【正文】 進(jìn)駐，項(xiàng)目品質(zhì)不斷提升，也使區(qū)域普通住宅成交價(jià)格從 2023年的 6800元 /平米到 2023年 1月后突破 7000元 /平米大關(guān)，并持續(xù)上揚(yáng)，在 2023年末達(dá)到 7500元 /平米 .區(qū)域內(nèi)由于限高及容積率因素，基本以小高層產(chǎn)品供應(yīng)及去化為主，去化量持續(xù)企穩(wěn)，目前均價(jià)依然保持在有上升，基本保持在 7500元 /平米左右，個(gè)別樓盤最高銷售均價(jià)突破 8000元 /平米。 在整個(gè)順江組團(tuán)起步區(qū)內(nèi)，以置信麗都花園城巴厘島項(xiàng)目為例，在項(xiàng)目周邊有一個(gè)小學(xué)（ 10000平方米）、兩個(gè)幼兒園、蔬菜市場(chǎng)、社區(qū)醫(yī)療中心、一個(gè)社區(qū)活動(dòng)中心、一個(gè)社區(qū)服務(wù)中心、80畝的集中大型商業(yè)，生活配套的完善，其配套的完整程度和配套的標(biāo)準(zhǔn)都足以傲視成都很多被配套不足困擾的新區(qū)。財(cái)富也遵循周而復(fù)始的自然規(guī)律。5// PART7：團(tuán)隊(duì)成員介紹 錄PART1：?jiǎn)栴}診斷 地奧集團(tuán) 1這個(gè)隱形的商圈里，聚集著大批財(cái)富人群，他們正是武侯大道新雙楠國(guó)際居住走廊的居住主力軍。1個(gè)10000平米小學(xué)校2個(gè)幼兒園蔬菜市場(chǎng)社區(qū)醫(yī)療中心社區(qū)活動(dòng)中心社區(qū)服務(wù)中心80畝集中大型商業(yè)置信麗都花園城金蘋果國(guó)際幼稚園成都旗艦店8 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀及價(jià)值認(rèn)知p在一系列的發(fā)展態(tài)勢(shì)下，新雙楠片區(qū)正迎來前所未有的綜合性戰(zhàn)略機(jī)遇期，是成都主城區(qū)絕對(duì)稀缺的低密度高尚居住板塊。（一期） 30% 1： 海珀香庭 45 100000競(jìng)品項(xiàng)目占地最小 45畝，最大 370畝，規(guī)模差異較大；216。競(jìng)品項(xiàng)目月均銷售套數(shù)最少為 28套，最多為 253套；216。㎡八、機(jī)動(dòng)車位： 467個(gè)（戶車比： 1:）九、非機(jī)動(dòng)車位： 718個(gè)不計(jì)入容積率的地上建筑面積： 56020規(guī)劃布局極限排布，中庭園林局促， 天際首府華宇南苑保利花園區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目：?保利花園?中海錦城?華宇楠苑?綠地圣路易名邸?……27保利花園 華宇楠苑區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目客戶群分析p從客戶群構(gòu)成結(jié)構(gòu)看華宇 購買力物業(yè)檔次高中低低 中 高非理性 超前 理性理性理性超前 保守保守 保守目前區(qū)域內(nèi)主要在售項(xiàng)目物業(yè)檔次與客戶購買力構(gòu)成模型主要集中于 “黃色 ”圖塊內(nèi)。因此本項(xiàng)目將采用 “市場(chǎng)跟隨者戰(zhàn)略 ”，以區(qū)域購買客戶群為基礎(chǔ)，選擇區(qū)域內(nèi)“理性 ”及部分 “保守 ”購買群體。而本項(xiàng)目所在的新雙楠，作為雙楠板塊規(guī)劃的升級(jí)作品，其 “離塵不離城 ”的居住氛圍，其成都絕版的城市低密度居住區(qū)規(guī)劃，注定了區(qū)域發(fā)展?jié)摿κ瞧渌麉^(qū)域無可比擬的。本市戶籍居民家庭在主城區(qū)已擁有 1套住房的，可以再購買第 2套住房，暫停購買第 3套住房。項(xiàng)目營(yíng)銷出路項(xiàng)目營(yíng)銷出路49在品質(zhì)形象與實(shí)在實(shí)惠的平衡中尋找突破基于市場(chǎng)、客戶 基于項(xiàng)目自身特質(zhì) 基于開發(fā)商戰(zhàn)略 新雙楠市場(chǎng)供應(yīng)量較大，區(qū)域多以低密小高層為主，品牌開發(fā)商集中，樓盤規(guī)模相對(duì)較大，以 100平米以上中大戶型為主。