【正文】 公寓價(jià)格一般在 46005350元 /㎡ 左右。 新聯(lián)康 中國(guó) NEW LIANKANG 璧山隧道通車后的影響： 璧山隧道通車后，璧山和大學(xué)城、西永微電園的距離非常近，這對(duì)于擴(kuò)展大學(xué)城空間，完善西永微電園配套服務(wù)設(shè)施等都有積極影響，對(duì)于璧山客戶來(lái)講，上班在璧山，居住在大學(xué)城也有了可行的條件。 未來(lái)客群變化預(yù)測(cè) 對(duì)沙區(qū)城市拓展分析： 沙坪壩城市區(qū)域人多地少，城市老建筑較多，品質(zhì)樓盤少，單價(jià)高于大學(xué)城區(qū)域，在原有的主城范圍內(nèi)無(wú)法滿足城市化率增長(zhǎng)的需要下，大學(xué)城片區(qū) 為客戶提供了良好的基礎(chǔ)條件， 2023年地鐵 1號(hào)線貫通后將成為人口快速轉(zhuǎn)移的契機(jī)，大學(xué)城房產(chǎn)對(duì)沙坪壩主城的吸引力將大大增加。 新聯(lián)康 中國(guó) NEW LIANKANG 目前區(qū)域市場(chǎng)客戶來(lái)源 周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)改善型客戶 —— 虎溪鎮(zhèn)、陳家橋鎮(zhèn)等原住民 周邊產(chǎn)業(yè)客戶 —— 大學(xué)老師，大學(xué)城、軟件園職工 主城區(qū)外遷客戶 —— 交通導(dǎo)入，價(jià)格擠壓和少量改善需求 周邊區(qū)縣客戶（主要是璧山縣客戶） 投資型客戶 —— 看重區(qū)域升值潛力和出租能力 根據(jù)區(qū)域客觀環(huán)境和區(qū)域項(xiàng)目的成交客戶分析，當(dāng)前區(qū)域主要客戶來(lái)源如下： 新聯(lián)康 中國(guó) NEW LIANKANG 地鐵 1號(hào)線運(yùn)行后的影響： 地鐵 1號(hào)線運(yùn)行后，不能立刻為區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目輸送客戶，但 1號(hào)線開通，是區(qū)域房地產(chǎn)的催化劑，將加速區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。 金科廊橋水鄉(xiāng)，約 8000套， 35100平米為主，一房 20%，兩房 40%，三房 40%， ■ 20232023年區(qū)域高層供應(yīng)情況 ? 區(qū)域近期 50平米以下的純投資型產(chǎn)品陸續(xù)有供應(yīng)， 201 年以居住型產(chǎn)品為主的項(xiàng)目將陸續(xù)入市，面積在 60110平米，項(xiàng)目逐漸增多，競(jìng)爭(zhēng)激烈； ■ 20232023年區(qū)域洋房供應(yīng)分析 ? 從 2023年開始洋房產(chǎn)品供應(yīng)增加，產(chǎn)品主要為平層戶型（ 85120㎡ ）、躍層戶型（ 120160㎡ ）。 一個(gè)洋房 項(xiàng)目在售：龍湖 u城，首批開盤均價(jià)僅在 8000元 /㎡ 左右 龍湖花千樹 8月成交均價(jià)為 9000元 /㎡ 。單價(jià)都超過(guò) 10000元 /㎡ 。大學(xué)城南路以北的區(qū)域?yàn)槟壳伴_發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，以南的區(qū)域?yàn)槲磥?lái)集中居住配套區(qū)，目前還未進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)。 新聯(lián)康 中國(guó) NEW LIANKANG 項(xiàng)目本體分析 — 板塊項(xiàng)目雙重化屬性 一面是洋房、別墅，一面是公寓 /一面是升級(jí)改善，一面是價(jià)格擠壓 龍湖睿城 東方劍橋 東橋郡 重大集資樓 重師集資樓 富力城 卓越項(xiàng)目 康田漫城 融城華府 龍湖花千樹 龍湖 U城 廊橋水鄉(xiāng) 本案 ?洋房、別墅升級(jí)改善屬性 龍湖東橋郡、花千樹、融城華府、龍湖 u城洋房、廊橋水鄉(xiāng)、龍湖睿城等共同在區(qū)域內(nèi)形成了大學(xué)城高端社區(qū)形象。 