【正文】 林綠化保潔服務(wù)，運用各種監(jiān)督機(jī)制，創(chuàng)造出一個環(huán)保、優(yōu)雅的居住環(huán)境。二、具有深度和廣度的管理措施（一）為管理中心把關(guān)、督促建設(shè)單位完善配套設(shè)施。（二）專業(yè)服務(wù)的信心保證我公司為 提供專業(yè)化服務(wù)同時，重視環(huán)境和社會效益，在共贏的基礎(chǔ)上打造出“辛安東西南辛安置小區(qū)”管理精品。因管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐韶?zé)任事故，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。（三）建立快捷 服務(wù)系統(tǒng)我公司始終堅持“ 至尊，服務(wù)至上”的企業(yè)宗旨，把 滿意率作為工作業(yè)績評價的主要依據(jù)，從而最大限度地滿足 需求。根據(jù) 的需求信息來調(diào)度各職能部門和作業(yè)層面的日常服務(wù)工作，設(shè)立 信息檔案，高效反饋、處理 意見及需求。三、 全方位的服務(wù)意識（一）為 提供便利服務(wù)從 的需求出發(fā)，為 做實事。（二）24小時治安防范服務(wù)利用我公司所服務(wù)的“西郊華城”大社區(qū)的帶動作用，充分發(fā)揮“西郊華城”安全管理工作多年無事故的優(yōu)勢，做好“辛安東西南辛安置小區(qū)” 治安防范工作。（三）營造綠色環(huán)保小區(qū)養(yǎng)護(hù)好本物業(yè)內(nèi)的園林綠化，植物長勢良好，喬木無枯枝，灌木修剪圓滑、造型美觀，綠籬修剪平整，草坪四季常綠平整。（四）抓好精神文明建設(shè) 重大節(jié)日做好節(jié)日裝飾，營造節(jié)日氣氛。促進(jìn)相互了解，增進(jìn)友誼。隨著科學(xué)技術(shù)的飛速發(fā)展和市場競爭的日益加劇，管理科學(xué)理論得到了進(jìn)一步的完善，其前沿理論主要集中在以人為本、系統(tǒng)理論、動態(tài)調(diào)節(jié)理論、效益統(tǒng)一理論和企業(yè)文化等方面。這一理論對物業(yè)管理行業(yè)具有重要的指導(dǎo)作用。我公司強(qiáng)調(diào)用系統(tǒng)觀念、全面的觀念整體把握，科學(xué)分析，全面實施物業(yè)管理。（三）動態(tài)調(diào)節(jié)理論為了實現(xiàn)管理目標(biāo)，使企業(yè)取得最佳效益，管理過程的每一個步驟、環(huán)節(jié)都必須實行動態(tài)調(diào)節(jié)，而不能把管理過程視為一成不變的模式。我公司在物業(yè)管理工作中，注重動態(tài)調(diào)節(jié)理論的應(yīng)用，鼓勵創(chuàng)新、加強(qiáng)信息溝通和應(yīng)變能力，強(qiáng)調(diào)“不進(jìn)則退，不快則亡”的觀念以及對管理流程重新組合從而達(dá)到提高服務(wù) 的能力，縮短改善周期等。我公司在本物業(yè)的管理成本測算方面，本著精心計算成本，既堅持以盈利作為重要目標(biāo)，以保持企業(yè)發(fā)展后勁，又注意處理好經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會效益的關(guān)系，保持企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的后勁。我公司自88年從事物業(yè)管理以來，始終發(fā)揚“敬業(yè)、奉獻(xiàn)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，倡導(dǎo)以“實現(xiàn)自我、服務(wù)客戶”為自身動力，激勵員工的群體意識；以企業(yè)文化為目的，提高團(tuán)隊合作精神，從而為我公司的長遠(yuǎn)發(fā)展提供了強(qiáng)大動力。在管理過程中，我們將與管理中心（管理中心委員會）緊密合作，采取管理中心自律和物業(yè)管理相結(jié)合的辦法，使綜合一體化管理收到更好的效果。（2）崗位激勵。（3）獎金激勵。（三）監(jiān)督機(jī)制管理處在開展物業(yè)管理的過程中，將嚴(yán)格按照國家、政府及上級主管部門的有關(guān)法律、法規(guī)開展工作，定期向我公司和管理中心委員會報告工作，檢討物業(yè)管理運作事務(wù)，并制訂日常工作計劃，實行目標(biāo)管理責(zé)任制，每年對管理目標(biāo)進(jìn)行考核，嚴(yán)格按我公司ISO9001質(zhì)量體系運作，對每個項目的管理服務(wù)過程建立原始記錄，通過部門返查，公司內(nèi)部質(zhì)量審核， 及房產(chǎn)管理局等外部檢查，確保管理工作的監(jiān)督機(jī)制有效運行，具體作法是：公布管理處監(jiān)督投訴電話，設(shè)立意見箱及網(wǎng)上電子投訴郵箱，24小時受理投訴，所有員工佩戴工作牌上崗，以便于公開監(jiān)督。我公司根據(jù)“全國物業(yè)管理示范 小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)每月對管理處進(jìn)行檢查評分，同時管理處每月對員工進(jìn)行考核。