【正文】 會受到削弱。也就是說，%的樣子。 金融政策對萬州房地產(chǎn)市場的影響一、 金融對房地產(chǎn)企業(yè)的影響重慶目前的房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著銀行緊縮銀根的難題，地區(qū)銀行的信貸權力也被一定程度的收歸。萬州是國家沿江開放城市，優(yōu)化資本結構試點城市和移民遷建重點城市，是黨中央、國務院關心的重點，是全國各省、市對口支援的重點，是國家優(yōu)惠政策的疊加區(qū)。從三峽電站的電價收入提取一定基金用于后期重點扶持庫區(qū)移民發(fā)展生產(chǎn)及基礎設備、技術培訓等項目。 外來企業(yè)到庫區(qū)投資可享受國家西部開發(fā)政策、三峽庫區(qū)移民開發(fā)及對口支援政策、重慶市鼓勵外來投資優(yōu)惠政策。移民用地呈現(xiàn)急劇下降趨勢。三峽移民的終結也預示著新建移民房的終結，從土地供應情況來看，萬州房地產(chǎn)市場的移民房土地供應已經(jīng)明顯減少，移民房對商品房的影響將逐步減弱。目前萬州區(qū)電梯房均價普遍低于周邊城市，不及毗鄰的涪陵（電梯房2700元/平方米以上）、利川（清江邊上的多層房子1300元/平方米、1400元/平方米）；2) 萬州移民已經(jīng)接近尾聲，新建移民房將逐步退出歷史舞臺，對商品房的影響趨向甚微至2006年4月底，%，萬州區(qū)移民搬遷即將走向大結局。 國家執(zhí)行了一系列針對萬州移民的住房政策，通過貨幣補償、住房拆遷補償、移民購房價格優(yōu)惠等措施，減輕了移民住房的壓力，在一定程度上推動了住房的需求和房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。萬州移民總量占三峽庫區(qū)的1/重慶庫區(qū)的1/4。7) 從市場角度來看，萬州房地產(chǎn)發(fā)展水平較低，市場供應和需求相對均衡，市民對房地產(chǎn)調控政策不敏感，“國六條”對購房者的影響并不大，萬州房地產(chǎn)市場不會受到較大的沖擊。5) “每年建200萬平方米普通商品房”政策的實施，可能增加項目在設計規(guī)劃方面的不確定性，應該引起我們足夠的重視。3) 萬州區(qū)集資建房一度大行其道，很多企事業(yè)單位以各種形式集資建房，嚴重干擾了商品房市場，本政策的出臺可以有效減少集資建房現(xiàn)象，在一定程度上增加了商品房市場的有效需求。專家預測，受此政策影響，中國土地價格預計將提高近50％。但對具體項目而言，尚存在許多不確定因素，應該引起我們足夠的重視?！兑庖姟贩艑捔俗》抗e金的提取和使用，即住房公積金繳存職工在購買住房時，可全額提取本人及直系親屬的公積金賬戶余額，作為購房首付款；未建立住房公積金的，允許以建立了住房公積金的直系親屬的名義申請住房公積金貸款。本項政策從長遠來看，對我們項目是一個利多政策。重慶市國土房管局人士表示，對2006年6月1日以前，土地使用權屬于招拍掛出讓方式取得且已審批的商品住房項目，只要規(guī)劃的容積率、用地性質、綠化率與土地出讓合同相一致的，建設和規(guī)劃部門準予完善手續(xù)，督促其加快建設。 對滿2年未動工開發(fā)的項目，收回其土地使用權，收回的閑置土地納入政府儲備，按城市規(guī)劃重新供應土地。重慶市國土房管局人士稱，除不可抗力原因外，超出土地出讓合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，按照出讓金總額的5%依法征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工?！敝貞c市房管局人士表示，比如建設項目有1000套房子，低價位的小套型房源要超過300套。 所謂便宜房源，就是要求是低價位、小套型商品住房。”同時，今年全市要新增廉租住房保障5000戶；明年主城區(qū)實現(xiàn)現(xiàn)有“雙困家庭”對象廉租住房保障全覆蓋，“十一五”末實現(xiàn)全市的覆蓋。 2）、每年建200萬平方米普通商品房為確保中小套型、中低價位普通商品住房的供應，解決中低收入家庭的住房困難，《意見》對此作了量化規(guī)定。