【導(dǎo)讀】28平方米，中部地區(qū)平方米，西部地區(qū)平方米。全國城鎮(zhèn)戶均住宅建筑面。積平方米，全國城鎮(zhèn)私有住宅建筑面積億平方米，住宅私有率％。以上、居住用地供應(yīng)量七成用于中低價(jià)位中小套型）格外引人注意。問題突出表現(xiàn)為中低價(jià)位、中小套型住宅比例偏低。和%，連續(xù)三年高于全部住宅的投資增長率。同比下降%，降幅比年初減少%?！渡钲谧》拷ㄔO(shè)規(guī)劃》是對城市近期住。性需求和房價(jià)上漲的重要原因。深圳人口逼近城市承載力極限。而近幾年深圳在基礎(chǔ)設(shè)。施上的投入明顯不足，造成城市環(huán)境惡化。撇開房地產(chǎn)，現(xiàn)在也是時(shí)候考慮如何控制深圳人口了。個(gè)別房產(chǎn)企業(yè)利潤高達(dá)57%。結(jié)合2020年以及2020年的深圳市土地出讓計(jì)劃來看，2020年。何拿地將成為考驗(yàn)深圳本地開發(fā)商的一道難題。深圳的房價(jià)高或不高，用不同的衡量標(biāo)準(zhǔn)會(huì)得出不同的結(jié)論。北京、深圳等因06年房價(jià)猛漲被中央婉轉(zhuǎn)批評，07年這些城市的日。批準(zhǔn)預(yù)售面積的%。月一手住宅新增供給套數(shù)為62020套，同比05年71444套減少%。

　　

【正文】 ，卻立馬被遠(yuǎn)遠(yuǎn)地甩在后頭。 2020 年五月開盤的新世界中心最初均價(jià) 20000 元 /M2；雖然到八月份榮超的經(jīng)貿(mào)中心開盤時(shí)均價(jià)只有 18000 元 /M2 左右，但銷售結(jié)束時(shí)整體均價(jià)卻高達(dá) 22000 元 /M2；而財(cái)富大廈截至 11 月底雖然沒有開盤，但所報(bào)均價(jià)卻高達(dá) 25000元 /M2。中心區(qū)寫字樓新盤價(jià)格真可謂水漲船高，大有 “ 呼搖直上 ” 之勢。這不得不得益于中心區(qū)開發(fā)建設(shè)的逐漸完善，比 如：五個(gè)五星級酒店的建設(shè)（喜來登、香格里拉、祈年、麗茲 ?卡爾頓及馬哥孛羅好日子），三個(gè)商業(yè)中心的成型（星河購物公園 COCOPark、怡景中心城和晶島國際購物中心），以及中心區(qū)地下火車站的規(guī)劃等。這一系列利好又刺激了中心區(qū)人氣高漲，支撐了價(jià)格的上漲。 低調(diào)銷售 2020 年寫字樓市場與 2020 年扎集上市不同的是，其上市較為分散。截止 12 月初，2020 年寫字樓市場的新盤大概有十來個(gè)，但基本上是錯(cuò)開上市。正是這一時(shí)間差，直接導(dǎo)致 2020 年寫字樓銷售新的流行色：悄悄地賣。雖然不是所有新盤是這樣，但半數(shù)以上的寫 字樓在開盤時(shí)就已基本售罄，更有甚者還等不及開盤就已結(jié)束銷售。其中天利中央商務(wù)廣場、中國經(jīng)貿(mào)大廈及經(jīng)貿(mào)中心在開盤時(shí)就已基本售罄；而鵬基商務(wù)時(shí)空、敦煌大廈等壓根就來不及開盤即告售罄。這與住宅大張旗鼓的開盤，集中簽約，營造 “ 搶購 ”盛況不同，寫字樓銷售顯得異常的低調(diào)。其主要原因是寫字樓中投資成份較高，并且涉及金額巨大，這在住宅市場受控，尤其是 “ 限外 ” 情況下，寫字樓銷售的低調(diào)就不難理解了；從另一個(gè)方面來講，深圳寫字樓的新增供給越來越少，而面對投資者對寫字樓市場投資熱情的高漲，高調(diào)銷售已然不必要。 價(jià)格補(bǔ)漲 美 聯(lián)通過研究 2020 年寫字樓 6 月 11 月二手寫字樓的價(jià)格與租金發(fā)現(xiàn)：價(jià)格的上漲速度要快于租金的上漲速度。