【正文】 1 家，金融行業(yè)自律機構 7 家，創(chuàng)業(yè)投資公司近200 家。本外幣存款余額 10257 億元，突破 1 萬億元大關；各種貸款余額 7559 億元。但這些措施能否將外資銀行的進入影響壓縮到最小，還有待事實檢驗。當然，這對中國銀行業(yè)市場化的發(fā)展無疑是一個 “ 福音 ” 。銀行業(yè)的開放，對中國經濟而言是一把 “ 雙刃劍 ” 。 （數(shù)據(jù)來源：美聯(lián)深圳市場研究部） 關鍵字 銀行業(yè)開放 銀行業(yè)的 “ 狼來了 ” 喊了多年，終于在 2020 年 12 月 11 日徹底成為事實。從各區(qū)的成交價格上也可以看到，每區(qū)的價格均有三成左右的漲幅。結合上面的數(shù)據(jù)， 06 年 111 月一手住宅的供給和需求同比 2020 年均呈現(xiàn)下降的局面，預示著深圳樓市進入盤整期。同比 05 年一手住宅 平方米減少 %。本年度成交金額的上漲主要是由于房價飛漲帶來的，而非成交量的增加。 （數(shù)據(jù)來源：美聯(lián)深圳市場研究部） 億 06 年 111 月深圳一手房成交金額為 億元，同比 05 年 111 月 元上漲 %。由于市場自身的價格盤整，目前房價增幅已趨緩。關內新項目有限，價格自然不會降低。深圳的房價高或不高，用不同的衡量標準會得出不同的結論。土地作為一種不可再生的稀缺資源，在相當?shù)臍v史時期內都將供給不足，在目前招拍掛的土地交易形式下，很容易造就高價地的橫空出世。 （數(shù)據(jù)來源：美聯(lián)深圳市場研究部） 元 /平方米 根據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場研究部的統(tǒng)計， 2020年深圳出讓土地成交樓面地價均價為 元 /平方米，相比 2020 年上漲 ％，若加上建筑成本，這些土地未來的房地產項目的綜合成本將達到 6500 元 /平方米。根據(jù)國土局的公告， 12 月 27 日以及 12 月 29 日還有六宗位于龍崗區(qū)的工業(yè)、商住用地入市，預計 2020 年龍崗區(qū)的土地成交面積將超過寶安區(qū)，占據(jù)深圳土地交易的半壁江山。 （數(shù)據(jù)來源：美聯(lián)深圳市場研究部） 95％ 從 美聯(lián)物業(yè)市場研究部所統(tǒng)計的 2020 年深圳各區(qū)土地出讓面積比較可以看到， 06年的土地出讓重頭戲仍然放到了寶安以及龍崗，兩區(qū)已經占據(jù)了 95％的總成交面積。美聯(lián)物業(yè)市場研究部認為，造成 2020 年土地放量的因素除了前文所 說的 “ 補課 ” 之外，房價的過快上漲還是使得政府或多或少的受到了宏觀調控政策的壓力。 ％ 經過了連續(xù) 3 年的土地緊縮之后，截至 2020 年 12 月中旬，深圳政府出讓土地面積為 1156233 平方米，相比 2020 年有了 ％的漲幅，不過絕對數(shù)量還是較低，僅相當于 2020 年的五成左右。該 萬平方米新增房地產用地全部在特區(qū)外，特區(qū)內將連續(xù)第五年房地產用地零供應。 2020 年度，我市計劃供應土地總量為 萬平方米，其中城鎮(zhèn)建設用地供應計劃 萬平方米；重點能源、交通、水利等獨立選址項目設施用地 1600 公頃。但外界普遍的估計是 ，遠遠高于社會平均利潤率。個別房產企業(yè)利潤高達 57%。地鐵 1 號線是完成這一目標的載體。 6 億元 羅湖區(qū)政府已經把人民南 “ 中央商業(yè)區(qū) ” 改造工程投資金額由原來的 3個多億追加到 6 億元，目標是將人民南打造成代表深圳向世界展示國際化城市形象，成為國際著名的商業(yè)大街。與其他一線城市相比，在吸引高端人才方面競爭力減弱。深圳人口逼近城市承載力極限?！渡钲谧》拷ㄔO規(guī)劃（ 2020－ 2020）》是對城市近期住房建設進行控制和指導的法定依據(jù)，與《深圳市近期建設規(guī)劃 2020－ 2020》共同承擔對全市住房建設的綜合調控作用。