【正文】 —、量才錄用，培養(yǎng)提升 31二、默契合作，充分授權(quán) 32三、定期考核，績效為本 32四、獎懲嚴(yán)明，優(yōu)勝劣汰 32第五部分 財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收支測箅 33第一章 財(cái)務(wù)管理 33—、財(cái)務(wù)管理模式 33二、財(cái)務(wù)管理措施 33三、管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)的收取 34四、維修基金的管理和使用 34第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測算 34－、物業(yè)管理資金的籌措與使用 34二、測算依據(jù)及說明 35三、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測算 35四、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的盈虧分析 37五、增收節(jié)支的措施 38笫三章 社區(qū)便民服務(wù)及特約服務(wù) 38一、我們的服務(wù)思路 38二、服務(wù)項(xiàng)目 39第六部分 日常管理 41第一章 前期介入 42一、協(xié)助做好銷售工作，力爭物業(yè)管理成為樓盤銷售的賣點(diǎn) 42二、開展業(yè)主服務(wù)需求凋查 42三、進(jìn)行物業(yè)交付前的實(shí)操性工作 42四、按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收 43五、承擔(dān)前期介入所需費(fèi)用 43第二章 業(yè)主入住 43一、辦理入住高效迅捷 43二、入住期的便民服務(wù)措施 44第三章 二次裝修管理 44一、加強(qiáng)宣傳，正確引導(dǎo) 44二、嚴(yán)格審批，加強(qiáng)巡查 44三、依法管理，以理服人 45四、謹(jǐn)慎驗(yàn)收，不留隱患 45第四章 業(yè)主投訴處理 45一、投訴受理 45二、投訴處理 45三、投訴回訪 46笫五章 安全管理 46－、治安形式分析 46二、安全管理的措施及對策 46第六章 車輛及交通管理 47一、對機(jī)動車輛的管理 47二、對自行車的管理 47笫七章 消防管理 47一、消防管理目標(biāo) 47二、加強(qiáng)消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作 47三、加強(qiáng)二次裝修的消防管理 48四、建立物業(yè)消防快速反應(yīng)分隊(duì) 48第八章 環(huán)境保護(hù)與管理 49－、環(huán)境保護(hù) 49二、環(huán)境管理 49第九章 裙樓商鋪的管理 50－、加強(qiáng)裙樓商鋪的裝修管理 51二、加強(qiáng)裙樓商鋪用房的管理，維持正常的經(jīng)營秩序 51笫七部分 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施 51第一章 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理 51－、技術(shù)力量配備 51二、基金使用 51三、制度保證 52四、建立和完善公用設(shè)施設(shè)備、共用部位的維修檔案 52第二章 公用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù) 53一、維修養(yǎng)護(hù)范圍 53二、公用設(shè)施設(shè)備日常管理及維護(hù)計(jì)劃表 53第三章 共用部位的維修養(yǎng)護(hù) 57－、維修養(yǎng)護(hù)范圍 57二、共用部位維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表 57笫八部分 會所的經(jīng)營管理 58第一章 會所的經(jīng)營管理模式 59第二章 會所經(jīng)營項(xiàng)目的設(shè)置 59第三章 會所的消費(fèi)模式 60第九部分 社區(qū)文化建設(shè) 60物業(yè)物業(yè)管理投標(biāo)書第一部分 提高物業(yè)管理水平的整體設(shè)想與策劃第一章 項(xiàng)目調(diào)研【建設(shè)中的物業(yè)位于市區(qū)田南路與花北路的交匯處，電視臺以北：眥鄰市政府開發(fā)的大型居住區(qū)。