2006年深圳樓市回顧報(bào)告－美聯(lián)(參考版)
2025-04-17 00:52本頁(yè)面
【正文】 。 ? 宏調(diào)大棒或?qū)⒅敝干啼伿袌?chǎng) 06年已有政策明確表示今后大型的商業(yè)項(xiàng)目要聽證就是一個(gè)信號(hào)，意味著政府在打壓住宅投資客取得一定成效后，就會(huì)著手對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。股市牛氣并沒(méi)有影響投資者對(duì)樓市的熱情，說(shuō)明投資者仍然看好樓市，會(huì)繼續(xù)加大對(duì)樓市的投資。 ? 商鋪價(jià)格仍將漲勢(shì)依舊 目前關(guān)外住宅底商均價(jià)基本在兩萬(wàn)以上，關(guān)內(nèi)則基本在三萬(wàn)以上。外界盛傳“2008年是樓市的一道坎”，在近幾年預(yù)售的住宅，其底商將在今明兩年扎堆面市。據(jù)此推測(cè)，去年批準(zhǔn)預(yù)售的住宅底商，將在07年后面市。由此可以預(yù)見，在未來(lái)的幾年內(nèi)，隨著調(diào)控的進(jìn)一步深入，特別是針對(duì)中介資金監(jiān)管相關(guān)條例的出臺(tái)，深圳中介行業(yè)將進(jìn)一步加速整合，可能會(huì)出現(xiàn)由少數(shù)大型中介占據(jù)絕大多數(shù)的市場(chǎng)份額的情況。從國(guó)土局所公布的二手房每日成交前十名可以看到，除了國(guó)土資源與房產(chǎn)局之外，每日全市的成交前十名除了順序之外，排名前列的幾個(gè)中介公司基本上沒(méi)有什么變化。隨著宏觀調(diào)控的進(jìn)一步深入，2006 年年中的市場(chǎng)上出現(xiàn)了較為濃厚的觀望氣息，成交量直線下滑，很多小型中介機(jī)構(gòu)的門面上出現(xiàn)了“轉(zhuǎn)讓”二字，經(jīng)過(guò)了多年的自由競(jìng)爭(zhēng)之后，正如東周列國(guó)到戰(zhàn)國(guó)七雄的轉(zhuǎn)變，深圳的二手市場(chǎng)開始出現(xiàn)了加速整合的趨勢(shì)，“大魚吃小魚”已經(jīng)成為了普遍的現(xiàn)象。預(yù)計(jì)07年成交價(jià)格仍將上浮，而租金基本不會(huì)變化太明顯。價(jià)格的過(guò)快上漲方面炒家有一定責(zé)任，另外交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)也增加了成本。 元/平方米，％。地方利益與中央利益的較量仍將繼續(xù)。在政策面，解決中低收入者的住房問(wèn)題，依然是地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)。關(guān)內(nèi)物業(yè)價(jià)格仍堅(jiān)挺，而關(guān)外價(jià)格將出現(xiàn)分化。 （數(shù)據(jù)來(lái)源：美聯(lián)物業(yè)）2007年深圳樓市展望?宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好 GDP增長(zhǎng)會(huì)隨全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩、國(guó)家GDP降耗等而略有降低，但仍然會(huì)保持著快速增長(zhǎng)勢(shì)頭；投資增速會(huì)延續(xù)06年下半年的下降走勢(shì)，但仍然會(huì)保持高比例增長(zhǎng)速度，以鞏固此前的投資成果；鑒于出口退稅政策實(shí)施及07年新的出口稅則的實(shí)施，出口會(huì)減少，而中央鼓勵(lì)進(jìn)口的政策背景下，進(jìn)口會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，但仍然改變不了中國(guó)貿(mào)易順差過(guò)大的現(xiàn)狀；而人民幣升值速度在延續(xù)06年快速升值后，逐漸放緩升值步伐。無(wú)疑，港客成為深圳商鋪市場(chǎng)的一支生力軍。 HKer 通過(guò)研究美聯(lián)店鋪部2006年411月的成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，租賃成交單數(shù)不及買賣成交單數(shù)的三分之一。不過(guò)，作為深圳寫字樓價(jià)格高地的中心區(qū)，情況就恰好相反，即價(jià)格上漲速度遠(yuǎn)慢于租金的上漲速度。 價(jià)格補(bǔ)漲 美聯(lián)通過(guò)研究2006年寫字樓6月11月二手寫字樓的價(jià)格與租金發(fā)現(xiàn)：價(jià)格的上漲速度要快于租金的上漲速度。這與住宅大張旗鼓的開盤，集中簽約，營(yíng)造“搶購(gòu)”盛況不同，寫字樓銷售顯得異常的低調(diào)。雖然不是所有新盤是這樣，但半數(shù)以上的寫字樓在開盤時(shí)就已基本售罄，更有甚者還等不及開盤就已結(jié)束銷售。截止12月初，2006年寫字樓市場(chǎng)的新盤大概有十來(lái)個(gè)，但基本上是錯(cuò)開上市。這一系列利好又刺激了中心區(qū)人氣高漲，支撐了價(jià)格的上漲。中心區(qū)寫字樓新盤價(jià)格真可謂水漲船高，大有“呼搖直上”之勢(shì)。 水漲船高 2005年中心區(qū)寫字樓批量上市的時(shí)候，其均價(jià)也就14000元/M2左右，然而到了2006年，卻立馬被遠(yuǎn)遠(yuǎn)地甩在后頭。二手交易過(guò)程中避稅的方法可謂是層出不窮，如采取“陰陽(yáng)合同”、假贈(zèng)予等等。 “反”調(diào)控 前面說(shuō)到“個(gè)人集資建房”是利用人們的群體智慧，“群眾的智慧是無(wú)窮的”這句話的確不假，當(dāng)群體智慧開始充當(dāng)“反調(diào)控”的角色時(shí)，調(diào)控就理所當(dāng)然的居于了下風(fēng)，在利益面前，群體智慧扮演了不光彩的角色，將“反調(diào)控”進(jìn)行到底。