【正文】 華宇 25如何傳遞營銷策略與執(zhí)行傳遞什么項目定位傳遞給誰為什么傳遞問題診斷 客群及受眾Marketing is a Process of VALUE Passing營銷 是傳遞 價值 的過程。項目關(guān)鍵問題診斷24找到了本項目的最大抗性，最終如何解決該問題，還需要回到 “客戶層面 ”來分析，即能否找到匹配本項目的客戶群。21/ 套數(shù) 平層 躍層 60——9090——130130——180180以上1室廳 1衛(wèi)2室1廳1衛(wèi)2室 2廳 1衛(wèi)2室 2廳 2衛(wèi)3室 2廳 1衛(wèi)3室 2廳 2衛(wèi)3室 2廳 3衛(wèi)4室 2廳 2衛(wèi)5室 2廳 2衛(wèi)1棟 99 90 9 12 68 19 0 1 2 29 0 1 61 4 0 12棟 137 125 12 2 93 41 1 0 2 44 0 1 83 7 0 03棟 72 66 6 2 64 6 0 0 2 24 0 0 42 4 0 04棟 170 136 34 57 109 4 0 0 0 48 66 4 44 0 4 45棟 170 136 34 57 109 4 0 0 0 48 66 4 44 0 4 4合計 648 553 95 130 443 74 1 1 6 193 132 10 274 15 8 9百分比100% 85% 15% 20% 68% 11% 1% % 1% 30% 20% % 42% % % %項目戶型配比主力戶型為 90130平米的中大戶型，舒適改善型居家產(chǎn)品22戶型方正無可變贈送特色差異化功能舒適實用? 書房套臥? 躍層小戶? 獨置衣帽間?可實現(xiàn)二變?nèi)δ苻D(zhuǎn)變23本項目面臨的最大抗性！項目 “賣相 ”一般，市場形象、品質(zhì)感不足，但主力戶型卻是針對改善性需求的中大戶型產(chǎn)品。20規(guī)劃布局極限排布，中庭園林局促， 主城區(qū)范圍小規(guī)模純居社區(qū)18本項目外雙楠西三環(huán)佇西三環(huán)邊，立外雙楠域，路網(wǎng)成熟，快捷往來金沙、雙楠、紅牌樓等高品質(zhì)成熟居住板塊， “ 0” 距離主城生活地段交通19自身 “ 零 ” 商業(yè)，借靠 “ 諾丁山 ” 社區(qū)服務(wù)商業(yè)配套，共享城市 “ 航母級 ” 商業(yè)配套遠景配套概況祥云國際生活區(qū)內(nèi)還將引進中糧已成功運作的集商業(yè)、寫字樓、餐飲、娛樂、酒店等多元素于一身的大悅城項目，以及基于亞洲最大的葡萄海岸酒莊 “中糧君頂酒莊 ”為摹本的打造西南最大的紅酒酒莊。㎡八、機動車位： 467個（戶車比： 1:）九、非機動車位： 718個不計入容積率的地上建筑面積： 560㎡ （約 ）二、建筑基底面積： ㎡ （建筑密度 %）三、綠地面積： 1從目前的推盤情況，明年區(qū)域內(nèi)還將有大量新房源入市，與本案形成直接競爭。競品項目月均銷售套數(shù)最少為 28套，最多為 253套；216。項 目 開盤時間 推出戶數(shù) 銷售套數(shù) 銷售率 月平均銷 售套數(shù)保利花園 20230528 1142 1057 % 253祥云國際社區(qū) 20230928 100 38 38% /海珀香庭 20230925 732 704 % 28月光誠品 20230115 437 331 % 37中海錦城 20230925 440 329 % /中華錦繡 20230221 3782 2579 % 80中華名園 / / / / /中鐵瑞城新界 / / / / /華宇 .