【正文】 物業(yè)管理投招標(biāo)的有關(guān)資料 歷年物業(yè)管理工作報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告 物業(yè)住 (用 )戶的有關(guān)資料 第三節(jié) 用戶入伙 一 、 宣傳工作 （ 一 ） 宣傳目的 使用戶了解物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定 ， 有利于今后的管理 。 用戶入伙 ? 主要內(nèi)容： ?住宅區(qū)名稱 、 地點(diǎn) 、 面積及戶數(shù)； ?公共場(chǎng)所及公共設(shè)施狀況； ?業(yè)主大會(huì)的召集程序及住宅區(qū)重大事項(xiàng)決定方式； ?業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)地以及公用設(shè)施的權(quán)益。 物業(yè)裝修是業(yè)主產(chǎn)權(quán)的體現(xiàn)，業(yè)主在合法前提下有權(quán)利根據(jù)自己意愿確定裝修方案。 用戶入伙 (二 )物業(yè)裝修原則 必須符合物業(yè)原設(shè)計(jì)時(shí)的工程技術(shù)規(guī)范與技術(shù)指標(biāo)； 不在業(yè)主正常休息或工作期間施工； 加強(qiáng)施工人員的技術(shù)及素質(zhì)要求； 重視施工中的防火工作。 結(jié)構(gòu)變動(dòng)，報(bào)請(qǐng)房地產(chǎn)行政管理部門批準(zhǔn)。 用戶入伙 四 、 搬遷入伙 （ 一 ） 搬遷安排 協(xié)助住 (用 )戶搬遷 調(diào)整入伙時(shí)間 指揮交通 （ 二 ） 安全問(wèn)題 （ 三 ） 搬遷押金 用戶入伙 五 、 其它應(yīng)注意事項(xiàng) （ 一 ） 防止違章搭建 （ 二 ） 指導(dǎo)用戶使用物業(yè) （ 三 ） 不準(zhǔn)在共有部位亂堆亂放 第四節(jié) 成立業(yè)主大會(huì) ? 業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成，決定物業(yè)管理重大事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。 成立業(yè)主大會(huì) 一 、 業(yè)主大會(huì)的組成 （ 一 ） 業(yè)主 （ 二 ） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 （ 或住房建設(shè)單位 ） （ 三 ） 非業(yè)主使用權(quán)人 二 、 業(yè)主大會(huì)成立的時(shí)間 業(yè)主大會(huì)按規(guī)定程序召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議之時(shí) ， 即為業(yè)主大會(huì)成立之日 。 成立業(yè)主大會(huì) （ 2）會(huì)前的準(zhǔn)備工作 ? 確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容； ? 參照政府主管部門制訂的示范文本 ， 擬定 《 業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 》 （ 草案 ） 和《 業(yè)主公約 》 （ 草案 ） ； ? 確認(rèn)業(yè)主身份 ， 確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)； 成立業(yè)主大會(huì) ?確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單； ?做好召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作 。 成立業(yè)主大會(huì) 出席業(yè)主大會(huì)的資格 (1) 產(chǎn)權(quán)人擁有出席大會(huì)和作為會(huì)議代表的各種權(quán)利 (2) 使用人可以出席大會(huì) ， 但其權(quán)利應(yīng)有一定限制 (3) 開(kāi)發(fā)企業(yè) 、 建設(shè)單位可以出席大會(huì) ， 同樣權(quán)利應(yīng)有一定限制 成立業(yè)主大會(huì) 業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定 住宅產(chǎn)權(quán)人 ， 一般以戶為單位 ， 表決時(shí)每戶一票；非住宅產(chǎn)權(quán)人可按建筑面積為計(jì)票依據(jù) ， 也可按房間數(shù)為計(jì)票依據(jù) 。 成立業(yè)主大會(huì) 業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可采用 集體討論 、 書(shū)面征求意見(jiàn) 形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) 1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加 。 業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng) 與會(huì)業(yè)主 所持投票權(quán) 1/2以上通過(guò)。 成立業(yè)主大會(huì) （ 二 ） 業(yè)主大會(huì)的定期會(huì)議 召開(kāi)的時(shí)間及會(huì)議的召集和主持者 按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi) 。 成立業(yè)主大會(huì) 發(fā)起和召集人 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。 成立業(yè)主大會(huì) 四 、 業(yè)主公約 業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式 、表決程序 、 業(yè)主投票權(quán)確定辦法 、 業(yè)主委員會(huì)的組成與任期 、 工作經(jīng)費(fèi) 、 印章管理使用等事項(xiàng)依法作出約定 。 