其中商品住房 55 萬套、政策性住房 14 萬套。其中，通過基本建設和更新改造方式建造住房（含政府興建政策性住房） 萬平方米，通過房地產開發(fā)方式建造住房 萬平方米，通過其他方式建造住房（含原農村集體經濟組織及原村民個人住宅建設和其他自建住房） 萬平方米。 2020 年經濟適用房完成投資 565 億元，同比下降 %，降幅比年初減 少 %。從房地產開發(fā)投資完成額來看，以別墅為代表的高檔住宅在 2000 年、 2001 年和 2002 年的投資增長率分別為 %， 37%和 %，連續(xù)三年高于全部住宅的投資增長率。 70% 在國務院辦公廳轉發(fā)的建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》中，調整住房結構的 “ 雙 70％ ” 硬指標（９０平方米以下住房須占項目總面積七成以上、居住用地供應量七成用于中低價位中小 套型）格外引人注意。美聯(lián) :2020 年深圳樓市回顧 數(shù)字 % 根據(jù)建設部的統(tǒng)計， 2020 年全國城鎮(zhèn)人均住宅面積 平方米，其中東部地區(qū)28 平方米，中部地區(qū) 平方米，西部地區(qū) 平方米。全國城鎮(zhèn)戶均住宅建筑面積 平方米，全國城鎮(zhèn)私有住宅建筑面積 億平方米，住宅私有率 ％。中國樓市供應結構問題突出表現(xiàn)為中低價位、中小套型住宅比例偏低。從竣工套數(shù)來看， 2000 年、 2001 年和2002 年的高檔住宅竣工套數(shù)增速分別為 36%、 %和 %，而同期住宅竣工套數(shù)占比由 1999 年的 %上升到 2020 年的 %[1]。 69 萬套 根據(jù)《深圳市住房建設規(guī)劃（ 2020－ 2020）》，至 2020 年底，全市住房總建筑面積為 萬平方米。到 2020 年，我市將規(guī)劃建設各類住房 69 萬套，總建設面積 5700萬平方米。后者包括經濟 適用住房 萬套和公共租賃住房 萬套。 1121 萬 目前我市的流動人口已達 940 余萬，全市總人口達到 1121 萬人，成為深圳住宅剛性需求和房價上漲的重要原因。而近幾年深圳在基礎設施上的投入明顯不足，造成城市環(huán)境惡化。撇開房地產，現(xiàn)在也是時候考慮如何控制 深圳人口了。人民南改造的目標是將羅湖口岸、國貿、東門步行街三大商圈激活和連通。 57% 財政部日前對 39 家房地產企業(yè)的會計信息質量檢查結果表明，房地產企業(yè)會計信息失真問題突出，隱瞞利潤和偷漏稅現(xiàn)象較為嚴重。關于房地產開發(fā)企業(yè)的利潤，一直是撲朔迷離。贏利越多越好，這對企業(yè)來說無可厚非，但相應的，企業(yè)也應該承擔一定的社會責任。在總量為 萬平方米的城鎮(zhèn)建設用地供應中，新增房地產用地為 萬平方米，比上年的 80 萬平方米增長 30％左右。此外，本年度計 劃預留 40 萬平方米的政策性住房用地，用于未來幾年建設中低收入家庭的住房需求。結合 2020 年以及 2020 年的深圳市土地出讓計劃來看， 2020 年出讓的土地很多都是在補 2020 年的課，如果嚴格按照土地出讓計劃，土地交易面積的走勢應當是單調遞減的。 “ 地價上漲引發(fā)房價上漲 ” 的說法已經相當普遍，土地作為一種特殊的商品，其價格水平也受到供需關系的制約，目前深圳的土地供應仍然是供不應求，未來幾年如何拿地將成為考驗深圳本地開發(fā)商的一道難題。從出讓面積上看，寶安以及龍崗兩區(qū)的出讓面積分別達到了 平方米以及 平方米，均超出了 2020 年土地出讓計劃的 萬平方米以及 40 萬平方米的目標。根據(jù) 2020 年《中共深圳市 委、深圳市政府關于進一步加強城市規(guī)劃工作的決定》，深圳目前特區(qū)外工業(yè)用地已占所有建設用地的 ％，遠遠高于國家規(guī)定的最高占 25％的標準，可以看出近年來關外商住