【正文】 深圳一手住宅批準預(yù)售面積為 平方米，占同期深圳一手房批準預(yù)售面積的 %。北京、深圳等因 06 年房價猛漲被中央婉轉(zhuǎn)批評， 07 年這些城市的日子可能有點難過。但房價升幅過猛，卻是個不爭的事實。結(jié)合出讓土地所在地區(qū)來看，很多都是位于公明、觀瀾、坪地等較為偏遠的地區(qū)，這些項目的入市，將直接帶動這些地區(qū)的房價上漲。從出讓面積上看，寶安以及龍崗兩區(qū)的出讓面積分別達到了 平方米以及 平方米，均超出了 2020 年土地出讓計劃的 萬平方米以及 40 萬平方米的目標。結(jié)合 2020 年以及 2020 年的深圳市土地出讓計劃來看， 2020 年出讓的土地很多都是在補 2020 年的課，如果嚴格按照土地出讓計劃，土地交易面積的走勢應(yīng)當(dāng)是單調(diào)遞減的。在總量為 萬平方米的城鎮(zhèn)建設(shè)用地供應(yīng)中，新增房地產(chǎn)用地為 萬平方米，比上年的 80 萬平方米增長 30％左右。關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤，一直是撲朔迷離。人民南改造的目標是將羅湖口岸、國貿(mào)、東門步行街三大商圈激活和連通。而近幾年深圳在基礎(chǔ)設(shè)施上的投入明顯不足，造成城市環(huán)境惡化。后者包括經(jīng)濟 適用住房 萬套和公共租賃住房 萬套。 69 萬套 根據(jù)《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（ 2020－ 2020）》，至 2020 年底，全市住房總建筑面積為 萬平方米。中國樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)問題突出表現(xiàn)為中低價位、中小套型住宅比例偏低。美聯(lián) :2020 年深圳樓市回顧 數(shù)字 % 根據(jù)建設(shè)部的統(tǒng)計， 2020 年全國城鎮(zhèn)人均住宅面積 平方米，其中東部地區(qū)28 平方米，中部地區(qū) 平方米，西部地區(qū) 平方米。從房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額來看，以別墅為代表的高檔住宅在 2000 年、 2001 年和 2002 年的投資增長率分別為 %， 37%和 %，連續(xù)三年高于全部住宅的投資增長率。其中，通過基本建設(shè)和更新改造方式建造住房（含政府興建政策性住房） 萬平方米，通過房地產(chǎn)開發(fā)方式建造住房 萬平方米，通過其他方式建造住房（含原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及原村民個人住宅建設(shè)和其他自建住房） 萬平方米?！渡钲谧》拷ㄔO(shè)規(guī)劃（ 2020－ 2020）》是對城市近期住房建設(shè)進行控制和指導(dǎo)的法定依據(jù)，與《深圳市近期建設(shè)規(guī)劃 2020－ 2020》共同承擔(dān)對全市住房建設(shè)的綜合調(diào)控作用。與其他一線城市相比，在吸引高端人才方面競爭力減弱。地鐵 1 號線是完成這一目標的載體。但外界普遍的估計是 ，遠遠高于社會平均利潤率。該 萬平方米新增房地產(chǎn)用地全部在特區(qū)外，特區(qū)內(nèi)將連續(xù)第五年房地產(chǎn)用地零供應(yīng)。美聯(lián)物業(yè)市場研究部認為，造成 2020 年土地放量的因素除了前文所 說的 “ 補課 ” 之外，房價的過快上漲還是使得政府或多或少的受到了宏觀調(diào)控政策的壓力。根據(jù)國土局的公告， 12 月 27 日以及 12 月 29 日還有六宗位于龍崗區(qū)的工業(yè)、商住用地入市，預(yù)計 2020 年龍崗區(qū)的土地成交面積將超過寶安區(qū)，占據(jù)深圳土地交易的半壁江山。土地作為一種不可再生的稀缺資源，在相當(dāng)?shù)臍v史時期內(nèi)都將供給不足，在目前招拍掛的土地交易形式下，很容易造就高價地的橫空出世。關(guān)內(nèi)新項目有限，價格自然不會降低。 （數(shù)據(jù)來源：美聯(lián)深圳市場研究部） 億 06 年 111 月深圳一手房成交金額為 億元，同比 05 年 111 月 元上漲 %。同比 05 年一手住宅 平方米減少 %。從各區(qū)的成交價格上也可以看到，每區(qū)的價格均有三成左右的漲幅。銀行業(yè)的開放，對中國經(jīng)濟而言是一把 “ 雙刃劍 ” 。但這些措施能否將外資銀行的進入影響壓縮到最小，還有待事實檢驗。截至 2020 年 9 月末，深圳市共有各類金融機構(gòu) 150 家，網(wǎng)點總數(shù) 2000 多個，保險兼業(yè)代理 機構(gòu) 2000 多家，資信評估公司 3 家，信用擔(dān)保公司近 150家，金融押運公司 1 家，資產(chǎn)清算公司 1 家，金融行業(yè)自律機構(gòu) 7 家，創(chuàng)業(yè)投資公司近200 家。