【正文】 26 271913 98 64050100150200250300350400南岸區(qū) 渝北區(qū) 北部新區(qū) 江北區(qū) 九龍坡區(qū) 沙坪壩區(qū) 渝中區(qū) 大渡口區(qū) 北碚區(qū) 2 0 0 0 1 0 0 0010002022300040005000供應(yīng)量（萬㎡） 成交面積（萬㎡） 建面成交均價（元/ ㎡） 月均成交量（萬㎡）表一 房地產(chǎn)成交量和銷售價格都是重慶較為活躍的區(qū)域 注：數(shù)據(jù)來源于市統(tǒng)計局 08 年上半年各區(qū)商品房成交對比95694744855115 14110685773255302623689 6 7 6 3 5 3 2 24930 48935102384432893193328142643880020406080100120南岸區(qū) 渝北區(qū) 北部新區(qū) 江北區(qū) 九龍坡區(qū) 沙坪壩區(qū) 渝中區(qū) 大渡口區(qū) 北碚區(qū) 2 0 0 0 1 0 0 00100020223000400050006000供應(yīng)量（萬㎡） 成交面積（萬㎡） 月均成交量（萬㎡） 建面成交均價（元/ ㎡） 江北區(qū)房地產(chǎn)掃描（二） 表二 ? 江北區(qū)為重慶商品房成交的熱點區(qū)域，無論成交量和成交均價均排在各區(qū)前列，同時屬于重慶中高端樓盤聚集區(qū)域，隨著商圈的進一步闊容，將進一步帶動房產(chǎn)的發(fā)展。 江北區(qū)經(jīng)濟 — GDP 發(fā)展起步較晚，但是發(fā)展后勁十足 注：數(shù)據(jù)來源于市統(tǒng)計局 觀音橋商圈研判 觀音橋商圈成為發(fā)展最為強勁的區(qū)域，大有超越第一商圈－－解放碑之勢 來自重慶市經(jīng)濟網(wǎng)站 商圈 年購買力（億元） 日均人流量 商業(yè)供應(yīng)量（萬方） 解放碑 130 超過 30萬 120 觀音橋 90 超過 20萬 100 沙坪壩 104 超過 15萬 85 南坪 60 超過 20萬 70 楊家坪 90 超過 20萬 70 ? 江北區(qū)零售市場發(fā)展極為迅速，近期已躍升為重慶市第二大商圈，為新興業(yè)態(tài)和品牌的進入創(chuàng)造了契機和可能。 二． 江北區(qū)經(jīng)濟研究 江北區(qū)經(jīng)濟總述 江北區(qū)經(jīng)濟 — GDP 觀音橋商圈研判 江北區(qū)房地產(chǎn)掃描一 江北區(qū)房地產(chǎn)掃描二 江北區(qū)未來展望 Contents 2 江北區(qū)經(jīng)濟總述 2 0 0 7 年江北和各區(qū)經(jīng)濟指標對比10005010001001000150100020220002501000300100035010004001000總?cè)丝冢ㄈf） G D P （萬元） 人均可支配收入（元） 社會零銷總額（萬元）總?cè)丝冢ㄈf） G D P （萬元） 2794987 938924 1797947 2296361 3745555 1568004 1102166 2454598人均可支配收入（元） 14478 13705 13756 13881 11570 11629 13705 13708社會零銷總額（萬元） 2075391 150341 1044623 1235465 1475932 985516 438138 834397渝中區(qū) 大渡口區(qū) 江北區(qū) 沙坪壩區(qū) 九龍坡區(qū) 南岸區(qū) 北碚區(qū) 渝北區(qū)注：數(shù)據(jù)來源于市統(tǒng)計局 江北區(qū)人均可支配收入排在各區(qū)前列，消費潛力較大，購買力增強。 重慶市委書記 薄熙來 在 07年全市經(jīng)濟工作會議指出 要在全市經(jīng)濟社會的各個領(lǐng)域，全面貫徹落實總主機的“ 314” 總部署，以“ 314” 為重慶發(fā)展的總綱，推動重慶又好又快發(fā)展，實現(xiàn)重慶新的跨越。 