【正文】 同 接管驗(yàn)收是企業(yè)行為，竣工驗(yàn)收是政府行為。 第二節(jié) 物業(yè)的接管 一 、 接管驗(yàn)收的概念 接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個(gè)人委托管理的物業(yè)時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管檢驗(yàn)。 ISO9000貫標(biāo)程序圖 學(xué)習(xí)培訓(xùn) 是否認(rèn)證 重新學(xué)習(xí) ISO9000 選擇質(zhì)量體系 確定認(rèn)證服務(wù)范圍 NO YES 認(rèn)識(shí)階段 ISO9000貫標(biāo)程序圖 任命管理者代表 成立工作小組 制定質(zhì)量方針和目標(biāo) 準(zhǔn)備階段 ISO9000貫標(biāo)程序圖 調(diào) 查 編寫程序文件 試 運(yùn) 行 制定實(shí)施計(jì)劃 運(yùn)行前培訓(xùn) 頒發(fā)體系文件 成立審核組 模擬認(rèn)證 實(shí)施階段 ISO9000貫標(biāo)程序圖 申請(qǐng)認(rèn)證 正式審核 通 過(guò) 發(fā) 證 監(jiān)督審核 改進(jìn)完善 通過(guò)發(fā) 證進(jìn)一 步修改 改進(jìn)再認(rèn)證 YES NO 認(rèn)證階段 第四章 物業(yè)管理主要運(yùn)作環(huán)節(jié) ? 物業(yè)管理的前期工作 ? 物業(yè)的接管 ? 用戶入伙 ? 成立業(yè)主大會(huì) ? 組建業(yè)主委員會(huì) ? 物業(yè)的綜合管理與經(jīng)營(yíng) 第一節(jié) 物業(yè)管理的前期工作 一、物業(yè)管理的早期介入 所謂物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)以前的各個(gè)階段 (項(xiàng)目決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等階段 )就參與介入，從物業(yè)管理運(yùn)作的角度對(duì)物業(yè)建設(shè)及管理多方面提供有益的建設(shè)性意見(jiàn)，把好規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)、建設(shè)配套關(guān)、工程質(zhì)量關(guān)和使用功能關(guān)，以確保物業(yè)的設(shè)計(jì)和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件。 實(shí)施 ISO9000是提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要保證。 物業(yè)管理企業(yè) （三）推行 ISO9000的作用 實(shí)施 ISO9000是物業(yè)管理市場(chǎng)化、推行競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的必然。 物業(yè)管理企業(yè) 2023年 12月 15日， 2023版的 ISO9000族標(biāo)準(zhǔn)正式發(fā)布實(shí)施，其核心標(biāo)準(zhǔn)共有四個(gè)： ISO9000： 2023質(zhì)量管理體系 基礎(chǔ)和術(shù)語(yǔ)； ISO9001： 2023質(zhì)量管理體系 要求； ISO9004： 2023質(zhì)量管理體系 業(yè)績(jī)改進(jìn)指南； 物業(yè)管理企業(yè) ISO19011： 2023質(zhì)量和環(huán)境管理體系審核指南 其中， ISO9001： 《 2023質(zhì)量管理體系 要求 》 ，通常用于企業(yè)建立質(zhì)量管理體系并申請(qǐng)認(rèn)證之用。 TC176即 ISO中第 176個(gè)技術(shù)委員會(huì)，全稱是“質(zhì)量保證技術(shù)委員會(huì)”， 1987年更名為“質(zhì)量管理和質(zhì)量技術(shù)保證委員會(huì)”，專門負(fù)責(zé)制定質(zhì)量管理和質(zhì)量保證技術(shù)的標(biāo)準(zhǔn)。 物業(yè)管理企業(yè) （二）什么是 ISO9000 ISO9000不是指一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，而是一族標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)稱。 五 、 物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理 規(guī)范化 規(guī)?；? 信息化 物業(yè)管理企業(yè) 六、物業(yè)管理企業(yè)與 ISO9000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) （一）什么是 ISO 國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織 (International Organization for Standardization)簡(jiǎn)稱ISO， 是一個(gè)成立于 1946年的全球性的非政府組織，其目的在于促進(jìn)國(guó)際間的合作和工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。 （二）物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立必須提供的資料 （三）物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立的程序 （四）物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 資質(zhì)等級(jí)： 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)： 注冊(cè)資本 中級(jí)職稱 管理面積 范圍 一級(jí)： 500萬(wàn) 20 萬(wàn)方 各類 （ 200+100+15+50） 二級(jí)： 300 10 ＜ 8 （ 100+50+8+20） 三級(jí)： 50 5 ＜ 5 物業(yè)管理企業(yè) 三、物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置 （一）機(jī)構(gòu)設(shè)置的基本原則 根據(jù)企業(yè)規(guī)模、專業(yè)化水平及自身管理水平和基礎(chǔ)條件，本著利于領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理、精干高效的原則按需設(shè)置。 