但分析得更多的是人民幣升值后的負面影響，比如：外資熱炒人民幣升值現(xiàn)象。 2020 年央行第三季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示，第三季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速進一步 提高，購房貸款增速有所放緩。央行稱，房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長，商品住宅投資仍是推動房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長的主要原因。境外資金入境有以下四種基本形式：一是直接設(shè)立外資房地產(chǎn)投資公司或參股境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；二是間接投資，購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券或外資地產(chǎn)中介以包銷形式消化樓盤；三是外資銀行對發(fā)展商和個人發(fā)放貸款；四是境外 居民結(jié)匯購買房產(chǎn)。以房貸為例，根據(jù)中國人民銀行的數(shù)據(jù)， 1998 年全國銀行發(fā)放房貸 426 億元， 2020 年房貸總額為 49100 億元， 7 年間飆升 115 倍，巨額的貨幣通過房貸由銀行流向市場，卻并沒有起到刺激消費的作用，而是 向少數(shù)人集中，同時帶來的一系列的問題。 2020 年共有 8 宗以招標的方式成交的土地，在 10 月 31 日的土地出讓公告中，赫然出現(xiàn)了 “ 套型建筑面積 90 平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總住宅面積的 70％以上 ” 的內(nèi)容，這也是深圳土地部門積極響應(yīng)宏觀調(diào)控的具體行動。 房價 房價一直是深圳樓市的風(fēng)向標，對房價的各種判斷一直絡(luò)繹不絕。房價披露的渠道多樣化有利于消費者理性判斷。僅上半年中國居民消費價格中，居住價格同比上漲 %,食品價格上漲 %，醫(yī)療保健和個人用品價格上漲 %，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)價格上漲 %，煙酒及用品價格上漲 %，娛樂教育文化用品及服務(wù)價格與上年同期持平，其他類商品價格略降。同時，全國商品房施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額較 2020 年同期均有不同程度的上升，顯示樓市正向理性回歸。雖然空軍中有一部分 “ 憤青 ” ，但其間也不無對全國樓市發(fā)展謹慎的肺腑之言。根據(jù)央行發(fā)布的新政，首套 90 平方米以下住房首付兩成，第二套住房 首付比例至少三成。而且從二手成交分布格局上看，目前的成交重心已經(jīng)從關(guān)內(nèi)向關(guān)外轉(zhuǎn)移，寶安、龍崗兩區(qū)的成交量已經(jīng)多日占據(jù)每日全市成交的前兩名。隨著宏觀調(diào)控的進一步深入， 2020 年年中的市場上出現(xiàn)了較為濃厚的觀望氣息，成交量直線下滑，很多小型中介機構(gòu)的門面上出現(xiàn)了 “ 轉(zhuǎn)讓 ” 二字，經(jīng)過了多年的自由競爭之后，正如東周列國到戰(zhàn)國七雄的轉(zhuǎn)變， 深圳的二手市場開始出現(xiàn)了加速整合的趨勢，“ 大魚吃小魚 ” 已經(jīng)成為了普遍的現(xiàn)象。由此可以預(yù)見，在未來的幾年內(nèi)，深圳中介行業(yè)將進一步加速整合，可能會出現(xiàn)由少數(shù)大型中介占據(jù)絕大多數(shù)的市場份額的情況。古時有 “ 苛政猛于虎 ” 的說法，現(xiàn)實中交易雙方能夠冒犯法的風(fēng)險也要逃避相關(guān)的稅收的行為，也值得政 府相關(guān)部門所思考。租賃市場相對活躍，投資回報率高且潛力大。外來暫住人員 人口構(gòu)成較為復(fù)雜，社會治安難以保證。 中小巴 中小巴在日益擁堵的深圳交通中，一直扮演著英雄救美的角色。公共交通承擔(dān)率達到 60%以上；城市公交平均出街時間基本控制在 30 分鐘以內(nèi)，高峰期不超過 40 分鐘；稅額平均候車時間控制在 5 分鐘以內(nèi)；公共汽車平均運行速度在 20 公里 /小時以上；城市公共交通線網(wǎng)密度達到 3 公里 /平方公里；萬人城市公交車輛擁有率達到 17 標臺。《規(guī)劃》通過對商業(yè)（街）區(qū)、零售業(yè)態(tài)、餐飲網(wǎng)點和批發(fā)市場的布局進行引導(dǎo)，提高網(wǎng)點配置的合理性，增強深圳商業(yè)的競爭力和輻射力。造成目前房地產(chǎn)市場過熱的一個很重要