【正文】 融入大發(fā)展：融入沂南城市大發(fā)展之熱潮，伴隨市政交通、旅游文化、金融商貿(mào)、休閑環(huán)境等的逐步完善，將中意家園納入新區(qū)發(fā)展大氣候中，方為上策。商務(wù)中心、經(jīng)濟(jì)中心、科技中心、體育休閑中心以及高尚居住中心的區(qū)域發(fā)展定位，如果說老城代表著歷史的沂南，傳統(tǒng)的沂南、質(zhì)樸的沂南，奮斗的沂南，那么，西部新城所在區(qū)域的高規(guī)格規(guī)劃、深系統(tǒng)布局、高起點(diǎn)建設(shè)，必將成就沂南的明天，它一定是代表著新沂南的國際、現(xiàn)代、時尚與領(lǐng)先。伴隨沂南諸葛故里文化所帶來的城市跨越式發(fā)展的機(jī)遇，沂南旅游文化承載沂南對外形象展示的窗口作用,本項(xiàng)目有價值巨變,商業(yè)價值進(jìn)一步提升的空間.中意項(xiàng)目地塊正處于沂南城市開發(fā)的中心節(jié)點(diǎn),是沂南西大門 ,承擔(dān)城市客廳與對接城西大發(fā)展大跨越的歷史重任。（3） 以品牌為驅(qū)動，強(qiáng)大地產(chǎn)項(xiàng)目多元化開發(fā)。注重產(chǎn)品質(zhì)量，地產(chǎn)開發(fā)注重精工打造，精益求精，以高品質(zhì)產(chǎn)品取得市場高度認(rèn)可。在市場調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)，沂南比較多的客戶對公司的認(rèn)知僅存于家具、建材系列，對房地產(chǎn)開發(fā)的能力不了解，因此，項(xiàng)目推動需納入品牌概念，將品牌形象全面提升宣傳，取得房地產(chǎn)領(lǐng)域巨大成功并帶動品牌提升的目的。（3）品牌是企業(yè)、產(chǎn)品與消費(fèi)者建立的一種關(guān)系。（2）作為品牌戰(zhàn)略開發(fā)的定義：品牌是通過以上這些要素及一系列市場活動而表現(xiàn)出來的結(jié)果所形成的一種形象認(rèn)知度，感覺，品質(zhì)認(rèn)知，以及通過這些而表現(xiàn)出來的客戶忠誠度，總體來講它屬于一種無形資產(chǎn)。一、品牌的戰(zhàn)略高度主要思路：品牌釋義——品牌支撐——為什么企業(yè)要以品牌為核心品牌釋義：品牌是給擁有者帶來溢價、產(chǎn)生增值的一種無形的資產(chǎn)，他的載體是用以和其他競爭者的產(chǎn)品或勞務(wù)相區(qū)分的名稱、術(shù)語、象征、記號或者設(shè)計(jì)及其組合，增值的源泉來自于消費(fèi)者心智中形成的關(guān)于其載體的印象。鑒于本項(xiàng)目獨(dú)特的地理位置與在開發(fā)公司開發(fā)本項(xiàng)目的戰(zhàn)略意圖，本案在整體價值提升方面尚存在較多的可能，因此，我們本著大膽假設(shè)，小心求證的思路，將本報告起點(diǎn)提高到能與開發(fā)公司的品牌高度、戰(zhàn)略高度、發(fā)展高度相一致的方向去共同思考本項(xiàng)目的未來。山東沂南中意家園項(xiàng)目營銷策劃報告濟(jì)南嘉瑞偉業(yè)目 錄第一部分：關(guān)于品牌結(jié)合一、中意品牌的戰(zhàn)略高度二、中意品牌的結(jié)合利用第二部分：關(guān)于價值提升一、放眼全城，引領(lǐng)跨越二、中心外延，商務(wù)北拓三、地位提升，借勢跨越四、城市客廳，沂南門戶五、資源整合，高瞻遠(yuǎn)矚第三部分：關(guān)于調(diào)研與自身分析一、 沂南城市簡況二、 競爭項(xiàng)目調(diào)研三、 中意家園SWOT分析第四部分：關(guān)于產(chǎn)品探研一、總體定位原則二、產(chǎn)品定位三原則三、住宅部分產(chǎn)品建議第五部分：關(guān)于開發(fā)戰(zhàn)略與價格一、銷售目標(biāo)二、銷售價格建議三、具體銷售策略第六部分：關(guān)于營銷推廣一、總體營銷策略二、階段性營銷策略實(shí)施三、整體推廣策略四、各階段性推廣策略實(shí)施前 言中意家園項(xiàng)目不僅是一個房地產(chǎn)開發(fā)、地產(chǎn)經(jīng)營和管理的普通房地產(chǎn)項(xiàng)目，更是涉及公司跨越多行業(yè)發(fā)展，企業(yè)戰(zhàn)略布局，品牌拓展與房地產(chǎn)領(lǐng)域拓展的重要一步。