【正文】 ? 宏調(diào)大棒或?qū)⒅敝干啼伿袌?chǎng) 06 年已有政策明確表示今后大型的商業(yè)項(xiàng)目要聽證就是一個(gè)信號(hào)，意味著政府在打壓住宅投資客取得一定成效后，就會(huì)著手對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。 ? 商鋪價(jià)格仍將漲勢(shì)依舊 目前關(guān)外住宅底商均價(jià)基本在兩萬以上，關(guān)內(nèi)則基本在三萬以上。據(jù)此推測(cè)，去年批準(zhǔn)預(yù)售的住宅底商，將在 07 年后面市。從國土局所公布的二手房每日成交前十名可以看到，除了國土資源與房產(chǎn)局之外，每日全市的成交前十名除了順序之外，排名前列的幾個(gè)中介公司基本上沒有什么變化。預(yù)計(jì) 07 年成交價(jià)格仍將上浮，而租金基本不會(huì)變化太明顯。全年成交均價(jià)為 元 /平方米，同比上漲 ％。在政策面，解決中低收入者的住房問題 ，依然是地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)。 （數(shù)據(jù)來源：美聯(lián)物業(yè)） 2020 年深圳樓市展望 ?宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好 GDP 增長(zhǎng)會(huì)隨全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩、國家 GDP 降耗等而略有降低，但仍然會(huì)保持著快速增長(zhǎng)勢(shì)頭；投資增速會(huì)延續(xù) 06 年下半年的下降走勢(shì)，但仍然會(huì)保持高比例增長(zhǎng)速 度，以鞏固此前的投資成果；鑒于出口退稅政策實(shí)施及 07 年新的出口稅則的實(shí)施，出口會(huì)減少，而中央鼓勵(lì)進(jìn)口的政策背景下，進(jìn)口會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，但仍然改變不了中國貿(mào)易順差過大的現(xiàn)狀；而人民幣升值速度在延續(xù) 06 年快速升值后，逐漸放緩升值步伐。 HKer 通過研究美聯(lián)店鋪部 2020 年 411 月的成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，租賃成交單數(shù)不及買賣成交單數(shù)的三分之一。 價(jià)格補(bǔ)漲 美 聯(lián)通過研究 2020 年寫字樓 6 月 11 月二手寫字樓的價(jià)格與租金發(fā)現(xiàn)：價(jià)格的上漲速度要快于租金的上漲速度。雖然不是所有新盤是這樣，但半數(shù)以上的寫 字樓在開盤時(shí)就已基本售罄，更有甚者還等不及開盤就已結(jié)束銷售。這一系列利好又刺激了中心區(qū)人氣高漲，支撐了價(jià)格的上漲。 水漲船高 2020年中心區(qū)寫字樓批量上市的時(shí)候，其均價(jià)也就 14000元 /M2左右，然而到了 2020年，卻立馬被遠(yuǎn)遠(yuǎn)地甩在后頭。 “ 反 ” 調(diào)控 前面說到 “ 個(gè)人集資建房 ” 是利用人們的群體智慧， “ 群眾的智慧是無窮的 ” 這句話的確不假，當(dāng)群體智慧開始充當(dāng) “ 反調(diào)控 ” 的角色時(shí)，調(diào)控就理所當(dāng)然的居于了下風(fēng)，在利益面前，群體智慧扮演了不光彩的角色，將 “ 反調(diào)控 ” 進(jìn)行到底。 集資建房 11 月 15 日，溫州市 “ 個(gè)人集資建房 ” 牽頭人、該市市場(chǎng)營銷協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙智強(qiáng)新聞在當(dāng)?shù)卣匍_的 “ 第二屆全國個(gè)人合作建房研究會(huì) ” 上宣 布：溫州 “ 個(gè)人集資建房 ” 的委托開發(fā)商拿到政府掛牌出讓地塊， 5 個(gè)月后可望動(dòng)工，將成為全國首例個(gè)人集資建房項(xiàng)目?！稐l例》規(guī)定，新建 12 層以下住宅應(yīng)采用太陽能 。設(shè)置凸窗時(shí)，凸窗凸出（從內(nèi)墻面至凸窗內(nèi)表面）不應(yīng)大于 60 厘米。 此前，我市已于 2020 年 3 月 15 日啟用新版房地產(chǎn)預(yù)售合同示范文本?，F(xiàn)在可以根據(jù)管理好壞程度來協(xié)商價(jià)格，市場(chǎng)化的程度將越來越高。一方面是宣傳力度不夠，另一方面，住房總體來說 仍是賣方市場(chǎng)，因此需求方討價(jià)還價(jià)的能力始終處于弱勢(shì)。這也符合自由經(jīng)濟(jì)的思想。建設(shè)部的討論稿還規(guī)定，如果開發(fā)企業(yè)通過變通行為，突破規(guī)定的 90 平方米限制后，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)、建設(shè)及監(jiān)理等相關(guān)單位都將受到嚴(yán)格處罰。中低價(jià)位普通商品房即房地產(chǎn)主管部門事先設(shè)定好商品房戶型、面積和銷售價(jià)格等條件，在市場(chǎng)上通過向開發(fā)商公開招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)來實(shí)現(xiàn)，其價(jià)格受到政府的事前限定。