【正文】 ；238。政策脈絡(luò)梳理 —— 2023年 至今：頻繁調(diào)控時(shí)期當(dāng)前政策解讀 ——417 政策238。 2023年，中央開(kāi)啟以“控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 ”為目標(biāo)的房地產(chǎn)調(diào)控大門。政策脈絡(luò)梳理 —— 20232023年：規(guī)范市場(chǎng)時(shí)期房?jī)r(jià)增速與人均可支配收入增速對(duì)比圖 2023年，我國(guó)商品房?jī)r(jià)格結(jié)束穩(wěn)步上漲階段，進(jìn)入快速上升通道。但同時(shí)也面臨著多項(xiàng)問(wèn)題與矛盾。這一前所未有的明確定位，促使各有關(guān)部門和各級(jí)政府在土地供應(yīng)、金融服務(wù)、市場(chǎng)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)都出臺(tái)了鼓勵(lì)發(fā)展的寬松政策，房地產(chǎn)業(yè)由此得到長(zhǎng)足發(fā)展。（1998年 7月，國(guó)務(wù)院發(fā)布 《 關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知 》 ） 應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)沖擊。216。216。216。城市概況 —— 基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施昆山市 “十一五 ”期間基礎(chǔ)設(shè)施重大項(xiàng)目序號(hào) 負(fù)責(zé)單位 項(xiàng)目名稱 總投資 建設(shè)年限 投資主體1 開(kāi)發(fā)區(qū) 東部副中心 30億元 20232023 開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)2 玉山鎮(zhèn) 西部副中心 30億元 20232023 市政府3 玉山鎮(zhèn) 玉山高新區(qū) 30億元 20232023 玉山鎮(zhèn)政府4 玉山鎮(zhèn) 民營(yíng)工業(yè)園 30億元 20232023 玉山鎮(zhèn)政府5 開(kāi)發(fā)區(qū) 光電產(chǎn)業(yè)園 50億元 20232023 開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)6 千燈鎮(zhèn) 沿滬產(chǎn)業(yè)帶 30億元 20232023 沿滬產(chǎn)業(yè)帶指揮部7 市建設(shè)局 給水管網(wǎng)建設(shè) 2023－ 2023 市自來(lái)水公司及各鎮(zhèn)8 市建設(shè)局 區(qū)域水廠建設(shè) 2023－ 2023 市自來(lái)水公司9 市建設(shè)局 工業(yè)用水水廠建設(shè) 2023－ 2023 市自來(lái)水公司10 市建設(shè)局 第二水源引水工程 10億元 2023－ 2023 市自來(lái)水公司11 供電公司 500千伏蘇州東輸變電工程 10億元 2023－ 2023 華東電網(wǎng)12 供電公司 220千伏電網(wǎng)建設(shè)與改造 10億元 2023－ 2023 江蘇省供電公司13 供電公司 110千伏及以下電網(wǎng)建設(shè)與改造 15億元 2023－ 2023 江蘇省供電公司14 市發(fā)改委 天然氣管網(wǎng)及 CNG加氣站 2023－ 2023 昆山利通天然氣公司15 市發(fā)改委 廢舊物品循環(huán)利用市場(chǎng) 2023－ 2023 昆山市能源建設(shè)開(kāi)發(fā)投資總公司等 3家公司16 市發(fā)改委 3萬(wàn)噸成品油儲(chǔ)備油庫(kù) 2023－ 2023 市石油公司17 市水利局 水系整治工程 2023－ 2023 市水利局18 市水利局 泖河樞紐補(bǔ)償工程 2023－ 2023 市水利局19 市交通局 城北大道 2023－ 2023 市交通局20 市政府 城際鐵路 6億元 2023－ 2023 市交通局21 市交通局 相石公路 2023－ 2023 市交通局22 市交通局 沿滬大道 2023－ 2023 千燈鎮(zhèn)人民政府23 市交通局 “ 縱二 ” 北段（古城路至昆常交界） 2億元 2023－ 2023 市交通局24 市交通局 城西公路 2億元 2023－ 2023 市交通局25 市交通局 客運(yùn)站中心 2023－ 2023 市交通局26 市交通局 江浦路南段 2023－ 2023 市交通局27 市交通局 “ 縱三 ” 北段（ 339省道至昆太交界） 1億元 2023－ 2023 市公路建設(shè)指揮部28 市交通局 城區(qū)立體交通網(wǎng) 4億元 2023－ 2023 市交通局、建設(shè)局29 市環(huán)保局 生態(tài)工業(yè)園建設(shè)工程 3億元 20232023 開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)30 市環(huán)保局 污水處理廠及管網(wǎng)建設(shè)工程 13億元 20232023 各鎮(zhèn)政府、開(kāi)發(fā)區(qū)31 市環(huán)保局 水環(huán)境整治工程 3億元 20232023 市政府32 市環(huán)保局 垃圾發(fā)電一期工程 20232023 市城管局33 市人防辦 社會(huì)投資的結(jié)建人防工程項(xiàng)目 2023－ 2023 市人防辦34 市人防辦 市財(cái)政人防專戶投資的人防工程項(xiàng)目 2023－ 2023 市人防辦35 市人防辦 市人防指揮體系建設(shè) 2023－ 2023 市人防辦36 市政法委 公共突發(fā)事件應(yīng)急平臺(tái) 2023－ 2023 市政府投資額總計(jì) 2 房地產(chǎn)投資環(huán)境二、 房地產(chǎn)投資環(huán)境政策與法規(guī)環(huán)境政府投資環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境規(guī)劃環(huán)境昆山房地產(chǎn)政策法規(guī)基本依照國(guó)家政策以及蘇州房地產(chǎn)地方政策實(shí)行?