楠苑 2023 285 / / 76圣路易名邸 2023 208 / / 50p市場消化速度分析：區(qū)域內(nèi)項目月去化速度差距較大，與開發(fā)商知名度、產(chǎn)品品質(zhì)等多方面因素有關(guān)。競品項目主力戶型 75120㎡ 的套二、套三戶型216。競品項目基本數(shù)據(jù)對比分析14項 目 面積區(qū)間 套型主力面積區(qū)間（㎡）主力套型保利花園 70180 ㎡ 套一、套二、套三、其他 90120 ㎡ 套二，套三祥云國際社區(qū) 113500 ㎡ 套三、套四、套五、疊墅 160240㎡ 套三。競品項目占地最小 45畝，最大 370畝，規(guī)模差異較大；216。 75 184000 / /圣路易名邸 120 270000： ： 1中華錦繡 82 275054： ： （一期） 30% 1： 海珀香庭 45 100000祥云國際社區(qū) 296770 35% /保利花園 260 500000 65% 1由于 150平米以上存在部分多層及別墅房源，因此拉升其整體價格至 9829元 /平米。二環(huán)三環(huán)草金路武陽大道武侯大道川藏路雙楠融御武侯國際花園新界中華名園置信巴厘島鷺島國際社區(qū)中華錦繡大悅城保利花園 華宇楠苑中海錦城研究區(qū)域界定?。∥浜顕H新城 外雙楠區(qū)域： 以武侯大道為核心， ~三環(huán)外、向武侯大道兩側(cè)發(fā)散區(qū)域，主要包括武侯國際新區(qū)11管中窺豹從現(xiàn)有市場競爭態(tài)勢看本項目入市環(huán)境12區(qū)域房地產(chǎn)市場概況 p2023年，隨著城市化進程的加快，以及品牌開發(fā)商的不斷進駐，區(qū)域房地產(chǎn)市場供銷兩旺，價格穩(wěn)定攀升。 區(qū)域的總體規(guī)劃，注重整體性原則，統(tǒng)一規(guī)劃道路路網(wǎng)、公交系統(tǒng)、商業(yè)、公建配套設(shè)施等，形成清晰的區(qū)域邊緣和中心結(jié)構(gòu)體系，而不是形成各自封閉的獨立社區(qū)，這樣形成的居住區(qū)域?qū)⒊蔀槠胶獾挠袡C體，完善的公共交通降低了區(qū)內(nèi)和對原有城區(qū)的交通壓力，也增加居住者的便利，和社區(qū)氛圍和鄰里之間的交流。在以往的規(guī)劃中，往往是開發(fā)商各自為政，一家開發(fā)商圈上千畝土地一家造城，出現(xiàn)的情況是配套不全或某一單項配套重復(fù)建設(shè)卻得不到充分利用，造成巨大的浪費，并且也難持續(xù)發(fā)展。1個10000平米小學(xué)校2個幼兒園蔬菜市場社區(qū)醫(yī)療中心社區(qū)活動中心社區(qū)服務(wù)中心80畝集中大型商業(yè)置信麗都花園城金蘋果國際幼稚園成都旗艦店8 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及價值認知p在一系列的發(fā)展態(tài)勢下，新雙楠片區(qū)正迎來前所未有的綜合性戰(zhàn)略機遇期，是成都主城區(qū)絕對稀缺的低密度高尚居住板塊。 透視 4新雙楠將增加城市的開放性、控制道路的合理尺度，增加社區(qū)商業(yè)配套和街頭公共綠地和強調(diào)完全配套作為指導(dǎo)思想。這種財富擴散效應(yīng)的彰顯，反過來也能引起政府的重視和其他產(chǎn)業(yè)的跟進。近 20年來，這座家具城里，不知成就了多少億萬富翁。這個隱形的商圈里，聚集著大批財富人群，他們正是武侯大道新雙楠國際居住走廊的居住主力軍。