引發(fā)關(guān)注 深化認(rèn)知 維持主動(dòng)認(rèn)同活動(dòng)節(jié)點(diǎn)大眾媒體渠道強(qiáng)度模擬小眾媒體渠道強(qiáng)度模擬大眾媒體低頻率階段性強(qiáng)勢(shì)傳播配合，小眾渠道直擊推廣，節(jié)點(diǎn)活動(dòng)推波助瀾，波段推廣，層層遞進(jìn)，高潮迭起。全景現(xiàn)房 報(bào)紙 /夾報(bào)廣告、短信選擇注重信息傳遞針對(duì)直達(dá)性，硬廣提領(lǐng)輔助頻率建議：?開盤后，在持續(xù)銷售期間（ 5月、 7月）可考慮各投放一次，深化項(xiàng)目賣點(diǎn)，持續(xù)市場(chǎng)關(guān)注。84展示體系產(chǎn)品形象展示賣場(chǎng)氛圍展示關(guān)鍵物料展示導(dǎo)視系統(tǒng)圍墻模型樓書 /戶型樓體展示售樓部實(shí)景體驗(yàn)區(qū)現(xiàn)場(chǎng)展示體系營(yíng)造精細(xì)化的產(chǎn)品品質(zhì)和賣場(chǎng)展示系統(tǒng)，結(jié)合現(xiàn)房展示讓客戶實(shí)實(shí)在在感知并信任樓盤品質(zhì)內(nèi)場(chǎng)包裝展示外場(chǎng)包裝展示85外場(chǎng)包裝展示86現(xiàn)場(chǎng)導(dǎo)示售樓部立交橋段導(dǎo)示設(shè)置點(diǎn)清晰連貫指引，配合道旗作道路暖場(chǎng)指引1號(hào)點(diǎn)2號(hào)點(diǎn)3號(hào)點(diǎn)4號(hào)點(diǎn)5號(hào)點(diǎn) 1號(hào)：武侯立交橋下武興一路路口2號(hào)：武興二路與武侯大道交匯路口3號(hào)：武興二路與武科東二路交匯路口4號(hào)：武興一路與武科東二路交匯路口5號(hào)：售樓部三環(huán)路口道旗設(shè)置區(qū)域項(xiàng)目周圍賣場(chǎng)氣氛營(yíng)造，集中路段設(shè)置道旗87?三環(huán)路屬于車流快速通道，項(xiàng)目 加大對(duì)來往客戶的視覺干擾 ，引起關(guān)注。96n極簡(jiǎn)主義藝術(shù)表現(xiàn)手法的引入，以極其簡(jiǎn)單、干凈、簡(jiǎn)潔、明快的設(shè)計(jì)理念，簡(jiǎn)約而不簡(jiǎn)單，小中見大，打造出富有人文和藝術(shù)氣質(zhì)的園林空間97n極簡(jiǎn)主義的運(yùn)用如：廣場(chǎng)的鋪裝以線條的形式分割，通過鋪裝連接形成一個(gè)有機(jī)整體，充滿趣味性98n極簡(jiǎn)主義的運(yùn)用 如：利用極簡(jiǎn)主義的手法打造景觀道路，形成不同體塊的景觀形式；或草坪與地鋪的混搭，營(yíng)造出不同的質(zhì)地感受99n充滿現(xiàn)代文化藝術(shù)的景觀小品100n充滿現(xiàn)代文化藝術(shù)的景觀小品101n充滿現(xiàn)代文化藝術(shù)的景觀小品102沙盤模型 /區(qū)域模型?項(xiàng)目沙盤 比例適度放大 ，適當(dāng)拉寬樓棟擺放間距?推售樓棟采用 實(shí)體模型 、待推樓棟采用 低矮水晶模塊配合擺放 ，在視覺上弱化樓棟間距過近劣勢(shì)?在沙盤上 放大項(xiàng)目外延綠化 ，如三環(huán)公共綠化帶及鄰路綠化，甚至在本項(xiàng)目與隔壁空地之間的區(qū)域都把綠化面積適度增加放大弱化樓間距過小第一感官印象強(qiáng)化突出區(qū)域配套與地段優(yōu)勢(shì)?區(qū)域模型 避免畫面花哨 ，重點(diǎn)突出，簡(jiǎn)潔明了?在區(qū)域模型中 放大區(qū)域大型高端生活配套布局 ，拉近并強(qiáng)化與外雙楠區(qū)域 的位置關(guān)系?考慮到售樓部面積有限，區(qū)域模型可 采用壁掛式103戶型單體透明隔墻，內(nèi)飾簡(jiǎn)潔，個(gè)別戶型作裝修展示引導(dǎo)104文本物料精致簡(jiǎn)潔的宣傳折頁品牌手冊(cè)文本物料以圖文并茂的形式展示項(xiàng)目品質(zhì)形象和核心價(jià)值，同時(shí)傳遞天際置業(yè)品牌生活理念，為后續(xù)開發(fā)奠定一定的口碑基礎(chǔ)105管理及服務(wù)展示n在武青東二路邊設(shè)置停車位標(biāo)示，由專門的保安進(jìn)行停車引導(dǎo)n停車場(chǎng)保安為客戶提供開門、撐傘及罩車等系列服務(wù)。++++++① ——② 最大樓間距 75M②——③ 最大樓間距 16M②——⑤ 最大樓間距 41M113一批次：1棟 +5棟，共約 269套開盤選擇較好房源推出，搶占客戶，保證開盤足夠市場(chǎng)推售房源數(shù)量的同時(shí)，并保證開盤熱銷局面。主動(dòng)型擴(kuò)大積累客戶數(shù)量保障主動(dòng)型擴(kuò)大積累客戶數(shù)量保障客戶資源挖掘121提升成交率保障提升成交率保障 1數(shù)字化營(yíng)銷全民參與營(yíng)銷業(yè)務(wù)部門監(jiān)管任務(wù)制定考核 通過目標(biāo)任務(wù)考核以數(shù)字化落實(shí)至個(gè)人的方 式進(jìn)行任務(wù)考核，進(jìn)行獎(jiǎng)懲措施。提升成交率保障提升成交率保障 2123職位晉升物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)精神鼓勵(lì)末位淘汰年終考核針對(duì)業(yè)績(jī)一直非常優(yōu)秀且具備管理能力的人員，公司將給予其不斷晉升的空間。通過品質(zhì)形象推廣、高品質(zhì)的展示建立項(xiàng)目高價(jià)信心，制造品質(zhì)產(chǎn)品與高性價(jià)比匹配的客戶心理。根據(jù)產(chǎn)品定位，項(xiàng)目品質(zhì)低于于周邊競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，因此首期入市均價(jià)考慮低于競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案當(dāng)期價(jià)格一定差價(jià)；252。=樓盤對(duì)比修正系數(shù)市場(chǎng)正常發(fā)展情況下整體房?jī)r(jià)年上漲 3%——5%，但根據(jù)推盤節(jié)奏，本項(xiàng)目推出時(shí)間建議在 2023年 4月，市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)不大， R1取值為 1入市價(jià)預(yù)估：130 根據(jù)對(duì)參考項(xiàng)目（周邊樓盤及部分可類比樓盤）影響其價(jià)格的各因素的調(diào)整權(quán)重， 得出本項(xiàng)目入市市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)取整后約為 7500元 /㎡ 。135鏈接 1：正因?yàn)槲覀儞碛? 一支 “ 狼性團(tuán)隊(duì) ” ，才使得吉信行 11年來，保證了所有項(xiàng)目 100%的營(yíng)銷成功率。業(yè)務(wù)技能專題培訓(xùn)每個(gè)業(yè)務(wù)部門的員工都有現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，這既可杜絕紙上談兵，實(shí)現(xiàn)經(jīng)驗(yàn)與理論的結(jié)合，還可為團(tuán)隊(duì)間的有效協(xié)作起到積極作用。147香港知名室內(nèi)設(shè)計(jì)大師高文安先生給公司員工做室內(nèi)設(shè)計(jì)特訓(xùn) 148公司管理層營(yíng)銷特訓(xùn)公司管理層溝通技能特訓(xùn)公司年度總結(jié)交流大會(huì)夏季水上拓展活動(dòng)149我們的培訓(xùn)將是一個(gè)長(zhǎng)期持續(xù)的 ,貫穿每一個(gè)環(huán)節(jié)的過程，旨在不斷強(qiáng)化團(tuán)隊(duì)素質(zhì)，增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力！150狼性管理——數(shù)字化營(yíng)銷模式運(yùn)用151“ 數(shù)字化營(yíng)銷模式 ” 在現(xiàn)場(chǎng)管理的運(yùn)用數(shù)字化營(yíng)銷模式不僅僅應(yīng)用于接待流程控制， 更是貫穿于整個(gè)營(yíng)銷控制體系。