【正文】 園、名尚城市廣場(chǎng) 中潤(rùn)華僑城 主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目： 華僑城、紫園、黃金國(guó)際、荷塘月色、艾倫莊園、 韓相 今后，淄博的別墅市場(chǎng)未來供應(yīng)量將逐漸放大，品質(zhì)也向更高層次方向發(fā)展。 ? 奧都莊園， 位于膠王路以南，鳳凰山東路以東，有獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加及普 通住宅。 ? 圣亞置業(yè)在西十路與中潤(rùn)大道交匯處部分別墅。 ? 周村東塢、西塢地塊， 約 2023畝，規(guī)劃未出。 ? 張周路孝婦河周家村地塊， 約 100畝，規(guī)劃未出。 艾倫莊園 周村區(qū) 獨(dú)棟、雙拼 聯(lián)排、疊加 300多套 韓相香堤美墅 周村區(qū) 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排 580套 奧都莊園 淄川區(qū) 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排 奧林匹克花園 臨淄區(qū) 聯(lián)排、花園洋房 淄博主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目表： （注：淄川等地還有一部分度假村別墅，與本案差異較大，競(jìng)爭(zhēng)性很小，暫不列述） 高端市場(chǎng)整體發(fā)展概況 陽(yáng)光 中央大宅 張店區(qū) 獨(dú)棟 95套 紫園 張店區(qū) 聯(lián)排、疊加 288套 鑫盛 荷塘月色 桓臺(tái)縣 聯(lián)排 384套 華瑞 主要特點(diǎn) 高端市場(chǎng)整體發(fā)展概況 別墅供應(yīng)量少，比較分散，以聯(lián)排居多 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 產(chǎn)品類型 總套數(shù) 陽(yáng)光 項(xiàng)目供給區(qū)域比較分散，沒有形成區(qū)域性的別墅供給市場(chǎng) 淄博現(xiàn)有的別墅供給區(qū)域比較散，因而也沒有形成市場(chǎng)認(rèn)同的高端別墅產(chǎn)品供給區(qū)的概念。如 2023年左右開發(fā)的陽(yáng)光 風(fēng)格不明顯，雷同中有一定的變化 淄博別墅市場(chǎng)以歐式風(fēng)格的獨(dú)棟和聯(lián)排為主，風(fēng)格比較雷同，沒有細(xì)分為北歐、地中海等風(fēng)格，統(tǒng)稱為歐式風(fēng)格，風(fēng)格上的變化主要是體現(xiàn)在紫園為現(xiàn)代風(fēng)格、荷塘月色為中式風(fēng)格。 項(xiàng)目位置較差，周邊環(huán)境一般 除陽(yáng)光名筑及華僑城別墅外，其它別墅項(xiàng)目均位于張店周邊及其它區(qū)縣，位置較差。 綜觀淄博別墅市場(chǎng)，從 2023年起步至今，別墅項(xiàng)目數(shù)量較少，建筑品質(zhì)多數(shù)也較為一般，只能說處于發(fā)展的初級(jí)階段。 2023年淄博別墅市場(chǎng)起步，中阿三星房地產(chǎn)開發(fā)的綠洲花園項(xiàng)目是淄博別墅市場(chǎng)的開端，而后陽(yáng)光名筑在淄博市場(chǎng)創(chuàng)造了別墅市場(chǎng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)及營(yíng)銷的典范。 報(bào)告框架： 開發(fā)目標(biāo) 高端市場(chǎng)研究 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷推廣建議 項(xiàng)目概況 周邊環(huán)境分析 SWOT分析 核心價(jià)值提煉 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品調(diào)整建議 營(yíng)銷理念 營(yíng)銷目標(biāo) 營(yíng)銷周期 營(yíng)銷策略 媒體策略 分期策略 整體發(fā)展概況 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案研究 客戶調(diào)研分析 高額利潤(rùn) + 品牌崛起 = 名利雙收 起步較早，仍處于發(fā)展的初級(jí)階段 由于淄博工業(yè)城市環(huán)境問題，前些年淄博富裕階層基本都選擇在海邊置業(yè)，直接導(dǎo)致淄博高端市場(chǎng)起步乏力。 將本案塑造成淄博具有唯一性和特色性的高端項(xiàng)目，在實(shí)現(xiàn)高額利潤(rùn)的同時(shí)，又可實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)景地產(chǎn)在淄博區(qū)域知名度的大幅提升，使遠(yuǎn)景地產(chǎn)成為淄博知名度較高的區(qū)域性品牌。謹(jǐn)呈： 淄博遠(yuǎn)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 勃楠苑項(xiàng)目 營(yíng)銷策劃報(bào)告 2023年 3月 24日 本案開發(fā)目標(biāo)： 名利雙收 高額利潤(rùn) 品牌崛起 遠(yuǎn)景地產(chǎn)作為淄博本土房地產(chǎn)企業(yè)，成立于 2023年，三級(jí)開發(fā)資質(zhì)，曾成功開發(fā)張店世瑞園小區(qū)部分住宅樓、遠(yuǎn)景大廈、威海乳山觀海苑等一系列工程，目前正在開發(fā)淄博新區(qū)遠(yuǎn)景花園項(xiàng)目。 