國民經(jīng)濟的高速發(fā)展必將推動萬州區(qū)房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展；可以預測，“十一五”期間，萬州房地產(chǎn)面臨新的發(fā)展契機。b) “十年構框架”，就是到2010年基本構建起百萬人口級大城市框架，主城區(qū)人口達到70萬左右，城鎮(zhèn)化率達到55%，經(jīng)濟增長速度處于全市領先水平，國內(nèi)生產(chǎn)總值超過200億元，人均達到全市平均水平，城鄉(xiāng)人民過上寬裕型的小康生活，把萬州建設成為經(jīng)濟發(fā)達、社會文明、環(huán)境優(yōu)美、人民富裕的重慶第二大城市。三是建成文明進步的新萬州。二是建成百萬人口級大城市初步框架。國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長11%，在2001年的基礎上翻一番，達到150億元；地方財政收入在2002年基礎上翻一番，年均增長15%，；全社會固定資產(chǎn)投資年均增長14%，五年累計投資420億元，在前五年的基礎上翻一番。一是建成經(jīng)濟強區(qū)。3) 建設重慶第二大城市，萬州的重點戰(zhàn)略之一，就是城市發(fā)展過江推進，開發(fā)建設江南新區(qū)，最終人口爭取達到16萬。 建設重慶第二大城市、三峽庫區(qū)經(jīng)濟中心1) 把萬州建設成為“重慶第二大城市”、“三峽庫區(qū)經(jīng)濟中心”的城市定位，已經(jīng)得到了上至中央、下至各級地方的支持和肯定，并被寫入重慶市《政府工作報告》和《重慶市“十一五”規(guī)劃綱要》，重慶市將采取特殊政策，集中力量支持萬州建設成為重慶第二大城市。加強能源設施建設，加快水利設施建設，城域網(wǎng)在城區(qū)實現(xiàn)全覆蓋，城區(qū)寬帶覆蓋率達到60%以上。完成江南新區(qū)核心區(qū)建設和苧溪河流域綜合整治工程，建成南北濱江路、三峽移民廣場。工業(yè)增加值年均增長17%，工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)達到140%；全社會固定資產(chǎn)投資年均增長10%；社會消費品零售總額年均增長15%；地方財政收入平均增長14% ；城鎮(zhèn)化率達到55%；人口自然增長率控制在4‰以內(nèi)；城市居民人均可支配收入年均增長11%；農(nóng)村居民人均純收入年均增長9%；單位地區(qū)生產(chǎn)總值能源消耗比“十五”期末降低18%左右。形成了以“一環(huán)五高八射，一空三鐵八港”為核心的綜合交通運輸網(wǎng)絡。鐵路運輸，達（州）萬（州）鐵路、萬（州）宜（昌）鐵路、萬（州）涪（陵）鐵路，縱橫交錯，成為十字骨架。萬州區(qū)交通條件較為優(yōu)越，國道主干線滬蓉路318線縱貫南北，國家重點公路蘭杭線橫貫東西，5條高速公路和8條二級干線向周邊輻射，成為四通八達，各方通暢的“公路結點”。三峽水庫成庫后，“高峽平湖”的獨特景觀將引來了更多的國內(nèi)外游客。年平均濕度為81%。據(jù)50年氣象資料統(tǒng)計，℃，最熱月7月，℃，最冷月1月，℃，極端最高溫度45℃，極端最低溫度－℃。萬州區(qū)屬北回歸線以北暖濕亞熱帶東南季風氣候區(qū)。萬州是三峽地區(qū)最有影響的政治、經(jīng)濟、文化中心，素有“川東門戶”之稱。建國后，曾先后設置萬縣地區(qū)和地級萬縣市。調查目的 針對項目發(fā)展背景（宏觀市場及微觀市場環(huán)境）進行分析，了解在現(xiàn)時房地產(chǎn)市場條件下，本項目應采取的最佳市場應對策略，為項目發(fā)展定位（價格檔次定位、產(chǎn)品定位、目標客戶定位）提供充分的市場依據(jù)。基于對市場充分而科學的評估和判斷，我公司對項目產(chǎn)品有了整體定位和產(chǎn)品設計的構想。