【正文】 保安、綠化等。使每位業(yè)主只面對(duì)物業(yè)管理公司一家，就能將所有關(guān)于房屋和居住環(huán)境的日常事宜辦妥，不需要再分別面對(duì)各個(gè)不同的部門。實(shí)行物業(yè)管理猶如給業(yè)主找到了一個(gè)“總管家”，而對(duì)政府各職能部門來說猶如找到了一個(gè)“總代理”樣。因此，應(yīng)該鼓勵(lì)物業(yè)管理公司走向社會(huì)，承接管理其他公司開發(fā)的物業(yè)。同時(shí)，也應(yīng)允許不同地區(qū)的物業(yè)管理公司實(shí)行跨省市、跨地區(qū)接管各種類型的物業(yè)，充分發(fā)揮物業(yè)管理社會(huì)化的優(yōu)越性，以取得較好的管理效果。物業(yè)管理的社會(huì)化還表現(xiàn)在，它是一項(xiàng)由全社會(huì)參與的活動(dòng)。 專業(yè)化 ? 物業(yè)管理的專業(yè)化指的是由 專門的管理企業(yè) 通過委托合同，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志與要求去實(shí)施專業(yè)化管理 。所謂專業(yè)化，是指有專業(yè)的人員配備；有專門的組織機(jī)構(gòu)；有專業(yè)的管理工具和設(shè)備；有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序。實(shí)行專業(yè)化管理表明這一行業(yè)已從分散的勞動(dòng)轉(zhuǎn)向了專業(yè)型勞動(dòng)。 企業(yè)化 ? 物業(yè)管理是一種企業(yè)化的經(jīng)營管理行為。物業(yè)管理的企業(yè)化是相對(duì)于傳統(tǒng)的行政事業(yè)性質(zhì)福利型的房屋管理而言的，指的是通過組建物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)實(shí)行企業(yè)化管理和經(jīng)營的過程，其核心是 按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建物業(yè)管理公司并運(yùn)作。 首先，物業(yè)管理公司應(yīng)“ 真正成為相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體 ，成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的社會(huì)主義商品生產(chǎn)者和經(jīng)營者，具有自我改造和自我發(fā)展的能力，成為具有一定權(quán)利和義務(wù)的法人?！边@是適應(yīng)社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的需要。其次，物業(yè)管理行為是一種企業(yè)行為。企業(yè) 以經(jīng)濟(jì)手段為主 ，實(shí)行責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的經(jīng)營責(zé)任制，這是在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制下，轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)管理經(jīng)營機(jī)制的必然結(jié)果。 經(jīng)營型 ? 物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，它所提供的商品就是勞務(wù)和服務(wù)，但他們所推行的則是 有償服務(wù)、合理收費(fèi) 。這種經(jīng)營型的企業(yè)化管理，可以減輕政府或單位的壓力與負(fù)擔(dān)，使各類物業(yè)管理公司走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我發(fā)展的道路，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。經(jīng)營型的物業(yè)管理能夠擺正主人和管家的關(guān)系，變政府部門行政性的終身制管理為企業(yè)經(jīng)營型的聘用制管理，在這種機(jī)制下，就會(huì)形成有活力的物業(yè)管理競爭市場，促使物業(yè)管理的經(jīng)營者必須以良好的經(jīng)營與服務(wù)才能在激烈的市場競爭中求得生存和發(fā)展，并實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，使物業(yè)管理工作步入良性循環(huán)的軌道。 建設(shè)與管理相結(jié)合 ? 