這主要的原因是：一方面，深圳長期以來，寫字樓市場不管是一手還是二手，其價(jià)格一直較低，與北京、上海，甚至南京等地的寫字樓市場價(jià)格無法同日而語，甚至出現(xiàn)本地一手寫字樓與住宅價(jià)格 “ 倒掛 ” 現(xiàn)象，所以目前寫字樓市場價(jià)格的上漲屬于正常的補(bǔ)漲；另一方面，由于住宅市場受控，部分客戶紛紛撤出住宅市場轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，這必然會(huì)活躍寫字樓市場的投資氛圍，推高寫字樓價(jià)格；同時(shí)，人民幣升值利好，深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好勢頭，也是寫字樓價(jià)格高企 重要原因。不過，作為深圳寫字樓價(jià)格高地的中心區(qū)，情況就恰好相反，即價(jià)格上漲速度遠(yuǎn)慢于租金的上漲速度。其根本原因是中心區(qū)寫字樓價(jià)格基數(shù)大，相應(yīng)的租金偏低。 HKer 通過研究美聯(lián)店鋪部 2020 年 411 月的成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，租賃成交單數(shù)不及買賣成交單數(shù)的三分之一。統(tǒng)計(jì)成交客源發(fā)現(xiàn)，租賃客戶全是大陸客戶，而買賣交易的買方除大陸客戶外，基本上都香港客戶，甚至香港客戶的占比在個(gè)別月份近九成（如下圖所示）。無疑，港客成為深圳商鋪市場的一支生力軍。港客如此大規(guī)模投資商鋪，一方面是因?yàn)樯啼伿袌霾幌褡≌袌瞿菢尤菀资苷?策調(diào)控；另一方面人民幣升值，通過投資商鋪可以實(shí)現(xiàn)手中貨幣的保值增值，還可以賺取匯率差價(jià)。 （數(shù)據(jù)來源：美聯(lián)物業(yè)） 2020 年深圳樓市展望 ?宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好 GDP 增長會(huì)隨全球經(jīng)濟(jì)增長速度放緩、國家 GDP 降耗等而略有降低，但仍然會(huì)保持著快速增長勢頭；投資增速會(huì)延續(xù) 06 年下半年的下降走勢，但仍然會(huì)保持高比例增長速 度，以鞏固此前的投資成果；鑒于出口退稅政策實(shí)施及 07 年新的出口稅則的實(shí)施，出口會(huì)減少，而中央鼓勵(lì)進(jìn)口的政策背景下，進(jìn)口會(huì)繼續(xù)增長，但仍然改變不了中國貿(mào)易順差過大的現(xiàn)狀；而人民幣升值速度在延續(xù) 06 年快速升值后，逐漸放緩升值步伐。 ?一手房漲幅減小 一手房結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求的局面仍將在短期內(nèi)持續(xù)。關(guān)內(nèi)物業(yè)價(jià)格仍堅(jiān)挺，而關(guān)外價(jià)格將出現(xiàn)分化。隨著年底房地產(chǎn)信貸的加緊收縮、銀行再次加息、房地產(chǎn)稅制的深化改革、匯率調(diào)整加速等預(yù)期的兌現(xiàn)，這些因素將在一定程度上制約深圳一手房價(jià)格升幅。在政策面，解決中低收入者的住房問題 ，依然是地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)。在 06 年，深圳已位居全國房價(jià)漲幅前列， 07 年發(fā)展商定價(jià)將繼續(xù)拉高，以搭乘 08 年奧運(yùn)的東風(fēng)。地方利益與中央利益的較量仍將繼續(xù)。 ?二手樓價(jià)漲租金基本停滯 根據(jù)美聯(lián)藍(lán)籌物業(yè)統(tǒng)計(jì)， 2020 年 1－ 11 月美聯(lián)三級市場成交均價(jià)除了 2 月份之外，其余各月的成交均價(jià)同比均有 20％以上的漲幅，其中 7 月以及 10 月的成交均價(jià)同比漲幅接近 40％。全年成交均價(jià)為 元 /平方米，同比上漲 ％。