【正文】 物業(yè)，充分發(fā)揮物業(yè)管理社會化的優(yōu)越性，以取得較好的管理效果。 專業(yè)化 ? 物業(yè)管理的專業(yè)化指的是由 專門的管理企業(yè) 通過委托合同，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志與要求去實(shí)施專業(yè)化管理 。實(shí)行專業(yè)化管理表明這一行業(yè)已從分散的勞動轉(zhuǎn)向了專業(yè)型勞動。物業(yè)管理的企業(yè)化是相對于傳統(tǒng)的行政事業(yè)性質(zhì)福利型的房屋管理而言的，指的是通過組建物業(yè)管理公司對物業(yè)實(shí)行企業(yè)化管理和經(jīng)營的過程，其核心是 按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建物業(yè)管理公司并運(yùn)作?！边@是適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的需要。企業(yè) 以經(jīng)濟(jì)手段為主 ，實(shí)行責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的經(jīng)營責(zé)任制，這是在社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下，轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)管理經(jīng)營機(jī)制的必然結(jié)果。這種經(jīng)營型的企業(yè)化管理，可以減輕政府或單位的壓力與負(fù)擔(dān)，使各類物業(yè)管理公司走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。 建設(shè)與管理相結(jié)合 ? 物業(yè)管理是建管結(jié)合的紐帶，它強(qiáng)大的生命力在這點(diǎn)上得到了充分的體現(xiàn)。物業(yè)管理理順并擺正了建管的關(guān)系，有利于發(fā)揮投資效益，使社會財富和人民的財產(chǎn)得到了保值、增值。 二、物業(yè)管理的類型 （按照管理機(jī)構(gòu)的不同） ? 委托服務(wù)型的經(jīng)營管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對其出售（出租）的房屋進(jìn)行日常管理，并完善其售后服務(wù)。其職能一是對房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施的維護(hù)修繕，二是對小區(qū)綠化、治安、消防、環(huán)境衛(wèi)生等提供管理服務(wù)。深圳特區(qū)的大多數(shù)物業(yè)管理公司就是屬于這種類型的。這種類型的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅擁有經(jīng)營管理權(quán)，而且還擁有產(chǎn)權(quán)；不僅具有維護(hù)性的管理職能，更主要的是為所管物業(yè)的出租經(jīng)營，創(chuàng)造出一個良好的物業(yè)使用環(huán)境，以贏取雇主。 案例 1： 這樣理解物業(yè)管理對不對？ ? 張某和他一些朋友在談到物業(yè)管理時，對以下一些問題不太明白，希望能有人給以答疑： ? ，只不過房產(chǎn)管理和物業(yè)管理所處的體制不一樣，名稱換了一下，其根本區(qū)別就是收不收費(fèi)的問題；也有人說物業(yè)管理就是在原來的房產(chǎn)管理上增加點(diǎn)內(nèi)容，比如掃掃地、澆澆花、看看門，這些看法對嗎？ ? ？ ? ？ ? 物業(yè)管理是完全不同于傳統(tǒng)房管的一種物業(yè)管理模式，它是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然，既不是專為有錢人服務(wù)的，也不是國家為了解決就業(yè)問題而推行的措施。 物業(yè)管理的對象是物業(yè)，即對單元性房地產(chǎn)的管理，而房地產(chǎn)的管理對象則是房產(chǎn)和地產(chǎn)。 隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，傳統(tǒng)的福利型、行政性的房地產(chǎn)管理體制已日益不適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，因此，就迫切需要用新的管理體制來推動房地產(chǎn)管理體制的改革?？梢哉f，物業(yè)管理是從舊的房地產(chǎn)管理體制中發(fā)展出來的，是房地產(chǎn)業(yè)的延伸和發(fā)展。 ? 由于管理體制是一種行政管理體制，管理人員工資、待遇是國家行政劃撥；“大鍋飯”思想嚴(yán)重挫傷了管理人員的積極性，“干好干壞一個樣”，管理不到位是普遍現(xiàn)象，許多房屋特別是住宅小區(qū)“一年新，二年舊，三年破”現(xiàn)象嚴(yán)重。 ? 一些小區(qū)?？吹诫s物亂堆亂放，垃圾亂堆亂倒，下水道堵賽污水到處流，設(shè)備殘缺不全；到處亂搭亂建，擾亂公眾生活秩序。 ? 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下，各主管部門對住宅小區(qū)的管理分配是各自為政。可遇到實(shí)際問題后該管不管，使簡單問題得不到解決。 ? 國家福利性住房制度導(dǎo)致房租價格非常便宜，一些福利條件好的企業(yè)對職工的住房、水、電給予照顧，每月僅象征性收取幾元錢。 ? ，國家難以承受維修、資金負(fù)擔(dān)重 ? 我國采取低房租福利型公房政策，住宅投資損失很大，而國家又拿不出更多資金投入，造成了房屋超期服役，影響住房安全。1981年直管公房維修補(bǔ)貼 33155萬元；平均每平方米達(dá) 元。這對政府來說是一個沉重的負(fù)擔(dān)，建的房子越多，負(fù)擔(dān)越重。 ? 在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式下，各個單位都形成了一個小而全的小社會。 ? 一、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié) ? （一）前期策劃階段 ? （二）前期準(zhǔn)備階段 ? （三）啟動階段 ? （四）日常運(yùn)作階段 第三節(jié) 物業(yè)管理的基本 環(huán)節(jié)和基本內(nèi)容 （ 一）前期策劃階段 ? 包括：物業(yè)管理的早期介入 ? 制訂物業(yè)管理方案 ? 選聘或組建物業(yè)服務(wù)企業(yè) （二）前期準(zhǔn)備階段 包括：物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與擬定人員編制 物業(yè)管理人員的選聘與培訓(xùn) 規(guī)章制度的制定 物業(yè)租售的介入 （三）啟動階段 包括：物業(yè)的接管驗(yàn)收 用戶入住 產(chǎn)權(quán)備案和檔案資料的建立 召開首次業(yè)主大會、成立業(yè)主委員會的正式 （四）日常運(yùn)作階段 包括：日常的綜合服務(wù)與管理 系統(tǒng)的協(xié)調(diào) 二、物業(yè)管理的基本內(nèi)容 按照服務(wù)的性質(zhì)和提供服務(wù)的方式來劃分，可以分為：常規(guī)性的公共服務(wù) 針對性的專項(xiàng)服務(wù) 委托性的特約服務(wù) （一）常規(guī)性的公共服務(wù) ? 所謂常規(guī)性的公共服務(wù)是指物業(yè)管理中的基本管理工作，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面向 所有用戶 提供的 最基本的管理與服務(wù) ，以保證物業(yè)的完好與正常使用，保證用戶正常的生活、工作秩序，以及生活環(huán)境的凈化和美化。其管理要點(diǎn)是保持其完好率，要注意建立物業(yè)完整、準(zhǔn)確的檔案材料，包括各種圖、檔、卡、冊，并及時更新記錄，保持檔案材料的現(xiàn)實(shí)性。 3）房屋裝修管理：包括房屋裝修的申請與批準(zhǔn)及對裝修的設(shè)計(jì)、材料安全等各項(xiàng)管理工作。 2）各類設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)營、保養(yǎng)、維修與更新的管理。包括樓宇內(nèi)外的日常清掃保潔、垃圾清除外運(yùn)等工作 這是為美化物業(yè)環(huán)境而進(jìn)行的管理與服務(wù)工作。 這是為維護(hù)物業(yè)區(qū)域正常的工作、生活秩序而進(jìn)行的一項(xiàng)專門性的管理與服務(wù)工作。 這是為維護(hù)物業(yè)區(qū)域正常的工作和生活秩序而進(jìn)行的一項(xiàng)專門性的管理與服務(wù)工作。 為維護(hù)物業(yè)區(qū)域正常的工作和生活秩序而進(jìn)行的一項(xiàng)專門性的管理與服務(wù)工作。 公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)是指物業(yè)管理公司為業(yè)主和住用人代繳水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等一些公共事業(yè)性的費(fèi)用。 ? 專項(xiàng)服務(wù)的特點(diǎn) 就是物業(yè)管理公司事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布出來，當(dāng)住用人需要某種服務(wù)時就可以任意選擇。專項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種經(jīng)營的主渠道。它具體包括： l）衣著方面為住用人收洗衣物、被褥、補(bǔ)衣、制衣服務(wù)等。 3）居住方面代住戶進(jìn)行室內(nèi)衛(wèi)生清潔、室內(nèi)裝修、搬家等。 商業(yè)服務(wù)類 ? 這是指物業(yè)管理公司為開展多種經(jīng)營活動而提供的各種商業(yè)經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目。例如：辦小型商場、飲食店、美容美發(fā)廳、修理店等；安裝、維護(hù)和修理各種家用電器和生活用品等。例如： 1）文化方面：開辦圖書室、錄像室，舉辦展覽，文化知識講座等。 3）衛(wèi)生方面：設(shè)立衛(wèi)生站，提供出診、打針、小孩疫苗接種，提供家庭病房服務(wù)等。 金融服務(wù)類 ? 代辦各種財產(chǎn)保險、人壽保險等業(yè)務(wù)，開辦信用社、支持金融機(jī)構(gòu)設(shè)置自動取款機(jī)等。 物業(yè)租賃是指物業(yè)公司受業(yè)主委托，根據(jù)市場情況，評估和調(diào)整租金，制定并實(shí)施方案，尋找租戶，替業(yè)主將物業(yè)出租。在開展這類中介服務(wù)時，物業(yè)管理的評估人員和公證人員應(yīng)具備相應(yīng)的資格，也可以委托具有相應(yīng)資質(zhì)條件的機(jī)構(gòu)進(jìn)行。如請家教、請保姆、房屋交換、代理廣告業(yè)務(wù)等。例如：照顧孤寡老人、擁軍優(yōu)屬等。 （三）委托性的特約服務(wù) ? 特約服務(wù)是為了滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人 個別需要并受其委托而提供的服務(wù)。 ? 特約服務(wù)實(shí)際上是專項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充和完善。 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH