房地產(chǎn)法第7講-展示頁
2025-02-28 10:58本頁面
【正文】 工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（ 3） 按提供預(yù)售的商品房計算，投人開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已經(jīng) 確定施工進度和竣工交付日期 。 這兩點決定了對商品房預(yù)售必須實施必要的 行政監(jiān)督 。 （二）商品房預(yù)售的特點 其一， 交易標(biāo)的不確定。 商品房預(yù)售交易中買受人的權(quán)利和義務(wù)： 買受人通常已經(jīng)支付完首付款或全部款項； 只獲得將來取得房屋所有權(quán)的權(quán)利，這種權(quán)利被稱為 期待權(quán)。 第二節(jié) 期房買賣：商品房預(yù)售 （一）商品房預(yù)售 商品房預(yù)售的標(biāo)的： 是正在建造的未建成的房屋，習(xí)慣上稱之為 期房或樓花 。 （一）選定房屋 現(xiàn)場查驗所購 房屋的位置、價款、朝向、結(jié)構(gòu)、面積、周邊環(huán)境等，了解房屋建造材料、 結(jié)構(gòu) 等，最后選定所要購買的房屋。 《銷售辦法》第 11條規(guī)定：“ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式 銷售商品房；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 不得采取售后包租或者變相售后包租的方式 銷售未竣工商品房。燃氣、通訊等 配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件 ，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期； （ 7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實 。 （二）我國對商品房銷售的規(guī)制 商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件 ： （ 1） 現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有 企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書 ； （ 2） 取得 土地使用權(quán)證書 或者使用土地的批準文件； （ 3） 持有 建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證 ； （ 4）已通過竣工驗收 ； （ 5） 拆遷安置已經(jīng)落實； （ 6） 供水 開發(fā)商不得以未取得房屋產(chǎn)權(quán)（大產(chǎn)證）而主張房屋買賣合同無效。即使法律明確規(guī)定簽署房屋買賣合同時出賣人必須是登記的產(chǎn)權(quán)人，本案當(dāng)事人簽署的合同亦可以理解為附條件買賣，等出賣人獲得產(chǎn)權(quán)時再履行過戶登記手續(xù)。 【分析】 顯然，法院不能支持吳某夫妻的主張。因后來吳某夫妻反悔，不愿展行合同，李某向法院起訴，要求吳某夫妻繼續(xù)履行合同，協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。協(xié)議同時約定，待吳某夫妻的房產(chǎn)證辦好后，雙方辦理交割后，李某一次交清余款 60000元。 二、商品房買賣的條件及其行政籃管 （一）簽訂房屋買賣合同的條件 在出賣人未登記取得法律意義上的所有權(quán)的情形下，并不能否定買賣合同的效力 —— 對一手房買賣和二手房買賣皆然。 商品房預(yù)售（期房買賣） ： 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將 正在建設(shè)中的商品房 預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。 商品房現(xiàn)售（現(xiàn)房買賣） ： 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將 竣工驗收合格的商品房 出售給買受人，并由買受人支付房屋價款的行為。 個人購買商品房適用消費者權(quán)益保護法。 商品房買賣 —— 二手房買賣不屬于商品房買賣。 房 地 產(chǎn) 法 主講：羅正相 （人文院） 電話： 13870918979 《房地產(chǎn)法》 第七講 第三篇 房地產(chǎn)交易 第十一章 商品房買賣基礎(chǔ) 學(xué)習(xí)目的： 了解 商品房買賣的概念、流程和法律管制框架； 熟悉 現(xiàn)行法和實踐中行政主管部門對商品房買賣的監(jiān)管； 掌握 商品房預(yù)售的風(fēng)險及其現(xiàn)行法確立的主要應(yīng)對措施，如商品房預(yù)售許可制度、預(yù)售款監(jiān)管、預(yù)售合同的備案制度及對預(yù)購人的權(quán)利保護。 第一節(jié) 商品房買賣概述 一、商品房買賣 （一）商品房與非商品房買賣 商品房 —— 單位自建出售給職工的房屋不屬于商品房。 建設(shè)部 《商品房銷售管理辦法》、《商品房預(yù)售管理辦法》 等主要調(diào)整商品房買賣的行政法規(guī)，并不適用于二手房買賣。 （二）商品房買賣：預(yù)售和現(xiàn)售 為了推進我國商品房的建設(shè)，我國政府推行了商品房預(yù)售制度。由此簽訂的合同為商品房買賣合同。由此簽訂的合同為商品房預(yù)售合同（也是房屋買賣合同）。 【案情】 2023年 5月 26日，吳某夫妻與李某簽仃了房屋出售協(xié)議，約定由吳某夫妻將從開發(fā)公司購置的某套房屋出售給李某，價格為80000元，李某預(yù)付訂金 20230元。同日，李某向吳某交付了訂金 20230元。吳某夫妻則辯稱，他們的房屋未辦產(chǎn)權(quán)證即轉(zhuǎn)讓，雙方簽仃的房屋買賣協(xié)議違反有關(guān)規(guī)定，屬于無效合同，應(yīng)該予以解除。因為， 辦理產(chǎn)權(quán)證 不是雙方簽訂買賣合同的前提條件。 這樣的規(guī)則，同樣適用于 商品房買賣合同 。否則就不可能存在商品房預(yù)售。供電、供熱 （詳見《銷售辦法》第 7條）
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