【正文】 序 號指標名稱單 位指 標備 注1總用地面積畝2795道路占地面積畝360土地開發(fā)面積畝24352新建道路長度km83建設期年3含前期工作4總投資萬元5資金籌措銀行貸款萬元40000自籌萬元6財務評價項目營業(yè)收入萬元計算期內總成本費用 萬元計算期內利潤總額萬元計算期內所得稅萬元計算期內凈利潤萬元計算期內項目靜態(tài)投資回收期(稅后)年含建設期財務內部收益率(稅后)%財務凈現(xiàn)值(稅后)萬元2社會經濟及市場分析云溪區(qū)成立于1984年，總面積402平方公里，2008年，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)70家，比2007年新增12家。特別是石油產業(yè)鏈已發(fā)展到煉油、化工、有機合成、精細化工等共20多個行業(yè)，200多種石油化工產品，總資產200億元，年產值達1000億元以上。兩年來，在省市區(qū)三級政府的直接推動下，臨港新區(qū)各項工作超常推進，取得了明顯成效?！逗铣橇甏壭聟^(qū)總體規(guī)劃》是在省市兩級政府審時度勢、搶抓機遇，打造長江中游航運物流一類口岸，啟動松陽湖港口建設的背景下展開的。編制工作得到了各級領導和社會各界的幫助指導，岳陽市、云溪區(qū)“四大家”領導班子十分重視規(guī)劃編制工作，多次深入現(xiàn)場，參與討論，指導工作；市直、區(qū)直各行政職能和技術服務部門全力配合，協(xié)同作戰(zhàn)，提供支持，以上工作為規(guī)劃編制奠定了堅實的基礎。同時，港區(qū)核心區(qū)控制性詳規(guī)編制工作正在抓緊進行。二是明確了港區(qū)管理體制和運行機制。三是逐步完善了基礎設施建設。總投資6個多億，設計年吞吐量達30萬標箱的城陵磯國際集裝箱碼頭已建成開港；投資約3億元的進港大道和通港路一南一北通向港區(qū)，打通了港區(qū)對外的陸路大通道；同時，港區(qū)循環(huán)鐵路進入了荊岳鐵路規(guī)劃，即將開工建設。四是加大了招商引資工作力度。同時，泰格林紙集團、江陰恒陽化工碼頭兩個投資5億元以上的重大項目正在抓緊建設。湖南城陵磯新區(qū)總體規(guī)劃結構為“五區(qū)”：一是港口航運物流區(qū)：，共有長江岸線6670米，除1600米為已有貨主碼頭（華能、華新水泥），其他岸線一律規(guī)劃為公共碼頭。在長江路以西，興業(yè)路以南、華松路以北的沿岸及腹地陸域縱深約400米，沿長江岸線布局公共碼頭，建設綜合性的物流園區(qū)、專業(yè)化工產品物流園區(qū)和第三方物流園區(qū)，形成以港口為樞紐的現(xiàn)代物流基地。三是建材化工產業(yè)區(qū)：，位于沿長江路兩側、在興業(yè)路以北地域，該區(qū)西臨長江港口岸線，北靠東接松陽湖濱水景觀帶，是承接省內外轉移產業(yè)，發(fā)展大運量、大耗水、低污染的港口型重化產業(yè)的主要承接地。五是公共配套服務區(qū)：,主要圍繞黃泥溝水系及通港路南側布局金融、保險、信息網絡、中介服務等生產性服務業(yè)發(fā)展，完善行政辦公、教育、衛(wèi)生、文化等市政公共設施建設，形成以港口為對象的現(xiàn)代化商貿服務體系。⑴經濟區(qū)位優(yōu)勢明顯。該區(qū)位于長江流域經濟帶和京廣鐵路經濟帶的交匯中心，又處于武漢城市圈與長株潭兩個改革試驗區(qū)之間，是未來岳陽市沿江產業(yè)帶的核心區(qū)域和城市建設的重點區(qū)域。 ⑵交通區(qū)位優(yōu)勢明顯。港口方面：沿江臨港是該區(qū)的核心戰(zhàn)略資源，城陵磯港作為湖南省長江干線上唯一國家對外貿易一類開放口岸，是連接長江航運和省內湘資沅醴內河航運重要中轉站和唯一出?？?