【正文】 方便 1030萬 26 以小高層、高層為主，輔以洋房 70130 主要依靠周邊配套 城市中心區(qū)高品質(zhì)生活 城市花園 城鄉(xiāng)結(jié)合部 （ 1130公里） 交通較便捷，出行依賴地鐵 不定 2030萬 以多層、小高層為主，輔以高層和洋房 70130 主要依靠周邊配套，內(nèi)部以生活配套為主 城鄉(xiāng)圍合式住宅生活 四季花城 近郊區(qū) （大于 30公里） 交通較便捷，通勤時間較長 2570萬 以多層、花園洋房為主，配以少量小高層 65140 內(nèi)部生活配套相對完善 大社區(qū)小圍合 ?成熟產(chǎn)品系列準(zhǔn)確定位了區(qū)域客群的需求，形成了穩(wěn)定的產(chǎn)品開發(fā)模式，成為萬科進(jìn)入新城市的先鋒，實現(xiàn)了快速復(fù)制、快速盈利的目標(biāo) 以二 居、 三居 為主 ，戶 型面 積區(qū) 間逐 漸增 大 多 層 產(chǎn) 品 占 總 開 發(fā) 規(guī) 模 的 80% 距離 市區(qū) 越遠(yuǎn) ，但 是城 市未 來發(fā) 展的 重點 區(qū)域 萬科標(biāo)桿研究 第 38頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 萬科 2022年開發(fā)項目中的十四個產(chǎn)品系列 產(chǎn)品系列 規(guī)劃建筑面積 占地面積 07 年開工面積 07 年竣工面積 累計竣工面積 魅力之城系列 4,184,093 2,771,288 1,147,528 348950 790009 萬科城系列 3,675,078 2,493,715 665,417 290,284 634,679 金域藍(lán)灣系列 3,100,369 1,047,796 634,562 189839 365130 四季花城系列 2,325,382 1,875,256 331,406 335,386 1,619,210 城市花園系列 1,274,199 960,785 39,915 253,318 1,196,569 金色家園系列 1,259,897 494,593 525,081 82903 148937 高爾夫系列 1,151,481 921,331 167,703 175,406 372,728 其他金域系列 1,093,608 327,390 466,474 0 0 假日風(fēng)景系列 872,162 588,085 273458 168,569 299,458 藍(lán)山系列 622,405 653,838 21,437 86,946 273,462 蘭喬圣菲系列 601,180 902,723 122,800 110,828 214,032 其他金色系列 409,902 202,679 240,649 0 0 金御系列 404,657 195,887 259,008 40,345 40,345 金色城品系列 190,963 77,313 59854 44153 44153 總計 21,165,376 13,512,679 4,955,292 2,126,927 5,998,712 萬科標(biāo)桿研究 第 39頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 萬科產(chǎn)品系列（按建筑面積排序） 0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,0003,500,0004,000,0004,500,000魅力之城系列 萬科城系列 金域藍(lán)灣系列 四季花城系列 城市花園系列 金色家園系列 高爾夫系列 其他金域系列 假日風(fēng)景系列藍(lán)山系列 蘭喬圣菲系列 其他金色系列 金御系列 金色城品系列 規(guī)劃建筑面積占地面積0 7 年開工面積0 7 年竣工面積在萬科 2022年開發(fā)的項目中，按規(guī)劃建筑面積計算有 50%的項目可以歸入 14個產(chǎn)品系列中。金域東郡 城市中心區(qū)高密度高層住宅； 土地有限； 高容積率； 綠化帶狹窄，沒有足夠的空間營造園林。東海岸、武漢萬科四季花城 地處城市郊區(qū)或城市結(jié)合部； 規(guī)模大，通常成片開發(fā)； 中檔低密度高層或小高層建筑； 大面積綠化景觀；配套商業(yè)街、商業(yè)廣場。 以領(lǐng)先的技術(shù)持續(xù)滿足和超越客戶不斷提高的需求，是萬科的研究方向。 