2006年深圳樓市回顧報告－美聯(lián)-文庫吧
2025-03-30 00:52 本頁面
【正文】 ，對于國內(nèi)企業(yè)及個人而言，投資信貸將多了一個選擇，但又不得不接受外資銀行更為嚴(yán)格的審核。當(dāng)然，這對中國銀行業(yè)市場化的發(fā)展無疑是一個“福音”。不過中國銀行業(yè)似乎為這一天也作好充分的準(zhǔn)備，如：交行、中行、工行及招行的上市，還有人民幣的參考“一籃子貨幣”的浮動匯率制度等一系列措施。但這些措施能否將外資銀行的進(jìn)入影響壓縮到最小，還有待事實檢驗。 深圳金融 到2006年9月末，在全國大中城市排名第四。本外幣存款余額10257億元，突破1萬億元大關(guān)；各種貸款余額7559億元。金融業(yè)作為深圳的四大支柱產(chǎn)業(yè)之一，吸納了近10萬就業(yè)人口，%，為深圳提供了80%的建設(shè)資金。截至2006年9月末，深圳市共有各類金融機(jī)構(gòu)150家，網(wǎng)點總數(shù)2000多個，保險兼業(yè)代理機(jī)構(gòu)2000多家，資信評估公司3家，信用擔(dān)保公司近150家，金融押運公司1家，資產(chǎn)清算公司1家，金融行業(yè)自律機(jī)構(gòu)7家，創(chuàng)業(yè)投資公司近200家。 人民幣升值 從2005年7月22日開始，人民幣不再釘死美元，而是實行以“一籃子貨幣”為參考的浮動匯率制度。從下圖人民幣的匯率走勢來看，其升值速度越來越快。因此有關(guān)“人民幣升值”的利弊分析也經(jīng)常見諸報端。但分析得更多的是人民幣升值后的負(fù)面影響，比如：外資熱炒人民幣升值現(xiàn)象。尤其是外資與房地產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，賺取人民幣升值和樓價上漲的雙重利好，更是讓人擔(dān)心是否會重蹈當(dāng)年日元升值的覆轍。不過我們分析認(rèn)為，雖然人民幣會繼續(xù)升值，但在國家一系列“限外”政策的調(diào)控下，其升值步伐會逐漸放緩。 數(shù)據(jù)來源：國家外匯局，美聯(lián)物業(yè)市場研究部房地產(chǎn)貸款 中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示。2006年央行第三季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示，第三季度房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速進(jìn)一步提高，購房貸款增速有所放緩?？傮w看，房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售漲勢平穩(wěn)，土地開發(fā)面積繼續(xù)高速增長。前三季度，％，%。其中，％，比上年同期加快8%；辦公樓投資、商業(yè)營業(yè)用房投資、％、％％，增幅同比下降。央行稱，房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長，商品住宅投資仍是推動房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長的主要原因。 9月末，比年初增加6076億元，％，%。其中，％，增速比上年同期快12%；，％，%。 境外資金 受房價上漲和人民幣升值預(yù)期的影響，境外資金通過多種渠道進(jìn)入中國內(nèi)地，尤其是上海和北京。境外資金入境有以下四種基本形式：一是直接設(shè)立外資房地產(chǎn)投資公司或參股境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；二是間接投資，購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券或外資地產(chǎn)中介以包銷形式消化樓盤；三是外資銀行對發(fā)展商和個人發(fā)放貸款；四是境外居民結(jié)匯購買房產(chǎn)。境外資金在中國樓市興風(fēng)作浪，其破壞性可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于建設(shè)性，值得警惕。 加息 面對目前我國宏觀經(jīng)濟(jì)過熱的情況，央行采取了一系列的調(diào)控手段，其中最為突出的就是加息了。從提高準(zhǔn)備金利率、貸款利率到最近的提高存款利率來看，加息已經(jīng)成為了金融調(diào)控的主旋律，種種加息手段均是旨在控制目前過多的貨幣流通量。