但是，遠(yuǎn)景地產(chǎn)在淄博相對(duì)知名度不高，原因是一直未曾開發(fā)過一個(gè)知名度較高的高端項(xiàng)目，來提升公司區(qū)域品牌的知名度和美譽(yù)度，進(jìn)而形成一定的品牌效益。 論證實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)目標(biāo)地可能性，以及如何實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)目標(biāo)即是本次報(bào)告的出發(fā)點(diǎn)和方向。伴隨著淄博城市環(huán)境不斷改造的進(jìn)程，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展，淄博別墅市場(chǎng)開始從起步走向發(fā)展階段。而后周村馬鞍山附近的普利艾倫莊園開始建設(shè)，至今開發(fā)到三期， 2023年，華僑城中心別墅動(dòng)工，2023年臨淄奧林匹克花園三期聯(lián)排別墅推向市場(chǎng)， 2023年，桓臺(tái)荷塘月色開工； 2023年底紫園別墅項(xiàng)目開工建設(shè)。 高端市場(chǎng)整體發(fā)展概況 在售別墅項(xiàng)目較少，開發(fā)建設(shè)速度緩慢 淄博別墅市場(chǎng)從 2023年起步至今有 7年的時(shí)間，開發(fā)項(xiàng)目屈指可數(shù)，主要有：綠洲花園、陽(yáng) 光名筑、普利艾倫莊園、華僑城別墅、大德華瑞開發(fā)的“外商居住區(qū)”、荷塘月色、紫園及韓相香堤美墅等多個(gè)項(xiàng)目，多數(shù)項(xiàng)目規(guī)模較小，開發(fā)建設(shè)速度緩慢。 除普利艾倫莊園靠山（所謂的山是馬鞍山）、香堤美墅靠河（孝婦河）外，其它項(xiàng)目周邊環(huán)境均一般或較差，無可利用的天然景觀資源。 高端市場(chǎng)整體發(fā)展概況 主要特點(diǎn) 產(chǎn)品沒有引起消費(fèi)者的共鳴和認(rèn)同，銷售速度一般 由于淄博多數(shù)別墅項(xiàng)目位置一般，周邊環(huán)境較差，除陽(yáng)光名筑外，銷售速度均較慢，沒有引起高端消費(fèi)者的認(rèn)同。 瑞繡園至今還剩余 30多套，荷塘月色、艾倫莊園等近幾年開發(fā)的項(xiàng)目銷售速度也很一般。 從上面可以看出，淄博別墅市場(chǎng)在起步、發(fā)展中有了一定的變化，但仍不能對(duì)潛在高端消費(fèi)者產(chǎn)生強(qiáng)烈的共鳴和認(rèn)同，因而說淄博別墅市場(chǎng)仍處在市場(chǎng)發(fā)展的初級(jí)階段。 瑞繡園 桓臺(tái)縣 獨(dú)棟 182套 鴻嘉 香溪庭院 高新區(qū) 聯(lián)排 257套 華僑城 陽(yáng)光名筑 張店區(qū) 聯(lián)排 普利 瑞繡園 陽(yáng)光名筑 華僑城 香溪庭院 艾倫莊園 荷塘月色 奧林匹克花園 香堤美墅 奧倫莊園 紫園 區(qū)域分布圖 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1 2 3 5 4 6 7 8 9 10 高端市場(chǎng)整體發(fā)展概況 未來市場(chǎng)供應(yīng)量將逐漸加大 ? 鴻嘉星城， 位于桓臺(tái)縣果里鎮(zhèn)，鴻嘉置業(yè)開發(fā)，規(guī)劃未出。 ? 張周路孝婦河北涯村地塊， 約 200畝，規(guī)劃未出。 ? 香堤美墅， 韓相置業(yè)開發(fā)，位于張周路以北，孝婦河以西，總建筑面積 13萬平米 . 主要物業(yè)類型有獨(dú)棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅以及花園洋房等，共 約 580套。 ? 紫園， 位于張店區(qū)政府對(duì)面，張周路南，東升地產(chǎn)開發(fā)；有聯(lián)排別墅、小高層、 高層，將于 2023年推出其別墅產(chǎn)品，共 288套。一期全為獨(dú)棟和聯(lián)排，現(xiàn)已開始積累客戶。 高端市場(chǎng)整體發(fā)展概況 淄博未來別墅供給主要有： 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案研究 選取與本案競(jìng)爭(zhēng)性較強(qiáng)的別墅項(xiàng)目和張店區(qū)其它類高端產(chǎn)品，進(jìn)行特殊資源、產(chǎn)品配置、社區(qū)配套、景觀規(guī)劃等方面的分析，尋找值得本案思考和借鑒的地方，以及市場(chǎng)空白點(diǎn)。 香堤美墅 次要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目： 香溪庭院（靈芝園）、陽(yáng)光 中央大宅 項(xiàng)目概況 位于高新區(qū)中潤(rùn)大道以北，世紀(jì)路以西 .總占地1800余畝，總建筑約 120萬㎡，整體綠化率 60% 。 社區(qū)共有 300多棟樓， 7000多套住宅，住宅建筑形態(tài)分為多層、小高層、高層及高檔別墅。 