盡管房價(jià)上漲兇猛，但是租金水平卻停滯不前。價(jià)格的過快上漲方面炒家有一定責(zé)任，另外交易環(huán)節(jié) 的稅費(fèi)也增加了成本。而租金持續(xù)平穩(wěn)說明了普通居民的承受能力有限，其收入情況并沒有隨著房價(jià)上漲而增加。預(yù)計(jì) 07 年成交價(jià)格仍將上浮，而租金基本不會(huì)變化太明顯。 ?中介繼續(xù)整合 深圳的三級市場目前可以說是春秋時(shí)期，存在數(shù)百家中介機(jī)構(gòu)在爭搶這個(gè)巨大的蛋糕。隨著宏觀調(diào)控的進(jìn)一步深入， 2020 年年中的市場上出現(xiàn)了較為濃厚的觀望氣息，成交量直線下滑，很多小型中介機(jī)構(gòu)的門面上出現(xiàn)了 “ 轉(zhuǎn)讓 ” 二字，經(jīng)過了多年的自由競爭之后，正如東周列國到戰(zhàn)國七雄的轉(zhuǎn)變，深圳的二手市場開始出現(xiàn)了加速整合的趨勢， “ 大魚吃小魚 ” 已經(jīng)成為了 普遍的現(xiàn)象。很多大型中介抓住了這個(gè)市場契機(jī)，開始謹(jǐn)慎擴(kuò)張，憑借雄厚的資金實(shí)力收購、兼并一些小型中介，盡可能的搶占市場份額。從國土局所公布的二手房每日成交前十名可以看到，除了國土資源與房產(chǎn)局之外，每日全市的成交前十名除了順序之外，排名前列的幾個(gè)中介公司基本上沒有什么變化。特別是在深圳關(guān)內(nèi)，十余家大型中介基本上占據(jù)了市場上超過八成的份額。由此可以預(yù)見，在未來的幾年內(nèi)，隨著調(diào)控的進(jìn)一步深入，特別是針對中介資金監(jiān)管相關(guān)條例的出臺(tái)，深圳中介行業(yè)將進(jìn)一步加速整合，可能會(huì)出現(xiàn)由少數(shù)大型中介占據(jù)絕大多數(shù)的市場份額的情況。 ?0708 年商鋪一手市場將集中放量 美聯(lián)物業(yè)市場研究部通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)：商鋪的批準(zhǔn)預(yù)售并不等于市場的現(xiàn)實(shí)供應(yīng)，住宅底商尤其如此。據(jù)此推測，去年批準(zhǔn)預(yù)售的住宅底商，將在 07 年后面市。鑒于這兩年商鋪市場的行情持續(xù)看漲，不排除開發(fā)商有意捂盤，待價(jià)而沽。外界盛傳 “2020 年是樓市的一道坎 ” ，在近幾年預(yù)售的住宅，其底商將在今明兩年扎堆面市。所以住宅底商的競相提價(jià)就在所難免。 ? 商鋪價(jià)格仍將漲勢依舊 目前關(guān)外住宅底商均價(jià)基本在兩萬以上，關(guān)內(nèi)則基本在三萬以上。在今年樓市 “ 越調(diào)越漲 ” ，股市全線飄紅的情況下， 樓市與股市的 “ 翹翹板 ” 規(guī)律徹底失效。股市牛氣并沒有影響投資者對樓市的熱情，說明投資者仍然看好樓市，會(huì)繼續(xù)加大對樓市的投資。在住宅市場遭受 “ 宏調(diào)打壓 ” 的情況下，商業(yè)地產(chǎn)必將成為投資者投資樓市的又一熱土。 ? 宏調(diào)大棒或?qū)⒅敝干啼伿袌? 06 年已有政策明確表示今后大型的商業(yè)項(xiàng)目要聽證就是一個(gè)信號，意味著政府在打壓住宅投資客取得一定成效后，就會(huì)著手對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控，從而實(shí)現(xiàn)對整個(gè)房地產(chǎn)市場的調(diào)控。雖然目前部分城市房價(jià)依然 “ 越調(diào)越漲 ” ，但也有部分城市的房價(jià)已實(shí)現(xiàn)連續(xù)下降，說明今年的樓市調(diào)控也取得一定效果，不排 除 07 年后宏調(diào)將轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。