【正文】 聽(tīng)取了國(guó)土資源部、監(jiān)察部對(duì)鄭州市違法批準(zhǔn)征收占用土地建設(shè)龍子湖高校園區(qū)案件調(diào)查情況的匯報(bào)。其他涉嫌犯罪的3人，移送司法機(jī)關(guān)處理。經(jīng)查，廣東省清遠(yuǎn)市石角政府在未辦理建設(shè)用地報(bào)批手續(xù)情況下，非法征收農(nóng)民集體山地；山西省太原市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)在富士康（太原）科技工業(yè)園三期項(xiàng)目工地手續(xù)尚未依法辦理的情況下，非法批準(zhǔn)該項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)；太原市晉源區(qū)政府未采取有效措施制止山西太原萬(wàn)水物資貿(mào)易城和富麗裝飾材料有限公司違法占用土地行為；河南省安陽(yáng)市政府在安陽(yáng)市蓮花公司“四季花香生態(tài)園”項(xiàng)目違反土地利用總體規(guī)劃確定的用途，非法批準(zhǔn)先行實(shí)施建設(shè)。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件?！段餀?quán)法》第四十二條 為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。思考：征收與征用異同： 共同點(diǎn)： 不同點(diǎn)：法規(guī)導(dǎo)航：《憲法》第十條 城市的土地屬于國(guó)家所有。（1） 征地主體的唯一性；（2） 征地行為的強(qiáng)制性；（3） 征地條件的補(bǔ)償性；（4） 征地行為的合法性。第6節(jié) 土地登記制度 土地所有權(quán)登記國(guó)有土地所有權(quán)證集體土地所有權(quán)證二、土地使用權(quán)登記國(guó)有土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)三、土地他項(xiàng)權(quán)利登記抵押權(quán)、租賃權(quán)登記第3章 土地征收法律制度 土地征收的概念及特征案例：2006年，某大學(xué)為擴(kuò)建校區(qū)，強(qiáng)行無(wú)償將學(xué)校周圍10戶農(nóng)村村民的20畝土地征收為學(xué)校使用。（三）興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建住宅、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）公共設(shè)施和公益用地等：農(nóng)民集體所有土地。 建設(shè)用地范圍（一）非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地：必須使用國(guó)有土地。除以上情形的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。思考：土地用途管制的核心（目的）什么？ 土地用途的改變嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地：嚴(yán)禁直接占用農(nóng)村集體土地。第4節(jié) 土地用途管制制度 土地用途分類農(nóng)用地指直接用于農(nóng)業(yè)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖用地等。禁止破壞基本農(nóng)田。需要占用基本農(nóng)田應(yīng)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。 禁止閑置和荒蕪耕地。三、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（一）依法保護(hù)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)婚嫁女子的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；入贅男子的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；第3節(jié) 耕地保護(hù)制度 保護(hù)耕地是我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策《土地管理法》第3條：“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策” 實(shí)行土地用途管制制度 實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。 土地使用權(quán)土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓；國(guó)有土地使用權(quán)有償使用；對(duì)集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的管理。民法第71條：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)于自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 國(guó)有土地劃撥使用制度。 集體土地征用制度。勞動(dòng)群眾集體所制：由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)，村內(nèi)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織所有。 開(kāi)發(fā)商是否可以起訴國(guó)土局承擔(dān)違約責(zé)任？ 國(guó)土局是否有權(quán)無(wú)償收回土地使用權(quán)？ 我國(guó)基本土地制度土地公有制度。后開(kāi)發(fā)商起訴該市國(guó)土資源局要求歸還多支付的10畝土地款并1600萬(wàn)違約金。但開(kāi)發(fā)商到期卻只交付了10畝給開(kāi)發(fā)商。如違約須按標(biāo)的額20%承擔(dān)違約金。 土地法律關(guān)系（一）土地財(cái)產(chǎn)法律關(guān)系；（二）土地行政管理法律關(guān)系。它調(diào)整因確認(rèn)土地所有權(quán)、開(kāi)發(fā)利用土地、取得和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，以及規(guī)劃管理土地而產(chǎn)生的各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系。土地管理：是國(guó)家用以維護(hù)土地所有權(quán)、合理利用土地的一項(xiàng)行政管理活動(dòng)。（三）1998年國(guó)家住房制度改革至今（完善階段）《土地管理法》《城市規(guī)劃法》等若干重要法律的修改完善，《物權(quán)法》的頒布實(shí)施。在城市，實(shí)現(xiàn)土地國(guó)有化。