【正文】 士；合肥郊縣的有實(shí)力人士以及其他外省市的人士。在生活上渴望過(guò)一種講究與過(guò)去不同的生活。他們與傳統(tǒng)的第一代中產(chǎn)階級(jí)不同，他們一般擁有一定的知識(shí)資本及職業(yè)聲望，如大學(xué)以上的學(xué)歷或取得各級(jí)、各類(lèi)專(zhuān)業(yè)技術(shù)職稱及資格，從事以腦力為主，且具有較高市場(chǎng)回報(bào)及較好社會(huì)地位的職業(yè)；對(duì)其授權(quán)管轄的工作對(duì)象(如下屬人員)擁有一定的調(diào)度、支配、控制權(quán)，對(duì)其上司及其業(yè)務(wù)安排，有一定的建議權(quán)、發(fā)言權(quán)；主要靠工資、薪金等合法收入與報(bào)酬謀生，其收入及財(cái)富水平在社會(huì)中上等水平者。目標(biāo)消費(fèi)人群的定義合肥新興城市中產(chǎn)階級(jí)（城市新貴）隨著新的造城計(jì)劃的實(shí)施，新的城市中心的崛起，必將造就一大批新興城市中產(chǎn)階級(jí)。這種健康生活是多維的，不僅包括身體健康而且也包括身體健康；這種健康也是立體全方位的，不僅包括中青年，而且還包括婦女、老人和孩子。項(xiàng)目形象定位 在奧林，準(zhǔn)確地闡釋了本項(xiàng)目的獨(dú)特的位置優(yōu)勢(shì)和配套優(yōu)勢(shì)，并把身體的和心理的、區(qū)內(nèi)的和區(qū)外的運(yùn)動(dòng)結(jié)合起來(lái)，具有很強(qiáng)的震撼力。其中區(qū)內(nèi)的運(yùn)動(dòng)是指小區(qū)內(nèi)的運(yùn)動(dòng)配套，區(qū)外運(yùn)動(dòng)是指小區(qū)外的奧體中心的運(yùn)動(dòng)配套；傳統(tǒng)的運(yùn)動(dòng)是指中國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)生之道（頤、世家生活），現(xiàn)代的運(yùn)動(dòng)是指以?shī)W林匹克為主題的科學(xué)的、理性的運(yùn)動(dòng)；身體的運(yùn)動(dòng)是指具體的身體的具體活動(dòng)，心理的運(yùn)動(dòng)是指與鄰居和社會(huì)之間的交流，是一種文化。提升了物業(yè)的品質(zhì)，使項(xiàng)目的推廣在同類(lèi)項(xiàng)目中突現(xiàn)出來(lái)。項(xiàng)目定位動(dòng)感新合肥，強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位于新的城市中心，位于未來(lái)的奧體中心旁。精確的定位是一切營(yíng)銷(xiāo)行為的基礎(chǔ)。因此，本項(xiàng)目以健康為主題推廣，是符合項(xiàng)目實(shí)際的，是可能的。2） 三區(qū)（高新區(qū)、政務(wù)區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)）的30左右的年輕人對(duì)運(yùn)動(dòng)配套的偏好將是本項(xiàng)目的一個(gè)利好。2） 本項(xiàng)目沒(méi)有大型的諸如廣場(chǎng)之類(lèi)的集中活動(dòng)公共空間。5） 戶型多在120㎡左右，大小搭配較為合理。2） 人車(chē)合理分流，交通路線組織合理有效。2）大學(xué)城逐漸成熟的配套，以及部分現(xiàn)房銷(xiāo)售將沖擊本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)。3）合肥樓市體育概念地產(chǎn)目前絕無(wú)僅有， 易引起市場(chǎng)熱點(diǎn)。2） 地塊東西向長(zhǎng)，南北向短，為不規(guī)則梯形。3） 靠近未來(lái)規(guī)劃中的城市主干道習(xí)有路，方便到三區(qū)（政務(wù)新區(qū)、高新開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)）4） 對(duì)面為規(guī)劃中的奧林匹克中心，將來(lái)運(yùn)動(dòng)配套設(shè)施成熟。項(xiàng)目地塊SWOT分析優(yōu)勢(shì)1） 位于政務(wù)文化新區(qū)，未來(lái)城市新中心。五、策劃內(nèi)容（一）思路我們的思路是第一，我們將建什么樣的居所第二，我們?yōu)檎l(shuí)建筑這樣的居所第三，我們?nèi)绾瓮茝V這樣的居所（二）形象策劃篇A、一塊基石：項(xiàng)目分析篇對(duì)項(xiàng)目本體的分析是定位、推廣等一系列的營(yíng)銷(xiāo)策劃行為的基礎(chǔ)。頤園世家產(chǎn)品本身能夠提供這種生活方式，最后具體闡述在奧林四、策劃方法本策劃牢牢立足市場(chǎng)、產(chǎn)品、消費(fèi)者三個(gè)基點(diǎn)。首先是難以找到適合本項(xiàng)目的消費(fèi)者，而且消費(fèi)者的需求又是不斷變化的，有些需求甚至是潛意識(shí)的。消費(fèi)者是最重要的，只有通過(guò)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為，企業(yè)的利潤(rùn)才能夠真正實(shí)現(xiàn)。（對(duì)市場(chǎng)的分析見(jiàn)市場(chǎng)篇）好的市場(chǎng)還要有好的產(chǎn)品來(lái)支撐才能真正創(chuàng)造一種生活模式，塑造地產(chǎn)企業(yè)品牌。