【正文】 雖然目前部分城市房?jī)r(jià)依然 “ 越調(diào)越漲 ” ，但也有部分城市的房?jī)r(jià)已實(shí)現(xiàn)連續(xù)下降，說明今年的樓市調(diào)控也取得一定效果，不排 除 07 年后宏調(diào)將轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。在住宅市場(chǎng)遭受 “ 宏調(diào)打壓 ” 的情況下，商業(yè)地產(chǎn)必將成為投資者投資樓市的又一熱土。在今年樓市 “ 越調(diào)越漲 ” ，股市全線飄紅的情況下， 樓市與股市的 “ 翹翹板 ” 規(guī)律徹底失效。所以住宅底商的競(jìng)相提價(jià)就在所難免。鑒于這兩年商鋪市場(chǎng)的行情持續(xù)看漲，不排除開發(fā)商有意捂盤，待價(jià)而沽。 ?0708 年商鋪一手市場(chǎng)將集中放量 美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)：商鋪的批準(zhǔn)預(yù)售并不等于市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)供應(yīng)，住宅底商尤其如此。特別是在深圳關(guān)內(nèi)，十余家大型中介基本上占據(jù)了市場(chǎng)上超過八成的份額。很多大型中介抓住了這個(gè)市場(chǎng)契機(jī)，開始謹(jǐn)慎擴(kuò)張，憑借雄厚的資金實(shí)力收購(gòu)、兼并一些小型中介，盡可能的搶占市場(chǎng)份額。 ?中介繼續(xù)整合 深圳的三級(jí)市場(chǎng)目前可以說是春秋時(shí)期，存在數(shù)百家中介機(jī)構(gòu)在爭(zhēng)搶這個(gè)巨大的蛋糕。而租金持續(xù)平穩(wěn)說明了普通居民的承受能力有限，其收入情況并沒有隨著房?jī)r(jià)上漲而增加。盡管房?jī)r(jià)上漲兇猛，但是租金水平卻停滯不前。 ?二手樓價(jià)漲租金基本停滯 根據(jù)美聯(lián)藍(lán)籌物業(yè)統(tǒng)計(jì)， 2020 年 1－ 11 月美聯(lián)三級(jí)市場(chǎng)成交均價(jià)除了 2 月份之外，其余各月的成交均價(jià)同比均有 20％以上的漲幅，其中 7 月以及 10 月的成交均價(jià)同比漲幅接近 40％。在 06 年，深圳已位居全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅前列， 07 年發(fā)展商定價(jià)將繼續(xù)拉高，以搭乘 08 年奧運(yùn)的東風(fēng)。隨著年底房地產(chǎn)信貸的加緊收縮、銀行再次加息、房地產(chǎn)稅制的深化改革、匯率調(diào)整加速等預(yù)期的兌現(xiàn)，這些因素將在一定程度上制約深圳一手房?jī)r(jià)格升幅。 ?一手房漲幅減小 一手房結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求的局面仍將在短期內(nèi)持續(xù)。港客如此大規(guī)模投資商鋪，一方面是因?yàn)樯啼伿袌?chǎng)不像住宅市場(chǎng)那樣容易受政 策調(diào)控；另一方面人民幣升值，通過投資商鋪可以實(shí)現(xiàn)手中貨幣的保值增值，還可以賺取匯率差價(jià)。統(tǒng)計(jì)成交客源發(fā)現(xiàn)，租賃客戶全是大陸客戶，而買賣交易的買方除大陸客戶外，基本上都香港客戶，甚至香港客戶的占比在個(gè)別月份近九成（如下圖所示）。其根本原因是中心區(qū)寫字樓價(jià)格基數(shù)大，相應(yīng)的租金偏低。這主要的原因是：一方面，深圳長(zhǎng)期以來，寫字樓市場(chǎng)不管是一手還是二手，其價(jià)格一直較低，與北京、上海，甚至南京等地的寫字樓市場(chǎng)價(jià)格無法同日而語，甚至出現(xiàn)本地一手寫字樓與住宅價(jià)格 “ 倒掛 ” 現(xiàn)象，所以目前寫字樓市場(chǎng)價(jià)格的上漲屬于正常的補(bǔ)漲；另一方面，由于住宅市場(chǎng)受控，部分客戶紛紛撤出住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，這必然會(huì)活躍寫字樓市場(chǎng)的投資氛圍，推高寫字樓價(jià)格；同時(shí)，人民幣升值利好，深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好勢(shì)頭，也是寫字樓價(jià)格高企 重要原因。其主要原因是寫字樓中投資成份較高，并且涉及金額巨大，這在住宅市場(chǎng)受控，尤其是 “ 限外 ” 情況下，寫字樓銷售的低調(diào)就不難理解了；從另一個(gè)方面來講，深圳寫字樓的新增供給越來越少，而面對(duì)投資者對(duì)寫字樓市場(chǎng)投資熱情的高漲，高調(diào)銷售已然不必要。其中天利中央商務(wù)廣場(chǎng)、中國(guó)經(jīng)貿(mào)大廈及經(jīng)貿(mào)中心在開盤時(shí)就已基本售罄；而鵬基商務(wù)時(shí)空、敦煌大廈等壓根就來不及開盤即告售罄。正是這一時(shí)間差，直接導(dǎo)致 2020 年寫字樓銷售新的流行色：悄悄地賣。 低調(diào)銷售 2020 年寫字樓市場(chǎng)與 2020 年扎集上市不同的是，其上市較為分散。這不得不得益于中心區(qū)開發(fā)建設(shè)的逐漸完善，比 如：五個(gè)五星級(jí)酒店的建設(shè)（喜來登、香格里拉、祈年、麗茲 ?卡爾頓及馬哥孛羅好日子），三個(gè)商業(yè)中心的成型（星河購(gòu)物公園 COCOPark、怡景中心城和晶島國(guó)際購(gòu)物中心），以及中心區(qū)地下火車站的規(guī)劃等。 2020 年五月開盤的新世界中心最初均價(jià) 20000 元 /M2；雖然到八月份榮超的經(jīng)貿(mào)中心開盤時(shí)均價(jià)只有 18000 元 /M2 左右，但銷售結(jié)束時(shí)整體均價(jià)卻高達(dá) 22000 元 /M2；而財(cái)富大廈截至 11 月底雖然沒有開盤，但所報(bào)均價(jià)卻高達(dá) 25000元 /M2。