這樣意味著現(xiàn)在常說的 5 種別墅中，除了獨(dú)棟別墅，其他形式的聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅和空中別墅將躲過 “ 別墅 ” 的定義而不會(huì)被停止審批用地。經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社 會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)，作為其社會(huì)保障性的體現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)適用房多是由政府來負(fù)責(zé)開發(fā)以及分配，可惜現(xiàn)實(shí)往往比較殘酷，面臨僧多粥少的局面經(jīng)濟(jì)適用房被公務(wù)員或者事業(yè)單位員工取得的幾率往往較高，這種落后的分配方式同時(shí)也造就了目前社會(huì)上不同階層住房條件的極大差異。我市商業(yè)在布局上將呈現(xiàn)出 “ 一軸、兩帶、十四個(gè)特色街區(qū) ” 的新格局。 另一方面，根據(jù)深圳公交規(guī) 劃，未來深圳接駁網(wǎng)絡(luò)可覆蓋特區(qū)內(nèi)所有建筑面積在 10 萬平方米以上的小區(qū)，地鐵最遠(yuǎn)接駁范圍可延伸至松崗和龍崗中心城。 “ 莞深同城生活 ” 等辭藻看似豪邁，但在樓市投資熱浪中，個(gè)體投資者相對(duì)處于弱勢(shì)，切忌被沖昏頭腦。二是片區(qū)內(nèi)農(nóng)民房密集，居住環(huán)境較差。對(duì)于投資性客戶，由于片區(qū)樓盤供應(yīng)較多，買家選擇余地大。美聯(lián)物業(yè)深圳市場(chǎng)研究部認(rèn)為，造成這種情況還是由于政府在出臺(tái)政策的時(shí)候留下的漏洞，缺乏相應(yīng)的處罰措施。特別是在深圳關(guān)內(nèi)，十余家大型中介基本上占據(jù)了市場(chǎng)上超過八成的份額。 加速整合 深圳的三級(jí)市場(chǎng)目前可以說是春秋時(shí)期，存在數(shù)百家中介機(jī)構(gòu)在爭(zhēng)搶這個(gè)巨大的蛋糕。 二手＞一手 自從 10 月份以來，每天深圳二手房成交套數(shù)均在 300500 上下，相比一手成交套數(shù)總是在 200300 套之間徘徊的情況而言，基本上可以認(rèn)為目前深圳的二手市場(chǎng)已經(jīng)全面超出一手。 提高首付 “ 提高首付款 ” 一直是被業(yè)界譽(yù)為最有 “ 殺傷力 ” 的招數(shù)。發(fā)表看好樓市的觀點(diǎn)的個(gè)人或機(jī)構(gòu)，在這段敏感時(shí)期內(nèi)不斷遭到 “ 空軍 ” 謾罵。銀行最近加息后，居民儲(chǔ)蓄意愿有所回升，購房熱情繼續(xù)減弱 [2]。相信房?jī)r(jià)較快增長(zhǎng)的勢(shì)頭將有望在半年到一年內(nèi)得到遏制，目前房?jī)r(jià)增幅已有所回落。因此美聯(lián)市場(chǎng)研究部在深圳推出了美聯(lián)藍(lán)籌物業(yè)，作為傳統(tǒng)統(tǒng)計(jì)方式的又一種補(bǔ)充。盡管目前看不到對(duì)房?jī)r(jià)的明確限制，但自從廣州推出限價(jià)土地之后，深圳的限價(jià)房用地也將推出。 招標(biāo) 自深圳土地市場(chǎng)實(shí)行公開交易之后， “ 招標(biāo) ” 這個(gè)詞似乎已經(jīng)退出了歷史舞臺(tái)，自從 “ 國六條 ” 明確提出了限套型、限房?jī)r(jià)之后， “ 招標(biāo) ” 重新成為了土地市場(chǎng)上令人矚目的焦點(diǎn)人 物。從提高準(zhǔn)備金利率、貸款利率到最近的提高存款利率來看，加息已經(jīng)成為了金融調(diào)控的主旋律，種種加息手段均是旨在控制目前過多的貨幣流通量。 境外資金 受房?jī)r(jià)上漲和人民幣升值預(yù)期的影響，境外資金通過多種渠道進(jìn)入中國內(nèi)地，尤其是上海和北京。其中，商品住宅投資同比增長(zhǎng) ％，比上年同期加快 8%；辦公樓投資、商業(yè)營業(yè)用房投資、其他投資同比分別增長(zhǎng) ％、 ％和 ％，增幅同比下降。 數(shù)據(jù)來源：國家外匯局，美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部 房地產(chǎn)貸款 中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示， 2020 年底我國房地產(chǎn)貸款達(dá)到 萬億元。因此有關(guān) “ 人民幣升值 ” 的利弊分析也經(jīng)常見諸報(bào)端。金融業(yè)作為深圳的四大支柱產(chǎn)業(yè)之一，吸納了近 10 萬就業(yè)人口，金融增加值占 GDP 比重達(dá) %，為深圳提供了 80%的建設(shè)資金。不過中國銀行業(yè)似乎為這一天也作好充分的準(zhǔn)備，如：交行、中行、 工行及招行的上市，還有人民幣的參考 “ 一籃子貨幣 ” 的浮動(dòng)匯率制度等一系列措施。在這一天，中國銀行業(yè)全面向外資開放。 ％ 根據(jù)美聯(lián)深圳市場(chǎng)研究部對(duì)深圳三級(jí)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)表明， 2020 年 1－ 11 月份深圳全市三級(jí)市場(chǎng)均價(jià)為 元 /平方米，相比 2020 年全年均價(jià) 元 /平方米上漲％。 平方米 06 年 111 月