市場(chǎng)的重要性在于兩個(gè)方面：一是指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)；二是幫助尋找目標(biāo)消費(fèi)者。只有這樣，才能保證策劃方案的實(shí)際可操作性；也只有這樣，才能保證策劃方案是有效的，也就是說(shuō)是能夠促進(jìn)并指導(dǎo)銷(xiāo)售方向的；也只有這樣，策劃才能夠給項(xiàng)目帶來(lái)實(shí)實(shí)在在的、可以兌現(xiàn)的附加值；也只有這樣，策劃才能建立真正的可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)品牌。 樹(shù)立動(dòng)感合肥新形象，打造新的城市名片三、策劃依據(jù)任何一個(gè)策劃，無(wú)論是整體思路還是具體的執(zhí)行方案，都必須要有數(shù)個(gè)強(qiáng)有力的支撐點(diǎn)。頤園世家在合肥地產(chǎn)界的新銳品牌。頤園世家動(dòng)感合肥，由此開(kāi)始二、策劃目的 配合銷(xiāo)售進(jìn)行推廣，促進(jìn)銷(xiāo)售。第一， 我們將建什么樣的居所第二，我們?yōu)檎l(shuí)建筑這樣的居所第三，我們?nèi)绾瓮茝V這樣的居所目 錄一、 前 言…………………………………………………………………………………………………………… 3二、 策劃目的………………………………………………………………………………………………………… 4三、 策劃依據(jù)……………………………………………………………………………………………5四、 策劃方法……………………………………………………………………………………………6五、 策劃內(nèi)容……………………………………………………………………………………………7（一）、思路………………………………………………………………………………………………………………………………… 7（二）、形象策劃篇……………………………………………………………………………………………………………………………8（三）、銷(xiāo)售策劃篇……………………………………………………………………………………………………………………………29（四）、品牌策劃篇……………………………………………………………………………………………………………………………39一、前 言2004 合肥夕陽(yáng)的余輝中古老的城市背影逐漸淡出新的城市中心即將崛起2004 合肥當(dāng)?shù)谝豢|霞光照耀大地新的勢(shì)力正在蓬勃生機(jī)以一種堅(jiān)決的方式與過(guò)去告別2004 合肥奧林上?；膷u房產(chǎn)工作室 奧林頤園世家營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告之策劃篇策劃思路總說(shuō)明：本策劃方案將從以下三個(gè)方面進(jìn)行循序漸進(jìn)的思考，依次推出形象策劃篇、銷(xiāo)售策劃篇和品牌策劃片，整合所有資源，達(dá)成銷(xiāo)售目的以及項(xiàng)目本身和開(kāi)發(fā)商品牌的初步建立。頤園世家合肥首個(gè)六度全運(yùn)動(dòng)空間生活方式徹底改變奧林 打造信德置業(yè)以及奧林 在合肥宣揚(yáng)全新的科學(xué)健康生活模式，改變合肥人的舊有生活模式。而且這種支撐點(diǎn)應(yīng)該是實(shí)實(shí)在在的，是“站在地上的，而不是空中的”。本策劃的三個(gè)基本依據(jù)是市場(chǎng)、產(chǎn)品、消費(fèi)者。對(duì)市場(chǎng)的把握能夠使開(kāi)發(fā)商和營(yíng)銷(xiāo)商順勢(shì)而為，取得成功。只有對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行客觀、冷靜、理智的分析，才能做出有針對(duì)性的策劃方案。而消費(fèi)者又是最難把握的。策劃的本質(zhì)就是為項(xiàng)目找出目標(biāo)消費(fèi)者，發(fā)現(xiàn)甚至發(fā)掘他們的消費(fèi)需求，然后針對(duì)他們的需求進(jìn)行有效推廣。首先在合肥宣揚(yáng)全新的科學(xué)健康的生活方式，然后結(jié)合本項(xiàng)目向消費(fèi)者論證：奧林頤園世家，這種生活方式的本質(zhì)是什么。只有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)事求是的客觀分析，后續(xù)的營(yíng)銷(xiāo)推廣才是“立在地上的”，切實(shí)可行的。2） 臨近政務(wù)文化新區(qū)文化短軸和住宅新區(qū)，區(qū)域人文環(huán)境好。5） 地塊較為平整劣勢(shì)1） 目前項(xiàng)目周邊市政配套很不成熟，交通不便。3） 目前距主城區(qū)較遠(yuǎn)機(jī)會(huì)點(diǎn)1）政務(wù)新區(qū)明年將是合肥樓市的新熱點(diǎn)，關(guān)注度較高2）目前該區(qū)域在售樓盤(pán)只有國(guó)際花都一家，競(jìng)爭(zhēng)較小。威脅點(diǎn) 1） 目前該區(qū)域各地塊正在拍賣(mài)中，奧體中心附近地塊也已拍出，未來(lái)同區(qū)域上市量值得關(guān)注。項(xiàng)目規(guī)劃SWOT分析 優(yōu)勢(shì)1） 整個(gè)小區(qū)規(guī)劃為多層、高層相結(jié)合，在垂直空間上采用減退式，每戶采光、通