項目 容積率 樓層 開發(fā)商保利花園 1 16 保利集團華宇楠苑 11+1 華宇集團中海錦城 1 14 中海集團綠地圣路易名邸 1214 綠地集團7區(qū)域強有力的產(chǎn)業(yè)支撐，富人集群，高端市場隱藏強大“ 內(nèi)部消費動力 ” ； 步入成都城南武侯大道，沿途的家具、汽配、物流、高檔酒樓飯店、汽車 4S店、女鞋之都等商業(yè)貿(mào)易，密集于此，形成了今天的城南另一個 隱形的財富商圈 。透視 2252。252。14如何傳遞營銷策略與執(zhí)行傳遞什么項目定位傳遞給誰為什么傳遞問題診斷 客群及受眾Marketing is a Process of VALUE Passing營銷 是傳遞 價值 的過程。PART6：銷售保障體系 PART2：客群及受眾分析PART3：項目定位PART4：營銷策略及執(zhí)行PART5：銷售價格測算 因此，站在現(xiàn)實的角度來考慮，本項目的營銷成功的側(cè)重點，不是為了追求項目品牌與市場形象的提升， 而是如何保證項目 “ 效率 ” 與 “ 效益 ” 的雙豐收。首府項目營銷策劃溝通方案1引言天際 地奧集團 天際置業(yè)天際 首府項目作為地奧集團在雙楠板塊扎根的第一個項目，無論是從項目規(guī)模、項目品質(zhì)等各方面看，都難以擔當天際置業(yè)主打企業(yè)形象與品牌的標桿項目。2目 錄PART1：問題診斷 PART7：團隊成員介紹 3Marketing is a Process of VALUE Passing營銷 是傳遞 價值 的過程。5//從新雙楠板塊市場說起6p承接內(nèi)、外雙楠商氣人氣，提升高端氣質(zhì) 。新雙楠地理位置優(yōu)越，是傳統(tǒng)意義上的雙楠、外雙楠高端居住板塊的延續(xù)，承襲了商氣人氣；點擊雙楠生活透視 1p城市航空限高天成高端氣質(zhì)，后天發(fā)展擬超桐梓林 。一個品牌社區(qū)云集的嶄新居家 “ 新大陸 ”，嚴格航空限高更是促成成都市區(qū)內(nèi)一個極其稀有的低容低密生活區(qū)。財富也遵循周而復(fù)始的自然規(guī)律?！　〕啥及艘患揖叱鞘冀ㄓ?1991年底，經(jīng)銷廠商在達 1800余家。隨著八一家具城興起，附近形成了運輸一條街、家具材料一條街、餐飲廣告一條街等，帶動附屬產(chǎn)業(yè)的興起，更多人因此走上財富大道。　　透視 3“ 新雙楠 ” 成熟的、高起點的配套規(guī)劃 。 在整個順江組團起步區(qū)內(nèi)，以置信麗都花園城巴厘島項目為例，在項目周邊有一個小學(xué)（ 10000平方米）、兩個幼兒園、蔬菜市場、社區(qū)醫(yī)療中心、一個社區(qū)活動中心、一個社區(qū)服務(wù)中心、80畝的集中大型商業(yè)，生活配套的完善，其配套的完整程度和配套的標準都足以傲視成都很多被配套不足困擾的新區(qū)。 9“ 新雙楠 ” 是一個 “ 新都市主義 ” 理念的典型樣本，是成都城市規(guī)劃升級的經(jīng)典之作。 而在 “ 新雙楠 ” 規(guī)劃中，則 強調(diào)公共配套的開放性，根據(jù)規(guī)劃由開發(fā)商修建的配套，必須是向城市開放的，供組團內(nèi)居住需求共享的。 10區(qū)域房地產(chǎn)市場分析備注：由于目前新雙楠區(qū)域內(nèi)在售項目較少，因此在調(diào)研分析過程中納入外雙楠市場進行集中分析。2023年區(qū)域內(nèi)呈現(xiàn)供銷兩旺的局面，品牌開發(fā)商紛紛進駐，項目品質(zhì)不斷提升，也使區(qū)域普通住宅成交價格從 2023年的 6800元 /平米到 2023年 1月后突破 7000元 /平米大關(guān)，并持續(xù)上揚，在 2023年末達到 7500元 /平米 .