，在枯水期間5000噸級船舶也可進港作業(yè)。鐵路方面：距京廣鐵路和武廣鐵路岳陽站在5公里左右，隨著武廣客運專線、荊岳鐵路的建設，規(guī)劃建設的荊岳鐵路進入臨港新區(qū)的鐵路專用線向北延伸至道仁磯、陸城和長煉，并最終與路口車站形成疏港環(huán)線貨運專線，依托京廣鐵路線，將形成四通八達的鐵路運輸網絡體系。⑶產業(yè)支撐基礎雄厚湖南省“十大標志性工業(yè)企業(yè)”中的長嶺煉化公司、巴陵石化公司、華能岳陽發(fā)電有限公司和泰格林紙集團等四家大型企業(yè)集團都駐在區(qū)內。新區(qū)正式籌建以來，一些大運量的新型建材、機械裝備制造項目紛紛進駐，已有中遠化工、華新水泥、中天石化、泰格林紙集團、中交集團新港公司、恒陽化工儲運等一批投資過億元的現(xiàn)代工業(yè)和物流儲運企業(yè)落戶，逐步形成以港口物流、化工儲運為核心的新興物流產業(yè)和以造紙、建材為重點的重化產業(yè)。湖南省委書記張春賢高度重視城陵磯港的門戶作用，強調岳陽要“優(yōu)勢優(yōu)先、優(yōu)先發(fā)展、樹立門戶城市概念”。2008年9月，湖南城陵磯新區(qū)納入了國務院批準的長株潭“兩型社會”建設配套改革試驗區(qū)總體規(guī)劃濱湖示范區(qū)范疇，將會享受中央和省政府在土地、信貸和財稅等方面各種扶持政策支持。在省市兩級黨委、政府的高度重視和大力支持下，城陵磯新區(qū)正朝著打造區(qū)域性物流中心的戰(zhàn)略目標邁進?，F(xiàn)在，城陵磯港不但擁有煤炭、糧食、石油等專用碼頭和木材、沙石、鋼材等各類散貨碼頭，而且具有國內一流水平的現(xiàn)代化國際集裝箱碼頭已投入使用，投資約5億元的恒陽公共化工碼頭即將開工建設；屆時，湖南城陵磯港將成為一個功能配套、設施齊全具有核心競爭力的綜合性港口群，其年吞吐量2000萬噸的運輸規(guī)模，將極大地帶動和促進全市乃至全省經濟社會特別是外向型經濟的快速發(fā)展。臨港新區(qū)整體開發(fā)條件已基本具備。為充分發(fā)揮港區(qū)優(yōu)勢，加快港區(qū)發(fā)展實現(xiàn)區(qū)域經濟跨越式發(fā)展，港區(qū)管委會出臺了一系列更加科學、更具吸引力的港區(qū)招商引資優(yōu)惠政策，支持、鼓勵符合國家產業(yè)政策、投資強度大、科技含量高、附加值高、稅收高的拉動型、環(huán)保型、節(jié)約型產業(yè)項目進入港區(qū)。項目以城陵磯新區(qū)土地運營為主要收入來源，其發(fā)展在宏觀上取決于臨港新區(qū)內產業(yè)的發(fā)展前景，在微觀上取決于現(xiàn)有企業(yè)擴能增產和城陵磯新區(qū)對外招商引資時對土地需求的增長。城陵磯新區(qū)經濟區(qū)位優(yōu)越，交通條件優(yōu)勢明顯、產業(yè)支撐基礎雄厚、招商環(huán)境良好，是未來岳陽市沿江產業(yè)帶的核心區(qū)域和城市建設的重點區(qū)域，同時，還是國家確定的中部地區(qū)加工貿易產業(yè)梯度轉移的重要承載地。其基本理由是：一是沿海發(fā)達地區(qū)和發(fā)達國家產業(yè)結構仍處于調整時期，尤其是香港、上海等地產業(yè)結構具有很大的調整空間，這意味著將有大量的產業(yè)資本進行轉移。三是入園企業(yè)可享受國務院、省、市政府給予的優(yōu)惠政策，實行“封閉式管理、開放式運行、社會化服務”，企業(yè)辦事實行“一個窗口受理，一站式審批，一條龍服務”。土地價格的變化受多個因素影響，包括供需關系、區(qū)位、用地性質、基礎設施條件等。