注：數(shù)據(jù)來源于各市統(tǒng)計局 ?重慶未來經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿薮?，房地產(chǎn)市場需求量旺盛； ?重慶雖屬二線城市，但是隨著“新特區(qū)”，“第三區(qū)”等利好消息的出臺，其經(jīng)濟發(fā)展后勁較強，預(yù)計未來住宅缺口達到約 。 重慶與代表城市房地產(chǎn)比較 0 7 0 8 上半年商品房成交對比050001000015000總供應(yīng)量（萬方） 月成交量 成交量（萬平方） 成交均價（元/ 平米）總供應(yīng)量（萬方） 2 0 5 3 . 6 6 9906 531 2 9 2 5 . 3 6 8 0 2 . 9 6 3 7 0 . 4 2 480 5 2 1 . 6 2 8 4 4 . 5 6 2 8 1 . 0 3 6月成交量 1 4 9 . 0 3 1 2 9 . 1 7 1 0 3 . 5 7 6 . 9 1 1 0 5 . 4 5 9 8 . 1 6 1 6 3 . 6 3 1 . 2 7 6 1 . 5 3 5 2 . 6 6成交量（萬平方） 1 7 8 8 . 4 1550 1242 923 1 2 6 5 . 5 5 8 9 . 7 7 800 1 8 7 . 6 3 3 6 9 . 2 316成交均價（元/ 平米） 3335 11943 6383 4143 5653 4132 13584 7349 4 3 5 6 . 9 5100重慶 北京 天津 西安 成都 重慶 北京 天津 西安 成都2 0 0 7 全年 2 0 0 8 上半年? 重慶市房地產(chǎn)成交量位于西部第一，性價比較高，未來增值潛力巨大，同時也是投資潛力較大的城市之一。萬科紅旗河溝項目產(chǎn)品定位報告 謹呈：萬科重慶公司 萬科紅旗河溝地塊產(chǎn)品定位報告 一． 重慶市宏觀經(jīng)濟概述 二． 江北區(qū)經(jīng)濟素描 三． 地塊分析 四． 競品分析 五． 項目總體定位 總體目錄 ︱ Contents 一． 重慶市宏觀經(jīng)濟概述 重慶與代表城市宏觀經(jīng)濟比較 重慶與代表城市房地產(chǎn)比較 重慶未來展望 Contents 1 重慶市宏觀經(jīng)濟與代表城市比較 200 7年重慶和代表城市宏觀經(jīng)濟比較0500010000150002022025000總?cè)丝冢ㄈf） 社會零售品消費總額（億） 人均支配收入（元) G D P ( 億）總?cè)丝冢ㄈf） 3235 社會零售品消費總額（億） 人均支配收入（元) 13715 12662 23623 16357 14849 21989G D P ( 億） 重慶 西安 上海 天津 成都 北京? 重慶市是全國擁有人口最大的城市， GDP的生產(chǎn)總值位于西部第一，人均可支配收入，相對較少，社會零售品消費位于西部前列，未來消費潛力較大。 注：數(shù)據(jù)來源于各市統(tǒng)計局 重慶在全國屬二線城市，是西部的橋頭堡，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆? 重慶房地產(chǎn)市場受政策影響較小，抗風險能力強，消費較為理性。 重慶未來展望 07年重慶市常務(wù)副市長 黃奇帆 指出 重慶市今后十年內(nèi)將投入 6000億元，新建城區(qū)面積 600平方公里，新增城市人口 600萬。 ? 若按照人均住宅最低需求 30平米 /人，十年新增人口 600萬，由此可粗略推算出未來十年，需求商品住宅約 ，人口的增長對商品房需求明顯旺盛。 江北區(qū)人均可支配收入較多、商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)較好 2 0 0 1 2 0 0 7 重點區(qū)域G DP 增速比較1 4 . 7 0 %1 6 . 9 0 %1 6 . 