（2） 分類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律關(guān)系房地產(chǎn)交易法律關(guān)系物業(yè)管理法律關(guān)系房地產(chǎn)管理法律關(guān)系（一）房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成主體（1）房地產(chǎn)管理主體（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體（3）房地產(chǎn)交易主體（4）房地產(chǎn)服務(wù)主體內(nèi)容（1）管理主體的職權(quán)、職責(zé)（2）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主體的權(quán)利、義務(wù)（3）消費(fèi)主體的權(quán)利和義務(wù)客體（1）行為（2）物（3）智力成果六、房地產(chǎn)立法（一）新中國(guó)成立到1978年12月（起步階段）農(nóng)村土地制度經(jīng)歷了兩次轉(zhuǎn)變 從封建半封建性的私有制到農(nóng)民私有制。 調(diào)整對(duì)象 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)關(guān)系房地產(chǎn)交易關(guān)系物業(yè)管理關(guān)系房地產(chǎn)管理關(guān)系三、房地產(chǎn)法的基本原則土地公有原則土地有償使用原則房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)原則城鎮(zhèn)住房商品化原則宏觀調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合原則扶持發(fā)展居民住宅建設(shè)的原則四、房地產(chǎn)法律體系（一）房地產(chǎn)相關(guān)法律《城市房地產(chǎn)管理法》《土地管理法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《物權(quán)法》（2） 房地產(chǎn)行政法規(guī)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》《中華人民共和國(guó)城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》《中華人民共和國(guó)外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法》等等。 可以為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件； 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康增長(zhǎng)； 可以改善人民的住房條件和生活環(huán)境； 可以加快舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改變落后的城市面貌； 有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善投資硬環(huán)境，吸引外資，加快改革開(kāi)放的步伐； 可以擴(kuò)大就業(yè)； 可以增加政府財(cái)政收入； 促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定和諧。住房需求對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)健康至關(guān)重要。%，從這個(gè)比例看，人均稅收貢獻(xiàn)肯定比平均數(shù)高。2003年8月12日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)）指出：“房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。（2） 房地產(chǎn)的特征固定性特定性耐用性保值性（三）與相關(guān)概念的關(guān)系房地產(chǎn)與建筑物房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)與物業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)（1） 含義：房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是土地、房屋財(cái)產(chǎn)的統(tǒng)稱。（2） 地產(chǎn)土地財(cái)產(chǎn)的簡(jiǎn)稱。房地產(chǎn)法培訓(xùn)資料作者：日期：房地產(chǎn)法主講：隋衛(wèi)東十大問(wèn)題 小產(chǎn)權(quán)房合法嗎？可以買賣嗎？ 購(gòu)房定金、排號(hào)費(fèi)、誠(chéng)意金、訂金、預(yù)付款等能退嗎？ 購(gòu)房時(shí)遭遇一房多賣怎么辦？房屋該歸誰(shuí)所有？ 農(nóng)村宅基地可以買賣嗎？農(nóng)村房屋可以買賣嗎？ 國(guó)家、開(kāi)發(fā)商修鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)、水電站、商品房、度假村等可以強(qiáng)行征用農(nóng)民承包的土地嗎？ 國(guó)家、企事業(yè)單位有權(quán)征收、拆遷城鎮(zhèn)居民所有的房屋嗎？ 居民在購(gòu)買的房屋頂層搭建樓層合法嗎？ 開(kāi)發(fā)商可以變更建設(shè)規(guī)劃增加樓層高度嗎？ 購(gòu)買商品房需要查看開(kāi)發(fā)商的哪些證件？ 購(gòu)房人可以解除原房屋的租賃關(guān)系嗎？第1章 概論第1節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)（一）房地產(chǎn)含義英文：REAL ESTATE三個(gè)英文單詞：house；family；home 從物質(zhì)形態(tài)上理解：（1）房產(chǎn)房產(chǎn)是房屋財(cái)產(chǎn)的簡(jiǎn)稱。①按用途劃分；②按地理位置劃分；③按所有權(quán)性質(zhì)劃分。①按所有制性質(zhì)劃分；②按用途劃分；③按地域劃分。 法律意義上的房地產(chǎn)指房地產(chǎn)權(quán)：包括房屋的所有權(quán)和該房屋占用房屋內(nèi)的土地使用權(quán)。與建筑業(yè)的聯(lián)系：建筑業(yè)：第二產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)：第三產(chǎn)業(yè)（2） 地位與作用：1992年《關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問(wèn)題的通知》：新興產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)?！眹?guó)家發(fā)展，社會(huì)和諧、人民幸福都離不開(kāi)2006年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅收1209億元，%%。“2005年中國(guó)納稅500強(qiáng)企業(yè)排行榜”今日揭曉，萬(wàn)科、增城碧桂園、SOHO中國(guó)三家房地產(chǎn)企業(yè)上榜，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石和SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹雙雙列席在北京人民大會(huì)堂舉行的發(fā)布會(huì)。2005年房地產(chǎn)業(yè)為美國(guó)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)了2萬(wàn)億美元，占經(jīng)濟(jì)規(guī)模的16%。（三）與建筑業(yè)的聯(lián)系：建筑業(yè)：第四門類，第二產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)：第七門類，第三產(chǎn)業(yè)（4） 房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)高投資、高效益關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力強(qiáng)資源高消耗（五）房地產(chǎn)業(yè)分類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)（1）物業(yè)管理業(yè)（2）房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)：房地產(chǎn)咨詢業(yè)、房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)第2節(jié) 房地產(chǎn)法律制度 房地產(chǎn)法概念是調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易及管理過(guò)程中發(fā)生的社會(huì)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。 房地產(chǎn)法律關(guān)系（一）含義指房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易及其管理關(guān)系過(guò)程中發(fā)生在房地產(chǎn)主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。1950年《土地改革法》 從農(nóng)民私有制到集體、國(guó)家公有制1956年，開(kāi)始社會(huì)主義改造。（二）1978年12月到1998年國(guó)家住房制度改革（發(fā)展階段）82《憲法》《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》《城市規(guī)劃法》《建筑法》《招標(biāo)投標(biāo)法》《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》等等。思考題： 房地產(chǎn)的含義？ 房地產(chǎn)法的調(diào)整對(duì)象？ 房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成？第2章 土地管理法律制度第一節(jié) 概述 土地管理法概念土地：指一國(guó)領(lǐng)土范圍內(nèi)的陸地、內(nèi)陸水域、灘涂、島嶼等一切土地。土地管理法：是國(guó)家為實(shí)現(xiàn)土地管理目的而制定的法律規(guī)范。 土地管理法的立法宗旨（一）維護(hù)土地的社會(huì)主義公有制：討論：土地的所有權(quán)能不能買賣或轉(zhuǎn)讓？ 土地的共有制與土地的市場(chǎng)化是否矛盾？（2） 保護(hù)、開(kāi)發(fā)土地資源，合理利用土地；（3） 切實(shí)保護(hù)耕地；（4） 促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。例：2003年，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與某市國(guó)土資源局簽定土地出讓協(xié)議，約定開(kāi)發(fā)商以8000萬(wàn)受讓某幅地塊20畝。開(kāi)發(fā)商如期支付了土地出讓金。其余10畝出讓給了另一開(kāi)發(fā)商。但開(kāi)發(fā)商得到土地后，已超過(guò)協(xié)議約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限2年仍未開(kāi)發(fā)，后國(guó)土局作出無(wú)償收回該土地的使用權(quán)。全民所有制：由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使國(guó)家所有土地的所有權(quán)。 土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓制度。 國(guó)有土地有償使用制度。第2節(jié) 土地的所有權(quán)和使用權(quán) 土地的所有權(quán)（一）含義所有權(quán)：指所有人對(duì)所有物為全面支配的物權(quán)?！蓖恋厮袡?quán)：（2） 種類國(guó)家所有的土地：集體所有的土地：（3） 土地所有權(quán)的確認(rèn)與行使國(guó)家依法確認(rèn)：行使： 國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使國(guó)家所有土地的所有權(quán)； 由集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)，村內(nèi)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)組織。依法取得的土地使用權(quán)受法律保護(hù)。 實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)制度。 基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)制度 基本農(nóng)田：根據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的不得占用的耕地。實(shí)行基本農(nóng)田補(bǔ)充制度。實(shí)行基本農(nóng)田保護(hù)責(zé)任書制度。 建設(shè)用地建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地，旅游用地、軍事用地等。思考：農(nóng)村居民住宅、興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，可否直接使用農(nóng)村集體土地？ 未利用地沙漠、冰川等。建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。第5節(jié) 建設(shè)用地制度 建設(shè)用地的概念建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地，旅游用地、軍事用地等。公益建設(shè)用地；工業(yè)、商業(yè)、教育等用地（二）農(nóng)業(yè)建設(shè)用地：農(nóng)民集體所有的土地。三、農(nóng)村居民住宅用地一戶只能擁有一處宅基地；宅基地的面積不得超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；村民出賣、出租住房后，不得再申請(qǐng)宅基地；不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買農(nóng)村宅基地。該學(xué)校征收行為是否合法？是指國(guó)家或者政府為了公共目的需要，依法強(qiáng)制把農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)為國(guó)家所有的行為。（5） 征地目的的公益性。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。《土地管理法》第二條 中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。 征收集體土地的原則公共利益原則珍惜耕地、合理利用土地原則保證國(guó)家建設(shè)原則妥善安置被征地單位和農(nóng)民的原則有償使用土地的原則依法征地原則監(jiān)察部對(duì)五起土地違法案件有關(guān)責(zé)任人員作出處理最近，國(guó)土資源部、監(jiān)