該項(xiàng)目是重點(diǎn)開發(fā)和建設(shè)的住宅樓盤。物業(yè)管理權(quán)的選擇采用內(nèi)部議標(biāo)的方式運(yùn)作，此舉體現(xiàn)了城市地產(chǎn)集團(tuán)城化國企改革的決心和促進(jìn)下屬物業(yè)管理企業(yè)走向市場的作用。物業(yè)管理企業(yè)來用何種管理方式，方可應(yīng)付自如？l 該項(xiàng)目為分期開發(fā)，從入伙期直至正常居住期，物業(yè)管理實(shí)施與周邊施工（配套工程收尾及二期施工）長期并存，且入伙期業(yè)主入住集中、入住率高、入住快，管理壓力較大。l 據(jù)我們的研究分析，未來的業(yè)主以白領(lǐng)階層的首次置業(yè)者及來城工作多年的工薪階層為主。l 城市花園業(yè)主基本屬于中層收入階層，物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)產(chǎn)品也應(yīng)是“質(zhì)優(yōu)價廉”的，而且不能違背業(yè)主的客觀需求提供過剩的服務(wù)產(chǎn)品。開展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、服務(wù)需求及主動參與社區(qū)建設(shè)的愿望。文化管理涉及兩個層面，一是通過多種交流形式促進(jìn)物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使“長幼有序，睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。我們的設(shè)想是：－、倡導(dǎo)“全員參與”的管理文化在管理處內(nèi)部我們強(qiáng)調(diào)員工在合理分工基礎(chǔ)上的充分合作，例如在保潔方面提倡“人過地凈，全員保潔”，安全管理方面提倡“全員防范，全員消防”等，以多層面的共同參與和協(xié)作來彌補(bǔ)管理上的缺項(xiàng)和漏項(xiàng)。把熱心社區(qū)公益事業(yè)的社區(qū)成員組織起來，參與社區(qū)的安全管理和社區(qū)文化建設(shè)。二、推廣“平等互動”的服務(wù)文化服務(wù)文化的涵義在于“把提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)視為工作的自然方式和最重要的規(guī)范”。建立這種認(rèn)識能使員工真正尊重自身的工作，產(chǎn)生服務(wù)熱情，自覺嘗試去尋找滿足業(yè)主期望的恰當(dāng)方法，提供發(fā)自內(nèi)心的“微笑服務(wù)”。三、營建“和睦親善”的社區(qū)文化社區(qū)文化是物業(yè)管理人與社區(qū)成員共同創(chuàng)造的、具有社區(qū)特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種“和睦親善”的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在蔓延的“人情沙漠”。我們將圍繞“愛國主義、環(huán)境保護(hù)、社區(qū)科普、全民健身、社區(qū)公益、尊老愛幼、物管宣教、健康家居”等八大主題來組織、策劃社區(qū)活動，努力把城市花園創(chuàng)建為“精神家園”。物業(yè)管理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心、親近自然的居住需要。第三章 物業(yè)管理模式我們確立物業(yè)的管理模式是：●緊密圍繞“質(zhì)量、成本雙否決”的運(yùn)作核心 提供“質(zhì)優(yōu)價廉”的服務(wù)產(chǎn)品●倡導(dǎo)“以客戶為中心”的流程管理思想 建立以流程為基石的客戶需求價值鏈●致力于與業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系 推廣“平等互動”的服務(wù)文化在確定管理模式的基礎(chǔ)上，針對物業(yè)的特色及實(shí)際情況，我們進(jìn)一步提出了全方位物業(yè)管理的基本思路。隨著國際標(biāo)準(zhǔn)化組織于2000年12月頒布了2000版質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)，我們審時度勢，積極跟進(jìn)，及時對原有的質(zhì)量體系進(jìn)行了改版，并于2001年三月份成功獲得IS09002∶2000質(zhì)量管理體系的認(rèn)證。