以房貸為例，根據(jù)中國人民銀行的數(shù)據(jù)，1998年全國銀行發(fā)放房貸426億元，2005年房貸總額為49100億元，7年間飆升115倍，巨額的貨幣通過房貸由銀行流向市場，卻并沒有起到刺激消費的作用，而是向少數(shù)人集中，同時帶來的一系列的問題。面對洶涌的固定資產(chǎn)投資上漲，央行能夠做的就是提高利率，控制目前資金從央行流出的速度。目前我國已經(jīng)進(jìn)入了一段利率上升期，不過在利息稅以及較高的CPI指數(shù)面前，我國的真實利率仍然處于一個較低的水平，相信在未來的12年內(nèi)央行將會繼續(xù)這種貨幣緊縮政策，存、貸款利率可能還會有100－150個基點的上升幅度。 招標(biāo) 自深圳土地市場實行公開交易之后，“招標(biāo)”這個詞似乎已經(jīng)退出了歷史舞臺，自從“國六條”明確提出了限套型、限房價之后，“招標(biāo)”重新成為了土地市場上令人矚目的焦點人物。2006年共有8宗以招標(biāo)的方式成交的土地，在10月31日的土地出讓公告中，赫然出現(xiàn)了“套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總住宅面積的70％以上”的內(nèi)容，這也是深圳土地部門積極響應(yīng)宏觀調(diào)控的具體行動。其中編號為A9060312位于觀瀾的商住用地更是提出將其住宅建筑總面積中的15%（計31503平方米）的住房無償提供給政府作公共租賃住房，產(chǎn)權(quán)歸政府所有，這也開創(chuàng)了公共租賃住房由政府與開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)的新模式?？傊鄬τ趩渭兊呐馁u而言，招標(biāo)過程中政府可以附加更多的條件，對限制房價的過快上漲有積極作用。盡管目前看不到對房價的明確限制，但自從廣州推出限價土地之后，深圳的限價房用地也將推出。 房價 房價一直是深圳樓市的風(fēng)向標(biāo)，對房價的各種判斷一直絡(luò)繹不絕。樓市的不同利益方對房價有著不同的判斷。美聯(lián)市場研究部認(rèn)為，現(xiàn)在房地產(chǎn)的價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)存在著幾大問題：一是以總銷售金額除以總成交面積的計算方法過于籠統(tǒng)，無法反映個案變化；二是預(yù)測性數(shù)據(jù)缺乏；三是同質(zhì)/同期樓盤的比較數(shù)據(jù)。因此美聯(lián)市場研究部在深圳推出了美聯(lián)藍(lán)籌物業(yè)，作為傳統(tǒng)統(tǒng)計方式的又一種補(bǔ)充。房價披露的渠道多樣化有利于消費者理性判斷。房價說到底只是個數(shù)字游戲，也許說拐就拐，而隱藏在其后的樓市發(fā)展的動向才真正是大家關(guān)心的。 理性購房 自春交會以來，深圳市民理性購房的局面就顯現(xiàn)出來。相信房價較快增長的勢頭將有望在半年到一年內(nèi)得到遏制，目前房價增幅已有所回落。僅上半年中國居民消費價格中，%,%，%，%，%，娛樂教育文化用品及服務(wù)價格與上年同期持平，其他類商品價格略降。根據(jù)央行第3季全國城鎮(zhèn)儲戶調(diào)查，50城市儲戶調(diào)查顯示，購房熱情繼續(xù)減弱。居民對當(dāng)前收入滿意度提高，但對物價上漲反映強(qiáng)烈，中低收入家庭對物價壓力感覺尤其明顯。銀行最近加息后，居民儲蓄意愿有所回升，購房熱情繼續(xù)減弱 [2]。同時，全國商品房施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額較2005年同期均有不同程度的上升，顯示樓市正向理性回歸。 （數(shù)據(jù)來源：中經(jīng)網(wǎng)物價統(tǒng)計）多軍和空軍 “空軍”是網(wǎng)絡(luò)上堅持房價要跌，吵著不買房的一幫人；“多軍”則反之。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)論壇中，“空軍”全面壓倒了“多軍”。發(fā)表看好樓市的觀點的個人或機(jī)構(gòu)，在這段敏感時期內(nèi)不斷遭到“空軍”謾罵。雖然空軍中有一部分“憤青”，但其間也不無對全國樓市發(fā)展謹(jǐn)慎的肺腑之言。取其精華，去其糟粕，是關(guān)心地產(chǎn)人士應(yīng)有的態(tài)度。但“空軍”夸大了市場的陰暗面,正是他們招致口水的原因。 提高首付 “提高首付款”一直是被業(yè)界譽為最有“殺傷力”的招數(shù)。根據(jù)央行發(fā)布的新政，首套90平方米以下住房首付兩成，第二套住
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