【正文】 ? 物業(yè)管理的特點(diǎn)與原則 ? 物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 第一節(jié) 物業(yè)管理的概念 一、物業(yè)與物業(yè)管理 （ 一 ） 物業(yè)的概念 概念 所謂物業(yè)管理中的物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。 物業(yè)與房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別與聯(lián)系 物業(yè)管理的概念 （ 二 ） 物業(yè)管理 物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。 物業(yè)管理的概念 ?手段： –運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)維修養(yǎng)護(hù)技術(shù) ， 以經(jīng)濟(jì)手段對(duì)物業(yè)實(shí)施多功能全方位的統(tǒng)一管理 。 （四）物業(yè)管理的多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù) 第二節(jié) 物業(yè)管理的特點(diǎn)與原則 一 、 物業(yè)管理的主要特點(diǎn) （ 一 ） 物業(yè)管理的社會(huì)化 （ 二 ） 物業(yè)管理的專業(yè)化 （ 三 ） 物業(yè)管理的企業(yè)化 （ 四 ） 物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)型 物業(yè)管理的特點(diǎn)與原則 二 、 物業(yè)管理的基本原則 業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一專業(yè)化管理相結(jié)合 ? 業(yè)主自治管理 –自治：決策權(quán) 、 知情權(quán)監(jiān)督權(quán)等 –自律：自我約束 物業(yè)管理的特點(diǎn)與原則 簽訂業(yè)主公約；組建業(yè)主委員會(huì) ? 物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一專業(yè)化管理 業(yè)主委員會(huì)自主選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)二者的結(jié)合 第三節(jié) 物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 一 、 早期的物業(yè)管理 物業(yè)管理起源于 19世紀(jì) 60年代的英國(guó) 。 物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 三 、 中國(guó)大陸物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 (一 )探索和嘗試階段（ 20世紀(jì) 80年代至1994年） (二 )快速發(fā)展階段（ 1994年至 1999年） (三 )鞏固提高階段（ 1999年至 2023年） (四 )走向成熟階段 (2023年至今 ) 物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 四 、 物業(yè)管理發(fā)展中存在問題 （ 一 ） 存在的主要問題 物業(yè)管理的社會(huì)化程度不高 物業(yè)管理運(yùn)作行為不規(guī)范 物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 (1)“ 角色錯(cuò)位 ” 和物業(yè)管理不到位 (2)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng) (3)逆專業(yè)化問題 (4)經(jīng)費(fèi)問題 (5)房地產(chǎn)開發(fā)遺留下 “ 后遺癥 ” 物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 物業(yè)管理企業(yè)自身不完善 (1)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力不足 (2)缺乏物業(yè)管理的專業(yè)人才 ， 從業(yè)人員素質(zhì)不高 (3)內(nèi)部管理不健全 舊觀念和舊思維難以改變 物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展 (二 )對(duì)策探討 打破誰開發(fā)誰管理的模式，推行市場(chǎng)化的物業(yè)管理 創(chuàng)建優(yōu)良的品牌，樹立良好的企業(yè)形象 更新觀念 ， 轉(zhuǎn)換管理體制 多渠道培育物業(yè)管理專業(yè)人才，提高物業(yè)管理行業(yè)整體人才素質(zhì) 第二章 物業(yè)管理的基本結(jié)構(gòu) ? 參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu)及其權(quán)利和義務(wù) ? 各物業(yè)管理機(jī)構(gòu)間的關(guān)系 第一節(jié) 參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī) 構(gòu)及其權(quán)利和義務(wù) 一 、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) （ 一 ） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與物業(yè)管理 直接從事物業(yè)管理工作 承擔(dān)物業(yè)管理的前期工作 （ 二 ） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)物業(yè)管理中的權(quán)利 組織前期物業(yè)管理 前期物業(yè)管理 ， 是指在業(yè)主 、 業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理之前 ， 年開展的物業(yè)管理活動(dòng) 。 業(yè)主大會(huì)在物業(yè)管理中的主要職責(zé)： 制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； 選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； 選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)； 參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu) 及其權(quán)利和義務(wù) 決定專項(xiàng)維修資金使用 、 續(xù)籌方案 ， 并監(jiān)督實(shí)施； 制定 、 修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用 、 公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； 法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。 