萬科的產(chǎn)品定位和規(guī)劃解析(下)-文庫吧資料
2025-08-10 23:50本頁面
【正文】 區(qū)品質(zhì)感體現(xiàn) ? 水系 親水性和觀賞性 ? 植被 建筑功能、工程功能 調(diào)節(jié)氣候、美學(xué)功能 ? 泳池 觀賞性及使用功能 ? 架空層 私密感和領(lǐng)域感； 外部園林對于建筑內(nèi)部的延伸； ? 照明 燈具造型及細(xì)節(jié)照明 ? 智能化 體現(xiàn)社區(qū)的高科技及環(huán)保 ? 硬質(zhì)景觀 小品配置及功能噱頭、小區(qū)氣質(zhì) ? 高至點(diǎn)景觀 居高臨下的視覺感和大氣 ? 架空層 水系 泳池 照明 硬質(zhì) 景觀 智能 高至點(diǎn) 景觀 地面 鋪裝 植被 *園林價值點(diǎn)塑造 * 園 林 應(yīng)對敏感策略： 高敏感度園林要素超越客戶期望 中等敏感度確保滿足客戶期望 生命的園林，比建筑本身更能打動人 ！ 為數(shù)不多的硬質(zhì)鋪裝 更多采用大量的軟景 景觀設(shè)施功能化 瑞典馬耳莫小區(qū)綠化 瑞典馬耳莫小區(qū)綠化 瑞典馬耳莫小區(qū)綠化 小結(jié) 軟硬地比、水景的維護(hù)、喬木和灌木的比例、樹木如何能反應(yīng)季節(jié)的變化、如何增加植物的動感、白天和夜間的效果、景觀設(shè)施功能化、防止高空墜物、藝術(shù)化 …… 也可通過土地的改造改變土地屬性、外部資源納入內(nèi)部； 在建筑上投入不如在景觀上投入 —— 有生命的景觀比建筑更能打動人 通過售樓處、樣板房、景觀示范區(qū)的體驗(yàn)式營銷打動人 軟景硬景比例要達(dá)到 8:2或者 7:3。 ?基于以下戰(zhàn)略思考：資金回籠、利潤提升、明晰的競爭策略、明晰的風(fēng)險回避策略 ?不同的戶型配比方案，相應(yīng)的條件及結(jié)果 戶型的附加值空間 —— 幾種主流的贈送方法 增加客戶附加值基本要點(diǎn) —— 偷面積 政府 開發(fā)商 客戶 支付門檻有一定降低 增加實(shí)際容積率，增加利潤 暗虧 向下偷面積：需求 100平米， 80平米產(chǎn)權(quán) +20平米贈送 向上偷面積：需求 100平米， 100平米產(chǎn)權(quán) +20平米贈送 送面積要向下送，讓客戶感覺是需要的、珍惜的；不要向上送，讓客戶感覺是多余的、可有可無的。 ?基于以下戰(zhàn)略思考：資金回籠、利潤提升、明晰的競爭策略、明晰的風(fēng)險回避策略 ?不同的戶型配比方案，相應(yīng)的條件及結(jié)果 明晰的資金策略 哪部分可滿足資金迅速回籠（如贈送或創(chuàng)新戶型），哪部分滿足提升利潤（如商業(yè)）。 方案 方案 1 方案 2 方案 3 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是否一致 分期推售的適應(yīng)性 首期產(chǎn)品能較好地銜接市場 容易分期開發(fā) 展示區(qū)可先行建設(shè) 整體形象定位要求：（賣相） 形象 1： 形象 2： 沿街的標(biāo)志性形象 特殊部分：比如內(nèi)部商業(yè) 住宅區(qū)內(nèi)部的氛圍 其他特殊情況評價：管理 規(guī)劃方案評估的五個方面 評價方案的角度： 主要從銷售和客戶角度，從以下幾個方面考慮 建 筑 風(fēng) 格 外立面創(chuàng)造競爭力及盈利能力： 古典風(fēng)格 — 法式 留莊 外立面創(chuàng)造競爭力及盈利能力： 古典風(fēng)格 — 意式 外立面創(chuàng)造競爭力及盈利能力： 古典風(fēng)格 Artdeco 翠湖天地 外立面創(chuàng)造競爭力及盈利能力： 古典風(fēng)格 Artdeco 曉園 外立面創(chuàng)造競爭力及盈利能力： 古典風(fēng)格 — 新古典 1 古典法式 1 古典 歐式 1 歐式風(fēng)格 1 西班牙風(fēng)格 1 英倫風(fēng)格 黃金海岸公寓 —— 浪 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 現(xiàn) 代 中 式 風(fēng) 格 外立面創(chuàng)造競爭力及盈利能力： 現(xiàn)代風(fēng)格 — 現(xiàn)代古典 福州萬科 外立面創(chuàng)造競爭力及盈利能力： 現(xiàn)代風(fēng)格 — 現(xiàn)代古典 綠城新綠園 外立面創(chuàng)造競爭力及盈利能力： 現(xiàn)代風(fēng)格 — 現(xiàn)代簡約 深圳金地香蜜山 二、如何提升產(chǎn)品力 外立面創(chuàng)造競爭力及盈利能力： 現(xiàn)代風(fēng)格 — 公建化 外立面 高科技帶來財富感，現(xiàn)代，純粹 SOHO 立面氣質(zhì) — 公建化、城市化 案例： 萬科城的建筑風(fēng)格 第五園 難題：高層和多層風(fēng)格的統(tǒng)一 戶 型 應(yīng)對敏感策略： 在不同建筑面積條件下保證主人房、客廳、廚房基本功能區(qū)間的舒適尺度和景觀朝向； 通過內(nèi)庭院、入戶花園、露臺等方式進(jìn)行實(shí)在的面積贈送，確保贈送面積的靈活使用性。 例： 某地塊當(dāng)只有一邊適合做商業(yè)，沿街長度為 A時，底商的進(jìn)深一般是 12米，而營銷提出商業(yè)面積為 S=12米 3A，這種時候如何處理？難道要建 3層商業(yè)嗎？ 規(guī)劃導(dǎo)則之“固化配置” 1：商業(yè) 底商： 商業(yè) 商業(yè)和住宅的關(guān)系 規(guī)劃提升產(chǎn)品力 規(guī)劃形態(tài)決定盈余模式，單體選擇決定產(chǎn)品溢價 客戶的準(zhǔn)確定位，客戶需求的準(zhǔn)確描述，設(shè)計方案的多方案比較分析（容積率分析），是決定項目成功與否的重要因素。 開發(fā)商最關(guān)心現(xiàn)金流問題 如何從市場角度挖掘地塊價值 圍繞客戶價值提供豪宅解決方案 東莞龍光豪宅 —— 君御旗峰 人車分流 先下客，車再繞行； 陽光地下車庫； 地下車庫大堂豪華，雙大堂設(shè)計； 如何從市場角度挖掘地塊價值 定位和產(chǎn)品解決方案的一致性 社區(qū)商業(yè)規(guī)劃 底商：原則：一般商鋪二層很難銷售，因此在盡可能的情況下，不做二層商鋪，做內(nèi)街。 現(xiàn)在減少水景占地，減少高層建筑面積，增加沿水景別墅，容積率不變，收益大大提高。問題：
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