【正文】 進駐，項目品質不斷提升，也使區(qū)域普通住宅成交價格從 2023年的 6800元 /平米到 2023年 1月后突破 7000元 /平米大關，并持續(xù)上揚，在 2023年末達到 7500元 /平米 .區(qū)域內由于限高及容積率因素，基本以小高層產品供應及去化為主，去化量持續(xù)企穩(wěn)，目前均價依然保持在有上升，基本保持在 7500元 /平米左右，個別樓盤最高銷售均價突破 8000元 /平米。 在整個順江組團起步區(qū)內，以置信麗都花園城巴厘島項目為例，在項目周邊有一個小學（ 10000平方米）、兩個幼兒園、蔬菜市場、社區(qū)醫(yī)療中心、一個社區(qū)活動中心、一個社區(qū)服務中心、80畝的集中大型商業(yè)，生活配套的完善，其配套的完整程度和配套的標準都足以傲視成都很多被配套不足困擾的新區(qū)。財富也遵循周而復始的自然規(guī)律。5// PART7：團隊成員介紹 錄PART1：問題診斷 地奧集團 1這個隱形的商圈里，聚集著大批財富人群，他們正是武侯大道新雙楠國際居住走廊的居住主力軍。1個10000平米小學校2個幼兒園蔬菜市場社區(qū)醫(yī)療中心社區(qū)活動中心社區(qū)服務中心80畝集中大型商業(yè)置信麗都花園城金蘋果國際幼稚園成都旗艦店8 區(qū)域發(fā)展現狀及價值認知p在一系列的發(fā)展態(tài)勢下，新雙楠片區(qū)正迎來前所未有的綜合性戰(zhàn)略機遇期，是成都主城區(qū)絕對稀缺的低密度高尚居住板塊。（一期） 30% 1： 海珀香庭 45 100000競品項目占地最小 45畝，最大 370畝，規(guī)模差異較大；216。競品項目月均銷售套數最少為 28套，最多為 253套；216。㎡八、機動車位： 467個（戶車比： 1:）九、非機動車位： 718個不計入容積率的地上建筑面積： 56020規(guī)劃布局極限排布，中庭園林局促， 天際首府華宇南苑保利花園區(qū)域內在售項目：?保利花園?中海錦城?華宇楠苑?綠地圣路易名邸?……27保利花園 華宇楠苑區(qū)域競爭項目客戶群分析p從客戶群構成結構看華宇 購買力物業(yè)檔次高中低低 中 高非理性 超前 理性理性理性超前 保守保守 保守目前區(qū)域內主要在售項目物業(yè)檔次與客戶購買力構成模型主要集中于 “黃色 ”圖塊內。因此本項目將采用 “市場跟隨者戰(zhàn)略 ”，以區(qū)域購買客戶群為基礎，選擇區(qū)域內“理性 ”及部分 “保守 ”購買群體。而本項目所在的新雙楠，作為雙楠板塊規(guī)劃的升級作品，其 “離塵不離城 ”的居住氛圍，其成都絕版的城市低密度居住區(qū)規(guī)劃，注定了區(qū)域發(fā)展?jié)摿κ瞧渌麉^(qū)域無可比擬的。本市戶籍居民家庭在主城區(qū)已擁有 1套住房的，可以再購買第 2套住房，暫停購買第 3套住房。項目營銷出路項目營銷出路49在品質形象與實在實惠的平衡中尋找突破基于市場、客戶 基于項目自身特質 基于開發(fā)商戰(zhàn)略 新雙楠市場供應量較大，區(qū)域多以低密小高層為主，品牌開發(fā)商集中，樓盤規(guī)模相對較大，以 100平米以上中大戶型為主。引發(fā)關注 深化認知 維持主動認同活動節(jié)點大眾媒體渠道強度模擬小眾媒體渠道強度模擬大眾媒體低頻率階段性強勢傳播配合，小眾渠道直擊推廣，節(jié)點活動推波助瀾，波段推廣，層層遞進，高潮迭起。全景現房 報紙 /夾報廣告、短信選擇注重信息傳遞針對直達性，硬廣提領輔助頻率建議：?開盤后，在持續(xù)銷售期間（ 5月、 7月）可考慮各投放一次，深化項目賣點，持續(xù)市場關注。84展示體系產品形象展示賣場氛圍展示關鍵物料展示導視系統(tǒng)圍墻模型樓書 /戶型樓體展示售樓部實景體驗區(qū)現場展示體系營造精細化的產品品質和賣場展示系統(tǒng)，結合現房展示讓客戶實實在在感知并信任樓盤品質內場包裝展示外場包裝展示85外場包裝展示86現場導示售樓部立交橋段導示設置點清晰連貫指引，配合道旗作道路暖場指引1號點2號點3號點4號點5號點 1號：武侯立交橋下武興一路路口2號：武興二路與武侯大道交匯路口3號：武興二路與武科東二路交匯路口4號：武興一路與武科東二路交匯路口5號：售樓部三環(huán)路口道旗設置區(qū)域項目周圍賣場氣氛營造，集中路段設置道旗87?三環(huán)路屬于車流快速通道，項目 加大對來往客戶的視覺干擾 ，引起關注。96n極簡主義藝術表現手法的引入，以極其簡單、干凈、簡潔、明快的設計理念，簡約而不簡單，小中見大，打造出富有人文和藝術氣質的園林空間97n極簡主義的運用如：廣場的鋪裝以線條的形式分割，通過鋪裝連接形成一個有機整體，充滿趣味性98n極簡主義的運用 如：利用極簡主義的手法打造景觀道路，形成不同體塊的景觀形式；或草坪與地鋪的混搭，營造出不同的質地感受99n充滿現代文化藝術的景觀小品100n充滿現代文化藝術的景觀小品101n充滿現代文化藝術的景觀小品102沙盤模型 /區(qū)域模型?項目沙盤 比例適度放大 ，適當拉寬樓棟擺放間距?推售樓棟采用 實體模型 、待推樓棟采用 低矮水晶模塊配合擺放 ，在視覺上弱化樓棟間距過近劣勢?在沙盤上 放大項目外延綠化 ，如三環(huán)公共綠化帶及鄰路綠化，甚至在本項目與隔壁空地之間的區(qū)域都把綠化面積適度增加放大弱化樓間距過小第一感官印象強化突出區(qū)域配套與地段優(yōu)勢?區(qū)域模型 避免畫面花哨 ，重點突出，簡潔明了?在區(qū)域模型中 放大區(qū)域大型高端生活配套布局 ，拉近并強化與外雙楠區(qū)域 的位置關系?考慮到售樓部面積有限，區(qū)域模型可 采用壁掛式103戶型單體透明隔墻，內飾簡潔，個別戶型作裝修展示引導104文本物料精致簡潔的宣傳折頁品牌手冊文本物料以圖文并茂的形式展示項目品質形象和核心價值，同時傳遞天際置業(yè)品牌生活理念，為后續(xù)開發(fā)奠定一定的口碑基礎105管理及服務展示n在武青東二路邊設置停車位標示，由專門的保安進行停車引導n停車場保安為客戶提供開門、撐傘及罩車等系列服務。++++++① ——② 最大樓間距 75M②——③ 最大樓間距 16M②——⑤ 最大樓間距 41M113一批次：1棟 +5棟，共約 269套開盤選擇較好房源推出，搶占客戶，保證開盤足夠市場推售房源數量的同時，并保證開盤熱銷局面。主動型擴大積累客戶數量保障主動型擴大積累客戶數量保障客戶資源挖掘121提升成交率保障提升成交率保障 1數字化營銷全民參與營銷業(yè)務部門監(jiān)管任務制定考核 通過目標任務考核以數字化落實至個人的方 式進行任務考核，進行獎懲措施。提升成交率保障提升成交率保障 2123職位晉升物質獎勵精神鼓勵末位淘汰年終考核針對業(yè)績一直非常優(yōu)秀且具備管理能力的人員，公司將給予其不斷晉升的空間。