【正文】 二、 2020年市場分析 房地產(chǎn)開發(fā)投資水平較低。二是經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)增大。 一是稅收增加。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在 2020 年開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，外來開發(fā)企業(yè)新開工房屋面積 萬平方米，竣工房 屋面積 15 萬平方米，完成投資 億元，分別占房地產(chǎn)開發(fā)同類面積和投資的 51%、 47%、 %。 外資開發(fā)成為主流。 2020 年中心城區(qū)商品住房最低價(jià)格為 750 元 /平方米，最高為 1489 元 /平方米，平均價(jià)格為 1080 元 /平方米，2020 年最低價(jià)格為 860 元 /平方米，最高為 1880 元 /平方米，平均價(jià)格為 1188 元 /平方米，分別比上年增長 13%、 26%、 10%。房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出 “一手房繁榮，二手房興旺 ”的市場格局。 從一級市場看，中心城區(qū) 2020 年商品房銷售面積 萬平方米，比上年增長 51%，待銷商品房（空置時(shí)間 1 年以內(nèi)）為 萬平方米，滯銷商品房（空置時(shí)間 1—3 年）為 萬平方米。適應(yīng)住房商品化、市場化的要求，開發(fā)商注重規(guī)劃、設(shè)計(jì)的創(chuàng)新，采用新材料、新設(shè)備、新工藝，加大配套設(shè)施建設(shè)，住房單體質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量大大提高。 2020 年，城區(qū)新開工商品房 萬平方米，比去年增長 60%；竣工面積 萬平方米，增長 29%；完成投 資 億元，比上年增長 15%。隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深化，國家、省、市一系列激活住宅市場的政策措施得到貫徹落實(shí)，中心城區(qū) 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房竣工面積、銷售面積和存量房交易面積等指標(biāo)均創(chuàng)歷史新高，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)增大，正在成長為荊門國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。依托大洪山主脈的虎爪山、太子山、大口國家森林公園和處于荊山余脈的圣境山、千佛洞森林公園彼此相應(yīng)成輝，構(gòu)成了荊門獨(dú)特的山水自然景觀。水域?qū)掗煟瑹煵ê棋?，岸線曲折，山秀水碧，因蓄水形成的 36 個(gè)島嶼、 164 個(gè)半島。 1966 年建成的漳河水庫，是全國八大水庫之一，被國家水利部授予國家水利風(fēng)景名勝區(qū)稱號。 荊門山水秀美，景色宜人，具有山幽、洞奇、水秀之美稱。是湖北省精華旅游線路 “世界文化遺產(chǎn)三國文化之旅 ”上的熱點(diǎn)地區(qū)。 荊門大學(xué)、職業(yè)技術(shù)學(xué)院、一中、象山中學(xué)、龍泉中學(xué)等教肓機(jī)構(gòu)林立，形成了良好的人文環(huán)境。 金榜世家營銷策劃方案 武漢 房地產(chǎn)顧問有限責(zé)任公司 7 三、人文自然環(huán)境 荊門是楚文化的發(fā)祥地之一， 文化底蘊(yùn)深厚， 中國歷史上第一個(gè)縣級政權(quán)－權(quán)縣，（公園前 106 年）即誕生于此。工業(yè)體系日趨完備，六大產(chǎn)業(yè)群已具規(guī)模：以荊門石化總廠為核心的石油化工產(chǎn)業(yè)群；以荊襄磷化和洋豐集團(tuán)為核心的磷化工產(chǎn)業(yè)群；以葛洲壩水 泥廠、經(jīng)和陶瓷為核心的建材產(chǎn)業(yè)群；以東光、京山輕機(jī)和宏圖、 605 所為核心的機(jī)電產(chǎn)業(yè)群；以百科藥為核心的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)群；以金龍泉集團(tuán)為核心的食品產(chǎn)業(yè)群。在荊門的中央、省屬企業(yè)較多，各類大中型企業(yè) 38 家，資產(chǎn)存量巨大，科技人員眾多。城鄉(xiāng)居民收入大幅增加，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 7749 元，比上年增長%；農(nóng)民人均收入 3629 元，增加 504 元，增長 %,增長幅度創(chuàng)造多年來最高記錄。 2020 年荊門全市 GDP 為 億元，增長速度為 %，完成固定資產(chǎn)投資 億元 ,增長 %,創(chuàng) 8 年來最高水平。 二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。無論是黨政機(jī)關(guān)，還是改制企業(yè)，無房職工及住房未達(dá)標(biāo)職工的住房補(bǔ)貼均未到位，影響職工購建住房的能力。央行 “121 文件 ”下發(fā)之后，金融部門對房地產(chǎn)業(yè)的 “輸血 ”僅限于 “按揭 ”等個(gè)人住房貸款，開發(fā)項(xiàng)目貸款陷于停頓， 2020 年中心城區(qū)僅有 1 家開發(fā)企業(yè)利用了開發(fā)項(xiàng)目貸款。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境不夠?qū)捤?。 