【正文】 下去的 。 以下項目的租賃價格對本項目租賃定價和規(guī)劃有一定的參考。 職業(yè)特征 私營企業(yè)主和個體經(jīng)營者占購買主要比例。 同在觀音橋核心中心的臨街鋪面的 e+e數(shù)碼是金鵬北城旺角租賃價格的 2倍以上，起價格的差異來源于兩者業(yè)態(tài)規(guī)劃的不一， e+e數(shù)碼定位為 手機、電腦，數(shù)碼，動漫廣場，而金鵬北城旺角商業(yè)規(guī)劃凌亂。 同聚遠景 約 80000 嘉年華 65000100000 邦興北都 約 30000元 天街 2號 3300065000 (臨街門面部分銷售、部分租賃個案 )（一） 以下項目的售賣和租賃價格對本項目臨街鋪面的定價和規(guī)劃有一定的參考。 商鋪價格（套內(nèi)） 方式 起價 均價 最高價 層差 朝向差價 銷售 13000元 /平方米 800000元 /平方米 100000元 /平方米 租賃 300元 /平方米 /月 400元 /平方米 /月 500元 /平方米 /月 嘉年華 （ 1— 5層：標準的商業(yè)用房）在觀音橋商圈是為數(shù)不多的，整體進行售賣的，高檔商業(yè)用房，該項目的售賣價格對本項目整體銷售定價、規(guī)劃有一定的參考。 1— 5層：標準的商業(yè)用房。 2層：停車和倉儲用房。 區(qū)域競品分析 本節(jié)將分析與本項目關(guān)聯(lián)度較高的競爭項目，為本項提供商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃以及商業(yè)銷售等方面的差異化競爭方案。 江北區(qū)商業(yè)市場分析 江北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場在穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，呈快速發(fā)展之勢 分析： 06年江北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展總趨勢為平穩(wěn)， 07年，重慶市在經(jīng)歷重慶“新特區(qū)”政策的策動下，江北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)在穩(wěn)健的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)快速發(fā)展之勢。 ? 問題 可通過整體項目打造，樹立區(qū)域產(chǎn)品標桿；通過精裝修，提高住宅品質(zhì)。 ?截止 08年 8月區(qū)域內(nèi)項目銷售均較理想，其中富力海洋廣場、東和城均已進入尾盤銷售期，后期供應(yīng)量較??； ?區(qū)域內(nèi)庫存量較小，其中還包含偉岸濱州等項目庫存，在觀音橋商圈內(nèi)的品質(zhì)住宅及精裝住宅去化率高，是未來區(qū)域住宅發(fā)展主要方向。 區(qū)域住宅客戶品類分析 年齡劃分 客戶類型 需求類型特征 購買總價特性 單身一族 2529 2529 2224 單身立業(yè) 成家丁克 2529 高預期丁克 A 4555 關(guān)注子女的后小太陽 2529 穩(wěn)定行小小太陽 3034 單身貴族 3034 追求品質(zhì)的單親家庭 4555 后小太陽 55以上 空巢家庭 3045 長期積累的主流家庭 3545 成熟小太陽 3545 小康家庭 B1， B2 B3， C1 B2， C1 A， B1 B2 B2， C1， C2 B2， B3， C2， C3 B2， B3 B2， C2， C3 B3 C2， C3 C2， C3 C3， C4， D1， D2 30萬內(nèi) 2535萬 3050萬 3045萬 2535萬 3055萬 3040萬 3343萬 3843萬 4070萬 3565萬 6080萬 2529 高預期的丁克 B B2， C2 3040萬 /3845萬 2529 享受型小太陽 3560萬 3565萬 B2 B1：緊湊 2房， 70平米內(nèi) B2：標準 2房， 7080平米內(nèi) B3：舒適 2房， 80平米以上 C類： 3房 C1：緊湊 3房， 90平米以內(nèi) C2：小標準 3房， 90100平米 C3：大標準 3房， 100110平米 C4：舒適 3房， 110平米以上 D類： 4房 D1：緊湊 4房， 120平米以內(nèi) D2：標準 4房， 120140平米 D3：舒適 4房， 140平米以上 A類：單配，一房， 50平米內(nèi) B類： 2房 區(qū)域內(nèi)的住宅產(chǎn)品客戶來源比較廣泛，但主要購房者仍然是首臵、首改類客戶。 由上表發(fā)現(xiàn)，區(qū)域住宅市場明顯受節(jié)點影響，而呈現(xiàn)出典型的區(qū)域性居住地特征；產(chǎn)品價格增長幅度較大，帶動區(qū)域價值提升；在經(jīng)歷了 07年整體市場暴漲后，目前正逐步回歸理性發(fā)展，由于城市剛性需求的拉動，市場整體成交量穩(wěn)步上升；價格在經(jīng)過 06年的短暫擺動后，在 07年進入穩(wěn)步上升的軌道； 觀音橋商圈 ● 本項目 富力海洋廣場 東和城 長安麒麟公館 區(qū)域住宅競品分析 競品 項目名稱 競爭產(chǎn)品 8月單價 主流總價 區(qū)間 本期剩余套數(shù) 后續(xù) 新增套數(shù) 競爭 關(guān)系 去化速度 （ 08年 18月） 長安 麒麟公館 40平一房、6980平兩房、89115平三房 5850 2255萬 96套 609套 較強 83套 /月 富力 海洋廣場 一房 ，平三房、 8450含1500精裝 49萬 100萬 191套 無 較弱 53套 /月 東和城 6693平兩房、三房 7600 含 1200精裝 5070萬 126 210套 較弱 67套 /月 區(qū)域住宅競品分析（一） ? 