158房源介紹開場(chǎng)白 區(qū)域規(guī)劃、周 邊配套介紹項(xiàng)目規(guī)劃介紹，含開發(fā)商、項(xiàng)目園林、建筑等單體模型洽談5分鐘35分鐘5分鐘 10分鐘5分鐘示范及樣板區(qū)講解流程中各個(gè)環(huán)節(jié)關(guān)鍵點(diǎn)闡述關(guān)鍵點(diǎn)：?闡述區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，奠定客戶區(qū)域認(rèn)知度 ,如配套、交通、學(xué)校、醫(yī)療等。吉信行觀點(diǎn)：狼性，是對(duì)成功堅(jiān)定不移地向往　　　　　　　　　　 ——雙團(tuán)隊(duì)ＰＫ，增強(qiáng)置業(yè)顧問的拼搏精神164分戶型的提成結(jié)構(gòu)提成系數(shù) 4提成系數(shù) 6銷售面積較小的中小戶型銷售面積較大的大戶型特殊獎(jiǎng)設(shè)置?例如連續(xù) 3個(gè)月總銷售業(yè)績(jī)排名第一的置業(yè)顧問，全公司通報(bào)表揚(yáng)，并頒發(fā) “ 項(xiàng)目最佳貢獻(xiàn)獎(jiǎng) ”?其他如 “ 特殊貢獻(xiàn)獎(jiǎng) ” ， “ 吉信行年度銷售冠軍 ” ……針對(duì)銷售難點(diǎn)較大的戶型，我司將通過提高難點(diǎn)戶型的銷售提成，降低暢銷戶型的銷售提成的形式，鼓勵(lì)和刺激置業(yè)顧問銷售難點(diǎn)產(chǎn)品。2023年榮獲成都營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu) “ 金鼎 ” 獎(jiǎng)；216。1996年 —2023年，任中國(guó)平安保險(xiǎn)公司廣州分公司業(yè)務(wù)部經(jīng)理，連續(xù) 4年率該營(yíng)業(yè)部取得區(qū)域業(yè)績(jī)第一名； 216。從 2023年至今，率領(lǐng)業(yè)務(wù)優(yōu)秀的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)，服務(wù)過數(shù)十家房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)，成功率均為 100%。2023年度中國(guó)（成都）樓市總評(píng)榜 2023年度成都樓市營(yíng)銷策劃大獎(jiǎng)；216。１、見習(xí)置業(yè)顧問（一星級(jí)）２、初級(jí)置業(yè)顧問（二星級(jí)）３、中級(jí)置業(yè)顧問（三星級(jí)）４、高級(jí)置業(yè)顧問（四星級(jí)）５、置業(yè)顧問晉升機(jī)制166吉信行針對(duì)天際首府 ?項(xiàng)目——項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員簡(jiǎn)介 ——167吉信行 ?方圓置業(yè)擬駐天際 ?首府項(xiàng)目人員周思澤（總經(jīng)理） 牟德文（副總經(jīng)理）潘海（副總經(jīng)理） 王飛（銷售總監(jiān)）待定（銷售主管）石琴（項(xiàng)目經(jīng)理）待定（策劃專員）鐘桂文（市場(chǎng)分析師）杜艷（綜合管理）趙琴（策劃總監(jiān)）胡智會(huì)（助理策劃總監(jiān)）總控團(tuán)隊(duì)策劃顧問團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目執(zhí)行團(tuán)隊(duì)后臺(tái)監(jiān)控團(tuán)隊(duì)路培培（高級(jí)策劃師） 李應(yīng)宏（市場(chǎng)分析師）168項(xiàng)目執(zhí)行團(tuán)隊(duì)策劃顧問團(tuán)隊(duì)后臺(tái)監(jiān)控團(tuán)隊(duì)效果營(yíng)銷推廣銷售執(zhí)行策劃顧問工作總控顧問策略建議總控團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目總控策略調(diào)整、執(zhí)行過程控制、流程監(jiān)控意見反饋過程監(jiān)控過程控制、流程監(jiān)控意見反饋流程總控過程控制、流程監(jiān)控意見反饋信息呈送169周思澤年齡： 41歲畢業(yè)院校：西南民族大學(xué) 從業(yè)經(jīng)驗(yàn)： 11年工作經(jīng)歷：216。