國務(wù)院八條措施穩(wěn)定住房價(jià)格 今年 5 月份，國務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，要求各地區(qū)、各部門要把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模過大、價(jià)格上漲幅度過快等問題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。早在去年 10 月 28 日，央行對存貸款利率進(jìn)行了調(diào)整，商業(yè)銀行上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，公積金貸款年利率上調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，圍繞依法行政，簡化辦事程序，實(shí)行房產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)發(fā)證、中介服務(wù)、購房貸款 “一體化 ”辦公， “一站式 ”服務(wù)，徹底解決房地產(chǎn)交易 “有市無場 ”的問題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的繁榮與活躍。要加強(qiáng)管理機(jī)構(gòu)宏觀調(diào)控能力。要合理編制城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地年度供應(yīng)計(jì)劃，逐步建立梯度土地供應(yīng)體系，滿足不同層次的住宅用地需求。 （ 5）加強(qiáng)宏觀調(diào)控管理，促進(jìn)市場可持續(xù)發(fā)展 金榜世家營銷策劃方案 武漢 房地產(chǎn)顧問有限責(zé)任公司 5 堅(jiān)持在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃指導(dǎo)下實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)。三是正確引導(dǎo)住房消費(fèi)。二是進(jìn)一步激活住房二級市場。 （ 4）落實(shí)住房分配貨幣化政策 一是落實(shí)住房分配貨幣化補(bǔ)貼政策，進(jìn)一步完善住房公積金制度。解決占市場主體的中低收入家庭住房問題，是住房建設(shè)的重中之重。從開發(fā)的角度來講，就是注重開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和品質(zhì)的提升。 （ 3）加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善多層次供應(yīng)體系 針對不同消費(fèi)群體的消費(fèi)特征 和購買能力，提供不同地段、不同風(fēng)格、不同價(jià)位的商品住房，以滿足其不同層次消費(fèi)需要。 （ 2）嚴(yán)格控制零星建設(shè)，大力發(fā)展居住小區(qū) 嚴(yán)格貫徹執(zhí)行《市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的通知》精神，堅(jiān)持在城市總體規(guī)劃指導(dǎo)下實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)，所有開發(fā)項(xiàng)目必須嚴(yán)格按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行建設(shè)，凡未依法進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃選址，取得建設(shè)土地規(guī)劃許可證建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，一律不予辦理審批手續(xù)。要堅(jiān)持以人為本，加快住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)理念的更新，積極推廣住宅新材料、新技術(shù)、新工藝等先進(jìn)適宜的科學(xué)技術(shù)應(yīng)用，加大住宅小區(qū)的基礎(chǔ)配套和綠化環(huán)境設(shè)施建設(shè)。要繼續(xù)抓好房地產(chǎn)領(lǐng)域的招商引資力度，擴(kuò)大投資規(guī)模。 （ 1）加快南城區(qū)建設(shè)步伐，提高房地產(chǎn)開發(fā) 投資水平 市政府 “重點(diǎn)建設(shè)新區(qū)，適度改造舊城 ”的城市建設(shè)總體要求，堅(jiān)定不移地加快南城區(qū)建設(shè)步伐。 市政府全面貫徹落實(shí)鄂政發(fā)【 2020】 29 號文和荊政發(fā)【 2020】 33 號文的文件精神，重點(diǎn)支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。先后組建了行政服務(wù)中心、政府采購中心、招投標(biāo)中心，全面推行首問責(zé)任制；規(guī)范市場環(huán)境，整合專業(yè)市場；制定一系列優(yōu)惠政策，作出“政策跟著項(xiàng)目走”的承諾，確保外商到荊門投 資收費(fèi)最少、費(fèi)用最低，審批環(huán)節(jié)最少、時(shí)間最短，各項(xiàng)檢查最少、治安環(huán)境最好。荊門市交通便利，焦柳、荊沙、長荊鐵路，以及 207 國道、荊襄高速、荊宜高速（在建）、隨岳高速（規(guī)劃）、漢荊（規(guī)劃）等，貫穿其中，帶動了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 金榜世家營銷策劃方案 武漢 房地產(chǎn)顧問有限責(zé)任公司 3 第一章 荊門宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 荊門位于湖北省中部，東至武漢 260 公里，西距宜昌 129 公里，南抵荊州 82 公里，素有“荊楚門戶” 之稱。