【正文】 , 聯(lián) 11676 元 /㎡、疊 7737 元 /㎡ 62 套，聯(lián) 11676 元 /㎡、 疊 7737 元 /㎡ 消化速度 93 套 /月 洋 房 項目名稱 2020 年 2020 年 2020 年 13月 龍湖睿城 ( 銷售 ) 推盤套數(shù)及售價 240 套， 4700 元 /㎡ 7000 元 /㎡（全底躍） 消化速度 47 套 /月 1套 /月 富力城 ( 銷售 ) 推盤套數(shù)及售價 142 套， 5600 元 /㎡ 62 套， 5200 元 /㎡ 消化速度 7套 /月 5套 /月 高 層 項目名稱 2020 年 2020 年 2020 年 13月 龍湖睿城 ( 銷售 ) 推盤套數(shù)及售價 410 套 ,4300 元 /㎡ 564 套， 4550 元 /㎡ 消化速度 90 套 /月 88 套 /月 富力城 ( 銷售 ) 推盤套數(shù)及售價 1170 套， 4200 元 /㎡ 854 套 ,5300 元 /㎡ 450 套， 5711 元 /㎡ 消化速度 68 套 /月 101 套 /月 144 套 /月 東方劍橋 ( 銷售 ) 推盤套數(shù)及售價 876 套 ,4020 元 /㎡ 消化速度 125 套 /月 20202020 年，區(qū)域別墅月去化套數(shù)約 5060 套；洋房月去化套數(shù)約 5套；高層月去化套數(shù)約 100120 套； 隨市場好轉，區(qū)域高層月去化率大幅上升，以投資型產品為 主； 市場洋房供應量較小，目前只有富力城一期滯銷產品仍在銷售，由于總價過高，戶型過大的原因，雖然整體市場較好，但去化速度仍然很慢； 區(qū)域別墅去化快，價格穩(wěn)步上升，已推售別墅產品較受市場青睞，已成為別墅的重要組團。 L分區(qū) 城南居住集中區(qū) 龍湖 .東橋郡 主力產品：聯(lián)排別墅 主力面積： 220240 主力單價： 800010000 總價區(qū)間： 115285 萬 去化套數(shù) :480 套 去化時間 :11 個月 月均去化套數(shù)： 34 套 富力城 主力產品：聯(lián)排別墅 主力面積： 150180 主力單價： 78008800 總價區(qū)間： 120160 萬 去化套數(shù) :173 套 去化時間 :4個月 月均去化套數(shù)： 27 套 西永租賃 房 萬套 陳家橋 經濟房 龍湖租賃一 共 2020 套 2020 年房 220 套 花千樹，純洋房， 7月推出 首期推出 180 套聯(lián)排， 6月亮相， 8萬 m2 的示范區(qū)和 3000m2 的體驗商業(yè) 富力城 主力產品：高層 主力面積： 60100 主力單價： 45005300 總價區(qū)間： 3555 萬 月均去化套數(shù)： 144 套 東方劍橋 主力產品：高層 主力面積： 5568 主力單價： 4000 總價區(qū)間： 1040 萬 去化套數(shù) :876 套 去化時間 :5個月 月均去化套數(shù)： 125 套 東方劍橋（預計） 主力產品：高層 主力面積： 6496 主力單價： 5200 總價區(qū)間： 3550 萬 預計 5月推出。睿城 融城華府 康田置業(yè)公司競得地塊 我司用地 金科集團競得 龍湖 U城 3號 地塊 卓越項目 2020 年之前大學城項目分布圖： 目前大學城房地產項目主要分布于大學城核心區(qū)域內，隨著開發(fā)力度的加強，在往南區(qū)快速的擴張。 大學城及西部新城已經成為重慶別墅市場的第三組團，價值明顯。 軌道一號線雖然為區(qū)域總體發(fā)展的推力有局限，但配合大學城眾多優(yōu)勢政策和規(guī)劃將是其發(fā)展的強力催化劑。 大學城隨著各所高校的進駐，其影響力越來越大，區(qū)域價值不斷提升。 西永副中心將成為重慶新的經濟增長極。 [大學城 —— 軌道 1號線利好分析 ] 年度 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 銷售 面積 50 銷售 增量 —— 銷售 增幅 —— % % % % % % % % % 大渡口區(qū)歷年商品房銷售量統(tǒng)計表（萬平米） 年度 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 常住 人口 人口 增量 —— 人口 增幅 —— % % % 93% % % % % % 大渡口歷年常住人口統(tǒng)計表（萬人） 在輕軌 2 號線開通后，大渡口區(qū)常住人口增長速度并未因交通的便捷度改善吸引更多外來人口； 在輕軌 2號線開通后，大渡口總體商品房需求并未得到完全增長， 2020 較2020 年有較大的增長、 20 2020 年的成交情況來看，因為總體市場向好所致。金地廣場等建筑群的落 成，順祥新銳 通車后， 2020 年前 5 個月，大渡口區(qū)成交商品房近 2020 套，其中 4成以上購買者是外區(qū)居民。 參考案例：輕軌 2 號線，“速”變大渡口 [大學城 —— 軌道 1號線利好分析 ] 2號線對擴展市場、提升房價、促成區(qū)域發(fā)展成效顯著 2020 年，通車以前，大渡口區(qū)商品住宅均價 2500 元 /平方米，比主城其它區(qū) 2612 元低 112元。 2020 年 12 月 28 日開始試運行。 另外， 2020 年雙碑大橋及隧道的開通較大程度緩解了大學城的瓶頸。 4 科技大道南段 主干 竣工 大學城入口 繞城高速 54 米 已經通車，雙向 6 車道，有景觀帶。 內環(huán)取消收費，大學城進一步融入主城。 雙碑大橋和雙碑隧道已經開建，這是第二條貫穿中梁山到大學城的隧道，2020 年通行。大學城中路以北的區(qū)域為目前開發(fā)的熱點區(qū)域，以南的區(qū)域為未來集中居住配套區(qū)，目前還未進行大規(guī)模開發(fā)。 區(qū)域規(guī)劃分析 大學城規(guī)劃面積 22 平方公里，規(guī)劃人口約 43 萬，是西部新城率先啟動的第一個功能片區(qū)，西永城市副中心的核心組團，以教育科研為主； 大學城規(guī) 劃入駐高校 15所 ，目前已有 11 所高校先后入駐，入駐師生達到10萬人；預計到 2020 年， 15所高校全部建成，入駐師生規(guī)模約 25萬人； 2020 年沙坪壩區(qū)政府在大學城投資 3億元修建了七所配套中小學，目前重慶一中、重慶八中、重慶市人民小學、美國 QSI 國際學校等知名中小學已經入駐； 該片區(qū)房地產市場雖起步較晚，但倍受各知名開發(fā)企業(yè)的關注，目前已進駐開發(fā)商有龍湖、金科、富力、金融街、中渝、慶瑞、卓越、康田、宮和等，區(qū)域房地產發(fā)展迅速。 產業(yè)支撐：大學城片區(qū)主要以教育科研、電子產業(yè)及鐵路物流等三大產業(yè)為主。 區(qū)域定位：西永組團作為城市副中心，主城的拓展區(qū)，以教育、科技、物流、文化、生態(tài)功能為主。一城五片多中心組團式格局中，隨著內環(huán)外移的實施，西永片區(qū)將逐步進入主城區(qū)的范圍。未滿 5 年的二手物業(yè)成交要收取差額營業(yè)稅，營業(yè)稅率為差額部分的 %； 隨著對高端房征收物業(yè)稅政策的提出，重慶、上海等地可能作為試點開征物業(yè)稅。 宏觀市場分析結論 市場背景 區(qū)域規(guī)劃分析結論 競爭市場分析結論 1 重慶近年來受保稅港區(qū)、兩江新 區(qū)利好的影響，重慶經濟發(fā)展迅速， 2020年在全國經濟“保 8”的情況下，重慶經濟依然達到 143.9%的增長率，未來幾年經濟發(fā)展也將快速、平穩(wěn)，而且預計 2020 也將達 15%； 2020 年房地產的引擎依然是舊城改造，預計 2020 年將有 500 萬方舊城改造入市； 2020 年重慶將實施重點建設項目 323 個，總投資高達 1 萬億元。魅力之城 大學城2020 年重慶大學城項目定位報告 大學城項目定位報告 重慶銘騰匯景信息咨詢有限公司 方案一建議 方案二建議 方案對比分析 地塊解析 項目定位 客戶分析 市場背景 本次匯報的結構： 報告主要結論 項目定位：知慧活力中高端住宅項目 物業(yè)形態(tài)：類別墅、高層 客戶定位：改善型客戶、投資型客戶為主，部分首置客戶 客戶分布：沙坪壩區(qū)、大西區(qū)、璧山、北碚、微電園區(qū)域為主，主城其他區(qū)域客戶為輔。