成立業(yè)主大會(huì) 五 、 業(yè)主大會(huì)解散 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會(huì)解散的 ， 在解散前業(yè)主大會(huì) 、 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在當(dāng)?shù)貐^(qū) 、 縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處 （ 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府 ） 的指導(dǎo)監(jiān)督下 ， 做好業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)清算工作 。 （二）業(yè)主委員會(huì)委員的條件 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主； 遵守國(guó)家有關(guān)法律 、 法規(guī)； 組建業(yè)主委員會(huì) 遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 、 業(yè)主公約 ， 模范履行義務(wù)； 熱心公益事業(yè) ， 責(zé)任心強(qiáng) ， 公正廉潔 ， 有社會(huì)公信力； 具有一定組織能力。 組建業(yè)主委員會(huì) 三 、 業(yè)主委員會(huì)的組織結(jié)構(gòu) 一般設(shè)主任 、 副主任 、 執(zhí)行秘書(shū) 、 委員若干 四 、 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 （ 一 ） 例會(huì) 由業(yè)主委員會(huì)章程規(guī)定 （ 二 ） 特別會(huì)議 經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的 ， 應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議 。 ? 業(yè)主委員會(huì)成立的宗旨及目的； ? 業(yè)主委員會(huì)成員的選舉方式及任期； 組建業(yè)主委員會(huì) ?業(yè)主委員會(huì)主要職責(zé) 、 權(quán)利和義務(wù)； ?業(yè)主委員會(huì)會(huì)議召開(kāi)方式； ?業(yè)主委員會(huì)的經(jīng)費(fèi)及辦公用房來(lái)源； ?業(yè)主委員會(huì)的成立及解散方式； ?有關(guān)補(bǔ)充說(shuō)明 。 第六節(jié) 物業(yè)的日常綜合管理與經(jīng)營(yíng) 一 、 房屋及公共設(shè)施設(shè)備管理 （一）房產(chǎn)狀況管理 （二）房屋及其設(shè)備的維護(hù)和修繕 （三）市政公用設(shè)施的維護(hù)與修繕 二 、 環(huán)境衛(wèi)生管理 （ 一 ） 樓宇公共部分部位 （ 二 ） 區(qū)域內(nèi)的公共場(chǎng)地 物業(yè)的綜合管理與經(jīng)營(yíng) 三 、 綠化管理 （ 一 ） 園林綠地的設(shè)計(jì)和營(yíng)造 （ 二 ） 已有綠地的日常養(yǎng)護(hù) （三）管理區(qū)域內(nèi)的綠化維護(hù) 物業(yè)的綜合管理與經(jīng)營(yíng) 四 、 物業(yè)安全管理 （ 一 ） 治安防范 治安防范工作綜述 案件防范、正常的生活、工作、秩序維持 治安防范機(jī)構(gòu)設(shè)置 保安設(shè)施與裝置 治安防范的基本制度 部門內(nèi)部制度、住（用）戶應(yīng)遵守的規(guī)定 物業(yè)的綜合管理與經(jīng)營(yíng) 物業(yè)管理中的 “保安” ,應(yīng)該理解為物業(yè)使用創(chuàng)造方便、安全的條件，以及維護(hù)小區(qū)公共秩序的良好與穩(wěn)定，而不是指廣義上社會(huì)安全。物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)使用人的人身安全保險(xiǎn)責(zé)任。 物業(yè)的綜合管理與經(jīng)營(yíng) （ 二 ） 消防管理 隊(duì)伍落實(shí)、制度落實(shí)、器材落實(shí) 消防宣傳教育 建立高素質(zhì)的專群結(jié)合的消防隊(duì)伍（義務(wù)消防隊(duì) 10%） 制定消防規(guī)章 消防設(shè)施、器材的配備與管理 緊急情況下的疏散 物業(yè)的綜合管理與經(jīng)營(yíng) （三）車輛道路管理 1 、道路管理：維修、改造及新建 交通管理：處理好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人、車、路的關(guān)系。 包干制、酬金制 物業(yè)管理資金管理 包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi) ， 盈余或虧損均由物管企業(yè)承擔(dān) 。 物業(yè)管理資金管理 ? 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。 物業(yè)管理資金管理 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分： l、 管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)； 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用； 物業(yè)管理資金管理 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； 辦公費(fèi)用； 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 物業(yè)共用部位 、 共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)； 經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。 物業(yè)管理資金管理 （ 二 ） 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的使用與管理 由物業(yè)管理公司支配 ， 但應(yīng)當(dāng)定期公布有關(guān)收支帳目 ， 接受業(yè)主 、 業(yè)主委員會(huì) 、 業(yè)主大會(huì)監(jiān)督