二、實(shí)施“質(zhì)量、成本雙否決”運(yùn)作機(jī)制我公司于07年底開始學(xué)習(xí)國際物業(yè)經(jīng)驗(yàn)，并在“成本否決”經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合現(xiàn)有物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)特性，于08年全面推行“質(zhì)量、成本雙否決”機(jī)制。通過近三年的“質(zhì)量、成本雙否決”的運(yùn)作，我們獲得了業(yè)主滿意率持續(xù)穩(wěn)步上升、管理成本下降近十個百分點(diǎn)的良好成果。三、建立“加油站式”的員工培訓(xùn)機(jī)制由于提供服務(wù)產(chǎn)品的主體之間的個性差異，對于服務(wù)產(chǎn)品的提供，不能簡單地只制造一種“準(zhǔn)則”，而是應(yīng)該依據(jù)服務(wù)需求的變化而不斷調(diào)整，也即服務(wù)的層次、內(nèi)容和方向做出相應(yīng)變化，真中一項(xiàng)關(guān)鍵問題就在于對員工持續(xù)不斷的培訓(xùn)。同時，我們亦強(qiáng)化“管理者就是培訓(xùn)者”、“培訓(xùn)是公司對職員的最大福利”的觀念，并把這種意識在物業(yè)管理工作中貫徹始終。根據(jù)彩虹村規(guī)模龐大、配套齊全的特點(diǎn)，我們可以充分借助這個有利條件實(shí)現(xiàn)資源共享，以便更好地滿足業(yè)主的服務(wù)需求。五、建立“物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)平臺”伴隨IT產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，數(shù)字化的信息浪潮正以不可阻擋之勢向我們涌來。我們著力在物業(yè)的物業(yè)管理中，實(shí)現(xiàn)管理手段的現(xiàn)代化和信息的網(wǎng)絡(luò)化。我們擬逐步建立物業(yè)網(wǎng)站，并將各類管理服務(wù)信息定期輸入并及時更新。六、倡導(dǎo)開放式的管理服務(wù)物業(yè)管理公司與業(yè)主大會及業(yè)主委員會、居委會均涉及業(yè)主、住戶日常生活的不同側(cè)面。為此，在物業(yè)我們倡導(dǎo)和強(qiáng)調(diào)開放式的管理服務(wù)，明確上述物業(yè)管理公司與業(yè)主大會及業(yè)主委員會、居委會之間的分工及配合。對于管理處，我們通過要求其按時公布財(cái)務(wù)帳目、定期提交“管理報告”、組織“管理處開放日”活動、公布管理處主管人員的聯(lián)系電話等措施，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督：對于業(yè)主大會、業(yè)主委員會，我們將在大廈入伙并達(dá)到規(guī)定的條件后依法成立。對于居委會，我們將盡力協(xié)助其搞好業(yè)主、住戶的宣傳教育、民事糾紛調(diào)解、擁軍優(yōu)屬、扶貧幫困、計(jì)劃生育等工作，同時在管理信息資源上予以有效支持。七、提供個性化的裝修套餐服務(wù)國人生活品質(zhì)的不斷改進(jìn)，使得房屋裝修正成為業(yè)主在購房以后最為關(guān)注的一個問題。一方面，普通的業(yè)主、住戶因?yàn)閷I(yè)的限制，對于裝修方案的設(shè)計(jì)、裝修商的選擇、裝修材質(zhì)選購、裝修質(zhì)量的監(jiān)督等問題都顯的心有余力而力不足；另一方面，因?yàn)楸O(jiān)管力度的缺乏及裝修工程的高利潤，導(dǎo)致目前裝修單位魚目混珠，“游擊隊(duì)”四處出沒、裝修質(zhì)量事故頻頻發(fā)生。為此，在物業(yè)的裝修管理上，我們竭誠為業(yè)主、住戶提供完美的配套服務(wù)。同時，根據(jù)不同層次業(yè)主的需求，提供各類個性化的裝修方案以供選擇，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工、養(yǎng)護(hù)一條龍的套餐式服務(wù)。八、構(gòu)建服務(wù)平臺——窯戶服務(wù)中心強(qiáng)大的服務(wù)平臺和先進(jìn)的服務(wù)組織是提供規(guī)范客戶服務(wù)的前提。