【正文】 ?整體銷(xiāo)售情況較好，區(qū)域受省政府搬遷等利好，逐步趨熱 1520分鐘 八一廣場(chǎng) 紅角洲 本案 鳳凰洲 定位城市新區(qū) CLD，區(qū)域形象認(rèn)知模糊；中小規(guī)模為主，開(kāi)發(fā)商實(shí)力有限，品質(zhì)普遍偏低 市場(chǎng)特點(diǎn) 客戶(hù)特征 ?資源：贛江、碟子湖體育公園、高爾夫 ?規(guī)劃：城市新區(qū)，以為居住為主的 CLD ?配套 /交通：配套缺乏，局部較為完善（沙井小區(qū)周邊） ?中小開(kāi)發(fā)商為主，實(shí)力有限 ?供應(yīng)量較小，競(jìng)爭(zhēng)一般 ?各項(xiàng)目以自身項(xiàng)目為主打賣(mài)點(diǎn)，其他為教育 /交通 /江湖景 ?來(lái)源：周邊、開(kāi)發(fā)區(qū)、紅谷灘工作人員、市區(qū)（東湖區(qū)） ?置業(yè)目的：以自住為主，改善型和剛性需求為主 ?職業(yè)：以公務(wù)員和企事業(yè)單位為主，別墅以官員和商人為主； ?特征：購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，追求品質(zhì)、社區(qū)環(huán)境以及發(fā)展?jié)摿? 未來(lái)走勢(shì) ?還有較多沿江地塊和沿湖地塊未出讓?zhuān)磥?lái)供應(yīng)以中高檔為主，品質(zhì)和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)將加??； ?目前尚有大量土地為出讓?zhuān)唐趦?nèi)供應(yīng)量一般，競(jìng)爭(zhēng)較小； 區(qū)域價(jià)值 產(chǎn)品特征 ?品質(zhì)感偏低，物業(yè)形態(tài)較為豐富，有別墅，多層，高層 ?主力面積： 2房 8095，三房 91145，聯(lián)排 180220，獨(dú)棟 300330； ?價(jià)格：高層 60009000，聯(lián)排 70009000，獨(dú)棟 15000； ?整體銷(xiāo)售情況一般，九頌山河降價(jià)事件撬勱較大市場(chǎng)影響力 ?保利國(guó)際高爾夫花園 ?豐和新城 ?九頌山河 ?東斱海德堡 ?鳳凰城 ?銅鑼灣廣場(chǎng)（待售） 1520分鐘 八一廣場(chǎng) 鳳凰洲 本案 市場(chǎng)特點(diǎn) 客戶(hù)特征 ?資源：自然山水 ?規(guī)劃：空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、國(guó)家經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) ?配套 /交通：配套缺乏，高校周邊配套較好，與主城區(qū)交通聯(lián)系較為緊密，地鐵始發(fā)站 ?中小開(kāi)發(fā)商為主，實(shí)力有限 ?供應(yīng)量較小，競(jìng)爭(zhēng)一般 ?各項(xiàng)目以自身項(xiàng)目為主打賣(mài)點(diǎn) ?來(lái)源：周邊、新建縣、樂(lè)化鎮(zhèn) ?置業(yè)目的：自住為主、投資為輔 ?職業(yè)：開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)人員、公務(wù)員和高校教師 ?特征：購(gòu)買(mǎi)力一般，多數(shù)為工作地購(gòu)房 未來(lái)走勢(shì) ?商業(yè)地產(chǎn)將逐步入市； ?區(qū)域內(nèi)制造業(yè)的發(fā)展將帶來(lái)置業(yè)需求，給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)較多機(jī)會(huì) 區(qū)域價(jià)值 產(chǎn)品特征 ?品質(zhì)感一般，以別墅、多層和小高層為主，花園洋房為輔 ?主力面積： 2房 88104，三房 120135 ?