；A(chǔ)設(shè)施投資額逐年提高， 09年增長(zhǎng)幅度達(dá)到了將近 50%。城市概況 —— 城市人口0209昆山人口走勢(shì)“加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，基本建成市域 “三縱六橫二環(huán)五高 ”的公路主網(wǎng)架，以文化、體育、衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等公共事業(yè)配套為重點(diǎn)的城市功能設(shè)施框架基本形成 ”。 暫住人口：昆山市暫住人口增長(zhǎng)速度較快， 02年暫住人口增長(zhǎng)率將近 100%，到 2023年昆山市暫住人口已超過(guò)戶籍人口數(shù)量，截至到 2023年昆山暫住人口數(shù)量 萬(wàn)人，預(yù)計(jì) 2023年底將超 100萬(wàn)大關(guān)。 戶籍人口：昆山市戶籍人口增長(zhǎng)較緩和，截至 2023年昆山戶籍人口已近 70萬(wàn)人，年增長(zhǎng)率基本維持在 %左右。公路 :區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)健全，有滬寧高速公路、機(jī)場(chǎng)路、 312國(guó)道；蘇滬、蘇昆太、蘇州繞城、同三高速公路貫穿市域南、北、西東部，高速公路總里程達(dá) 100公里； 城市概況 —— 城市交通昆山總面積 ，其中陸地面積 ，水域面積 千米； 轄 10個(gè)鎮(zhèn)和一個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)：十個(gè)鎮(zhèn)是玉山鎮(zhèn)、巴城鎮(zhèn)、周市鎮(zhèn)、陸家鎮(zhèn)、花橋鎮(zhèn)、淀山湖鎮(zhèn)、張浦鎮(zhèn)、周莊鎮(zhèn)、千燈鎮(zhèn)、錦溪鎮(zhèn)；其中玉山鎮(zhèn)為昆山市市委、市政府所在地，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心 ；一個(gè)區(qū)為昆山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。鐵路 :京滬鐵路、滬寧城鐵穿越昆山市，并在區(qū)內(nèi)設(shè)有二等客貨運(yùn)輸站。港口 :上海港（中國(guó)最大港口、距離 60公里）、張家港（距 100公里）、太倉(cāng)瀏家港（距 35公里），吳淞江、婁江東流過(guò)境，最大通航噸位300噸。航空 :上海虹橋機(jī)場(chǎng)（距 45公里，約半小時(shí)車程），上海浦東機(jī)場(chǎng)（距 100公里，約 1小時(shí)車程）。地理位置十分優(yōu)越。昆山城市房地產(chǎn)研究報(bào)告—— 第一區(qū)域事業(yè)部一 、城市概況三、 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)四、 總結(jié) 二、 房地產(chǎn)投資環(huán)境政策與法規(guī)環(huán)境政府投資環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境規(guī)劃環(huán)境商品房總體市場(chǎng)住宅市場(chǎng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)酒店式公寓市場(chǎng)土地市場(chǎng)報(bào)告結(jié)構(gòu)1 昆山城市概況昆山市位于江蘇省東南面，地處中國(guó)東南沿海長(zhǎng)江三角洲的東部，昆山是江蘇省的東大門東距上海 50公里，西鄰蘇州 37公里。北至東北與常熟、太倉(cāng)兩市相連，南至東南與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。嘉定青浦昆山城市概況 —— 城市區(qū)位滬寧高鐵/京滬高鐵216。216。216。216。城市概況 —— 行政區(qū)劃216。216。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于昆山統(tǒng)計(jì)年鑒?！?昆山市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要（2023～ 2023） 216。昆山在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高的同時(shí)，也加大了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的步伐。從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的整體來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)政策分為三個(gè)時(shí)期。 19982023年：鼓勵(lì)發(fā)展時(shí)期。 20232023年：規(guī)范市場(chǎng)時(shí)期。 2023年 至今：頻繁調(diào)控時(shí)期政策脈絡(luò)梳理 住房制度改革全面實(shí)行。