【正文】 以嚴(yán)明法紀(jì)、堅(jiān)決制止土地違法178。 5月30日，國(guó)土資源部出臺(tái)《關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知》，要求各地不得違反土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃用地，從嚴(yán)審批各類(lèi)非農(nóng)建設(shè)用地，確保房地產(chǎn)調(diào)控的土地政策落到實(shí)處，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)用地。 5月24日，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)九部委《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》，旨在責(zé)令各地區(qū)、特別是城市人民政府切實(shí)負(fù)起責(zé)任，把調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、控制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作的目標(biāo)責(zé)任制，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。 5月22日，國(guó)稅總局宣布，將提高土地保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)抑制囤積土地，促進(jìn)空置房處置。 5月17日，溫家寶總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，要求認(rèn)真落實(shí)去年以來(lái)中央關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的部署，并根據(jù)當(dāng)前存在的問(wèn)題，提出六項(xiàng)進(jìn)一步的針對(duì)性措施。住房公積金存款利率保持不變。178。178。%%。178。 3月31日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》。 2月21日，建設(shè)部發(fā)布了新修訂的《城市規(guī)劃編制辦法》，對(duì)城市規(guī)劃區(qū)范圍、城市建設(shè)用地、市域內(nèi)應(yīng)當(dāng)控制開(kāi)發(fā)的地域等七項(xiàng)城市總體規(guī)劃確定為必須嚴(yán)格執(zhí)行的強(qiáng)制性?xún)?nèi)容。 2月6日，建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行日前聯(lián)合下發(fā)通知，嚴(yán)禁政府投資項(xiàng)目使用帶資承包方式進(jìn)行建設(shè)。 7月3日，南昌市二手房營(yíng)業(yè)稅開(kāi)征。今后，二手房辦理交易時(shí)將以此作為繳交稅費(fèi)的依據(jù)，成交價(jià)格低于指導(dǎo)價(jià)的，以政府指導(dǎo)價(jià)為準(zhǔn)；成交價(jià)高于指導(dǎo)價(jià)的，以成交價(jià)為準(zhǔn)。178。178。178。178。附表：2006年南昌市城區(qū)普通商品住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)(單位：元/㎡)地段等級(jí)范圍價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)一類(lèi)富大有堤、沿江北大道、廬山南大道、豐和中大道、南昌大橋、沿江中路、建設(shè)西路、建設(shè)路、井岡山大道、解放西路、洪都中、北大道、南京東路、青山湖大道至富大有堤交界所圍合的區(qū)域和象湖周邊地區(qū)3900二類(lèi)一類(lèi)地段以外、富大有堤以南、青山湖大道以東、洪都北、中大道以東、井岡山大道以東、解放西路以南、建設(shè)路、建設(shè)西路以南、沿江南大道以東、廣州路以北、城南路以西、解放東路以北、昌東大道以西；豐和大道以西、廬山南大道以南、昌九高速公路以東及紅角洲地區(qū)；鳳凰洲地區(qū)3600三類(lèi)一類(lèi)、二類(lèi)地段以外其它區(qū)域（不含灣里區(qū)）2500四類(lèi)灣里區(qū)1800178。 1月4日，南昌市出臺(tái)了《2006年南昌市城區(qū)普通商品住房具體標(biāo)準(zhǔn)》，具體價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)為一類(lèi)地段3900元/㎡以下，二類(lèi)地段3600元/㎡以下，三類(lèi)地段2500元/㎡以下，四類(lèi)地段1800元/㎡以下（）。從2006年1月1日起，所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都應(yīng)當(dāng)將所售商品住房的節(jié)能措施、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、保溫隔熱性能指標(biāo)等基本信息在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置予以公示，并在《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中予以載明。根據(jù)規(guī)定，2005年3月17日以前發(fā)放的按揭貸款，將從2006年1月1日起，按照以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：截至2005年12月25日20時(shí)，客戶(hù)貸款不存在欠款的，則貸款利率按2006年1月1日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率下浮10%執(zhí)行；截至2005年12月25日20時(shí)，客戶(hù)仍積欠本金和利息的，則貸款利率按2006年1月1日當(dāng)日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率執(zhí)行。 