至今，中心已經(jīng)就復(fù)合式廚房、住宅衛(wèi)生間設(shè)計、滲水地磚研究、室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等課題進(jìn)行了詳細(xì)的探討，部分研究成果已經(jīng)或即將應(yīng)用于深圳大梅沙項目、武漢四季花城、沈陽四季花城、南京金色家園等項目 研究中心依托有關(guān)政府主管部門、中國建筑設(shè)計研究院、中國建筑科學(xué)研究院以及各大高校建筑系和科研所，建立了專家?guī)?，同時與日本建筑中心、加拿大房屋署、香港理工大學(xué)、香港城市大學(xué)等境外科研機(jī)構(gòu)建立了密切聯(lián)系。 2022年 3月 18日，國家知識產(chǎn)權(quán)局受理了萬科 “ 戶戶帶花園或露臺的住宅 ” 設(shè)計的實用新型專利申請，標(biāo)志著萬科住宅標(biāo)準(zhǔn)化與產(chǎn)品創(chuàng)新的成功結(jié)合 涵蓋住宅的合理功能、性能、可持續(xù)發(fā)展等方面的 《 萬科住宅標(biāo)準(zhǔn) 》 與 《 室外工程、環(huán)境工程標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計體系 》 、 《 規(guī)劃設(shè)計、配套系統(tǒng)、物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計體系 》 一起，構(gòu)成萬科設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化體系 萬科標(biāo)桿研究 第 20頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 產(chǎn)品研發(fā)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展（續(xù)） 2022年 1月投資 4000萬元的萬科建筑研究中心大樓落成。萬科的注意力，開始集中于消費者的細(xì)節(jié)需求以及住宅產(chǎn)品本身。 1994年北京萬科城市花園的德國式低層高密度設(shè)計，和上海萬科城市花園的新加坡式設(shè)計，是萬科在城郊結(jié)合部進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)的成功嘗試。 萬科標(biāo)桿研究 第 19頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 產(chǎn)品研發(fā)引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展 1994年 11月，萬科設(shè)立了一個與設(shè)計單位密切溝通的平臺 ——萬創(chuàng)建筑設(shè)計顧問有限公司，開始從規(guī)劃設(shè)計方面提煉更高的產(chǎn)品競爭力。萬科專注于住宅開發(fā)，無疑是選擇了需求空間最大，風(fēng)險最小的房地產(chǎn)細(xì)分市場。我國的住房剛性需求旺盛，供需矛盾短期內(nèi)無法解決。 ? 以新興白領(lǐng)為主力消費群 ? 標(biāo)準(zhǔn)化大規(guī)模復(fù)制降低了成本，縮短了開發(fā)周期 ? 中心區(qū)物業(yè) 萬科標(biāo)桿研究 第 14頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 萬科連續(xù)幾年快速增長，得益于選擇了需求空間巨大風(fēng)險最小的住宅市場 資料來源：公司年報 萬科主要業(yè)務(wù)指標(biāo) 2022— 2022三年間，萬科主營業(yè)務(wù)收入快速增長， 住宅產(chǎn)業(yè)的自主性剛性需求是萬科過去和未來業(yè)績穩(wěn)定增長的基石。 – 新興白領(lǐng)受經(jīng)濟(jì)能力的制約，中檔戶型是他們的最佳選擇 – 萬科面對的更多的是城市的白領(lǐng)，從中高檔到高檔調(diào)整到以中檔為主少數(shù)高檔這樣的定位，始終把握主流市場。 