通過品質形象推廣、高品質的展示建立項目高價信心，制造品質產品與高性價比匹配的客戶心理。根據產品定位，項目品質低于于周邊競爭個案，因此首期入市均價考慮低于競爭個案當期價格一定差價；252。=樓盤對比修正系數市場正常發(fā)展情況下整體房價年上漲 3%——5%，但根據推盤節(jié)奏，本項目推出時間建議在 2023年 4月，市場價格變動不大， R1取值為 1入市價預估：130 根據對參考項目（周邊樓盤及部分可類比樓盤）影響其價格的各因素的調整權重， 得出本項目入市市場比準均價取整后約為 7500元 /㎡ 。135鏈接 1：正因為我們擁有 一支 “ 狼性團隊 ” ，才使得吉信行 11年來，保證了所有項目 100%的營銷成功率。業(yè)務技能專題培訓每個業(yè)務部門的員工都有現場經驗，這既可杜絕紙上談兵，實現經驗與理論的結合，還可為團隊間的有效協(xié)作起到積極作用。147香港知名室內設計大師高文安先生給公司員工做室內設計特訓 148公司管理層營銷特訓公司管理層溝通技能特訓公司年度總結交流大會夏季水上拓展活動149我們的培訓將是一個長期持續(xù)的 ,貫穿每一個環(huán)節(jié)的過程，旨在不斷強化團隊素質，增強團隊戰(zhàn)斗力！150狼性管理——數字化營銷模式運用151“ 數字化營銷模式 ” 在現場管理的運用數字化營銷模式不僅僅應用于接待流程控制， 更是貫穿于整個營銷控制體系。158房源介紹開場白 區(qū)域規(guī)劃、周 邊配套介紹項目規(guī)劃介紹，含開發(fā)商、項目園林、建筑等單體模型洽談5分鐘35分鐘5分鐘 10分鐘5分鐘示范及樣板區(qū)講解流程中各個環(huán)節(jié)關鍵點闡述關鍵點：?闡述區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ於蛻魠^(qū)域認知度 ,如配套、交通、學校、醫(yī)療等。吉信行觀點：狼性，是對成功堅定不移地向往　　　　　　　　　　 ——雙團隊ＰＫ，增強置業(yè)顧問的拼搏精神164分戶型的提成結構提成系數 4提成系數 6銷售面積較小的中小戶型銷售面積較大的大戶型特殊獎設置?例如連續(xù) 3個月總銷售業(yè)績排名第一的置業(yè)顧問，全公司通報表揚，并頒發(fā) “ 項目最佳貢獻獎 ”?其他如 “ 特殊貢獻獎 ” ， “ 吉信行年度銷售冠軍 ” ……針對銷售難點較大的戶型，我司將通過提高難點戶型的銷售提成，降低暢銷戶型的銷售提成的形式，鼓勵和刺激置業(yè)顧問銷售難點產品。2023年榮獲成都營銷代理機構 “ 金鼎 ” 獎；216。1996年 —2023年，任中國平安保險公司廣州分公司業(yè)務部經理，連續(xù) 4年率該營業(yè)部取得區(qū)域業(yè)績第一名； 216。從 2023年至今，率領業(yè)務優(yōu)秀的業(yè)務團隊，服務過數十家房地產開發(fā)機構，成功率均為 100%。2023年度中國（成都）樓市總評榜 2023年度成都樓市營銷策劃大獎；216。１、見習置業(yè)顧問（一星級）２、初級置業(yè)顧問（二星級）３、中級置業(yè)顧問（三星級）４、高級置業(yè)顧問（四星級）５、置業(yè)顧問晉升機制166吉信行針對天際首府 ?項目——項目團隊成員簡介 ——167吉信行 ?方圓置業(yè)擬駐天際 ?