房屋貸款執(zhí)行新利率這些政策主要有： 大戶(hù)型的商品房預(yù)征土地增值稅06年開(kāi)始實(shí)施的國(guó)家政策政策主線2006年上半年，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)高速增長(zhǎng)。在這短短的半年時(shí)間，大大小小的房地產(chǎn)政策層出不窮，各方各面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)都投注了不同程度的關(guān)注。 青山北路將計(jì)劃從原來(lái)的22米拓寬到37米，整修路段長(zhǎng)度1500多米，整修后本地段的交通狀況將得到大大的改善。按照要求，象湖、青山湖、艾溪湖、臥龍山（前湖）規(guī)劃為都市型景區(qū)，瑤湖、梅嶺規(guī)劃為郊野型景區(qū)。178。178。 1月25日，由南昌市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院、園林規(guī)劃院會(huì)同深圳設(shè)計(jì)單位共同參與編制的《南昌市城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃》現(xiàn)基本通過(guò)。至2010年，南昌市城鎮(zhèn)人均住宅使用面積達(dá)到28㎡，農(nóng)村人均居住住宅面積38㎡，基本解決城市住房特困戶(hù)問(wèn)題。 1月20日，南昌市“十一五”規(guī)劃通過(guò)人大審議。 在“十一五”期間，南昌市建成區(qū)面積將達(dá)到266萬(wàn)平方公里，城鎮(zhèn)化水平為60%。 南昌城市居民人均可支配收入的增幅高于人均消費(fèi)性支出，表明人民收入增長(zhǎng)明顯，且生活水平有了進(jìn)一步的提高。 南昌市就業(yè)再就業(yè)工作成效明顯，就業(yè)形勢(shì)基本穩(wěn)定。 消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步增長(zhǎng)，仍舊以批發(fā)零售為主。 固定資產(chǎn)投資較快增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度逐漸趨緩。 南昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展依舊保持較高的速度持續(xù)上漲，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，最為突出的乃是第二產(chǎn)業(yè)。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入2424元，%，人均生活消費(fèi)性支出1001元，%。 就業(yè)形勢(shì)截至6月末，；，“4050”等困難群體4012人；；，%。其中，分地區(qū)看，%；，%。其中：，%，%。其中：，%，%。，%。財(cái)政收支上半年，南昌市實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入74億元，%，%。分產(chǎn)業(yè)看，第一、二、。：：：51：45。從三次產(chǎn)業(yè)看 ：第一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，%；第二產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，%；第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，%。 南 昌 市 萬(wàn) 科 青 山 湖 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品 定 位 報(bào) 告新 聯(lián) 康 機(jī) 構(gòu)研 究 發(fā) 展 部壹．環(huán)境篇一、南昌市2006年上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況經(jīng)濟(jì)總量據(jù)初步測(cè)算，按可比價(jià)計(jì)算，%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上半年，%，； %，；%。固定資產(chǎn)投資上半年，%。分投資結(jié)構(gòu)看，基建、%；，%，%。從收入完成情況看，增長(zhǎng)68%；，%；，%。金融運(yùn)行6月末，%。，%。 消費(fèi)品零售總額上半年，%。分行業(yè)看，%；，%；，%。居民收入上半年，南昌市城市居民人均可支配收入為5570元，%，人均消費(fèi)性支出3580元，%。綜合分析2006年上半年178。178。178。178。178。二、城市規(guī)劃178。178。根據(jù)規(guī)劃，居民住宅將作為發(fā)展重點(diǎn)加以支持，分類(lèi)分層推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)中等收入階層自用住宅、低收入階層經(jīng)濟(jì)適用住房，建立以中低收入家庭為主的住房保障系統(tǒng)，建立滿(mǎn)足高、中、低不同需求的住房供應(yīng)體系，全面提高人民群眾居住水平和居住質(zhì)量。178。2005年至2010年的近期目標(biāo)是，城市綠地36%，公園綠地10㎡/人，城市綠化覆蓋率40%。 