專業(yè)服務(wù)公司應(yīng)該是獨(dú)立企業(yè) ， 根據(jù)其服務(wù)內(nèi)容 ， 可分為保安服務(wù)公司 、 清潔公司 、 園林綠化公司以及各種設(shè)施維修服務(wù)公司等 。 參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu) 及其權(quán)利和義務(wù) （ 二 ） 專業(yè)服務(wù)公司 專業(yè)服務(wù)公司是為物業(yè)管理工作配套服務(wù)的專門機(jī)構(gòu) 。 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利： （ 1） 根據(jù)有關(guān)法規(guī)并結(jié)合實(shí)際情況制定管理辦法； 參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu) 及其權(quán)利和義務(wù) （ 2）依照物業(yè)服務(wù)合同和管理辦法對(duì)物業(yè)實(shí)施管理； （ 3） 依照合同及有關(guān)法律法規(guī)收取物業(yè)管理費(fèi)； （ 4） 制止違反規(guī)章制度的行為 ； （ 5） 要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助物業(yè)管理工作； （ 6） 選聘專業(yè)性服務(wù)公司承擔(dān)專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)； （ 7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu) 及其權(quán)利和義務(wù) （二）業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)： 遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度； 執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定； 按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金； 按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。 四 、 業(yè)主 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主 。 參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu) 及其權(quán)利和義務(wù) 三 、 業(yè)主委員會(huì) 業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉的代表組成的業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表全體業(yè)主維護(hù)其物業(yè)權(quán)益，依法行使各項(xiàng)權(quán)利和義務(wù)。 參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu) 及其權(quán)利和義務(wù) 參加為主業(yè)大會(huì) （ 三 ） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)物業(yè)管理中的義務(wù) 承擔(dān)前期物業(yè)管理工作 協(xié)助物業(yè)管理公司工作 承擔(dān)未出售房地產(chǎn)的物業(yè)管理費(fèi)用 在保修期內(nèi)承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任 參與物業(yè)管理的各個(gè)機(jī)構(gòu) 及其權(quán)利和義務(wù) 二、業(yè)主大會(huì) 業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成，決定本物業(yè)重大管理事項(xiàng)的業(yè)主自治管理的組織。 二 、 現(xiàn)代物業(yè)管理 現(xiàn)代物業(yè)管理是在 20世紀(jì)初期在美國(guó)形成并發(fā)展起來(lái)的 。 物業(yè)管理的概念 二 、 物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的區(qū)別 （ 一 ） 管理體制不同 （ 二 ） 管理內(nèi)容不同 （ 三 ） 房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不同 （ 四 ） 管理機(jī)制不同 （ 五 ） 管理關(guān)系不同 物業(yè)管理的概念 三、物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍 （ 一 ） 物業(yè)管理的基本業(yè)務(wù) 對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常維修保養(yǎng)和計(jì)劃修理工作 （二）物業(yè)管理的專項(xiàng)業(yè)務(wù) 治安保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、消防安全、綠化管理、車輛道路等 物業(yè)管理的概念 （ 三 ） 物業(yè)管理的特色業(yè)務(wù) 特約服務(wù)：接受業(yè)主委托而提供的服務(wù) 便民服務(wù)：指物業(yè)管理企業(yè)自辦或與社會(huì)聯(lián)合舉辦的服務(wù)項(xiàng)目 ， 如各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 、 文體娛樂(lè) 、教育衛(wèi)生 、 交通網(wǎng)點(diǎn)等 。 物業(yè)管理的概念 ? 物業(yè)管理的工作對(duì)象 ： –管理對(duì)象：各類物業(yè) –服務(wù)對(duì)象：物業(yè)所有權(quán)人 （ 業(yè)主 ） 和使用人 物業(yè)管理的概念 ?物業(yè)管理的目標(biāo)： –使物業(yè)發(fā)揮正常使用功能和保持應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。主要內(nèi)容 ? 緒論 ? 物業(yè)管理的基本結(jié)構(gòu) ? 物業(yè)管理企業(yè) ? 物業(yè)管理主要運(yùn)作環(huán)節(jié) ? 物業(yè)管理資金管理 第一章 緒論 ? 物業(yè)管理的概念