行政政策 二次房改 保障性住房政策對(duì)商品房沖擊相對(duì)較小 尚無(wú)明確推出時(shí)間表，短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)可能性不大 后市政策出臺(tái)預(yù)期 后續(xù)可能出臺(tái)的政策中仍然不乏對(duì)于市場(chǎng)沖擊較大的金融及稅收手段，市場(chǎng)面臨較大的政策壓力。 從 4月開始的樓市調(diào)控新政出臺(tái)到 9月底的樓市二次新政，政策并沒(méi)有松綁的跡象呈現(xiàn)，反而是更加吃緊； 重慶作為房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市之一，各種調(diào)控政策傳聞紛紛，政府調(diào)控決心更加堅(jiān)決，對(duì)購(gòu)房者信心打擊嚴(yán)重，未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)不容樂(lè)觀。 10月 20日， 央行三年來(lái)首次加息，金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，由現(xiàn)行的 %提高到 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) ，由現(xiàn)行的%提高到 %；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率據(jù)此相應(yīng)調(diào)整。 9月 29日 ，國(guó)家有關(guān)部分出臺(tái)相關(guān)措施，買房首付至少 30%，第三套房貸暫停。重慶各銀行已全部停辦第三套房貸。 6月 4日 ，住房不城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)出通知，對(duì)商業(yè)房貸中二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確，丌是以前普遍所認(rèn)為的單一“認(rèn)貸”或“認(rèn)房”，而是更為嚴(yán)厲“認(rèn)房也認(rèn)貸”，而且是以家庭為單位。對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。新聯(lián)康 中國(guó) NEW LIANKANG 協(xié)信大學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告 新聯(lián)康 中國(guó) NEW LIANKANG 我們要解決的問(wèn)題 2023年完成 13億元 的總銷目標(biāo) 2400套房子 X 55萬(wàn)元 /套 歸根結(jié)底就是要解決 客戶 和 定價(jià) 的問(wèn)題 其中客戶問(wèn)題尤其重要 本案提案中心思想 以人為本 項(xiàng)目背景研究 宏觀市場(chǎng) 項(xiàng)目本體 區(qū)域市場(chǎng) 客戶框架 客戶精準(zhǔn)定位 產(chǎn)品力提升項(xiàng)目定位 營(yíng)銷推廣策略 價(jià)格策略 推案策略 推廣策略 渠道手段 銷售執(zhí)行保障 新聯(lián)康 中國(guó) NEW LIANKANG 項(xiàng)目背景研究 ?宏觀市場(chǎng)研判 ?項(xiàng)目本體分析 ?區(qū)域市場(chǎng)分析 ?客戶框架確立 詳細(xì) 背景研究 新聯(lián)康 中國(guó) NEW LIANKANG 宏觀市場(chǎng)研判 4月 14日， 對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭，貸款首付款比例丌得低于 30%。對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例丌得低于 50%，貸款利率丌得低于基準(zhǔn)利率的 。 4月 17日， 對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)丌能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款；幵首推房?jī)r(jià)問(wèn)責(zé)制。 