特征為褶皺斷塊山地，形成低山和丘陵。西北部東寶區(qū)地域是由第三章 項目建設條件15大巴山東延的荊山余脈，形成坳谷、沖溝分割而成的低山、丘陵或崗地，中南部漢江兩岸的鐘祥、京山部分地域和沙洋縣大部地處漢江兩岸，形成平原湖區(qū)，地勢平坦，土壤肥沃，湖泊密布，是全市糧油集中產(chǎn)區(qū)。土壤類型有水稻土、潮土、黃棕壤、紫色土、石灰土等。漳河庫區(qū)為典型的鄂中低山丘陵地帶，地勢自西北向東南傾斜，山嶺陡峻、河谷深切，形成山間峽谷地形。愛飛客鎮(zhèn)除北部山體和西側水庫外，整體用地平緩，地質條件較好。根據(jù)場區(qū)環(huán)境地質條件判斷，暫時性地下水水質對混凝土及混凝土結構中的鋼筋不具腐蝕性，對鋼結構具弱腐蝕性。 地震烈度荊門城市地處秦嶺南支荊山余脈東南端，是由低山區(qū)型向丘陵平原型過渡的地段。坡降較大。荊門城市內主要地質構造為南漳－荊門斷裂，其主干分布于田家沖－海慧溝－虎牙關－十里牌一線，呈北北西走向伸展，屬活動性斷裂帶。本區(qū)新構造運動明顯，其中主要表現(xiàn)為頻繁發(fā)生的、非破壞性的有感地震，很少發(fā)生略有破壞性 級有感地震。 氣候條件荊門地區(qū)屬亞熱帶潮濕性大陸季風氣候，冬冷夏熱，四季分明，熱能、光能資源充足。荊門市交通運輸便捷。焦柳、荊沙及長荊鐵路與 207 國道、漢宜公路、皂當公路、荊潛公路等構成了荊門市較為完備的交通運輸網(wǎng)絡。本項目所在地漳河新區(qū)有多條規(guī)劃中的城市主干道經(jīng)過，交通便利，運輸方便。目前場區(qū)能夠進行多種機械同時施工作業(yè)。第四章 項目分析及建設內容18第四章 項目分析及建設內容 項目分析 現(xiàn)狀分析本項目位于荊門市漳河新區(qū)愛飛客鎮(zhèn)，該區(qū)域地勢屬于緩坡地形，北低南高，西低東高，本項目共征收土地 畝，征收范圍內用地屬于原宏圖飛機制造廠建設用地，征收范圍內有部分老舊住宅需要拆除。通過項目的實施，片區(qū)居民利用項目拆遷補償款可重新購置新房、改善居住環(huán)境，項目建設單位對地塊整理并配套進行基礎設施建設后，可儲備 畝商住用地用于愛飛客鎮(zhèn)開發(fā)建設，經(jīng)分析，在該項目區(qū)進行土地整理具有較大的潛力，既可提高片區(qū)土地資源利用率，同時也能取得一定的經(jīng)濟效益。 項目的合法性分析本項目的規(guī)劃與實施符合《中華人民共和國土地管理法》 、 《中華人民共和國土地管理法實施條例》 、 《國家投資土地開發(fā)整理項目管理暫行辦法》 、 《土地開發(fā)整理項目資金管理暫行辦法》 ，并與《荊門市土地利用總體規(guī)劃》等規(guī)劃保持一致。故此，新區(qū)自上而下組成了領導、技術、群眾三結合的領導班子，對項目進行了可行性研究。從上述情況得出，本項目的建設，有多級領導組織的保證，有科學依據(jù)和群眾基礎。因此，綜合考慮荊門市社會、經(jīng)濟發(fā)展趨向，以及愛飛客鎮(zhèn)生態(tài)環(huán)境需要等要求，結合城市總體規(guī)劃，對該地塊建設內容以及規(guī)模加以控制，項目建設過程中按照以下原則進行：（1）堅持“統(tǒng)一規(guī)劃、嚴格管理、合理開發(fā)、永續(xù)利用”的原則。（3）合理確定開發(fā)建設規(guī)模和配套道路、管線設施建設標準，在建設過程中要注重環(huán)境保護。 規(guī)劃 方案 規(guī)劃要求項目的建設要以保護生態(tài)作為前提，堅持科學規(guī)劃，合理開發(fā)。 方案概述對本次土地開發(fā)利用，建設單位本著改善土地現(xiàn)狀條件，創(chuàng)造優(yōu)良的投資環(huán)境為宗旨，對建設范圍內用地及地上建筑物實施征收拆遷后，并根據(jù)城市規(guī)劃要求實現(xiàn)“六通一平”的形象目標。 配套工程規(guī)劃配套工程包括配套道路工程（包括航空擴展區(qū)規(guī)劃范圍內的 V1V1HH機場緯一路、創(chuàng)意經(jīng)二路、創(chuàng)意緯一路、創(chuàng)意緯二路等17 條道路） ，給水工程（給水主管線） ，排水工程（雨水管、污水管、檢查井及雨水口） 、供電工程（10KV 電纜線敷設） 、燃氣工程、電信工程以及區(qū)內建（構）筑物拆除、區(qū)內場地平整工程等。項目建設范圍見圖 41。（2）對建設范圍內土地進行“六通一平”配套基礎設施建設，含道路、給水、排水、電力、電信、燃氣及場平工程。表 41 項目用地構成表序號 名稱 單位 數(shù)量 備注1 總征地面積 畝 2 收儲用地面積 畝 對地面建筑物拆除、場地整理后作為商住地出讓第四章 項目分析及建設內容223 配套工程建設用地 畝 共建設 17 條道路并配套進行沿線給水、排水、電力、電信、燃氣管線建設第四章 項目分析及建設內容23表 42 配套工程主要建設內容表設計長度 雨水管網(wǎng)（m） 污水管網(wǎng)（m） 檢查井（座） 雨水口（座） 給水工 程 供電工程（m）燃氣工程（m）電信工程（m）道路面積（㎡）序號 道路名稱（m）紅線寬度（m） D600 D800 D1000 D500 D600 D1250圓形檢查井偏溝式單箅雨水口DN150 DN30010KV 電纜線敷設De100 De1501 V1 20 820 0 0 786 0 31 17 415 0 0 0 2 V2 20 664 0 0 645 0 25 13 335 0 0 0 3 V3 20 778 0 0 757 0 29 16 390 0 0 0 4 V4 20 574 0 0 0 584 22 11 292 0 0 0 5 V5 20 792 0 0 764 0 30 16 399 0 0 0 6 V6 20 578 0 0 550 0 22 12 290 0 0 0 7 V7 20 3246 2399 0 4491 1126 208 113 2870 2880 930 1618 8 V8 20 1306 0 0 564 744 50 26 660 0 0 0 9 V9 20 1322 0 0