（中央一再?gòu)?qiáng)調(diào) “住宅建設(shè)是新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) ”） 寬松的政策環(huán)境 1998年正值中國(guó)應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)的關(guān)鍵時(shí)期，中央一再?gòu)?qiáng)調(diào) “住宅建設(shè)是新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) ”。政策脈絡(luò)梳理 —— 19982023年：鼓勵(lì)發(fā)展時(shí)期政策類型 2023年 2023年綱領(lǐng)性文件《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知 》 （國(guó)發(fā)[2023]18號(hào)） ——信貸政策房企開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自有資金比例不得低于 30%；適當(dāng)提高二套以上（含二套）住房貸款首付比例房企開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款自有資金比例不得低于 35%；個(gè)人購(gòu)房抵押貸款月供不得超過(guò)收入的 50%稅收政策 規(guī)范房企納稅行為 ——土地政策清理整頓各類開(kāi)發(fā)區(qū)，加強(qiáng)建設(shè)用地管理；嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量；停止供應(yīng)別墅類用地 不得再以協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)，應(yīng)一律采用“ 招拍掛 ” ；嚴(yán)格土地審批，加強(qiáng)閑臵土地管理市場(chǎng)管理政策 規(guī)范土地價(jià)格、住房?jī)r(jià)格及各項(xiàng)收費(fèi) 規(guī)范經(jīng)適房管理辦法；物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià) 住房制度改革全面實(shí)施 5年來(lái)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。 為此， 2023年至2023年期間，國(guó)家相繼出臺(tái)各種相關(guān)政策，旨在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。當(dāng)年商品房銷售價(jià)格增速超過(guò)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速近 4個(gè)百分點(diǎn)。此后，商品房銷售價(jià)格整體趨勢(shì)向上，但各年增速在相關(guān)政策作用下波動(dòng)劇烈。90平方米以上的家庭貸款首付款比例不得低于 30%；238。商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況， 暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款 ；238。 政策要點(diǎn)當(dāng)前政策解讀 ——417 政策解讀首套房：從 “鼓勵(lì) ”到 “支持 ”土地：從“最低 ”到 “最高 ”物業(yè)：從“普適 ”到 “區(qū)別 ”鼓勵(lì)自住型住房需求；首府比例 20%，享受 7折優(yōu)惠利率。控制出讓面積，及土地價(jià)款首次支付比例。鼓勵(lì)中小戶型開(kāi)發(fā)和供應(yīng)；支持改善性自住型需求。首次購(gòu)買 90平米以上住房的首付比例為 30%；取消 7折優(yōu)惠利率， 8折或者 。探索 “ 綜合評(píng)標(biāo) ” 、 “ 雙向競(jìng)價(jià) ”等出讓方式，抑制居住用地價(jià)格非理性上漲。重點(diǎn)打擊投資性需求； 供需增減，穩(wěn)定價(jià)格；精準(zhǔn)打擊防止過(guò)度波動(dòng)二套房及以上：從“抑制 ”到 “限制 ”當(dāng)前政策解讀 ——929 新政房產(chǎn)稅試點(diǎn)暫停三套房貸限購(gòu)套數(shù)增加有效供給囤地捂盤(pán)行為的懲罰政策要點(diǎn)政策全部?jī)?nèi)容見(jiàn)關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》本輪政策更多的是對(duì) 4月調(diào)控政策的再一次強(qiáng)調(diào)，依然是從增加有效供給、抑制不合理需求、穩(wěn)定房?jī)r(jià)為原則，表明了政府對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、打擊投機(jī)需求的決心。切斷短期需求契稅和所得稅政策總體壓制改善和投機(jī)需求限購(gòu)措施程度進(jìn)一步加大保障房政策重壓，增加有效供應(yīng)實(shí)施更為嚴(yán)格的市場(chǎng)監(jiān)管手段有限23456問(wèn)責(zé)制度明確地方政府義務(wù)，強(qiáng)制地方采取實(shí)際行動(dòng)1當(dāng)前政策解讀 ——929 新政解讀政策展望 本輪房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)難以完全退出，政府將繼續(xù)扭轉(zhuǎn)商品房的投資功能，使其回歸居住屬性。從未來(lái)趨勢(shì)判斷，本輪調(diào)控中打擊投機(jī)行為和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的措施還將在未來(lái)將得到部分保留，成為常態(tài)政策。