區(qū)內(nèi)住宅價格均較高，已成為重慶高品質(zhì)住宅集中區(qū)； ? 精裝修住宅產(chǎn)品已經(jīng)成為區(qū)域內(nèi)的主要品種，并已得到市場認可，且價格上升空間較大。 根據(jù)項目的地塊屬性，思源建議本項目的開發(fā)方向為： 中高檔次的城市綜合體 初步得出本項目的住宅部分產(chǎn)品定位應(yīng)該為 G1+G2 Contents 4 四、竟品分析 住宅競品研究 商業(yè)競品研究 區(qū)域?qū)懽謽歉偲?研究 區(qū)域公寓市場 研究 城市綜合體競品 研究 競品 研究 總結(jié) 住宅競品研究 重慶住宅市場分析 重慶住宅市場整體發(fā)展健康平穩(wěn)，抗風險能力較強，銷售價格穩(wěn)步上升，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆? 項目地塊周邊有較好的生活氛圍，適宜于居住。交通便捷 結(jié)論： B地塊適宜居住。 結(jié)論： A地塊商務(wù)屬性高，商業(yè)價值高 ? 地塊 B（居住地塊）： 配套：生活配套完善 環(huán)境：位于江北鷂子丘片區(qū)，較為安靜，周邊生活氣氛濃。 交通：緊鄰城市主干道，有多條公交線路經(jīng)過，并且項目區(qū)域緊鄰輕軌三號線，到主城各區(qū)都極為便利。 環(huán)境：建新北路將地塊與觀音橋核心商業(yè)區(qū)連通。 ? 項目周邊大部分為商業(yè)用地，隨著世紀英皇等項目的運營，該板塊與觀音橋核心商圈連成一氣。項目的交通優(yōu)勢將更加明顯。 ? 項目臨近輕軌三號線紅旗河溝站， 2022年輕軌三號線的運行將為本項目帶來巨大的人流量。 項目周邊有長途汽車站，對項目形象有較大影響。 區(qū)域市場 世紀英皇作為大型綜合商業(yè)與本項目將形成直接競爭。 不利因素梳理 項目本體 項目地勢低洼，積聚污水。 商業(yè)氣氛 、蘇寧電器、中百超市等大型商業(yè)入住，有一定的商業(yè)氛圍。 ，可享有較好的城市景觀。 外部資源 ，享受城市中心發(fā)達交通線路。 項目地處商圈內(nèi)，配套完善，商業(yè)氛圍濃厚 地塊資源清單 內(nèi)部資源 80~90年代的居住區(qū)，有較濃的生活氛圍。寫字樓項目共計 13個，建筑面積達。 紅錦路 公交車 10 5 7 小型車 58 61 109 紅石路 公交車 8 5 4 小型車 20 16 24 紅黃璐 公交車 8 5 2 小型車 21 24 38 建新北路 公交車 17 14 15 小型車 75 50 68 輛 /min 統(tǒng)計時間： 10： 00－ 10： 30； 12： 00－ 12： 30； 18： 00－ 18： 30 由于缺乏相應(yīng)的商業(yè)引導人流，在項目位臵呈現(xiàn)出人流量驟減的特征。 交通狀況 :道路通達性極強，交通順暢，路線豐富 * 人流動線順暢 多條主次干道交錯，人流動線十分順暢 * 道路通達性強，公交線路豐富 緊鄰城市重要干道，道路條件較好； 46條公交線路，通達主城各區(qū)域 * 軌道交通呈現(xiàn)在即 輕軌 3號線 2022年即將通車，車站緊鄰地塊 地塊周邊車流量、人流量分析 紅錦路的車流量最大 ， 以小型私家車為主。 地塊內(nèi)部較為平整，易于規(guī)劃，但拆遷量較大 項目經(jīng)濟技術(shù)指標 項目 數(shù)值 總用地面積 58400㎡ 總建筑面積 560000㎡ 建筑占地面積 32704 覆蓋率 56% 綠化面積 2760㎡ 容積率 不大于 本地塊大致分為 A、 B兩部分。 居住部分：地塊位于重慶江北鷂子丘老居住區(qū)，內(nèi)部生活配套成熟。 從用地性質(zhì)上來看，項目地塊大致分為商業(yè)和住宅兩大部分。約有 10~15米的高差。 項目區(qū)域?qū)傩苑治? 項目四至 地塊內(nèi)部情況分析 地塊經(jīng)濟技術(shù)指標 地塊交通狀況分析 地塊車流量、人流量分析 地塊周邊配套分析 地塊資源清單 地塊不利因素梳理 地塊未來發(fā)展前期簡析 地塊初步定位研判 Contents 3 項目地塊研究 項目區(qū)位 * 位于觀音橋城市副中心 重慶強勢崛起的城市核心商業(yè)商務(wù)區(qū)，重慶向北的趨勢將勢必使區(qū)域輻射能力進一步增強 * 成熟的區(qū)域現(xiàn)狀 經(jīng)過幾年的高速發(fā)展，地塊周邊已具備了成熟的商業(yè)氛圍及居住氛圍 * 樓市風向標 三北區(qū)域是重慶房地產(chǎn)市場主要發(fā)展方向，同時也具備了重慶樓市的標桿作用 位于重慶觀音橋商圈，商業(yè)商務(wù)成熟度高 周邊環(huán)境 東至紅旗河溝轉(zhuǎn)盤主干道；南靠外貿(mào)大廈；西到交警八支隊；北臨都市廣場 緊鄰城市主干道，地段優(yōu)越，配套完善，通達性強 地塊分析 ? 項目地塊內(nèi)部有大量待拆遷的老居住區(qū)，內(nèi)部生活配套齊全，生活氛圍較濃。 江北區(qū)房地產(chǎn)掃描（一） 2022 年各區(qū)商品住宅成交對比280218266371316224150106967043463454987118632529252540275637613265298535914161343631