【正文】 在住宅市場(chǎng)遭受“宏調(diào)打壓”的情況下，商業(yè)地產(chǎn)必將成為投資者投資樓市的又一熱土。 ?0708年商鋪一手市場(chǎng)將集中放量 　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部通過(guò)調(diào)研發(fā)現(xiàn)：商鋪的批準(zhǔn)預(yù)售并不等于市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)供應(yīng)，住宅底商尤其如此。而租金持續(xù)平穩(wěn)說(shuō)明了普通居民的承受能力有限，其收入情況并沒(méi)有隨著房?jī)r(jià)上漲而增加。隨著年底房地產(chǎn)信貸的加緊收縮、銀行再次加息、房地產(chǎn)稅制的深化改革、匯率調(diào)整加速等預(yù)期的兌現(xiàn)，這些因素將在一定程度上制約深圳一手房?jī)r(jià)格升幅。其根本原因是中心區(qū)寫(xiě)字樓價(jià)格基數(shù)大，相應(yīng)的租金偏低。正是這一時(shí)間差，直接導(dǎo)致2006年寫(xiě)字樓銷售新的流行色：悄悄地賣。對(duì)于住宅的二手交易更多是采取了增加稅收的調(diào)控手段往往被群體智慧所嘲笑，“反調(diào)控”的西風(fēng)壓倒了“調(diào)控”的東風(fēng)，所以說(shuō)調(diào)控采取這種治標(biāo)的手段往往達(dá)不到效果，對(duì)于二手房交易中的稅收也提高了二手房的交易成本，使得更多的買家開(kāi)始轉(zhuǎn)向一手房，需求的上升也促進(jìn)了一手價(jià)格的上漲，調(diào)控往往變成“空調(diào)”，只有從根子上找到問(wèn)題，通過(guò)一系列的嚴(yán)格監(jiān)管與處罰手段而不是提高交易稅費(fèi)的方式來(lái)打擊炒房者，才能保證二手市場(chǎng)的健康發(fā)展。 商品房逐戶檢查 　　深圳準(zhǔn)備借鑒北京市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收的做法，推行商品房逐戶檢查制度，其主要內(nèi)容是，由開(kāi)發(fā)商組織相關(guān)責(zé)任主體在竣工驗(yàn)收前，對(duì)每套商品房進(jìn)行檢查，改變目前抽樣檢查的做法，最大程度地發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，并在竣工驗(yàn)收前消除這些質(zhì)量問(wèn)題。指出居住建筑不宜設(shè)置凸窗（飄窗）。 物業(yè)管理費(fèi)該交多少，過(guò)去一直由政府定價(jià)，即使物管企業(yè)與業(yè)主對(duì)價(jià)格不滿也沒(méi)得商量。 樓市指導(dǎo)價(jià) 　　面對(duì)節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)，深圳物價(jià)局表示，暫不會(huì)出臺(tái)樓市指導(dǎo)價(jià)。 限價(jià)房 　　建設(shè)部擬在全國(guó)范圍內(nèi)推廣限定價(jià)格的中低價(jià)位普通商品房，以解決中低收入人群的買房問(wèn)題。 經(jīng)濟(jì)適用房 　　在高漲的房?jī)r(jià)面前，“安得廣廈千萬(wàn)間”已經(jīng)成為了很多人遙不可及的夢(mèng)，經(jīng)濟(jì)適用房則給了這些人夢(mèng)想成真的可能。聽(tīng)聞中小巴06年要退出特區(qū)歷史舞臺(tái)的消息，大多數(shù)深圳人都懷念起和中小巴一起度過(guò)的戰(zhàn)斗歲月。由于住宅物業(yè)主要夾在濱河路與口岸之間，且皇崗口岸長(zhǎng)期作為貨運(yùn)關(guān)口，重型貨柜車出入頻密，噪音較大。接受采訪的深圳市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)一名工作人員向記者發(fā)表了個(gè)人意見(jiàn)，她認(rèn)為近年來(lái)深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)使用陰陽(yáng)合同的現(xiàn)象的確存在，陰陽(yáng)合同的簽訂往往是在中介的撮合下，買方與賣方自愿達(dá)成的，其目的就是在于規(guī)避二手房需要繳納的營(yíng)業(yè)稅以及個(gè)人所得稅等稅收項(xiàng)目。不過(guò)美聯(lián)物業(yè)深圳市場(chǎng)研究部認(rèn)為，關(guān)外兩區(qū)的二手成交量與價(jià)格的大幅上漲，且成交樓盤(pán)多數(shù)集中在新盤(pán)較多的如寶安中心區(qū)、龍華等片區(qū)，也說(shuō)明存在相當(dāng)數(shù)量的短線投資者，盡管目前關(guān)外二手成交均價(jià)相對(duì)關(guān)內(nèi)較低，但已經(jīng)超出了本地居民的真實(shí)需求，可能存在一定的泡沫。但“空軍”夸大了市場(chǎng)的陰暗面,正是他們招致口水的原因。居民對(duì)當(dāng)前收入滿意度提高，但對(duì)物價(jià)上漲反映強(qiáng)烈，中低收入家庭對(duì)物價(jià)壓力感覺(jué)尤其明顯。美聯(lián)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)的價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存在著幾大問(wèn)題：一是以總銷售金額除以總成交面積的計(jì)算方法過(guò)于籠統(tǒng)，無(wú)法反映個(gè)案變化；二是預(yù)測(cè)性數(shù)據(jù)缺乏；三是同質(zhì)/同期樓盤(pán)的比較數(shù)據(jù)。