8月 5日 ，銀監(jiān)會(huì)建議各家商業(yè)銀行暫停北京、上海、深圳、杭州的第三套房貸。這是自今年 4月“國(guó)十條”出臺(tái)后，重慶地區(qū)銀行第三次叫停第三套房貸。新措施主要在信貸方面著力，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)丌能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。 10月 20日， 重慶地方出臺(tái)房產(chǎn)契稅新政， 建筑面積 144平方米（套內(nèi)面積 120平方米）以上的住宅，按 3%征收契稅； 建筑面積小于 144平方米（含）的住宅，按%征收契稅； 個(gè)人購(gòu)買 90平方米及以下普通住房，且屬家庭首套房的，契稅按1%收取。 調(diào)控政策 調(diào)控方式 市場(chǎng)影響 出臺(tái)可能性 土地政策 打擊囤地，加快開發(fā) 持續(xù)存在，市場(chǎng)影響較小 很有可能迅速出臺(tái) 稅收政策 物業(yè)稅或其變通稅種出臺(tái) 物業(yè)稅的出臺(tái)對(duì)于購(gòu)房信心的打擊非常嚴(yán)重 如果此次市場(chǎng)調(diào)控?zé)o法達(dá)到政策預(yù)期效果，相關(guān)稅收政策近期出臺(tái)的可能性較高 金融政策 利率政策 對(duì)實(shí)際購(gòu)買力影響較大 如果持續(xù)調(diào)控不見成效，政府可能出臺(tái)更嚴(yán)厲的利差政策。 連續(xù)的調(diào)控政策 新聯(lián)康 中國(guó) NEW LIANKANG 項(xiàng)目本體分析 — 地段邊緣化屬性 地塊位臵 主城區(qū) 大學(xué)城 科技學(xué)院 三軍醫(yī)大 重慶大學(xué) 城市管理學(xué)院 重慶師范大學(xué) 四川美院 電子科技 職業(yè)學(xué)院 重慶醫(yī)科大學(xué) 東方劍橋 醫(yī)藥衛(wèi)生職業(yè)學(xué)院 重慶職業(yè)技術(shù)學(xué)院 龍湖睿城 卓越 熙街 富力城 廊橋水鄉(xiāng) 康田漫城 本地塊 大學(xué)城位于主城區(qū)西部邊緣，本案地處大學(xué)城南部邊緣。 ?公寓價(jià)格擠壓屬性 隨著地鐵 1號(hào)線大學(xué)城段的即將開通，富力城、康田漫城、東方劍橋、廊橋水鄉(xiāng)高層組團(tuán)等將逐步成為板塊熱點(diǎn) 新聯(lián)康 中國(guó) NEW LIANKANG 項(xiàng)目本體分析 — 板塊升級(jí)化屬性 大學(xué)新城 區(qū)域規(guī)劃 交通 板塊 升級(jí) 四大引擎助推板塊升級(jí)，增強(qiáng)板塊輻射力 自身配套 定位城市副中心，五大產(chǎn)業(yè)板塊，導(dǎo)入大量產(chǎn)業(yè)人口 配套日趨完善，教育配套、環(huán)境配套有較強(qiáng)吸引力 人文、科學(xué)氣息加快人口導(dǎo)入，助推板塊發(fā)展 交通發(fā)展具備強(qiáng)效推力，吸引外區(qū)臵業(yè) 新聯(lián)康 中國(guó) NEW LIANKANG 項(xiàng)目本體分析 — 項(xiàng)目關(guān)鍵詞 大規(guī)模商業(yè)配套 大盤 公寓 洋房 混合社區(qū) 精裝修 戶型緊湊 創(chuàng)意洋房設(shè)計(jì) 高附加值 新古典風(fēng)格 新聯(lián)康 中國(guó) NEW LIANKANG 區(qū)域市場(chǎng)分析 根據(jù)目前規(guī)劃，以大學(xué)城中路為界線，大學(xué)城劃分為兩個(gè)板塊。 本案 龍湖睿城（售罄） 東方劍橋5400 東橋郡 12023 重大集資樓 重師集資樓 富力城 7500 （精裝） 卓越熙街 康田漫城 5600 融城華府11000 龍湖花千樹 （售罄） 龍湖 U城 8000（精裝） 廊橋水鄉(xiāng)15000 中渝地塊 三個(gè)別墅 項(xiàng)目在售：廊橋水鄉(xiāng)、東橋郡、融城華府。 四個(gè)高層 項(xiàng)目在售：東方劍橋、康田漫城，價(jià)格在 5500元 /㎡ 左右；龍湖 u城、富力城精裝修產(chǎn)品價(jià)格達(dá)到 75008000元 /㎡ 。 