萬科標(biāo)桿研究 第 13頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 萬科以城市城郊結(jié)合部為重點區(qū)域，以中心區(qū)的物業(yè)走精品路線，以新興白領(lǐng)為主力消費群，進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)和復(fù)制 – 在城郊結(jié)合部拿地的價格低，難度小 – 各個城市對城郊結(jié)合部的大規(guī)模開發(fā)政策使萬科意識到靠規(guī)模經(jīng)營可以降低成本和形成競爭優(yōu)勢，而規(guī)模經(jīng)營還有一個大的好處是可以有完善的服務(wù)設(shè)施配套。 能夠把握一輪很好的發(fā)展機(jī)會，分散風(fēng)險。 ?2022年 11月 21日，上海萬科通過股權(quán)收購正式獲取浦東濱江項目，一舉進(jìn)入城市核心地帶，實現(xiàn)了上海萬科 14年來的愿望，首度進(jìn)入市中心高檔住宅市場。 ?2022年前萬科在上海、天津等地便已陸續(xù)推出其小戶型產(chǎn)品“螞蟻工房”，與后來主管部門力推的“ 90/70” 政策，積極發(fā)展小戶型住宅的精神，不謀而合。 高端產(chǎn)品的利潤較之大眾住宅高很多，對哪個有實力的開發(fā)商都是一種誘惑 低端產(chǎn)品積累社會影響和政府資源 ?2022年前后，當(dāng)國內(nèi)主流開發(fā)商集體“向上”時，只有萬科率先“向下”延伸產(chǎn)品線。 萬科提出了“標(biāo)準(zhǔn)化” “專業(yè)化”，要像造汽車一樣造房子，即用標(biāo)準(zhǔn)化手段來解決規(guī)?；a(chǎn)和跨地域開發(fā)的問題。 成功人士 —— 滿足心理需求 傾向于市中心的小規(guī)模社區(qū)，大面積高層、小高層住宅周邊環(huán)境較好的獨棟別墅，對稀缺性資源有較高要求 萬科標(biāo)桿研究 第 7頁 版權(quán)所有 ,不得翻印 萬科核心產(chǎn)品系列下的客戶細(xì)分 產(chǎn) 品 系 列 品類 主力細(xì)分客戶 客戶描述 客戶細(xì)分 家庭生命周期 比例 年齡 購買原因 金 色 家 園 商務(wù)住宅，周邊 寫字樓密集，商 業(yè)價值高 商務(wù)人士 投資 頂級商務(wù)人士 投資 改善居住，配套 齊全 三代（孩子） 10% 3545歲 改善 后小太陽 40% 4045歲 改善 小太陽 40% 3539歲 改善 中年之家 10% 4550歲 空巢 首次置業(yè)，低總 價 青年之家 85% 2535歲 首次 青年持家 15% 2530歲 首次 城 市 花 園 城郊改善居住環(huán) 境 三代（孩子） 10% 3545歲 改善 后小太陽 20% 4045歲 改善 小太陽 30% 3539歲 改善 中年之家 5% 4550歲 空巢 青年持家 5% 3035歲 改善 小小太陽 30% 3035歲 改善 產(chǎn) 品 系 列 品類 主力細(xì)分客戶 客戶描述 客戶細(xì)分 家庭生命周期 比例 年齡 購買原因 四 季 花 園 郊區(qū)首次置業(yè)，低價 青年之家 50% 2535歲 首次 小小太陽 20% 2530歲 首次 青年持家 10% 2530歲 首次 三代（孩子） 10% 2530歲 首次 老年一代 10% 45歲以上 空巢 郊區(qū)享受型，改 善居住為主 三代（孩子） 50% 3545歲 改善 后小太陽 50% 3545歲 改善 高 檔 稀 缺 城市郊區(qū)，資源 稀缺 高 城市稀缺地段 ，占有稀缺資源 萬科對客戶進(jìn)行全生命周期的細(xì)分，同一經(jīng)濟(jì)水平范圍內(nèi)，同類客戶需求具有趨同性，因此剔出經(jīng)濟(jì)因素對區(qū)域選擇的影響，將客戶按家庭生命周期進(jìn)行細(xì)分，通過家庭生命周期、價值觀、支付能力三個緯度 11個類別完成的，其目的是希望能夠在豐富產(chǎn)品線的同時，服務(wù)于更多的人群。 空巢家庭 45歲以上，以經(jīng)濟(jì)型客戶為主。 改善型 經(jīng)濟(jì)務(wù)實型：需求戶型以兩房及緊湊三房為主 中間收入水平：對交通狀況的關(guān)注程度高于對價格的關(guān)注 高收入水平：對價格不敏感，注重交通狀況和戶型布局、以及開發(fā)商品牌，戶型選擇傾向于大面積三房 后小太陽 4045歲，以企業(yè)中層管理者和個體私營業(yè)主為主。通常夫妻中一人工作輕松 首次置業(yè)或改善型 經(jīng)濟(jì)務(wù)實型：價格水平、交通狀況是其最為關(guān)注；需求戶型以緊湊兩房