目前我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了一段利率上升期，不過(guò)在利息稅以及較高的CPI指數(shù)面前，我國(guó)的真實(shí)利率仍然處于一個(gè)較低的水平，相信在未來(lái)的12年內(nèi)央行將會(huì)繼續(xù)這種貨幣緊縮政策，存、貸款利率可能還會(huì)有100－150個(gè)基點(diǎn)的上升幅度。其中，％，增速比上年同期快12%；，％，%。不過(guò)我們分析認(rèn)為，雖然人民幣會(huì)繼續(xù)升值，但在國(guó)家一系列“限外”政策的調(diào)控下，其升值步伐會(huì)逐漸放緩。本外幣存款余額10257億元，突破1萬(wàn)億元大關(guān)；各種貸款余額7559億元。 （數(shù)據(jù)來(lái)源：美聯(lián)深圳市場(chǎng)研究部）關(guān)鍵字 銀行業(yè)開(kāi)放 　　銀行業(yè)的“狼來(lái)了”喊了多年，終于在2006年12月11日徹底成為事實(shí)。本年度成交金額的上漲主要是由于房?jī)r(jià)飛漲帶來(lái)的，而非成交量的增加。深圳的房?jī)r(jià)高或不高，用不同的衡量標(biāo)準(zhǔn)會(huì)得出不同的結(jié)論。 （數(shù)據(jù)來(lái)源：美聯(lián)深圳市場(chǎng)研究部）95％ 　　從美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部所統(tǒng)計(jì)的2006年深圳各區(qū)土地出讓面積比較可以看到，06年的土地出讓重頭戲仍然放到了寶安以及龍崗，兩區(qū)已經(jīng)占據(jù)了95％的總成交面積。 　　2006年度，；重點(diǎn)能源、交通、水利等獨(dú)立選址項(xiàng)目設(shè)施用地1600公頃。 6億元 　　羅湖區(qū)政府已經(jīng)把人民南“中央商業(yè)區(qū)”改造工程投資金額由原來(lái)的3個(gè)多億追加到6億元，目標(biāo)是將人民南打造成代表深圳向世界展示國(guó)際化城市形象，成為國(guó)際著名的商業(yè)大街。到2010年，我市將規(guī)劃建設(shè)各類住房69萬(wàn)套，總建設(shè)面積5700萬(wàn)平方米。％。2005年經(jīng)濟(jì)適用房完成投資565 億元，%，%。而近幾年深圳在基礎(chǔ)設(shè)施上的投入明顯不足，造成城市環(huán)境惡化。關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)，一直是撲朔迷離。結(jié)合2005年以及2006年的深圳市土地出讓計(jì)劃來(lái)看，2006年出讓的土地很多都是在補(bǔ)2005年的課，如果嚴(yán)格按照土地出讓計(jì)劃，土地交易面積的走勢(shì)應(yīng)當(dāng)是單調(diào)遞減的。結(jié)合出讓土地所在地區(qū)來(lái)看，很多都是位于公明、觀瀾、坪地等較為偏遠(yuǎn)的地區(qū)，這些項(xiàng)目的入市，將直接帶動(dòng)這些地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲。北京、深圳等因06年房?jī)r(jià)猛漲被中央婉轉(zhuǎn)批評(píng)，07年這些城市的日子可能有點(diǎn)難過(guò)。 ％ 　　根據(jù)美聯(lián)深圳市場(chǎng)研究部對(duì)深圳三級(jí)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)表明，2006年1－，％。不過(guò)中國(guó)銀行業(yè)似乎為這一天也作好充分的準(zhǔn)備，如：交行、中行、工行及招行的上市，還有人民幣的參考“一籃子貨幣”的浮動(dòng)匯率制度等一系列措施。因此有關(guān)“人民幣升值”的利弊分析也經(jīng)常見(jiàn)諸報(bào)端。其中，％，比上年同期加快8%；辦公樓投資、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資、％、％％，增幅同比下降。從提高準(zhǔn)備金利率、貸款利率到最近的提高存款利率來(lái)看，加息已經(jīng)成為了金融調(diào)控的主旋律，種種加息手段均是旨在控制目前過(guò)多的貨幣流通量。盡管目前看不到對(duì)房?jī)r(jià)的明確限制，但自從廣州推出限價(jià)土地之后，深圳的限價(jià)房用地也將推出。相信房?jī)r(jià)較快增長(zhǎng)的勢(shì)頭將有望在半年到一年內(nèi)得到遏制，目前房?jī)r(jià)增幅已有所回落。發(fā)表看好樓市的觀點(diǎn)的個(gè)人或機(jī)構(gòu)，在這段敏感時(shí)期內(nèi)不斷遭到“空軍”謾罵。 二手＞一手 　　自從10月份以來(lái)，每天深圳二手房成交套數(shù)均在300500上下，相比一手成交套數(shù)總是在200300套之間徘徊的情況而言，基本上可以認(rèn)為目前深圳的二手市場(chǎng)已經(jīng)全面超出一手。特別是在深圳關(guān)內(nèi)，十余家大型中介基本上占據(jù)了市場(chǎng)上超過(guò)八成的份額。對(duì)于投資性客戶，由于片區(qū)樓盤(pán)供應(yīng)較多