重慶萬州《中恒江南第一城》項目定位報告目 錄前言 5第一部分 萬州區(qū)宏觀市場分析 6一、萬州區(qū)概況及未來發(fā)展規(guī)劃 6 6 7 8二、政策分析 11 重慶執(zhí)行“國六條”政策對萬州區(qū)房地產(chǎn)市場的影響 11 移民政策對萬州房地產(chǎn)市場的影響分析 14 15 金融政策對萬州房地產(chǎn)市場的影響 16： 17三、萬州經(jīng)濟狀況對房地產(chǎn)市場的影響 17 宏觀經(jīng)濟分析 17 21 24 2消費能力、消費潛力呈快速增長 27 28四 宏觀市場分析結論 29五、萬州房地產(chǎn)市場與可類別城市的比較 30第二部分 萬州江南新區(qū)情況介紹 33一、江南新區(qū)發(fā)展規(guī)劃 33 33（行政中心）規(guī)劃 33 34 34 34 35二、江南新區(qū)規(guī)劃對房地產(chǎn)市場的影響 37，萬州的“浦東”，承載萬州的未來和希望，必將助推房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展 37 “建設山水新城，打造庫區(qū)明珠”，江南新區(qū)創(chuàng)造最優(yōu)人居環(huán)境，為打造高品質住宅項目提供了良好的平臺支持 38 38，既有“前車之鑒”，又有“后發(fā)優(yōu)勢”，展望未來，充滿期待 39第三部分 萬州房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 42一、萬州房地產(chǎn)市場總體分析： 42二、萬州可比性項目供應量及銷售量統(tǒng)計： 44三、建筑類型分析： 47四、開發(fā)周期分析 49五、戶型面積分析 49六、戶型朝向分析 51七、外立面分析 52八、配套分析 53九、商業(yè)分析 54十、地下車位分析 55十一、物業(yè)管理分析 55十二、對市場現(xiàn)有項目的綜合評述 56十三、潛在競爭項目分析 57十四、潛在競爭項目聚焦 58第四部分 目標消費者分析 61一、調查目的： 61二、調查方法： 61三、樣本數(shù)： 61四、消費者基本資料分析 62 62 62 63 63五、消費者現(xiàn)有住房分析 64 64 對目前居住條件的評價 64 消費者目前居住戶型 64六、消費者購房意向分析 65 65，購房者考慮的因素 66 67 67 67 68 68 69 69 70 71 71 71 72 73 73 73 74 74 75，考慮的因素 75七、總體分析： 76第五部分 項目資源整合及SWOT分析 86第一節(jié) 本項目營銷資源整合分析 86一、項目概要及概性經(jīng)濟指標 86二、項目區(qū)位分析 87三、項目資源的綜合分析結論 89第二節(jié) 項目SWOT分析 90一、項目的優(yōu)勢分析(S) 90二、項目的劣勢分析(W) 91三、項目的機會點分析(O) 92四、項目的威脅點分析(T) 93五、項目優(yōu)劣勢綜合分析及可行性論證 93第六部分 項目定位 94一、總體定位 94定位描述 94定位主題 94二、定位依據(jù) 95三、定位思路延展 96四、定位目標 98五、理念定位 99六、市場定位 99七、客戶群定位 99八、產(chǎn)品定位 101九、價格定位 101十、形象定位 104第七部分 產(chǎn)品建議 105一、總體規(guī)劃 105二、產(chǎn)品類型配比、開發(fā)計劃及開發(fā)時間建議…………………………………………112三、建筑風格建議 122四、景觀建議 122五、配套建議 127六、道路規(guī)劃 129七、戶型建議 130戶型建議原則 130戶型設計原則 1303．戶型功能要求 131戶型配比 131經(jīng)典戶型介紹 134八、商業(yè)會所建議 136商業(yè)與會所思考 136商業(yè)建議 136會所建議 138九、車位建議 138十、物業(yè)管理建議 139十一、裝修建議 140十二、智能化建議 140十三、其他建議 140第八部分 營銷推廣思路 142一、整體營銷思路 142二、案名建議 143三、中心廣告語 145五、第一期營銷思路 146總體目標： 146營銷思路： 146具體執(zhí)行： 148六、第一期推廣核心 148附件 151前言關于報告受北京中恒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托，北京理想陽光房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司對中恒地產(chǎn)萬州江南新區(qū)項目進行了為期兩個多月的市場研究和全案定位報告撰寫工作。