價(jià)格：洋房 25003200，別墅 600010000； ?南天陽(yáng)光 ?眾森紅谷一品 ?龍隱山 ?御湖半山 2530分鐘 八一廣場(chǎng) 昌北開(kāi)發(fā)區(qū) 昌北板塊 外向型工業(yè)區(qū)和高校組合區(qū)域，主要需求來(lái)自于區(qū)域內(nèi)工作人士，依托昌北機(jī)場(chǎng)，未來(lái)前景較好 本案 京東 市場(chǎng)特點(diǎn) 客戶(hù)特征 ?資源：艾溪湖、高校集聚地、高新區(qū) ?規(guī)劃：依托高校和科研機(jī)構(gòu)建設(shè)高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，地鐵規(guī)劃利好 ?配套 /交通：配套缺乏 ?開(kāi)發(fā)商實(shí)力較強(qiáng) ?供應(yīng)量一般，競(jìng)爭(zhēng)一般 ?品質(zhì)、地鐵、艾溪湖、生態(tài) ?來(lái)源：周邊及工作人員，市區(qū)普通白領(lǐng)為主 ?置業(yè)目的：以自住為主 ?職業(yè)：城市普通白領(lǐng)為主 ?特征：對(duì)價(jià)格敏感 未來(lái)走勢(shì) ?產(chǎn)業(yè)及地鐵發(fā)展帶來(lái)置業(yè)需求，綠地、保利、恒大等價(jià)格拉勱，吸引全市范圍剛需客戶(hù)關(guān)注 區(qū)域價(jià)值 產(chǎn)品特征 ?品質(zhì)較好，以多層、小高層為主，少量的高層、洋房和別墅 ?主力面積： 2房 8095，三房 91145，聯(lián)排 180220，獨(dú)棟300330； ?價(jià)格： 45007500， 別墅 600010000 ； ?綠地心都會(huì) ?恒大名都 ?保利香濱國(guó)際 ?浪琴灣 ?凱美怡和艾溪湖 ?中興和園 3040分鐘 八一廣場(chǎng) 八一廣場(chǎng) 配套缺乏，區(qū)域認(rèn)知度提升；依靠高校和科研機(jī)構(gòu)發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展將帶來(lái)大量置業(yè)需求 本案 市場(chǎng)特點(diǎn) 客戶(hù)特征 ?資源：象湖、雄溪河、八月湖、撫河古道，環(huán)境污染少，空氣清晰怡人 ?規(guī)劃：承接舊城人口外遷的中低檔大型居住區(qū) ?配套 /交通：配套嚴(yán)重缺乏，個(gè)盤(pán)樓盤(pán)較為突出 ?開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力參差不齊，實(shí)力不均 ?供應(yīng)量巨大，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈 ?同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃，各自為戰(zhàn)，較多資源浪費(fèi) ?來(lái)源：周邊、南昌縣，南昌市區(qū) ?置業(yè)目的：以自住為主 ?職業(yè)：城市普通白領(lǐng)，周邊院校老師，南昌縣企業(yè)人士； ?特征：購(gòu)買(mǎi)力一般，對(duì)價(jià)格敏感 未來(lái)走勢(shì) ?大盤(pán)云集，供應(yīng)量巨大，長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)都很激烈； ?項(xiàng)目品質(zhì)感逐步提高。 區(qū)域價(jià)值 產(chǎn)品特征 ?新項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)感較強(qiáng)，以別墅、花園洋房和高層為主 ?主力面積：湖景高層面積偏大在 150170，非湖景 2房在 8595，三房在 108180；四房 220240，雙拼在 250300，獨(dú)棟 300500 ?價(jià)格：別墅 1000040000；高層 580011000； ?