關(guān)鍵點(diǎn)：?根據(jù)詢問和與客戶的溝通，了解客戶需求，推薦合適房源，重點(diǎn)闡述意向房源優(yōu)勢(shì)關(guān)鍵點(diǎn)：?生動(dòng)描述客戶生活場(chǎng)景，解決客戶疑問，增強(qiáng)信任感關(guān)鍵點(diǎn)：?借助單體模型道具重點(diǎn)闡述建筑和戶型特點(diǎn)，用 “ 眼見為實(shí) ” 引發(fā)客戶想象159講解流程迎接 深入溝通認(rèn)購離開客戶信息管理 /回訪二、來訪接待流程數(shù)字化監(jiān)督管理30分鐘深入溝通環(huán)節(jié)深入溝通環(huán)節(jié)是在項(xiàng)目講解完畢后，與客戶深入溝通的過程，這個(gè)環(huán)節(jié)很關(guān)鍵，一方面需要通過深入溝通了解客戶的真實(shí)需求和喜好，同時(shí)需要對(duì)客戶進(jìn)行 “ 逼定 ”，促成客戶下單。如采用數(shù)字化營(yíng)銷模式對(duì)置業(yè)顧問的考核，我們將會(huì)對(duì)置業(yè)顧問接待客戶的數(shù)量、客戶的人數(shù)、老客戶回訪次數(shù)等方式進(jìn)行統(tǒng)一管理，以保證每個(gè)現(xiàn)場(chǎng)的現(xiàn)場(chǎng)的銷售執(zhí)行力，便于對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)有效的管理與考核，更有利于對(duì)銷售現(xiàn)場(chǎng)各環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督。業(yè)務(wù)匯報(bào)會(huì)制度以項(xiàng)目為單位進(jìn)行不定期的業(yè)務(wù)匯報(bào)，即是有效的項(xiàng)目監(jiān)控，更是經(jīng)驗(yàn)交流學(xué)習(xí)的最佳平臺(tái)之一。鏈接 3：正因?yàn)槲覀儞碛幸恢?“ 狼性團(tuán)隊(duì) ” ，才使得吉信行在數(shù)個(gè)項(xiàng)目聯(lián)合代理模式的激烈競(jìng)爭(zhēng)下，保持著絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。第一批次： 2023年 4月中旬入市，推出量約為 40%，合理市場(chǎng)價(jià)差入市，以站穩(wěn)腳跟，根據(jù)市場(chǎng)情況下，價(jià)格在 7500元 /平方米入市；216。單價(jià)刺激策略，推盤中低價(jià)房源作為促銷型房源，對(duì)客戶放大制造高性價(jià)比吸引度，；價(jià)格策略129價(jià)格區(qū)間推導(dǎo)模型建立價(jià)格區(qū)間動(dòng)態(tài)估算模型：比準(zhǔn)均價(jià) = 靜態(tài)基準(zhǔn)價(jià)格 時(shí)間修正系數(shù) 樓盤對(duì)比修正系數(shù) 權(quán)重P = Pn R1 R2 權(quán)重Pn=靜態(tài)基準(zhǔn)價(jià)格R12）樹立正負(fù)向價(jià)格標(biāo)桿： 利用對(duì)比原則，樹立正向價(jià)格標(biāo)桿和負(fù)向價(jià)格標(biāo)桿推進(jìn)主推戶型銷售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。針對(duì)項(xiàng)目銷售冠軍，將頒發(fā)項(xiàng)目銷售冠軍杯，以作為紀(jì)念獎(jiǎng)勵(lì)。各非業(yè)務(wù)部門及總經(jīng)辦成員周末參與至各銷售現(xiàn)場(chǎng)，給予一線人員精神支持，提高一線人員銷售熱情，促使銷售。推盤批次劃分AB116開盤一批次推出開盤前蓄客準(zhǔn)備工作二批次推出 三批次推出一批次持續(xù)銷售期 二批次持續(xù)銷售期 三批次持續(xù)銷售期 尾盤銷售期推售時(shí)間安排? 一批次預(yù)計(jì)實(shí)際銷售階段為 4月中旬開盤 ——6月初，加上前期集中蓄客期，大概銷售周期為 3個(gè)月，共計(jì)房源269套。銷售中心n設(shè)立形象崗，保安形象需要精細(xì)挑選；n保潔設(shè)立形象