如果有幸能與貴公司合作，我司將組織一支強(qiáng)有力的營銷團(tuán)隊(duì)，力爭將本項(xiàng)目在短期內(nèi)消化。金榜世家營銷策劃方案 武漢 房地產(chǎn)顧問有限責(zé)任公司 1 目 錄 前言 2 第一章 荊門宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 36 第二章 荊門房地產(chǎn)市場行情分析 716 第三章 區(qū)域房地產(chǎn)市場行情分析 1723 第四章 項(xiàng)目分析 2429 第五章 項(xiàng)目策劃 3034 第六章 營銷策劃 3541 第七章 銷售執(zhí)行方案 4244 金榜世家營銷策劃方案 武漢 房地產(chǎn)顧問有限責(zé)任公司 2 前言 我司組織人員對荊門市房地產(chǎn)市場行情做了深入的市場調(diào)查，本方案是在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目產(chǎn)品實(shí)際情況所作的營銷策劃方案。方案分析了本 項(xiàng)目所面臨的市場環(huán)境和項(xiàng)目產(chǎn)品的優(yōu)劣勢；對項(xiàng)目產(chǎn)品作了較為細(xì)致的定位；在對市場把握的基礎(chǔ)上作出了具體的切實(shí)可行的營銷策劃方案。當(dāng)然本方案中有些措施需要開發(fā)商加以配合，希望雙方在對項(xiàng)目操作的總體把握上達(dá)成一致，同時(shí)在具體操作執(zhí)行中密切配合，實(shí)現(xiàn)雙方優(yōu)勢資源整合，使項(xiàng)目營銷工作能夠取得圓滿的成功。市區(qū)面積 萬平方公里，總?cè)丝?300 萬，下轄京山縣、沙洋縣、鐘祥縣、東寶區(qū)、掇刀區(qū)及屈家?guī)X管理區(qū)。 一、政策環(huán)境 市委市政府提出并實(shí)施“興工富市”戰(zhàn)略，進(jìn)一步優(yōu)化投資環(huán)境，加強(qiáng)招商引資力度。一系列政策促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。通過加快城市化建設(shè)步伐、提高房地產(chǎn)開發(fā)投資水平；嚴(yán)格控制零星建設(shè)、大力發(fā)展大面積的居住小區(qū)；建設(shè)“居者有其屋工程”、促進(jìn)全民購房；加快經(jīng)濟(jì)實(shí)用住房建設(shè)、完善多層次供應(yīng)體系，以及簡化辦事程序、提高服務(wù)效率和水平等一系列措施，大辦房地產(chǎn)業(yè)，辦大房地產(chǎn)業(yè)。積極推動房地產(chǎn)開發(fā)投資向南城區(qū)轉(zhuǎn)移，切實(shí)抓好南城區(qū)商品房的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。要整合本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，培植一批信用度高、資金雄厚的品牌開發(fā)企業(yè)，引領(lǐng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。提倡 “綠金榜世家營銷策劃方案 武漢 房地產(chǎn)顧問有限責(zé)任公司 4 色、生態(tài)、人文 ”的建設(shè)發(fā)展模式，促進(jìn) 小區(qū)建設(shè)的上檔升級，推動房地產(chǎn)業(yè)整體水平的提高。對建筑面積老城區(qū)在 1 萬平方米以下，南城區(qū)在 3 萬平方米以下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不再審批。從消費(fèi)角度講，就是向高收入階層提供高檔次商品房，向中低收入家庭提供經(jīng)濟(jì)適用住房，對低收入家庭提供廉租房或二手房。因地制宜，適度發(fā)展高級公寓、高檔別墅和商務(wù)用寫字樓等項(xiàng)目，增加普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的比重。 2020 年要全面貫徹落實(shí)《荊門市中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)方案》（荊政辦發(fā)［ 2020］ 91 號），按照 “四統(tǒng) 一（統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一組織建設(shè)） ”的原則，抓好首期經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)、建設(shè)、管理工作，實(shí)現(xiàn) “居者有其屋 ”。行政事業(yè)單位要多渠道籌集住房補(bǔ)貼資金，力爭將住房補(bǔ)貼發(fā)放到位，改制企業(yè)要將住房補(bǔ)貼納入改制方案加以落實(shí)，增強(qiáng)職工購買能力。鼓勵(lì)自有住房上市交易和購買第二住房，加快培育發(fā)展租賃市場，完善多元化的市場供應(yīng)。合理進(jìn)行市場分流，均衡新舊城區(qū)住房消費(fèi)水平，形成 從租到買、從買小到買大買優(yōu)的梯次住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)。加大城市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃編制力度，力爭兩年時(shí)間內(nèi)完成城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)用地控制性