不過(guò)對(duì)于這種開發(fā)模式將會(huì)面對(duì)權(quán)益、決策以及管理等方面的問(wèn)題，不過(guò)從參與集資建房的合作者來(lái)看，更多是一些中高收入的人群，相信能夠很好的處理這相關(guān)的問(wèn)題。 集資建房 11月15日，溫州市“個(gè)人集資建房”牽頭人、該市市場(chǎng)營(yíng)銷協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙智強(qiáng)新聞在當(dāng)?shù)卣匍_的“第二屆全國(guó)個(gè)人合作建房研究會(huì)”上宣布：溫州“個(gè)人集資建房”的委托開發(fā)商拿到政府掛牌出讓地塊，5個(gè)月后可望動(dòng)工，將成為全國(guó)首例個(gè)人集資建房項(xiàng)目。深圳市的建筑用電已占全市用電總負(fù)荷的43%，降低能耗成當(dāng)務(wù)之急?！稐l例》規(guī)定，新建12層以下住宅應(yīng)采用太陽(yáng)能。 綠色節(jié)能住宅在深圳也已成為新寵。設(shè)置凸窗時(shí)，凸窗凸出（從內(nèi)墻面至凸窗內(nèi)表面）不應(yīng)大于60厘米。 節(jié)能 建設(shè)部發(fā)布《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)征求意見見稿》。此前，我市已于2006年3月15日啟用新版房地產(chǎn)預(yù)售合同示范文本。所謂“現(xiàn)售”，是針對(duì)樓房已經(jīng)建好，開發(fā)商已經(jīng)辦理房地產(chǎn)初始登記的房屋。現(xiàn)在可以根據(jù)管理好壞程度來(lái)協(xié)商價(jià)格，市場(chǎng)化的程度將越來(lái)越高。屆時(shí)深圳市住宅物業(yè)將取消政府定價(jià)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他物業(yè)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，同時(shí)還對(duì)一些易引發(fā)糾紛的問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)范和確定。一方面是宣傳力度不夠，另一方面，住房總體來(lái)說(shuō)仍是賣方市場(chǎng)，因此需求方討價(jià)還價(jià)的能力始終處于弱勢(shì)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的價(jià)格，更多還是依賴市場(chǎng)的自身調(diào)劑。這也符合自由經(jīng)濟(jì)的思想。當(dāng)然，最終執(zhí)行效果如何，還要看各地的執(zhí)行力度。建設(shè)部的討論稿還規(guī)定，如果開發(fā)企業(yè)通過(guò)變通行為，突破規(guī)定的90平方米限制后，規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)、建設(shè)及監(jiān)理等相關(guān)單位都將受到嚴(yán)格處罰。新“游戲規(guī)則”為：向上競(jìng)地價(jià)，價(jià)高者得之；往下競(jìng)房?jī)r(jià)，報(bào)底者得標(biāo)。中低價(jià)位普通商品房即房地產(chǎn)主管部門事先設(shè)定好商品房戶型、面積和銷售價(jià)格等條件，在市場(chǎng)上通過(guò)向開發(fā)商公開招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)實(shí)現(xiàn)，其價(jià)格受到政府的事前限定。明確指出各市不得擅自突破省下達(dá)的計(jì)劃，突破的要寫書面檢查，并且堅(jiān)決停止別墅類房地產(chǎn)土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型房地產(chǎn)的土地供應(yīng)。這樣意味著現(xiàn)在常說(shuō)的5種別墅中，除了獨(dú)棟別墅，其他形式的聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅和空中別墅將躲過(guò)“別墅”的定義而不會(huì)被停止審批用地。5月17日國(guó)務(wù)院所推出的“國(guó)六條”里對(duì)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的剛性要求正是在彌補(bǔ)多年來(lái)政府的社會(huì)責(zé)任缺位。經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)，作為其社會(huì)保障性的體現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)適用房多是由政府來(lái)負(fù)責(zé)開發(fā)以及分配，可惜現(xiàn)實(shí)往往比較殘酷，面臨僧多粥少的局面經(jīng)濟(jì)適用房被公務(wù)員或者事業(yè)單位員工取得的幾率往往較高，這種落后的分配方式同時(shí)也造就了目前社會(huì)上不同階層住房條件的極大差異。 毛坯房 從現(xiàn)在開始，深圳將對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房等政府投資的住宅建設(shè)項(xiàng)目，在招標(biāo)公告中就明確規(guī)定須采購(gòu)使用達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的通用部品和采取新型工業(yè)化住宅建筑
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