中意家園項(xiàng)目在公司房地產(chǎn)發(fā)展歷程中將是最精彩的一頁，將是品牌塑造、提升與鞏固的關(guān)鍵一步，也將會成為公司品牌外拓的經(jīng)典示范。第一部分 關(guān)于品牌結(jié)合為什么要特別講品牌？品牌戰(zhàn)略是公司穩(wěn)健快速發(fā)展的動力，是公司持續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)拓展的利器，是中意家園項(xiàng)目開發(fā)需貫徹的最核心的支柱。品牌的一般定義（1）一般意義上的定義：品牌是一個名稱、名詞、符號或設(shè)計(jì)，或者是它們的組合，其目的是識別某個銷售者或某群銷售者的產(chǎn)品或勞務(wù)，并使之同競爭對手的產(chǎn)品和勞務(wù)區(qū)別開來。所以這時候個品牌是作為一種無形資產(chǎn)出現(xiàn)的?？蛻舾鼮殛P(guān)注的是第3條的對品牌的感知與快速認(rèn)可，短期取得市場及客戶支持。二、品牌的結(jié)合利用主要思路：品牌在地產(chǎn)開發(fā)中的利用（1） 以國際化視野，精工打造地產(chǎn)項(xiàng)目地產(chǎn)開發(fā)注重引入國際先進(jìn)開發(fā)理念，以先進(jìn)的地產(chǎn)理念引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。（2） 以品牌為地產(chǎn)開發(fā)利器，取得政府開發(fā)及規(guī)劃等支持。第二部分 關(guān)于價值提升一、放眼全城，引領(lǐng)跨越寫在前面的話：伴隨沂南城市飛速發(fā)展，城市中心區(qū)外擴(kuò)，中心城區(qū)建設(shè)大跨越發(fā)展，中意家園項(xiàng)目獨(dú)特的地理位置已不能憑常規(guī)地產(chǎn)開發(fā)模式進(jìn)行開發(fā)。我們可以設(shè)想：中意家園面臨城市跨越式發(fā)展的歷史機(jī)遇，與沂南城市未來發(fā)展形象窗口無縫對接，必將成為沂南未來核心居住區(qū)、城市形象窗口及旅游文化商業(yè)區(qū)三圈交匯核心地段二、中心外延，居住西拓(1)沂南未來的中央居住區(qū)毫無疑問, 沂南現(xiàn)今最好的住宅就在本區(qū)域,城市最優(yōu)質(zhì)的旅游文化資源、景觀資源,未來無限發(fā)展的購物,休閑,娛樂空間及升值空間使片區(qū)價值被逐步認(rèn)可.，城市未來無限發(fā)展帶來巨大的環(huán)境改善等多元化因素結(jié)合,沂南未來的中央居住區(qū)必將誕生于此.(2)城西的未來——沂南新城伴隨中國城市化進(jìn)程的加速,沂南新城初現(xiàn)端倪,政府規(guī)劃的城西將以新城的面貌巍然呈現(xiàn),政府大力氣改善交通等配套資源,伴隨旅游業(yè)發(fā)展,商業(yè)資源及居住配套的逐步完善,西部新城對老城的拉動日益明顯. 價值所在西部，新城之于沂南，就像浦東之于上海，曼哈頓之于紐約。中意項(xiàng)目處于新城的門戶與節(jié)點(diǎn),其區(qū)位價值日益被重視,其價值將以幾何倍數(shù)增長.三、地位提升，借勢跨越奠定新高度塑造新理念借勢大跨越融入大發(fā)展216。216。216。中意家園魅力何在？