（四）自我約束機(jī)制管理處在實施物業(yè)管理過程中，嚴(yán)格執(zhí)行國家、政府發(fā)布的有關(guān)法規(guī)、條例和實施細(xì)則。管理處對員工進(jìn)行定期不定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。公司有供全體員工遵循的員工行為規(guī)范。除了按照公司管理體系及檢查監(jiān)督體系進(jìn)行信息反饋以外，在日常工作之中由企業(yè)發(fā)展部全面負(fù)責(zé)用戶對本公司管理服務(wù)意見的反饋，由各職能部門對專業(yè)信息進(jìn)行反饋。二、工作計劃（一）主要工作流程（1）承租人入住流程承租人持房屋租賃合同1. 承租人帶身份證原件，交復(fù)印件。2. 代辦人帶委托書、身份證以及上述證件。接管時起2機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)1. 設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理；2. 設(shè)備的運行管理；3. 設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)管理；4. 設(shè)備能源和安全管理。接管時起4智能化設(shè)施管理1. 智能化設(shè)施的日常使用操作；2. 智能化設(shè)施的維護(hù)；3. 智能化系統(tǒng)的完善。接管時起6財務(wù)管理1. 財務(wù)賬務(wù)；2. 費用收取。接管時起8便民服務(wù)和完善配套1. 為 提供便民服務(wù)；2. 協(xié)助入學(xué)、交通、醫(yī)療等信息服務(wù)。管理層的基本素質(zhì)要求，學(xué)歷達(dá)大專以上水平；操作層的水電工要求中專以上文化水平或中級以上技術(shù)職稱，力求一專多能；安管員要求退伍軍人或高中文化，實行半軍事化管理，持有安管或消防上崗證書；保潔綠化工選調(diào)或招聘有保潔和綠化養(yǎng)護(hù)經(jīng)驗的員工。二、辛安東西南辛安置小區(qū)項目管理處架構(gòu)圖物業(yè)管理處客戶服務(wù)中心財務(wù)部工程技術(shù)部部部 部環(huán)境部安管部房屋管理會 計收費員日常設(shè)施維修機(jī)電設(shè)備維護(hù)機(jī)電設(shè)備運行治安管理車輛管理消防管理清潔保潔環(huán)境綠化社區(qū)文化檔案管理裝修管理三、擬委派的主要管理人員介紹七、量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運作（一）量化管理：每年根據(jù)ISO9001質(zhì)量方針，確定年度質(zhì)量目標(biāo)，對 滿意率、機(jī)電設(shè)備運作完好率、維修及時率、返修率及消防隱患處理率等作出量化要求。管理處對全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化,確定培訓(xùn)課程內(nèi)容及課時。第二節(jié) 物業(yè)管理規(guī)章制度一、公眾管理制度 《精神文明公約》《治安管理規(guī)定》《消防管理規(guī)定》《停車管理規(guī)定》《綠化管理規(guī)定》《環(huán)境保護(hù)、清潔衛(wèi)生管理規(guī)定》二、內(nèi)部運作制度及崗位責(zé)任制《管理處工作制度》《管理處員工考勤制度》《管理處文明服務(wù)守則》《管理處員工培訓(xùn)制度》《管理處員工行為規(guī)范》《管理處安全守則》《管理處辦公用品申請、購買、領(lǐng)用管理制度》《投訴處理回訪制度》《財務(wù)管理及會計核算制度》《員工宿舍管理規(guī)定》《管理處經(jīng)理崗位職責(zé)》《工程部主管崗位職責(zé)》《機(jī)電工程師崗位職責(zé)》《維修技術(shù)員崗位職責(zé)》《倉管派工員崗位職責(zé)》《客戶服務(wù)主管崗位職責(zé)》《管理員崗位職責(zé)》《服務(wù)中心服務(wù)員崗位職責(zé)》《檔案管理電腦員崗位職責(zé)》《社區(qū)文化宣傳員崗位職責(zé)》《食堂人員崗位職責(zé)》《會計崗位職責(zé)》《收費員崗位職責(zé)》《環(huán)境部主管崗位職責(zé)》《保潔班長崗位職責(zé)》《保潔員崗位職責(zé)》《園藝師崗位職責(zé)》《園林綠化工崗位職責(zé)》《安管主管崗位職責(zé)》《安管班長崗位職責(zé)》《監(jiān)控中心值班員崗位職責(zé)》《門崗安管員崗位職責(zé)》《交通協(xié)管員崗位職責(zé)》《巡邏安管員崗位職責(zé)》三、管理維護(hù)運作制度（一）設(shè)備管理《監(jiān)控中心設(shè)備安全運行管理制度》《監(jiān)控中心設(shè)備運行記錄管理制度》《供配電設(shè)備運行管理規(guī)程》《水池設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程》《設(shè)備故障處理規(guī)程》《發(fā)生火警處理規(guī)程》《停電故障處理規(guī)程》《停水故障處理規(guī)程》《節(jié)能管理規(guī)定》