首府項目人員周思澤（總經理） 牟德文（副總經理）潘海（副總經理） 王飛（銷售總監(jiān)）待定（銷售主管）石琴（項目經理）待定（策劃專員）鐘桂文（市場分析師）杜艷（綜合管理）趙琴（策劃總監(jiān)）胡智會（助理策劃總監(jiān)）總控團隊策劃顧問團隊項目執(zhí)行團隊后臺監(jiān)控團隊路培培（高級策劃師） 李應宏（市場分析師）168項目執(zhí)行團隊策劃顧問團隊后臺監(jiān)控團隊效果營銷推廣銷售執(zhí)行策劃顧問工作總控顧問策略建議總控團隊項目總控策略調整、執(zhí)行過程控制、流程監(jiān)控意見反饋過程監(jiān)控過程控制、流程監(jiān)控意見反饋流程總控過程控制、流程監(jiān)控意見反饋信息呈送169周思澤年齡： 41歲畢業(yè)院校：西南民族大學 從業(yè)經驗： 11年工作經歷：216。關鍵點：?根據詢問和與客戶的溝通，了解客戶需求，推薦合適房源，重點闡述意向房源優(yōu)勢關鍵點：?生動描述客戶生活場景，解決客戶疑問，增強信任感關鍵點：?借助單體模型道具重點闡述建筑和戶型特點，用 “ 眼見為實 ” 引發(fā)客戶想象159講解流程迎接 深入溝通認購離開客戶信息管理 /回訪二、來訪接待流程數字化監(jiān)督管理30分鐘深入溝通環(huán)節(jié)深入溝通環(huán)節(jié)是在項目講解完畢后，與客戶深入溝通的過程，這個環(huán)節(jié)很關鍵，一方面需要通過深入溝通了解客戶的真實需求和喜好，同時需要對客戶進行 “ 逼定 ”，促成客戶下單。如采用數字化營銷模式對置業(yè)顧問的考核，我們將會對置業(yè)顧問接待客戶的數量、客戶的人數、老客戶回訪次數等方式進行統(tǒng)一管理，以保證每個現場的現場的銷售執(zhí)行力，便于對銷售現場進行科學有效的管理與考核，更有利于對銷售現場各環(huán)節(jié)進行監(jiān)督。業(yè)務匯報會制度以項目為單位進行不定期的業(yè)務匯報，即是有效的項目監(jiān)控，更是經驗交流學習的最佳平臺之一。鏈接 3：正因為我們擁有一支 “ 狼性團隊 ” ，才使得吉信行在數個項目聯(lián)合代理模式的激烈競爭下，保持著絕對的優(yōu)勢。第一批次： 2023年 4月中旬入市，推出量約為 40%，合理市場價差入市，以站穩(wěn)腳跟，根據市場情況下，價格在 7500元 /平方米入市；216。單價刺激策略，推盤中低價房源作為促銷型房源，對客戶放大制造高性價比吸引度，；價格策略129價格區(qū)間推導模型建立價格區(qū)間動態(tài)估算模型：比準均價 = 靜態(tài)基準價格 時間修正系數 樓盤對比修正系數 權重P = Pn R1 R2 權重Pn=靜態(tài)基準價格R12）樹立正負向價格標桿： 利用對比原則，樹立正向價格標桿和負向價格標桿推進主推戶型銷售，實現項目價值最大化。針對項目銷售冠軍，將頒發(fā)項目銷售冠軍杯，以作為紀念獎勵。各非業(yè)務部門及總經辦成員周末參與至各銷售現場，給予一線人員精神支持，提高一線人員銷售熱情，促使銷售。推盤批次劃分AB116開盤一批次推出開盤前蓄客準備工作二批次推出 三批次推出一批次持續(xù)銷售期 二批次持續(xù)銷售期 三批次持續(xù)銷售期 尾盤銷售期推售時間安排? 一批次預計實際銷售階段為 4月中旬開盤 ——6月初，加上前期集中蓄客期，大概銷售周期為 3個月，共計房源269套。銷售中心n設立形象崗，保安形象需要精細挑選；n保潔設立形象