區(qū)域市場(chǎng)概況 新聯(lián)康 中國(guó) NEW LIANKANG 區(qū)域市場(chǎng)分析 東方劍橋 ， 1300套，主力面積 6070㎡兩房 60%和 90110㎡三房 35%，其他 5% 2023年 2023年 2023年 2023年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 富力城， 8500套，主力面積 6070㎡兩房 30%， 80100㎡三房 40%， 100120 ㎡四房 15%， 3545 ㎡一房 10%，其他 5% 東方劍橋 400套，主力面積平層 110120㎡，躍層 140180㎡ 康田漫城 ， 1000套，主力面積 80㎡以下 高 層 洋 房 龍湖 U城 800套，主力面積平層 90120㎡，躍層 120140㎡ 龍湖 U城 ， 5000套，預(yù)估有約 70%的產(chǎn)品面積在 70110平米，其他為公寓 中渝地塊，約 3500套， 35100平米為主，一房 20%，兩房 50%，三房 20%，其他 10% 金科廊橋水鄉(xiāng) 900套，主力面積平層 100120㎡，占約 60%， 120150㎡ 占約 30%。龍湖 U城、金科廊橋水鄉(xiāng)、我司項(xiàng)目和東方劍橋是未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)主力； ?區(qū)域內(nèi)和本案產(chǎn)品類似的項(xiàng)目為： 廊橋水鄉(xiāng)，龍湖 u城、富力城、康田漫城、中渝項(xiàng)目、東方劍橋。 附：地鐵軌道 1號(hào)線設(shè)計(jì)的日運(yùn)載量為 39萬(wàn)人次 ，根據(jù)大學(xué)城未來(lái)城市副中心的定位、大學(xué)城教育及其他產(chǎn)業(yè)功能定位的拉動(dòng)，估計(jì)日運(yùn)載可達(dá) 1/52/5設(shè)計(jì)運(yùn)載量，即 68萬(wàn)人次 ，全線管通至璧山后，還會(huì)增加。 金融街金悅城 預(yù)計(jì) 8000元 /㎡ 融匯國(guó)際溫泉城 7500元 /㎡ 隆鑫天雨方 8000元 /㎡ 南方東銀項(xiàng)目 華宇金沙時(shí)代 7800元 /㎡ 富洲新城 6900元 /㎡ 香格里拉 （洋房） 11000元 /㎡ 藍(lán)溪谷地 7500元 /㎡ 沙坪壩市區(qū)明年有房源在售的項(xiàng)目有 8個(gè) 目前高層均價(jià)在 75008000元 /㎡ 范圍 洋房?jī)H有香格里拉一個(gè)項(xiàng)目， 均價(jià) 11000元 /㎡ 。 對(duì)璧山城市拓展分析： 璧山城市區(qū)域品質(zhì)樓盤幾乎沒(méi)有，大盤稀少，但是單價(jià)低于大學(xué)城區(qū)域，在原有的樓盤品質(zhì)和生活配套均無(wú)法滿足當(dāng)?shù)乜蛻粜枨蟮那闆r下，大學(xué)城片區(qū)樓盤無(wú)疑是璧山客戶首選區(qū)域。 PS：璧山按建筑面積銷售，以上數(shù)字為折合套內(nèi)價(jià)格 瑞湖名苑 4800元 /㎡ 新聯(lián)康 中國(guó) NEW LIANKANG 生態(tài)旅游觀光區(qū) 鐵路物流中心 本案 城市中心區(qū) 微電園區(qū) 重慶大學(xué)城 改善型客戶趨漲 隨著區(qū)域的逐漸成熟，加上大學(xué)城原本適宜生活的地形、人文優(yōu)勢(shì)。 投資型客戶趨少 隨著區(qū)域價(jià)值的提升，區(qū)域項(xiàng)目?jī)r(jià)格逐步達(dá)到甚至超過(guò)部分主城區(qū)價(jià)格，樓盤升值潛力下降，投資客比例呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。 大學(xué)城地處西永組團(tuán)，泊接沙坪壩區(qū)璧山兩區(qū)，是西部新城的重要?jiǎng)雍恕，F(xiàn)微電園入駐企業(yè)有 64家，世界 500強(qiáng)企業(yè)有 5家（富士康、惠普、思科、英業(yè)達(dá)、廣達(dá)），規(guī)劃2023年產(chǎn)值達(dá) 3000億元。 微電園 重慶大學(xué)城 城市中心區(qū) 生態(tài)旅游觀光