萬(wàn)科青山湖 ?香溢花城 ?滿(mǎn)庭春 MOMA ?御湖國(guó)際 1520分鐘 八一廣場(chǎng) 青山湖 稀缺景觀資源 ， 南昌頂級(jí)豪宅集聚地 ， 銷(xiāo)售良好；競(jìng)爭(zhēng)一般 ， 后期供應(yīng)以青山湖外圍高層為主 本案 市場(chǎng)特點(diǎn) 客戶(hù)特征 ?資源：城市配套 ?規(guī)劃：經(jīng)濟(jì)、政治、文化、商業(yè)中心，城市 CBD輻射區(qū)域 ?配套 /交通：成熟居住區(qū)，配套成熟，邊緣項(xiàng)目配套較差 ?中小開(kāi)發(fā)商為主，實(shí)力普遍不強(qiáng) ?供應(yīng)量有限，競(jìng)爭(zhēng)一般，舊城改造啟勱將帶來(lái)眾多小型項(xiàng)目 ?城市配套和自身賣(mài)點(diǎn) ?來(lái)源：市區(qū)，周邊縣市 ?置業(yè)目的：自住為主，部分樓盤(pán)投資客較多 ?職業(yè)：政府官員，企業(yè)高管、商人； ?特征：購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，工作煩忙，追求城市便利生活配套 未來(lái)走勢(shì) ?舊城改造將帶來(lái)大量中小型項(xiàng)目入市和置業(yè)人群 ?未來(lái)供應(yīng)量有限，競(jìng)爭(zhēng)一般 區(qū)域價(jià)值 產(chǎn)品特征 ?品質(zhì)參差不齊，以高層為主 ?主力面積： 2房 8095，三房 120155，四房 145170 ?價(jià)格： 700013000； ?濱江 1號(hào) ?央央春天 ?華遠(yuǎn)帝景天下 ?經(jīng)緯府邸 ?仕中心 1525分鐘 八一廣場(chǎng) 市中心 市中心 土地供應(yīng)有限，為目前價(jià)格峰值區(qū)域；交通便利， 配套完善；舊改帶來(lái)大量剛需，購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng) 本案 紅谷灘 定位 CBD，已進(jìn)入快速發(fā)展期，商業(yè)地產(chǎn)成為現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)主角，配套逐步完善人氣漸強(qiáng) 市場(chǎng)特點(diǎn) 客戶(hù)特征 ?資源：贛江、城市政配套資源 ?規(guī)劃：集商務(wù) /辦公 /信息 /商業(yè) /文化 /旅游 /居住等多功能為一體的現(xiàn)代化新城市中心區(qū) ?配套 /交通：配套格局基本形成，部分已經(jīng)投入使用 ?外地和內(nèi)地品牌開(kāi)發(fā)商云集，實(shí)力較強(qiáng)； ?目前以消化庫(kù)存為主，競(jìng)爭(zhēng)一般 ?新區(qū) CBD是共同的訴求，升值潛力和發(fā)展前景可觀 ?來(lái)源：周邊、新建縣、紅谷灘工作人員、市區(qū) ?置業(yè)目的： 1房的小戶(hù)型以投資為主， 2房以上以自住為主，改善型和剛性需求為主，投資較多 ?職業(yè)：以公務(wù)員和企事業(yè)單位為主，高端產(chǎn)品商人為主； ?特征：購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，追求品質(zhì)、發(fā)展?jié)摿? 未來(lái)走勢(shì) ?西面尚有大量土地待開(kāi)發(fā)； ?商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入集中開(kāi)發(fā)期，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈，住宅供應(yīng)稀缺。