2月16日，從南昌市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)年會(huì)獲悉，從2006年起，南昌市將著力打造“住在南昌”品牌，培養(yǎng)一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品牌企業(yè)、品牌住宅小區(qū)，將南昌市營(yíng)造成中國(guó)最適宜居住的城市之一。 南昌將規(guī)劃梅嶺、象湖、青山湖、艾溪湖、臥龍山（前湖）、瑤湖六大景區(qū)。178。三、2006年上半年房地產(chǎn)相關(guān)政策2006雖然才過(guò)去了6個(gè)月，但是已經(jīng)被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“政策年”。土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、動(dòng)拆遷、經(jīng)濟(jì)適用房等這些具體的房產(chǎn)政策無(wú)一不是與百姓的生活息息相關(guān)的。中央及各級(jí)地方政府為了保障房地產(chǎn)健康發(fā)展，抑制飛漲的房?jī)r(jià)，紛紛采取措施給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，2006年上半年的房地產(chǎn)政策都是圍繞著“房地產(chǎn)降溫”這一主線展開(kāi)的。2005年中國(guó)頒布的防控房地產(chǎn)過(guò)熱的政策，有一些是從2006年1月1日開(kāi)始實(shí)施的，其影響已經(jīng)從頒布之日起就顯現(xiàn)了出來(lái)，2006年帶來(lái)的影響將更大。2006年1月1日以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售、預(yù)售的商品住房發(fā)生預(yù)繳土地增值稅稅款的行為，凡單套平均建筑面積超過(guò)140㎡以上的，%的預(yù)征率征收土地增值稅，對(duì)于140㎡(含)以下的不予預(yù)征土地增值稅。2006年1月1日起，商業(yè)住房貸款將全面執(zhí)行新利率。 新建民用建筑應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)部頒布的《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》于2006年1月1日起實(shí)施，按照規(guī)定，新建民用建筑應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求，民用建筑工程擴(kuò)建和改建時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)原建筑進(jìn)行節(jié)能改造。2006年以來(lái)南昌市政府出臺(tái)的主要政策178。具體如下：從2006年1月1日起，凡在南昌市東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)、灣里區(qū)、紅谷灘新區(qū)、南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、南昌高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)范圍內(nèi)同時(shí)具有以下條件的住房為普通商品住房：1) ；2) 單套建筑面積在144㎡以下；3) 實(shí)際成交價(jià)格低于下列附表中的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。 今年南昌將進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控，切實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)，確保房?jī)r(jià)年平均漲幅不超過(guò)GDP增幅及人均可支配收入增幅，將房?jī)r(jià)漲幅調(diào)控控制在10%左右。 2月21日，今后南昌市每年將興建5060萬(wàn)㎡的經(jīng)濟(jì)適用房，占每年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總量的1520%，逐步解決廣大中低收入家庭的購(gòu)房需求，平抑房?jī)r(jià)。 對(duì)在城市建設(shè)中，亂建私房的現(xiàn)象，南昌市將明確違章建筑不予補(bǔ)償，并規(guī)定人均住房拆遷安置面積最大不超過(guò)50㎡。 4月26日，從南昌市政府獲悉，該市出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)紅谷灘新區(qū)發(fā)展的若干意見(jiàn)》，要舉全市之力加速推進(jìn)紅谷灘新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)程，提出包括允許紅谷灘農(nóng)房還建房在補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)后可發(fā)給經(jīng)濟(jì)適用房權(quán)證，并可上市交易等9大措施。 6月29日，南昌城區(qū)二手房交易政府指導(dǎo)價(jià)已經(jīng)確定。178。2006年以來(lái)國(guó)家出臺(tái)的主要政策178。178。178。文件對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率做出了調(diào)整，按不同區(qū)域分別確定房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，其中，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)將由目前的15%提高到不得低于20%。 4月27日，中國(guó)人民銀行決定從2006年4月28日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率。