即將管理處的內(nèi)部管理處對外服務(wù)分為后臺和前臺操作，從而保證管理處對外形象的統(tǒng)一化。而管理處所有需要公布的管理服務(wù)信息亦通過該中心反饋到業(yè)主、住戶。九、構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)化的物流鏈——虛擬倉庫物料管理的根本目的在于建立快速流通的物料供應(yīng)渠道和實(shí)現(xiàn)物料消耗的最小化，從而保證服務(wù)提供的及時迅捷以及服務(wù)成本的有效降低。物業(yè)管理公司的物料配送部通過基于局域網(wǎng)平臺的物料管理系統(tǒng)，對管理處物料的年度采購計(jì)劃、價格、數(shù)量、品牌、供應(yīng)商、安全庫存量等實(shí)施遠(yuǎn)程監(jiān)控。物料配送部和管理處的物料信息通過該系統(tǒng)隨時交互和更新。十、管理體系的全面整合和提升社會的環(huán)境時時在變，業(yè)主的需求亦時時在變，始終沿用舊有的管理模式和服務(wù)方式是無法滿足業(yè)主不斷增長的服務(wù)需求的要求的。其精髓將在于持續(xù)地不間斷地進(jìn)行流程再造，對日常一些已經(jīng)相對固定化的思維方式、服務(wù)理念以及具體的作業(yè)流程進(jìn)行重新分析和改造，使真能夠更加符合業(yè)主、住戶的真實(shí)需求，從而為業(yè)主、住戶提供真正實(shí)用的服務(wù)產(chǎn)品。在物業(yè)的物業(yè)管理中，我們?nèi)詫⒗^續(xù)推進(jìn)此項(xiàng)工作，組建流程小組，并運(yùn)用流程管理的思想指導(dǎo)日常的具體工作。十一、致力于共用設(shè)施、設(shè)備的循環(huán)改進(jìn)高層樓宇管理的一個重要內(nèi)容就是共用設(shè)施、設(shè)備的管理和維護(hù)。根據(jù)我們對高層樓宇多年的管理經(jīng)驗(yàn)，我們將物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備的管理分為三個層次進(jìn)行，即：以保證共用設(shè)施、設(shè)備處于受控狀態(tài)、維持正常運(yùn)行為目的的日常管理及維修：以消除各種運(yùn)行隱患，保證設(shè)施、設(shè)備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期維修養(yǎng)護(hù)（包括大、中修）：以提升設(shè)備性能、增強(qiáng)設(shè)備自我保護(hù)功能從而滿足用戶不斷增長的服務(wù)需求為目的的改良 性維護(hù)（改造）。十二、引入直飲水系統(tǒng)水質(zhì)污染正成為困擾城市居民的一個新的問題，如何能使用到經(jīng)濟(jì)、健康、方便的飲用水也為越來越多的市民所關(guān)注。它采用特殊的選擇過濾技術(shù)，新型管道材料，獨(dú)特的封閉式管網(wǎng)，并促使凈水在管網(wǎng)內(nèi)全循環(huán)，從而保證了居民對高品質(zhì)飲用水的要求。該公司經(jīng)測算，在物業(yè)80％以上的住戶同意使用直飲水的前提下，擬投資200萬元自行開發(fā)直飲水系統(tǒng)，其投資在飲用水的收費(fèi)中收回，投資回收期約為三年。第五章 管理目標(biāo)及經(jīng)營指標(biāo)承諾一、管理目標(biāo)承諾大廈入伙后一年內(nèi)：——達(dá)到“城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”考評標(biāo)準(zhǔn)；——達(dá)到“省級物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”考評標(biāo)準(zhǔn)：——達(dá)到“城市安全文明小區(qū)”考評標(biāo)準(zhǔn)；——創(chuàng)建建設(shè)控股公司的“青年文明號”；——業(yè)主滿意率達(dá)到93%；大廈入伙后二年內(nèi)：——達(dá)到“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”考評標(biāo)準(zhǔn)；——達(dá)到“城市安全文明先進(jìn)小區(qū)”考評標(biāo)準(zhǔn)：——創(chuàng)建城市的“青年文明號”；——業(yè)主滿意率達(dá)到95%：大廈入伙后三年內(nèi)：——達(dá)到“城市安全文明標(biāo)兵小區(qū)”考評標(biāo)準(zhǔn)；——創(chuàng)建省的“青年文明號”；——業(yè)主滿意率達(dá)到97%。