一個最具責(zé)任感，最具歷史使命感的企業(yè)是沂南最萬眾矚目的。216。四、城市客廳，沂南門戶西部新城的發(fā)展必將使之成為沂南城市的新名片：是沂南的第一形象大道，它代表了沂南的未來發(fā)展方向，代表了沂南的蓬勃向上，是新沂南的標(biāo)志與印象所在；西部新城的發(fā)展必將使之成為沂南城市的客廳：客廳之于家庭則意味著最光鮮、最舒適、最靚麗、最寬敞、最優(yōu)美、最品質(zhì)的地方；西部新城的發(fā)展必將使之成為沂南城市的西門戶：隨著新的城市規(guī)劃的快速實(shí)施，沂南城市發(fā)展的重心將毫無疑問地向西部偏移；西部也必將成為沂南城市功能完備的門戶！五、資源整合，高瞻遠(yuǎn)矚（1）占據(jù)城市最優(yōu)質(zhì)的景觀資源“建筑可以復(fù)制，奢華也可以復(fù)制，但是景觀環(huán)境卻是無法復(fù)制，它是無價的”。最有價值的人居環(huán)境，堪稱城市宜居樣本。（3）城市旅游文化的發(fā)展帶來歷史機(jī)遇（4）中意集團(tuán)品牌及影響力帶來的利好因素（5）價值四重論居住價值的厚度：集中反映出項(xiàng)目的區(qū)域城市價值、地段環(huán)境價值、人文建筑產(chǎn)品、優(yōu)越的戶型規(guī)劃設(shè)計(jì)生活價值的濃度：集中反映出項(xiàng)目的健康生活、完善的城市化商業(yè)配套、酒店配套、商務(wù)建設(shè)等生命價值的長度：集中反映出項(xiàng)目的旅游文化資源、自然環(huán)境、泛城市社區(qū)景觀打造等典藏價值的高度：集中反映出項(xiàng)目身居西城核心城之央，并有其地段唯一性，將來在我們整個的生活中將成為一段最值得典藏的居住品質(zhì)。項(xiàng)目的良好基礎(chǔ)為項(xiàng)目的成功提供了最好環(huán)境對于項(xiàng)目的重視及科學(xué)的態(tài)度為企業(yè)積累商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)、人才和客戶資源項(xiàng)目是城市第一旅游文化盤，又是未來發(fā)展中心從發(fā)展商、項(xiàng)目地位、社會與市場環(huán)境、長期發(fā)展、對企業(yè)品牌的助益、項(xiàng)目的成功的可能性分析項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)創(chuàng)城市旅游文化地產(chǎn)典范，打造新城市地標(biāo)！可以獲得良好社會效益企業(yè)發(fā)展的需要旅游文化地產(chǎn)開發(fā)為本項(xiàng)目成功奠定了巨大社會效益基礎(chǔ)（二）項(xiàng)目的綜合發(fā)展目標(biāo)：1） 商業(yè)目標(biāo)：以創(chuàng)新的精神和務(wù)實(shí)的態(tài)度實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利益最大化，使中意公司地產(chǎn)開發(fā)長久共榮，奠定中意地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)袖地位，形成成熟開發(fā)的品牌力量；2） 社會目標(biāo)：以強(qiáng)烈的責(zé)任感和使命感的實(shí)現(xiàn)社會價值；3） 企業(yè)目標(biāo)：以本項(xiàng)目的作為企業(yè)進(jìn)軍地產(chǎn)的奠基石，為企業(yè)儲備開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和的人才。（三）中意在沂南的形象地位中意在城市中樹立什么形象，確立什么身份都會對項(xiàng)目的后期銷售、運(yùn)營產(chǎn)生較大影響，因此，結(jié)合沂南城市面貌，城市發(fā)展趨勢及沂南中意未來做如下定位。