%%。 4月27日，國(guó)土資源部和國(guó)家工商行政管理總局日前聯(lián)合發(fā)布了《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》示范文本(試行)，以進(jìn)一步節(jié)約集約用地，防止開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期囤積土地，減少土地閑置，自2006年7月1日起試行。 5月8日，建設(shè)部下發(fā)通知，即5年(含)%%；%%。178。（即“國(guó)六條”）178。178。（即十五條“意見(jiàn)”）178。178。 6月16日，中國(guó)人民銀行決定從2006年7月5日起。178。綜合分析自“國(guó)六條”頒布以來(lái)，一些配套細(xì)則紛紛出臺(tái)，主要涉及的還是土地、銀貸、稅收這“老三樣”，指導(dǎo)方向依舊是“緊縮”，變化不大。近來(lái)傳出的即將出臺(tái)的限制外資投資細(xì)則以及醞釀變革的土地出讓制度還是有別于原先的政策制度，具有相當(dāng)?shù)钠诖?。其中，DGC0628 DGC0631未到交易截止日期，DGC061DGC0630被停牌，其余地塊悉數(shù)成交。若將該地塊扣除，上半年的土地供應(yīng)面積削減為2668畝，反而較去年同期的3376畝下降21%。地塊特征從供地區(qū)域來(lái)看，今年上半年的土地供應(yīng)以京東、灣里、紅谷灘、昌南、長(zhǎng)堎這些城市外圍區(qū)域?yàn)橹?，分布廣泛，地塊面積相對(duì)較大。供地價(jià)格上半年所推出的地塊多位于城市外圍，整體地價(jià)相對(duì)較低，但對(duì)比去年交易情況來(lái)看，成交價(jià)格還是略有上漲。商服用地情況推出的33幅地塊中，非住宅類(lèi)用地16幅，1166畝，面積較去年同期增加112%，涵蓋商業(yè)、旅館業(yè)、金融業(yè)、市場(chǎng)、加油站等用地，主要分布在青云譜區(qū)廣州路沿線。結(jié)論今年上半年，南昌市土地一級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行良好，供需基本平衡，地價(jià)穩(wěn)中略升。但是，近來(lái)推出的地塊中有相當(dāng)一部分位于“一核五片”中的五個(gè)組團(tuán)，而多數(shù)組團(tuán)的配套設(shè)施建設(shè)較為落后，地段認(rèn)同度也不佳，因此，在市場(chǎng)接受度普遍較低，區(qū)域客源有甚為有限的條件下，如何讓市場(chǎng)消化如此大的案量，很是考驗(yàn)項(xiàng)目的整體水平。1) 、全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）比增%較上年全年相比%以上數(shù)據(jù)表明，南昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍舊處于上升態(tài)勢(shì)，但增幅與去年全年增幅相比明顯放緩，由于國(guó)家宏觀調(diào)控的影響以及土地市場(chǎng)供應(yīng)偏小等因素，預(yù)計(jì)今年全年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比增幅度不大。4) 、全市商品房銷(xiāo)售情況商品房（萬(wàn)㎡）住宅（萬(wàn)㎡）商品房（億元）住宅（億元）住宅（套）數(shù)值17356比增%%%%%5) 、市區(qū)商品房銷(xiāo)售情況商品房（萬(wàn)㎡）住宅（萬(wàn)㎡）商品房（億元）住宅（億元）住宅（套）數(shù)值9702比增%%%%%以上兩表經(jīng)過(guò)比較可以發(fā)現(xiàn)，南昌市轄縣商品房成交量占據(jù)相當(dāng)?shù)谋壤?。商品住宅仍舊是商品房市場(chǎng)成交的主力。6) 、全市商品房?jī)r(jià)格商品房住宅均價(jià)（元/㎡）29822752去年同期%%環(huán)比%%7) 、市區(qū)商品房?jī)r(jià)格商品房住宅均價(jià)（元/㎡）36693370去年同期%%環(huán)比%%從以上兩表可以看出：全市以及市區(qū)商品房?jī)r(jià)格增幅均較大，月環(huán)比增幅也在4%左右，說(shuō)明南昌轄縣的商品房市場(chǎng)接受度不斷提高，市區(qū)商品房由于具有一定的稀缺性，成交價(jià)格上升比例更大，在10%以上。表明市區(qū)商品房地段優(yōu)勢(shì)、稀缺性明顯，價(jià)格普遍較高，對(duì)全市特別是中高端客源吸引力較大；同時(shí)郊縣的商品房?jī)r(jià)格水平仍舊較低。8) 、客源組成9) 、全市存量房交易情況商品房(件)住宅(萬(wàn)㎡)商品房(萬(wàn)㎡)住宅(萬(wàn)㎡)數(shù)據(jù)1523014135比增%%%%比例100%%100%%10) 、市區(qū)存量房交易情況商品房(件)住宅(件)商品房(萬(wàn)㎡)住宅(萬(wàn)㎡)數(shù)據(jù)1150510791比增%%%%比例100%%100%%從以上兩表可以看出，存量房交易情況良好，一方面全市的商品房供應(yīng)量縮減促進(jìn)其銷(xiāo)售，另一方面，不斷上漲的商品房?jī)r(jià)格也逐漸加深了相對(duì)價(jià)格較低的存量房的市場(chǎng)接受度。特別分析——南昌高檔商品住房2002005年市場(chǎng)占有量南昌房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展，產(chǎn)品力逐步提高，價(jià)格帶的扁平也發(fā)生了很大的變化。整個(gè)價(jià)格帶相當(dāng)扁平。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2004年南昌3000元/㎡㎡，%，單套建筑面積在150㎡㎡，%。因此下面我們將以2005年全年的數(shù)