本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，各地先后傳出要對(duì)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅的消息，無(wú)論近期內(nèi)物業(yè)稅（房產(chǎn)稅）的是否真正開(kāi)征，未來(lái)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅將不可避免，其原因在于土地出讓收入的不可持續(xù)性迫使地方政府需要尋找到另一種財(cái)源來(lái)彌補(bǔ)未來(lái)財(cái)政收入的不足。 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的迅速企穩(wěn)回暖是政策出臺(tái)的宏觀背景，未來(lái)房地產(chǎn)政策的走向?qū)⑷Q于世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇勢(shì)頭能否持續(xù)和中國(guó)經(jīng)濟(jì) “去房地產(chǎn) ”后的內(nèi)生動(dòng)力是否充足兩個(gè)方面。保障性住房建設(shè)力度持續(xù)加大，今后一段時(shí)間內(nèi)將成為住房供應(yīng)的重要組成部分。 政策展望二、 房地產(chǎn)投資環(huán)境政策與法規(guī)環(huán)境政府投資環(huán)境經(jīng)濟(jì)環(huán)境規(guī)劃環(huán)境政府投資環(huán)境政府投資環(huán)境共同作用透明化政務(wù)公開(kāi)水平政務(wù)公開(kāi)水平質(zhì)量公共服務(wù)質(zhì)量效率職能部門效率及收費(fèi)制度政府投資環(huán)境主要跟 政府公開(kāi)水平、政府公共服務(wù)質(zhì)量以及職能部門辦事效率與收費(fèi)制度 有關(guān)。、 3…… —— —— —— —— ——7 江蘇省 昆山市 9 浙江省 、 3…… —— —— —— —— ——6 江蘇 昆山市 8 江蘇 政府網(wǎng)站績(jī)效排名以 3個(gè)維度為指標(biāo)進(jìn)行考察，分別為信息公開(kāi)指數(shù)、在線辦事指數(shù)和公眾參與指數(shù)。政府投資環(huán)境 —— 政務(wù)公開(kāi)水平公共服務(wù)質(zhì)量反映政府為公眾和企業(yè)提供服務(wù)的質(zhì)量和水平，是衡量政府投資環(huán)境的重要構(gòu)成。新加坡南洋理工大學(xué) 19日在廣州公布 “中國(guó)城市公共服務(wù)質(zhì)量指數(shù)調(diào)查 ”， 蘇州在此次調(diào)查的各項(xiàng)排名均列首位 。216。這些指標(biāo)涵蓋教育、社會(huì)保障、醫(yī)療衛(wèi)生、基礎(chǔ)設(shè)施、交通、公共決策制定和執(zhí)行等方面。 07年底和 08年的金融危機(jī)對(duì)昆山經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生一定影響，但隨著2023年經(jīng)濟(jì)的回暖， GDP增長(zhǎng)率顯現(xiàn)回升勢(shì)頭。近年昆山 GDP及其增長(zhǎng)率戶籍人口（萬(wàn)） 城鎮(zhèn)人口（萬(wàn)） 城鎮(zhèn)化率城市人口 鎮(zhèn)人口 %2023年昆山人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)216。216。經(jīng)濟(jì)環(huán)境 —— 城鎮(zhèn)化水平城鎮(zhèn)化水平適中，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿^大。因此 城鎮(zhèn)化發(fā)展?jié)摿^大的地區(qū)應(yīng)該是目前城鎮(zhèn)化率相對(duì)適中的區(qū)域 。從昆山近幾年各產(chǎn)業(yè)增加值以及增長(zhǎng)情況看，第二產(chǎn)業(yè)累積增加值仍然占非常大比重。但從各產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率的變化情況看，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)率近年來(lái)處于三產(chǎn)業(yè)中最高位，表面昆山近年來(lái) 第三產(chǎn)業(yè)保持著較高速發(fā)展態(tài)勢(shì)，對(duì)昆山 GDP貢獻(xiàn)逐年擴(kuò)大 。昆山目前正處在加速產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型時(shí)期，第三產(chǎn)業(yè)比重不斷加大。昆山近年固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，年增長(zhǎng)率基本都在 15%以上。增速 0 08年有所回落，但依然維持在高位水平，反應(yīng)了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較活躍。億元 %經(jīng)濟(jì)環(huán)境 —— 房地產(chǎn)投資規(guī)模216。216。數(shù)據(jù)來(lái)源昆山統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)。數(shù)據(jù)來(lái)源昆山統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)。消費(fèi)支出增幅高于人均可支配收入增幅，表明昆山市居民消費(fèi)觀念