涉及交通、能源、城市基礎設施、園區(qū)基礎設施、節(jié)能減排及生態(tài)建設、水利基礎設施、社會民生、科技、工業(yè)、農業(yè)產業(yè)化、商貿流通、房地產等 13 大類； 2020 年由于一線城市房價上漲過快， 2020 年出 臺有抑制高房價的政策，但政策調控主要針對三高物業(yè)，即高檔次、高單價、高置業(yè)頻次，而對普通商品住房仍然保持較為寬松的房地產以及金融政策； 在信貸政策方面， 2020 年上半年已開始收緊，首套房最低首付比例為二成，二套房提高到四成，且貸款利率優(yōu)惠已從下浮 30%上調到下浮 15%。 [ 宏觀經濟 ]結論 西永片區(qū)定位：城市副中心、 IT 之城、大學之城、巨變之城 區(qū)域規(guī)劃分析 該 片區(qū)位于中環(huán)與外環(huán)之間，屬于城市發(fā)展新興之地。 到 2020 年，縉云山、中梁山之間的西部片區(qū)西永城市副中心人口規(guī)模將突破 60 萬人。 功能分區(qū)：區(qū)域承載重慶高科技產業(yè)、大學城、鐵路物流及城市綜合新區(qū)的城市功能 ,由五大功能片區(qū)構成，重慶市大學城 (22 平方公里 )，西永微電子產業(yè)園（ 15平方公里），重慶鐵路物流中心 (20 平方公里 )，生態(tài)旅游觀光 區(qū) (10 平方公里 )，城市中心區(qū) (20 平方公里，為大學城配套 )。現(xiàn)微電園入駐企業(yè)有 64家，世界 500強企業(yè)有 5家（富士康、惠普、思科、英業(yè)達、廣達），規(guī)劃 2020 年產值達 3000 億元； 利好政策：以西永微電子工業(yè)園為中心的國家最大內陸保稅區(qū)在大學城成立，將帶動大學城電子產業(yè)的高速發(fā)展。 區(qū)域規(guī)劃分析 (大學城 ) 西永微電園 中學 (規(guī)劃中 ) 根據(jù)目前規(guī)劃，以大學城中 路為界線，大學城劃分為兩個板塊。 大學城東路 重慶大學 龍湖睿城 東方劍橋 目前大學城的最繁華區(qū)域 ,所有大學以及目前集中商業(yè)分布于此 富力城 260 萬方商業(yè)中心 東橋郡 重大集資樓 重師集資樓 富力城在售區(qū) 卓越項目 重慶師范大學 大學城中路 臺資信息產業(yè)園 大學城南部居住集中區(qū) 中渝地塊 第三軍醫(yī)大學 重慶科技學院 融城華府 龍湖花千樹 龍湖 U城 金科項目 交通條件： 地鐵 1號線將在 2020 年運行，線路由朝天 門至大學城（一期朝天門到沙坪壩，今年年底運行）； 軌道 7號線正處規(guī)劃階段，暫未動工，預計將在 2020 年后開始投入運行。 隨著區(qū)域對外交通的不斷完善，拉近了大學城與沙坪壩片區(qū)、三北片區(qū)、渝中半島片區(qū)等區(qū)域的距離。 規(guī)劃中的輕軌 7號線 在建地鐵 1號線 雙碑隧道 雙碑大橋 15 分鐘北部新區(qū) 30 分鐘解放碑 20 分鐘楊家坪 25 分鐘南坪 15 分鐘沙坪壩 地鐵車站 [大學城 —— 交通條件 ] 本案車行 5分鐘，步行 30分鐘抵達地鐵站 西部大學城交通情況匯總表 編號 路段名稱 等級 進度 起點 終點 路寬 通車時間及備注 1 繞城高速 高速 全線通車 —— —— 54 米 2020 年西段全線通車， 2020 年全部通車 2 科技大道 主干 全線通車 梨樹灣隧道 大學城入口 54 米 已經通車 3 科技大道北段 主干 全線通車 大學城入口 繞城高速 54 米 已經通車，雙向 6 車道，有景觀帶。 5 縱二路 主干 施工中 大學城南向 大學城北向 54 米 已經通車 6 虎曾路 主干 部分竣工，部分施工中 虎溪 曾家 54 米 已經通車 7 雙碑隧道 —— 全線通車 大學城 井口 —— 預計 2020 年建設完成，通北楊公橋 8 梨樹灣隧道 —— 全線通車 大學城 沙坪壩 —— 已經通車 9 軌道 1號線 軌道 在建 朝天門 大學城 —— 2020 年完成 10