業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中的主要職責(zé)： 召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議 ， 報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況； 參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu) 及其權(quán)利和義務(wù) 代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同； 及時(shí)了解業(yè)主 、 物業(yè)使用人的意見和建議 ，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施； 業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé) 。 參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu) 及其權(quán)利和義務(wù) （ 一 ） 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中 ， 享有下列權(quán)利： 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 ， 接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)； 提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議； 提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議； 參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)； 參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu) 及其權(quán)利和義務(wù) 選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)； 監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作； 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同； 對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)； 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用； 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu) 及其權(quán)利和義務(wù) 五 、 物業(yè)管理企業(yè)及專業(yè)服務(wù)公司 （ 一 ） 物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)管理企業(yè)是指按合法程序并具備相應(yīng)資質(zhì)條件的經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)性經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu) 及其權(quán)利和義務(wù) 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)： （ 1） 履行物業(yè)服務(wù)合同 ， 依法經(jīng)營(yíng)； （ 2） 接受業(yè)主委員會(huì) 、 業(yè)主及非業(yè)主使用人監(jiān)督； （ 3） 重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會(huì)審議批準(zhǔn)； （ 4） 接受行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)； （ 5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 專業(yè)服務(wù)公司的設(shè)立 ， 可以使勞動(dòng)資源和自然資源共享 ， 是物業(yè)管理發(fā)展的方向 。 第二節(jié) 各物業(yè)管理機(jī)構(gòu)間的關(guān)系 一 、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系 （ 一 ） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行物業(yè)管理 （ 從屬 ） （ 二 ） 委托物業(yè)管理企業(yè)管理 （ 平等 ） 二 、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)間的關(guān)系 （ 一 ） 首次業(yè)主大會(huì)的召集人之一 （ 二 ） 首次業(yè)主大會(huì)的主要成員 （ 三 ） 參與業(yè)主大會(huì)年度會(huì)議 各物業(yè)管理機(jī)構(gòu)間的關(guān)系 三 、 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)間的關(guān)系 業(yè)主大會(huì)通過選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì) ， 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu) 四 、 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)間的關(guān)系 （ 一 ） 平等的經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系 （二）從屬關(guān)系 各物業(yè)管理機(jī)構(gòu)間的關(guān)系 五 、 物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系 （ 一 ） 經(jīng)濟(jì)合同關(guān)系 （ 二 ） 雇傭關(guān)系 參與物業(yè)管理各機(jī)構(gòu)間的關(guān)系結(jié)構(gòu)圖 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 業(yè)主大會(huì) 業(yè)主 非業(yè)主使用人 物業(yè)管理企業(yè) 業(yè)主委員會(huì) 專業(yè)服務(wù)公司 首次 召集 召 選 集 舉 首次 合同 選聘 合 同 組成 合同 市政公司 清潔公司 綠化公司 保安公司 工程維修公司 其他服務(wù)公司 第三章 物業(yè)管理企業(yè) ? 物業(yè)管理企業(yè)的幾種模式 ? 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)管理 ? 物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置 ? 物業(yè)管理人員的素質(zhì)要求與培訓(xùn) ? 物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理 ? 物業(yè)管理企業(yè)與 ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理企業(yè) 一 、 物業(yè)管理企業(yè)的幾種模式 物業(yè)管理綜合代理公司 房地產(chǎn)企業(yè)附設(shè)的物業(yè)管理公司 由原房管部門轉(zhuǎn)換機(jī)制而組建的物業(yè)管理公司 獨(dú)立的物