5 0 %2 1 . 5 0 %2 1 . 8 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %渝中區(qū) 南岸區(qū) 江北區(qū) 九龍坡區(qū) 沙坪壩區(qū)? 江北區(qū) GDP歷年來增速明顯，年平均增速為 %， 位于重點區(qū)第一位，為其消費支出打下良好的基礎(chǔ)。 ? 隨著商圈的 擴容，大量人口的遷入，同時將造就巨大的消費潛力。 08年的成交量從第四位躍升到第三位 注：數(shù)據(jù)來源于市統(tǒng)計局 江北區(qū)未來展望 ? 江北區(qū)被市委、市政府確定為 重慶未來行政 ,交通 ,商貿(mào) ,文化中心 ，隨著總部經(jīng)濟區(qū)在這里的定格，江北區(qū)將成為重慶最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一 ,也是住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域。 ? 地塊至北向南有緩坡。 ? 地塊處于城市低洼地帶，且地塊沿建新北路段，低于道路標高，易積水積塵。 商業(yè)部分：地塊緊鄰城市主干道，交通便捷，有較高的商業(yè)價值。居住人群主要為重慶主城區(qū)內(nèi)的中低收入階層。其中 A地塊的用地性質(zhì)為商業(yè)，B地塊為住宅。 紅石路車流量最小。 本區(qū)域商業(yè)潛質(zhì)較高，急需 城市綜合體 引領(lǐng)片區(qū)形象 地塊周邊 數(shù)量 可經(jīng)營面積（萬平方米） 代表項目 商場百貨 55 150左右 遠東百貨、茂業(yè)百貨、 寫字樓 13 北岸星座、同聚遠景、嘉年華大廈、未來國際 項目區(qū)域 較為齊全，大型商業(yè)（如遠東百貨）以及社區(qū)商業(yè)（協(xié)信黃金海岸）共計約 55個，可經(jīng)營面積約 150萬平方米。配套完善，商業(yè)氛圍濃厚。 ，原生植被較為豐富，可以應(yīng)勢造景。 2. 輕軌三號線和規(guī)劃中的輕軌六號線都經(jīng)過項目所在區(qū)域，交通將更加便捷。 ，并且緊鄰觀音橋中學和觀音橋小學。 。 地塊內(nèi)部不平整，土石方量較大。 紅旗河溝區(qū)域形象較差。 未來潛力 ? 在區(qū)域發(fā)展的聯(lián)動作用下，在北部新區(qū)將成為中國重點開發(fā)的“第三區(qū)”的情況下，項目所在區(qū)域?qū)焖侔l(fā)展。 ? 規(guī)劃中的輕軌六號線經(jīng)過項目所在區(qū)域。 ? 觀音橋步行商業(yè)街正在逐步擴大范圍，區(qū)域發(fā)展將會進一步升級。 觀音橋商圈進一步擴容，本案是江北區(qū)政府確定的核心發(fā)展區(qū)域 項目地塊研究結(jié)論提取（一） 項目地塊按用地性質(zhì)大致分為兩大部分： ? 地塊 A（商業(yè)地塊）： 配套：周邊寫字樓密集，配套成熟。但地塊緊鄰交通干道噪音干擾大 ，而且靠近長途汽 車站人流復雜。交通高度發(fā)達。 交通：緊鄰建北六支路，建北八支路。 項目地塊研究結(jié)論提?。ǘ? 條件： 項目地塊處于觀音橋商圈范圍內(nèi)，周邊商服配套完善，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，商業(yè)價值高。 隨著觀音橋商圈的擴容，區(qū)域發(fā)展將進一步升級，項目地塊發(fā)展?jié)摿薮蟆? 總體成交量（平米） 新增（平米） 月均成交量（平米） 月均成交均（元 /平米） 06年 9760792 7358700 07年 15724281 9323061 由上表發(fā)現(xiàn)， 06年 56月份、 07年 78月份分別由于房交會及“新特區(qū)”政策影響，而獲得突破性增長；由于城市剛性需求的拉動，市場整體成交量穩(wěn)步上升；價格在經(jīng)過 06年的短暫擺動后，在 07年進入穩(wěn)步上升的軌道；