第三部分 關(guān)于調(diào)研與中意家園分析一、沂南城市簡況沂南縣基本情況簡介? 沂南縣總面積1706平方公里，轄16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道)、1個省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，572個行政村、90萬人。沂南縣是“第七批國家級生態(tài)示范區(qū)”、“全國科技先進(jìn)縣”、“全國計(jì)生協(xié)會工作先進(jìn)縣”、“全國體育工作先進(jìn)縣”、“全國首批健康養(yǎng)殖示范縣”、“全國糧食生產(chǎn)先進(jìn)縣”、“全省雙擁模范縣”、“平安山東建設(shè)先進(jìn)縣”。古稱陽都，是三國時期著名政治家、軍事家、一代賢相諸葛亮的出生地和成長地，也是唐代大書法家顏真卿的祖居地。 ? 沂南是革命老區(qū)縣。我黨領(lǐng)導(dǎo)的第一個省級民主政權(quán)“山東省戰(zhàn)時工作推行委員會”就誕生在我縣的青駝鎮(zhèn)，著名革命歌曲《跟著共產(chǎn)黨走》誕生在孫祖鎮(zhèn)。全縣先后有30余萬人次參軍支前，犧牲萬余人，涌現(xiàn)出了“沂蒙紅嫂”明德英、“沂蒙母親”王換于等一大批可歌可泣的英模人物，勤勞質(zhì)樸的沂南人民以實(shí)際行動創(chuàng)造和詮釋了偉大的沂蒙精神。這里，山有靈氣，蒙山彩蒙景區(qū)、孟良崮國家森林公園、“沂蒙生態(tài)大道”沿線層巒疊嶂，植被茂密，景色怡人。近年來成功打造了“兩泉一基地”等精品景區(qū)，竹泉村旅游度假區(qū)是山東省第一個系統(tǒng)開發(fā)的4A級古村落景區(qū)，成為全省首批“逍遙游”示范點(diǎn)；“智圣湯泉”建成江北規(guī)模最大、國內(nèi)設(shè)施一流的第四代溫泉旅游度假區(qū)和4A級景區(qū)；沂蒙紅色影視基地完成了大型電視連續(xù)劇《沂蒙》和電影《沂蒙六姐妹》等20余部影視作品的拍攝。 ? 沂南是資源富集縣。石英砂礦在全國儲量最大、品位居第二位，“中國藍(lán)”花崗巖為獨(dú)有礦種，可與世界上“巴西藍(lán)”相媲美；地?zé)豳Y源尤為豐富，出水溫度達(dá)79℃，日出水7000立方米，是臨沂“地?zé)嶂恰钡闹匾M成部分。堅(jiān)持新型工業(yè)化道路，形成了電動車、制磚機(jī)、石英砂、食品、鞋帽、玩具六大特色產(chǎn)業(yè)集群。農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)彰顯品牌優(yōu)勢，培植壯大了優(yōu)質(zhì)糧油、有機(jī)蔬菜、健康養(yǎng)殖、高效烤煙和生態(tài)林果五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，全縣發(fā)展有機(jī)蔬菜基地1萬畝，蔬菜種植面積達(dá)66萬畝，年生產(chǎn)加工肉鴨3億多只，“沂南黃瓜”、“孫祖小米”等110種優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品獲“三品一標(biāo)”認(rèn)證。 ? 2010年，（新口徑），%；、%，稅收占地方財政收入的比重達(dá)到81%；，%；實(shí)現(xiàn)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值186億元，增長46%。?二、競爭項(xiàng)目調(diào)研? 悠山美域? 項(xiàng)目區(qū)位：沂南漢街中段廣播電視局北，緊鄰諸葛亮文化廣場。? 位置? 漢街中段? 物業(yè)類型? 普通多層住宅? 土地年限? 70年? 占地面積? 150畝? 建筑面積? ㎡? 優(yōu)惠