區(qū)域內(nèi)由于限高及容積率因素，基本以小高層產(chǎn)品供應(yīng)及去化為主，去化量持續(xù)企穩(wěn)，目前均價依然保持在有上升，基本保持在 7500元 /平米左右，個別樓盤最高銷售均價突破 8000元 /平米。13區(qū)域面積區(qū)間分類概況p區(qū)域內(nèi)以 8090平米房源供應(yīng)及去化量最高，其次為90100平米房源。項目名稱 占地面積（畝） 建筑面積（萬㎡） 容積率 綠化率 車位比本項目 ： 253 84326 30% 1月光誠品 24 85604 20% 1中海錦城 184 350000 30% 1 37% /中華名園 370 400000 45% 1中鐵瑞城新界 370 300000 42% /華宇 .楠苑 30% /216。競品項目容積率最小為 ，最大為 ，整體舒適度及品質(zhì)感都較高。套四海珀香庭 46323 ㎡ 套一、套二、套三 套四、躍層 6191㎡ 套一、套二月光誠品 44122 ㎡ 套一、套二、套三 7090㎡ 套二中海錦城 80130 ㎡ 套二、套三 80100㎡ 套二中華錦繡 44153 ㎡ 套一、套二、套三、套四、 套五 85125 ㎡ 套二，套三中華名園 51193㎡ 套一、套二、套三、套四、 套五 8192㎡ 套二中鐵瑞城新界 85190 ㎡ 套二、套三、套四、躍層 110148㎡ 套三華宇 .楠苑 48189 ㎡ 套一、套二、套三 75120㎡ 套二，套三圣路易名邸 / / 86123 ㎡ 套二、套三216。競品項目暢銷戶型主要是中偏小戶型的 8090㎡ ，實用性較強，總價較低，市場接受度較高p戶型分析?。?75120㎡的套二及套三戶型為主力供應(yīng)產(chǎn)品，中高端首置首改特征明顯。216。部分項目由于開盤時間短，目前還無法查詢其合同備案情況216。15市場總結(jié)：p目前新雙楠板塊在售項目主要有中海、華宇、綠地、保利等知名開發(fā)商項目入市，但預(yù)計在 2023年內(nèi)有較為集中的項目入市，如北京佳州項目等， 未來新雙楠板塊市場競爭將日趨激烈；p從區(qū)域均價統(tǒng)計來看，在售項目整體均價在短短一年時間上升 7001000元 /平米，目前達到 7500元 /平米的均價，顯示出 該區(qū)域極具價值空間；p區(qū)域內(nèi)由于限高及容積率等因素，主要以小高層產(chǎn)品供應(yīng)及去化為主，其中 以 80100平米的套二戶型和 110140平米的套三戶型為主要產(chǎn)品；16//從項目本身說起17一、總凈用地面積： ㎡四、其他用地面積： ㎡五、容積率： 六、綠地率： %七、規(guī)劃總建筑面積： ㎡地上建筑面積： ㎡ （不含未計入容積率的地上建筑面積）1）住宅建筑面積： ㎡2）商業(yè)建筑面積： ㎡3）物業(yè)管理用房： 376㎡ （首層架空建筑面積）其中：全民健身活動場所面積： 405 ㎡十、住宅戶型統(tǒng)計總戶數(shù)： 648戶其中：1）建筑面積 ≥180 ㎡ 的戶數(shù) 26戶2） 90 ㎡ ≤建筑面積 ﹤ 180 ㎡ 的戶數(shù) 519戶3） 60 ㎡ ≤建筑面積 ﹤ 90㎡ 的戶數(shù) 104戶項目屬性界定綜合技術(shù)經(jīng)濟指標 中糧祥云將在成都引進國際生活區(qū)的奢華配套，讓全城共享大型潮流商業(yè)，以全新的視野從物質(zhì)與精神雙重詮釋國際生活內(nèi)涵?！叭醐h(huán)境居住 ” 型實用主義小區(qū)① ——② 最大樓間距 75M②——③ 最大樓間距 16M②——