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案研究 中潤(rùn)華僑城 目前，會(huì)所仍作為售樓處；星級(jí)酒店已建成，還未招商；大型超市新瑪特、綜合商業(yè)已投入運(yùn)營(yíng)，幼兒園、中小學(xué)等也將建成使用。 主入口區(qū)域設(shè)有大型的標(biāo)志景墻，高大的熱帶棕櫚、低矮的樹陣，常綠及落葉喬木的組合，絢爛的花草及多層次花灌木的烘托，精心設(shè)計(jì)的樹池、景觀藤架及燈光系統(tǒng)。四條綠色帶圍合成一個(gè)歐風(fēng)庭園。 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案研究 銷售價(jià)格及進(jìn)度 中潤(rùn)華僑城的中央大宅別墅毛坯房單價(jià) 15000元 /㎡，精裝修房 20230元 /㎡，為淄博之最。 中潤(rùn)華僑城 雖然地段和周邊配套較黃金國(guó)際要差一些 ， 但通過規(guī)模優(yōu)勢(shì)和內(nèi)部景觀 、 配套優(yōu)化應(yīng)可以和黃金國(guó)際平分秋色 。 由此可見 ， 對(duì)于高端項(xiàng)目來說 ， 質(zhì)量的嚴(yán)格把關(guān)非常重要 ， 一 旦失足便跌入深淵，想翻身就比較難。 不過，華僑城項(xiàng)目的內(nèi)部景觀規(guī)劃在業(yè)內(nèi)還是比較值得認(rèn)可和借鑒的 ,這也是后期其銷售情況逐漸好轉(zhuǎn)的原因之一。項(xiàng)目總占地面積 ，規(guī)劃總建筑面積約 100萬㎡，其中南部將開發(fā) 20萬㎡的大型商業(yè)設(shè)施。 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案研究 黃金國(guó)際 產(chǎn)品 建筑外觀為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格。東側(cè) A、 B區(qū)開發(fā)較早，為普通多層、小高層； 09年主要推出西側(cè)的 E、 F區(qū)小高層、高層溫泉養(yǎng)生住宅； 08年底至 09年推出的中心組團(tuán) C區(qū)有 4棟 22層和 24層的中央觀景豪宅，底層采用架空設(shè)計(jì)，面積 260300平米，約有 180多套。 架空層 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案研究 黃金國(guó)際 社區(qū)配套 9洞高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)、多功能運(yùn)動(dòng)會(huì)所、下沉式運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、幼兒園。 景觀規(guī)劃 該項(xiàng)目建筑密度較大，除中央水系外，景觀規(guī)劃無較多特色。 從 2023年末推出，銷售進(jìn)度一直較慢，目前已銷售大約 60%。其次，在社區(qū)配套上引入下沉式運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、 9洞高爾夫推桿練習(xí)場(chǎng)，南部大型商業(yè)街區(qū)也助推了其在淄博購(gòu)房者心目中的高品質(zhì)印象。 對(duì)于本案來說，地塊規(guī)模較小，在地段、周邊配套和社區(qū)配套上是難以與之比擬的 . 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案研究 紫園 項(xiàng)目概況 位于新村西路以南，西八路以東，張店區(qū)政府對(duì)面，由東升地產(chǎn)開發(fā)。 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案研究 紫園 產(chǎn)品形式 紫園項(xiàng)目定位為“淄博首席城市別墅”，現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格。 別墅特點(diǎn)為一層高出地面約一層樓高度，避免夜晚車燈照射；兩排別墅之間小院相臨，形成封閉性院落，提高私密性，小院下面為車庫(kù)。 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案研究 紫園 社區(qū)配套 社區(qū)配套較少，規(guī)劃中僅有 1棟小型會(huì)所和一所與區(qū)政府聯(lián)合打造的小學(xué)。建筑外觀簡(jiǎn)約時(shí)尚、美觀大方，景觀規(guī)劃水平較高。據(jù)銷售人員介紹別墅一期要到年底或明年建成現(xiàn)房再開始銷售。 其產(chǎn)品由知名度較高的水立方設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)打造，品質(zhì)較高，周邊又有很好的教育資源。 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案研究 荷塘月色 概況 位于桓臺(tái)縣與張店相接的周家鎮(zhèn)。共分 3期開發(fā)，一期已經(jīng) 入住，現(xiàn)正在進(jìn)行二期的開發(fā)銷售。 二期單套面積 336387平米。 景觀規(guī)劃 荷塘月色景觀規(guī)劃以江南水鄉(xiāng)田園休閑風(fēng)情為基本思路，社區(qū)內(nèi)有大范圍水景，體現(xiàn)“綠環(huán)水動(dòng)”的規(guī)劃理念。進(jìn)入小區(qū)即令人心曠神怡，充分