對(duì)于住宅的二手交易更多是采取了增加稅收的調(diào)控手段往往被群體智慧所嘲笑， “ 反調(diào)控 ”的西風(fēng)壓倒了 “ 調(diào)控 ” 的東風(fēng)，所以說調(diào)控采取這種治標(biāo)的手段往往達(dá)不到效果，對(duì)于二手房交易中的稅收也提高了二手房的交易成本，使得更多的買家開始轉(zhuǎn)向一手房，需求的上升也促進(jìn)了一手價(jià)格的上漲，調(diào)控往往變成 “ 空調(diào) ” ，只有從根子上找到問題，通過一系列的嚴(yán)格監(jiān)管與處罰手段而不是提高交易稅費(fèi)的方式來打擊 炒房者，才能保證二手市場(chǎng)的健康發(fā)展。當(dāng) 2020 年開始對(duì)二手交易征收營(yíng)業(yè)稅的時(shí)候，市場(chǎng)上一片雞飛狗跳，成交量一蹶不振，到了 2020 年 6月 1日開 始征收所得稅的時(shí)候，市場(chǎng)則平靜面對(duì)，買賣雙方 “ 偷偷的成交，交稅的不要 ” 。希望這種模式能夠在全國(guó)各地進(jìn)行廣泛推廣，對(duì)于打破目前房地產(chǎn)開發(fā)商作為唯一的房 地產(chǎn)產(chǎn)品提供商的壟斷地位有著積極的作用，從此房地產(chǎn)定價(jià)將不會(huì)由房產(chǎn)商一家說了算，而是由業(yè)主說了算，進(jìn)一步來說，由一群人運(yùn)用群體智慧采取 DIY 的開發(fā)模式也是一種民主精神的體現(xiàn)。集資建房自從 2020 年于凌罡所提出之后，在全國(guó)各地引起了巨大反響，可見民眾對(duì)于目前僅有開發(fā)商一家說了算的房地產(chǎn)開發(fā)模式的不滿，盡管面對(duì)著種種非議，“ 個(gè)人集資建房 ” 終于提上了日程。 商品房逐戶檢查 深圳準(zhǔn)備借鑒北京市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收的做法，推行商品房逐戶檢查制度，其主要內(nèi)容是，由開發(fā)商組織相關(guān)責(zé)任主體在竣工驗(yàn)收前，對(duì)每套商品房進(jìn)行檢查，改變目前抽樣檢查的做法，最大程度地發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，并在竣工驗(yàn)收前消除這些質(zhì)量問題。近幾年深圳每年的新建竣工面積都在 1000 萬平米以上。繼頒布實(shí)施《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)循環(huán)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)條例》之后，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建筑節(jié)能條例》已從 2020 年 11 月 1 日正式實(shí)施。嚴(yán)寒地區(qū)不應(yīng)設(shè)置凸窗。指出居住建筑不宜設(shè)置凸窗（飄窗）。工商部門也已聯(lián)合國(guó)土資源和房產(chǎn)管理部門對(duì)二手房買賣合同進(jìn)行調(diào)研并作出修改。與現(xiàn)行的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（現(xiàn)售）》相比，新版的一手房現(xiàn)售合同依據(jù) 2020 年 3 月15 日啟用的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預(yù)售）示范文本》，參照現(xiàn)售的特點(diǎn)，全面進(jìn)行了修改，有關(guān)開發(fā)商、購(gòu)房者雙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)的規(guī)定更加明確，其中一個(gè)最大特點(diǎn)就是吸收了預(yù)售合同成功經(jīng)驗(yàn)，將現(xiàn)行的房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)中有關(guān)雙方權(quán)益的條款直接引入新版合同，同時(shí)盡可能減少現(xiàn)行現(xiàn)售合同中限制業(yè)主權(quán)利的條款。 新版一手房現(xiàn)售合同 深圳于 11月 1日起正式啟用由市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局與市工商局共同制定的《深圳市房地產(chǎn)買賣合同 （一手房現(xiàn)售）》，現(xiàn)行的房地產(chǎn)買賣合同（現(xiàn)售）同時(shí)停止使用。 物業(yè)管理費(fèi)該交多少，過去一直由政府定價(jià)，即使物管企業(yè)與業(yè)主對(duì)價(jià)格不滿也沒得商量。 物管費(fèi) 《深圳市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》已于 9 月 1 日起正式實(shí)施。深圳也有租賃指導(dǎo)價(jià)格，但對(duì)于普通老百姓，也是知之者寥寥。類似河北省也只是對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，限價(jià)銷售，對(duì)商品房沒有規(guī)定。 樓市指導(dǎo)價(jià) 面對(duì)節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)，深圳物價(jià)局表示，暫不會(huì)出臺(tái)樓市指導(dǎo)價(jià)。有開發(fā)商認(rèn)為，如果真按討論稿中的內(nèi)容制訂細(xì)則，開發(fā)商的變通方式將會(huì)杜絕。 2 變 1 為防止開發(fā)企業(yè)通過建設(shè)兩套房，最后改為一套房的行為進(jìn)行了嚴(yán)格限制，建設(shè)部正制