物業(yè)管理是建管結(jié)合的紐帶，它強(qiáng)大的生命力在這點(diǎn)上得到了充分的體現(xiàn)。人們常說，“ 三分建設(shè)，七分管理 ”，“物業(yè)管理的早期介入與后期跟進(jìn)”都強(qiáng)調(diào)了管理的重要性。物業(yè)管理理順并擺正了建管的關(guān)系，有利于發(fā)揮投資效益，使社會(huì)財(cái)富和人民的財(cái)產(chǎn)得到了保值、增值。 ? 綜上所述，物業(yè)管理是一種和房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相結(jié)合的綜合性管理；也是和產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理；還是和現(xiàn)代化商品經(jīng)濟(jì)規(guī)律相吻合的企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)。 二、物業(yè)管理的類型 （按照管理機(jī)構(gòu)的不同） ? 委托服務(wù)型的經(jīng)營管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己組建物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)其出售（出租）的房屋進(jìn)行日常管理，并完善其售后服務(wù)。這類物業(yè)服務(wù)企業(yè)只擁有物業(yè)的管理權(quán)，而沒有產(chǎn)權(quán)，僅僅是按合同或契約進(jìn)行法制化、規(guī)范化管理。其職能一是對(duì)房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施的維護(hù)修繕，二是對(duì)小區(qū)綠化、治安、消防、環(huán)境衛(wèi)生等提供管理服務(wù)。同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按照政府有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或管理協(xié)議規(guī)定收取一定的管理服務(wù)費(fèi)，但不是以盈利為主要目的。深圳特區(qū)的大多數(shù)物業(yè)管理公司就是屬于這種類型的。 ? 自主經(jīng)營型物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成物業(yè)后并不出售或出租，而是交由下屬的物業(yè)管理部門進(jìn)行出租或出售以及售后管理服務(wù)。這種類型的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅擁有經(jīng)營管理權(quán)，而且還擁有產(chǎn)權(quán)；不僅具有維護(hù)性的管理職能，更主要的是為所管物業(yè)的出租經(jīng)營，創(chuàng)造出一個(gè)良好的物業(yè)使用環(huán)境，以贏取雇主。 ? 社會(huì)經(jīng)營型物業(yè)管理是由專業(yè)化管理公司，經(jīng)過政府批準(zhǔn)，參與市場競爭，獲取物業(yè)管理的權(quán)利，例如深圳發(fā)展中心是由香港一家獨(dú)資物業(yè)管理公司管理的。 案例 1： 這樣理解物業(yè)管理對(duì)不對(duì)？ ? 張某和他一些朋友在談到物業(yè)管理時(shí)，對(duì)以下一些問題不太明白，希望能有人給以答疑： ? ，只不過房產(chǎn)管理和物業(yè)管理所處的體制不一樣，名稱換了一下，其根本區(qū)別就是收不收費(fèi)的問題；也有人說物業(yè)管理就是在原來的房產(chǎn)管理上增加點(diǎn)內(nèi)容，比如掃掃地、澆澆花、看看門，這些看法對(duì)嗎？ ? ？ ? ？ ? 物業(yè)管理是完全不同于傳統(tǒng)房管的一種物業(yè)管理模式，它是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然，既不是專為有錢人服務(wù)的，也不是國家為了解決就業(yè)問題而推行的措施。 三、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房地產(chǎn)管理的關(guān)系 （ 1）從管理對(duì)象上看，二者都是對(duì)房地產(chǎn)的管理，內(nèi)容上有許多相似之處。 物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，即對(duì)單元性房地產(chǎn)的管理，而房地產(chǎn)的管理對(duì)象則是房產(chǎn)和地產(chǎn)。 （ 2）物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理中獨(dú)立出來、并加以發(fā)展的。 隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，傳統(tǒng)的福利型、行政性的房地產(chǎn)管理體制已日益不適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，因此，就迫切需要用新的管理體制來推動(dòng)房地產(chǎn)管理體制的改革。而物業(yè)管理的引進(jìn)，則是對(duì)房地產(chǎn)管理新發(fā)展的最好概括。可以說，物業(yè)管理是從舊的房地產(chǎn)管理體制中發(fā)展出來的，是房地產(chǎn)業(yè)的延伸和發(fā)展。 項(xiàng)目及比較內(nèi)容 現(xiàn)代物業(yè)管理 傳統(tǒng)房屋管理 物業(yè)權(quán)屬 多元產(chǎn)權(quán)（私有、公有） 單一產(chǎn)權(quán)（國有、公有） 管理單位 物業(yè)管理公司 政府、單位房管部門 管理單位性質(zhì) 企業(yè) 事業(yè)或企業(yè)性事業(yè)單位 管理手段 經(jīng)濟(jì)和法律手段 行政手段 管理行為 企業(yè)經(jīng)營服務(wù)行為 非企業(yè)行為 管理性質(zhì) 有償服務(wù) 無償、低償服務(wù) 管理觀念 為業(yè)主、住戶服務(wù) 管住住戶 管理費(fèi)用 自籌、管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等 低租金和大量補(bǔ)貼 管理形式 社會(huì)化、專業(yè)化統(tǒng)一管理 多頭分散管理 管理內(nèi)容 全方位多層次的管理服務(wù) 管房和養(yǎng)房 管理關(guān)系 代表業(yè)主，業(yè)主主導(dǎo)型 國家或單位主導(dǎo)型 管理模式 市場經(jīng)濟(jì)管理模式 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理模式 四、物業(yè)管理的原則 ：誰享用、誰受益、誰負(fù)擔(dān) ：所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離 3. 統(tǒng)一管理：產(chǎn)權(quán)的多元化易造成多家多頭管理、 職責(zé)不明、責(zé)任不清 ：鼓勵(lì)公平合理的競爭 ：業(yè)主、使用人參與管理，監(jiān)督物業(yè)管 理工作 ：建管脫節(jié)，造成物業(yè)管理先天不足 ：根據(jù)授權(quán)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任 ：健全的規(guī)章制度，統(tǒng)一的操作過程，管理方法 要科學(xué)，管理手段要先進(jìn) 10. 以業(yè)養(yǎng)業(yè) 五、物業(yè)管理的作用 傳統(tǒng)房屋管理的弊端 “重建輕管”的思想 ，促進(jìn)對(duì)外開放 ? 。 ? 由于管理體制是一種行政管理體制，管理人員工資、待遇是國家行政劃撥；“大鍋飯”思想嚴(yán)重挫傷了管理人員的積極性，“干好干壞一個(gè)樣”，管理不到位是普遍現(xiàn)象，許多房屋特別是住宅小區(qū)“一年新，二年舊，三年破”現(xiàn)象嚴(yán)重。 ? ，公用配套設(shè)施無人管理，破損嚴(yán)重。 ? 一些小區(qū)?？吹诫s物亂堆亂放，垃圾亂堆亂倒，下水道堵賽污水到處流，設(shè)備殘缺不全；到處亂搭亂建，擾亂公眾生活秩序。 ? ，影響居住者得正常使用。 ? 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下，各主管部門對(duì)住宅小區(qū)的管理分配是各自為政。房地產(chǎn)管理、市政、園林、交通、供電、供水、居委會(huì)、派出所都可以對(duì)住宅小區(qū)管理發(fā)號(hào)施令?？捎龅綄?shí)際問題后該管不管，使簡單問題得不到解決。 ? ，政出多門。 ? 國家福利性住房制度導(dǎo)致房租價(jià)格非常便宜，一些福利條件好的企業(yè)對(duì)職工的住房、水、電給予照顧，每月僅象征性收取幾元錢。由于房租低廉，許多人紛紛搶租公房，甚至出現(xiàn)一家人占有幾套公房現(xiàn)象，國有資產(chǎn)大量流失。 ? ，國家難以承受維修、資金負(fù)擔(dān)重 ? 我國采取低房租福利型公房政策，住宅投資損失很大，而國家又拿不出更多資金投入，造成了房屋超期服役，影響住房安全。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 80年代全國房地產(chǎn)管理