表21 近兩年城陵磯新區(qū)周邊地區(qū)用地交易價格 用地性質價 格（萬元/畝）最高價平均價最低價工業(yè)用地17綜合用地（含住宅及商業(yè)用地）考慮到國家對地產的宏觀調控政策及金融危機影響，以及根據近幾年城陵磯新區(qū)周邊地區(qū)地產價格的平均增長率為10%，保守起見，本項目綜合用地的土地預測增長率取8%，增長基數(shù)為表21土地交易價格的平均值；，以后每年價格增加1萬元/畝。3技術標準與建設規(guī)模根據《岳陽市城市總體規(guī)劃》并參照《城市道路設計規(guī)范》，本項目中的黃泥溝路按城市Ⅱ級主干道標準設計，設計行車速度均為50km/h。表31 路線主要技術標準表 序號項 目單位標準指標1道路等級城市Ⅱ級主干道2道路長度m80003設計速度km/h504路幅寬度m305平曲線最小半徑設超高最小半徑m200不設超高最小半徑m4006最大縱坡%7最小坡長m1408豎曲線一般最小半徑凸型m1350凹型m10509車輛荷載等級構造物城—A級路面BZZ—100KN10橋梁設計洪水頻率1/100本項目為新區(qū)土地開發(fā)及基礎設施建設，建設內容包括征地拆遷、道路工程、給水工程、排水工程、亮化工程、交通設施等。黃泥溝路全長為8km,路幅寬30m，其中，；瀝青混凝土路面184千m2，人行道56千m2，排水管道16000m，給水管道8000m，平面交叉4處。表32 擬建建設規(guī)模項目單位數(shù)量土地開發(fā)工程畝2435基礎設施工程一、路線道路長度km8占地畝360二、路基路面路幅寬度m30路基土石方萬m3主線路面結構類型瀝青砼路面工程數(shù)量 行車道面積千m2184 人行道面積千m256三、橋梁、涵洞大橋m/座中橋m/座涵洞道3四、路線交叉互通式立交處分離式立交處平面交叉處4五、沿線設施排水管道m(xù)16000給水管m80004建設條件與方案設計項目位于岳陽市云溪區(qū)內，位于東經113176。23′30″、北緯29176。38′22″之間，云溪區(qū)位于岳陽市城區(qū)東北部、長江中游南岸，西瀕東洞庭湖，東與臨湘市接壤，西北與湖北省監(jiān)利縣、洪湖市隔江相望，南部與岳陽樓區(qū)和岳陽縣毗鄰。沿鐵路南距長沙162公里，北離武漢245公里；沿京珠高速道路距長沙黃花機場和武漢天河機場均不到2小時車程；沿水路東距九江340公里，南京715公里，上海990公里，西距重慶490公里。該區(qū)域屬于岳陽市城區(qū)邊緣，湖南省“十大標志性工業(yè)企業(yè)”中的長嶺煉化公司、巴陵石化公司、華能岳陽發(fā)電有限公司和泰格林紙集團公司等四家大型企業(yè)集團都駐在區(qū)內或周邊。境內最高海拔點為云溪鄉(xiāng)上清溪村之小木嶺，；最低海拔點為永濟鄉(xiāng)之臣子湖。地震：根據《中華人民共和國地震參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306—2001），該區(qū)域地震動峰值加速度g=，根據云溪抗震設防基本烈度為Ⅶ度，規(guī)劃按Ⅶ度標準進行設防。第四紀紅色粘土主要分布在境內東南邊，適合林、果、茶等作物開發(fā)。⑴松陽湖水域湖面積：豐水期60008000畝左右；枯水期50006000畝左右；水位：最深水位56米左右；平均水位34米左右蓄水量：豐水期21萬立方米左右；枯水期12萬立方米左右；⑵長江岳陽段松陽湖水域北瀕臨并匯入長江。項目區(qū)域屬亞熱帶季風氣候，氣候溫和，四季分明，熱量充足，雨水集中，無霜期長。本項目符合《岳陽市國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》、《岳陽市城市總體規(guī)劃 (2008—2030)》、《岳陽港總體規(guī)劃 (2006—2020)》、《岳陽市20082012產業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》、《湖南城陵磯新區(qū)總體規(guī)劃》等相關要求。項目區(qū)域107國道和京廣鐵路南北縱橫，京珠高速道路擦肩而過，長江黃金水道環(huán)繞西北。境內有廠礦鐵路專用線4條，全長29公里；有火車站2個。⑵排水：項目區(qū)內現(xiàn)無市政排水系統(tǒng)，現(xiàn)狀雨水基本上都是自然排放，雨水系統(tǒng)主要由水庫、水塘、溪渠組成，大部分雨水沿自然山體、水庫（水塘）、小溪（水渠）排入長江。⑶供電：目前項目區(qū)規(guī)劃變電站兩座，分別為110kV永濟變電站和110kV松陽湖變電站，主變容量近期250MVA、遠期350MVA，占地面積10000m2，型式為戶外式。⑷電訊：項目區(qū)內只有零星的一些架空電信線路，供目前企業(yè)及村民通信需要，未形成一個完善的通信網絡結構，也沒有設置局、點。⑴物料供應：項目建設所需的鋼材、木材、砂、石、水泥等各種材料均可在市內采購供應。項目所在地的氣候條件較好，自然條件對整個工程的影響不大，工程應注意盡可能避免在雨季進行施工，以避免施工過程中不必要的麻煩。移民安置方式為貨幣安置。根據岳陽市規(guī)劃管理局下達的規(guī)劃設計要點，本項目黃泥溝路部分按城市Ⅱ級主干路標準設計，計算行車速度V=50km/h，道路紅線控制寬度為30m，路幅寬30米，設計荷載為構造物：城市—A級，人群4KN/m2；路面：BZZ100KN。⑴安全第一的原則把安全放在首位，采取一切有效方法和措施，保證車輛和行人的安全，為道路使用者提供安全保障和人性化服務。樹立“不破壞就是最大的保護”的理念，堅持最大限度地保護、最小程度地破壞、最強力度的恢復，以追求自然、樸實為向導，實現(xiàn)環(huán)境與道路建設并舉、道路發(fā)展與自然環(huán)境相和諧。路線方案應盡可能地減少所占用土地的價值，方式主要有：采用合理的技術標準；采取各種工程措施減少土地占用面積；盡量利用老路用地；減少優(yōu)質土地占用面積的比例等等。堅持靈活運用技術指標，減少道路建設對社會資源的消耗、減少運營期間的管理、養(yǎng)護費用，最大限度地提高投資效益。對街道化不明顯、影響車輛通行不嚴重或經必要的治理、規(guī)范管理和改建后能夠滿足通行要求的，予以有效利用。農用通道要保證排水暢通、使用方便。根據道路上線圖定平面走向，黃泥溝路平面走向基本為東西走向，規(guī)劃紅線寬30米。根據規(guī)劃，黃泥溝路自西向東依次與沿江路、長江路、白楊路、107國道等4條道路相交，與隨岳高速立交；除與沿江路和107國道為“T”字型平交外，其余均為“十”字型平交。在滿足道路的技術標準、排水及地下管線敷設的要求下，為了與規(guī)劃保持一致，各控制點高程按規(guī)劃確定基本未作調整。為了便于交叉口的豎向設計，將變坡點盡量不設置在交叉口范圍內，進行適當調整來進行設計。黃泥溝路按機動車雙向六車道，道路規(guī)劃路幅寬30m，結合道路本身實際情況及所處位置設計橫斷面布置方案為：(人行道)+ (機、非動車道)+(人行道)=30m該方案采用三塊板斷面。⑴一般路基設計原則及依據①設計依據路基設計根據《城市道路設計規(guī)范》（CJJ3790），同時參考了《道路路基設計規(guī)范》（JTJD302004）的要求進行。道路設計標高為中間標線區(qū)的路面標高，路基施工標高為設計標高減去路面結構的厚度。沿河及受水浸淹的路基設計標高均按1/100洪水位加壅水高、。水文及水文地質條件不良地段的路基設計最小填土高度應大于路床處于干燥、中濕狀態(tài)的臨界高度。切方高度小于8m時，切方邊坡