擁有自然資源的中高端產(chǎn)品、舊城改造帶來(lái)的中高端產(chǎn)品和城市功能外拓引發(fā)的新型人居需求、工業(yè)園區(qū)引發(fā)的置業(yè)需求構(gòu)成目前南昌市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)；幵且由被勱郊區(qū)化逐步進(jìn)入主勱郊區(qū)化 市中心 朝陽(yáng)洲 城南片區(qū) 青山湖 城東片區(qū) 紅角洲 新建 片區(qū) 依靠大專(zhuān)院校和科研單位發(fā)展技術(shù)密集型高附加值產(chǎn)業(yè) 城市經(jīng)濟(jì) 、 政治 、 文化 ， 商務(wù)中心 ， 舊城改造即將啟勱 高等教育 、 體育產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的 ， 集高等教育 /運(yùn)勱休閑 /居住等一體的城市科技新城 集商務(wù) /辦公 /信息 /商業(yè) /文化 /旅游 /居住等多功能為一體的現(xiàn)代化新城市中心區(qū) 依托縣城現(xiàn)有基礎(chǔ) ， 大力發(fā)展商貿(mào)和文教 ,監(jiān)獄勞改工廠(chǎng) 全部遷出 ， 相對(duì)獨(dú)立綜合區(qū) 機(jī)械制造為主的工業(yè) 、 物流 、 倉(cāng)儲(chǔ) 、 居住綜合區(qū) 外向型工業(yè) 、 文教科研和生活綜合區(qū) ， 建設(shè)用地面積 110平斱公里 ，人口 100萬(wàn) 生態(tài)居住 、 旅游休閑為主的城市高端人群聚集地 以居住為主的城市生活新區(qū) ， 片區(qū)內(nèi)有昌北經(jīng)濟(jì)適用房 象湖 新城 集居住 、 文化娛樂(lè) 、 旅游休閑為一體的城市新區(qū) ， “ 新四城 ” 規(guī)劃 ，南昌市規(guī)劃起點(diǎn)最高的住宅典范 大型居住區(qū) ， 疏散舊城人口功能 ， 被勱郊區(qū)化承接地 青山湖 市場(chǎng)特點(diǎn) 客戶(hù)特征 ?資源：城市配套、青山湖 ?規(guī)劃：旅游休閑場(chǎng)所、高檔住宅區(qū) ?配套 /交通：商業(yè)配套較少，其他配套尚可 ?聚焦了知名開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)水平不整齊。 房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)生水起， 我們憑什么勝出？ 視角 視角 2. 房地產(chǎn)發(fā)展視角 11 11 本區(qū)域 —— 城市價(jià)值第一順延地，南昌新都市中心 東湖：高尚 城市生活區(qū) 青山湖： 都市綠心 紅谷灘：城市 升級(jí)標(biāo)本 西湖：新城 青云譜？ 12 風(fēng)生水起的南昌房地產(chǎn)市場(chǎng) 關(guān)于南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)的四個(gè)特點(diǎn) ：城區(qū)居住集聚效應(yīng)的影響力日見(jiàn)增大，價(jià)量齊升趨勢(shì)明顯，客戶(hù)的牽引能力明顯增強(qiáng)； 、集中爆發(fā)：各區(qū)域集中爆發(fā)， 2023年高新區(qū) 6盤(pán)齊發(fā)力，朝陽(yáng)新城更是多達(dá)數(shù)十盤(pán)； ：投資者（以周邊縣市為主）來(lái)南昌投資房產(chǎn)的現(xiàn)象大幅增多，關(guān)注焦點(diǎn)主要集中在資源型、稀缺型、高成長(zhǎng)型物業(yè)； ：從紅谷灘到紅角洲、朝陽(yáng)新城無(wú)一不被政策引導(dǎo)。 9 青云譜意象：城市文化之源 /城市資源集成 身份象征 //精神地標(biāo) //東莞人的根 城市資源：百貨大樓、沃爾瑪、家樂(lè)福、麥德龍 …. 文化：區(qū)境內(nèi)徐孺子故里、朱橋梅村、八大山人紀(jì)念館、鐵柱萬(wàn)壽宮等一批人文歷史景觀。 ?迎賓大道作為城市主干道，商業(yè)氣氛較好，但級(jí)別不高，撫河南路商業(yè)主要為五金機(jī)電行業(yè)較為集中，何坊西路商業(yè)氛圍相對(duì)冷淡。 ?近兩年青云