我公司本著科學嚴謹?shù)膽B(tài)度，為本項目組織了專項項目小組，對宏觀市場、房地產(chǎn)市場、目標消費者進行了大量的數(shù)據(jù)收集，對萬州房地產(chǎn)市場進行了宏觀的整體分析，對目標區(qū)域市場和消費者進行了微觀的細致研究。 我們力求保證本報告的質量，盡最大可能實現(xiàn)本報告的客觀性和嚴謹性。調查思路 ——從宏觀到微觀，從整體到局部第一部分 萬州區(qū)宏觀市場分析一、萬州區(qū)概況及未來發(fā)展規(guī)劃萬州因“萬川畢匯、萬商云集”而得名，已有1700多年的歷史。重慶直轄后，建立萬州區(qū)。萬州位于長江中上游結合部，三峽庫區(qū)腹心，重慶東部邊緣，上距重慶327公里，下至宜昌321公里，是東西部地區(qū)的結合地，歷史上是川東、湘鄂西、陜南、黔東北等地的驛道交匯之處，也是長江中上游最重要的物資集散地和通商口岸，素有“成渝萬”之美譽，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯。四季分明，雨量充沛，日照充足，無霜期長，具有冬暖夏熱、伏旱多、春陽秋陰雨綿綿的立體性氣候特點。無霜期299天。萬州處于全國11條主要旅游線之中，系中國優(yōu)秀旅游城區(qū)，擁有鐵峰山國家級森林公園，“亞洲第一瀑”的青龍瀑布，潭獐峽風景區(qū)，王二包自然保護區(qū)等景區(qū)景點。萬州自然資源種類多，分布廣，相對集中，組合較好，具有水能、天然氣、巖鹽、柑橘等優(yōu)勢資源，可供開采的礦產(chǎn)資源達38種，天然氣儲量達2400億立方米，巖鹽儲量達2800億噸，煤礦 20 多億噸，硫鐵礦 億噸，桐油產(chǎn)量居全國第一位，柑桔產(chǎn)量居全國第三位。水上運輸，萬州港是交通部和重慶市規(guī)劃的長江干線主樞紐港，三峽庫區(qū)蓄水后，成為永久性的深水良港，常年可通行萬噸級船隊，貨運吞吐量可達1500萬噸，客運吞吐量可達1200萬人次。萬州民用機場，已先后開通6條航線，輻射四面八方，年旅客吞吐量達20多萬人次。經(jīng)濟總量目標： 地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長13%以上，2010年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到2011美元。 城市建設目標： 加快基礎設施建設，進一步完善城市功能，穩(wěn)步推進舊城改造，完善城市水電氣及防災等設施。建成萬宜鐵路、萬開和萬云高速公路、萬石高等級公路、江南集裝箱碼頭一期工程，實現(xiàn)“2小時萬州”。生態(tài)環(huán)境目標： 基本實現(xiàn)城市環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)良性循環(huán)，森林覆蓋率達到35%以上，水土流失治理率達到45%以上，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟，按照“減量化、再循環(huán)、再利用”的原則，以“低消耗、低排放、高效率”為目標，逐漸形成節(jié)約型的經(jīng)濟增長方式和消費模式。2) 萬州建設“重慶第二大城市”規(guī)劃分為三個階段：到2007年，主城區(qū)人口達到62萬，建成區(qū)面積50平方公里，%；到2010年，主城區(qū)人口達到70萬，建成區(qū)面積60平方公里，城鎮(zhèn)化率達到55%；到2020年，主城區(qū)人口達到100萬，建成區(qū)面積100平方公里，城鎮(zhèn)化率達到70%，在三峽庫區(qū)率先實現(xiàn)現(xiàn)代化。萬州在20年建成百萬人口級大城市a) 五年打基礎，到2007年，實現(xiàn)“三個建成”。主要經(jīng)濟指標實現(xiàn)“三個翻番”。各項人均經(jīng)濟指標在渝西經(jīng)濟走廊和三峽庫區(qū)生態(tài)經(jīng)濟區(qū)力爭第一