第二部分 管理處管理模式、工作計(jì)劃和物資裝備第一章 管理模式一、管理模式城市物業(yè)管理有限公司將秉承“為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿意多一分”的管理理念，依托城市物業(yè)成功的連鎖經(jīng)營模式和經(jīng)驗(yàn)，完善的ISO9002質(zhì)量管理體系；根據(jù)城市地產(chǎn)對城市花園的顧客定位，樓宇設(shè)備、設(shè)施的自動化程度，以及城市花園所處的地理環(huán)境，我們擬采用“以客戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營管理模式。城市花園管理處各崗位所需人力資源配置實(shí)行城市物業(yè)管理公司供應(yīng)下的完全雙向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。管理處經(jīng)理助理的主要職責(zé)是協(xié)助經(jīng)理完成各項(xiàng)工作任務(wù)，監(jiān)督管理處的服務(wù)質(zhì)量，為管理處經(jīng)理反饋各類管理信息，提供決策依據(jù)?？蛻糁淼穆氊?zé)是直接受理業(yè)主、住戶的需求信息迅速、準(zhǔn)確傳遞至各相關(guān)單位，下設(shè)收費(fèi)員及客戶助理。行政主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)管理處各分包方的考核和監(jiān)督、辦公室事務(wù)、后勤和社區(qū)文化建設(shè)。虛框內(nèi)配置人員為配合銷售期而短期配置。服務(wù)價值鏈服務(wù)價值供應(yīng)基本要素內(nèi)部滿意度機(jī)制互動服務(wù)鏈日常管理員工檔案與業(yè)主、住戶企業(yè)文化導(dǎo)入滿意度調(diào)查社區(qū)文化合理化建議業(yè)余活動自我評價有效激勵政府主管部門與周邊單位與居委會與轄區(qū)辦事處培訓(xùn)四、城市花園管理處外部溝通導(dǎo)向圖外部溝通導(dǎo)向圖說明：在物業(yè)業(yè)主委員會成立之前，城市地產(chǎn)（集團(tuán)）通過招投標(biāo)選聘物業(yè)管理人，并與之簽訂物業(yè)管理合同。物業(yè)在業(yè)務(wù)上接受城市住宅區(qū)及福田區(qū)建設(shè)局、街道辦事處等政府主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo)。管理處將在物業(yè)管理公司原有的社會公共關(guān)系基礎(chǔ)上不斷完善、擴(kuò)展各類社會公共關(guān)系，以確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。我們將力求務(wù)實(shí)、高效，并積極協(xié)助開發(fā)商做好銷售服務(wù)，實(shí)現(xiàn)雙贏的目標(biāo)。物業(yè)招租程序：完善三表聯(lián)抄系統(tǒng)及業(yè)主自助查閱系統(tǒng)；建立完善的分包方工作績效考評體系；展開業(yè)主委員會的籌備工作。會所策劃經(jīng)營定期開展業(yè)主消費(fèi)熹向調(diào)查，逼當(dāng)調(diào)整服務(wù)項(xiàng)目及內(nèi)容見小區(qū)會所管理加強(qiáng)對分包項(xiàng)目的監(jiān)管管理達(dá)標(biāo)－年內(nèi)達(dá)到城市、省內(nèi)優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)二年內(nèi)達(dá)到全圖優(yōu)秀物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)智能小區(qū)保證大廈三表聯(lián)抄系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)的正常運(yùn)行實(shí)現(xiàn)寬帶網(wǎng)絡(luò)社區(qū)努力實(shí)現(xiàn)IC卡自動車輛收費(fèi)系統(tǒng)第三章 管理處物資裝備計(jì)劃城市物業(yè)管理公司從有利于樓盤銷