【正文】 碼頭、長途車站距離較近，交通時間成本低，跨區(qū)能力強；公共交通具備特有的輕軌資源；周邊道路屬于多新建和拓寬道路，路況較好，不存在交通擁堵的問題 。 高科技產(chǎn)業(yè)園 IT市場：石橋鋪 西城工業(yè)園：九龍園區(qū) 集裝箱港口、物流園區(qū)： 九龍坡港 項目 機電市場：陳家坪 歇臺子手機市場 核心商圈：楊家坪 城市副中心：大坪 中新城上城 大坪 石橋鋪 技術展覽中心 君臨酒店 田家炳中學 重醫(yī)附一院 重慶醫(yī)科大學 渝州賓館 奧體中心 勁力酒店 西亞酒店 工業(yè)職業(yè)學院 百盛百貨 新世紀超市 后工學院 萬友康年酒店 歇臺子小學 建設小學 泰興、賽博 南方花園酒店 重慶黨校 南方美食街 重慶電大 河運校 項目宏觀圖 項目區(qū)位圖 競品 研究 －－中新城上城 規(guī)劃設計 住宅： 18萬平方米 寫字樓： 9萬平方米 公寓： 4萬平方米 商業(yè)： 18萬平方米 重慶中華新城由公寓、超高層甲級寫字樓及五星級酒店、超高層酒店式公寓和大型購物中心 組成。其中住宅約占 18萬平方米，超高層甲級寫字樓及五星級酒店約占 9萬平方米，超高層酒店 式公寓約占 4萬平方米，大型購物中心約占 18萬平方米。在規(guī)劃中將建造一座歐洲童話公園，約 占 2萬平方米。 競品 研究 －－中新城上城 經(jīng)濟技術指標 總體指標 占地面積（萬㎡） 16 總建筑面積（萬㎡） 75 容積率 物業(yè)類型 寫字樓，公寓，商業(yè)、住宅 車位（個） 3000 主力店 喜來登 公寓經(jīng)濟技術指標 公寓建筑面積（萬㎡） 4 公寓面積配比（％） % 公寓樓層（層） 公寓套數(shù)（套） 公攤系數(shù)（％） 28% 寫字樓經(jīng)濟技術指標 寫字樓建筑面積（萬㎡） 寫字樓面積（％） 12% 寫字樓樓層（層） 54 公攤系數(shù)（％） 31% 標準層面積（㎡） 1080 柱間距（ m） 標準層層高（ m） 走廊寬度（ m） 單戶 最大建筑面（㎡） 單戶 最小建筑面積（㎡） 電梯數(shù)量（部） 5 裝修標準 清水 標準層面積（㎡） 852 柱間距（ m） 標準層層高（ m） 裝修后層高（ m） 電梯數(shù)量（部） 5 價格及銷售狀況 套內(nèi)均價 （元 /㎡） 寫字樓 12022 7500（精裝修公寓） 5500(清水公寓 ) 銷售率（％） 寫字樓 30% 公寓 100% 銷售周期（月） 15 物管費（元 /㎡ 〃 月） 3 客群來源（％） 本地客戶 65% 區(qū)縣客戶 20% 外省客戶 10% 其他地區(qū) 5% 競品 研究 －－中新城上城 數(shù)據(jù)來源：實地調(diào)研、渠道調(diào)研 競品研究－－萬達廣場 產(chǎn)品類型 所占體量 (萬方 ) 產(chǎn)品比例 SHOPPING MALL 14 % 臨街商鋪 5 % 寫字樓 8 % 住宅 26 % 公寓 8 % 酒店 5 % 公建配套等 12 % 合計 78 100% 產(chǎn)品結構比例 價格及銷售狀況 套內(nèi)均價 （元 /㎡） 住宅 6000 商鋪 銷售價格： 臨街一層 /㎡ 臨街二層： 12萬元 /㎡ 臨街三層： /㎡ 社區(qū)內(nèi)商鋪： /㎡ 銷售率（％） 住宅 90% 商業(yè) 100% 銷售周期（月） 10 物管費（元 /㎡ 〃 月） 3 客群來源（％） 本地客戶 75% 區(qū)縣客戶 15% 外省客戶 8% 其他地區(qū) 2% 競品分析總結 ●如何拓寬產(chǎn)品市場？ 從借鑒項目物業(yè)類型看，城市綜合體為規(guī)避相同產(chǎn)品類型體量過大造成的項目自身同質(zhì)化競爭，在物業(yè)類型的選擇上趨于多元化，寫字樓、公寓、商業(yè)、星級酒店均有涉足，避免了自身產(chǎn)品競爭，同時拓寬產(chǎn)品市場。 ●怎樣運用品牌影響力，對項目價值和銷售速度進行支撐？ 品牌在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中對價值支撐和加快銷售速度的作用至關重要，從借鑒項目可以看到，品牌開發(fā)商均較為重視運用自身品牌的影響力，非品牌開發(fā)商在項目運作過程中則通過品牌嫁接如引進五星級酒店和引進金夫人攝影等，對項目價值進行修飾和提升。 ●為什么公寓產(chǎn)品一定要有頂級寫字樓作為支撐？ 配臵頂級寫字樓和酒店的城市綜合體項目，為公寓部分提供了良好的商務和配套設施，使得公寓價值也得到較大提升，套內(nèi)銷售價格比普通公寓提高 5001000元 /平方米左右。 ●如何進一步提升寫字樓物業(yè)價值？ 借鑒項目中，為避免與競爭項目同質(zhì)化競爭，寫字樓產(chǎn)品創(chuàng)新層出不窮，如生態(tài)化的玻璃外墻、空中生態(tài)花園、分區(qū)獨立的新風系統(tǒng)、無線上網(wǎng)等概念和技術廣泛運用，以增加項目附加值和競爭力。 ●投資概念助推寫字樓銷售 寫字樓物業(yè)由于總價較高，銷售普遍較為緩慢，但良好的商務投資概念能引導和拓寬市場局面，吸納更為廣泛的客群，對樹立項目品牌和加快銷售速度起到極為良好的作用。 ●怎樣有效促進產(chǎn)品消化速度及如何使產(chǎn)品利益最大化？ 做好行銷，拓展團購，是本項目必須考慮的營銷手段之一，整層、多層購買的情況在借鑒項目中屢屢出現(xiàn)，如世紀英皇的寫字樓部分，加大團隊購買的可能性，將是本案寫字樓及公寓產(chǎn)品部分成功之關鍵因素。 Contents 5 項目總體定位 物業(yè)比例定位 產(chǎn)品細分定位 五 、項目定位建議 項目總體產(chǎn)品定位 /總體定位 項目總體定位：城市中高檔綜合體 項目總體產(chǎn)品定位 /定位說明 定位說明 : ?寫字樓市場競爭較為激烈。因此，體量不宜過大。但是為了提升整體形象 ,完善城市綜合體的功能 ,實現(xiàn)較高利潤 ,建議做準 5A級寫字樓 . ?公寓產(chǎn)品因為其靈活可變，市場去化速度較快，可以適當安排。 ?因為考慮到交通動線，出入口，項目的總體定位，物流通道等因素，本案的商業(yè)體量不宜過大。 ?住宅部分為本案重點，雖然居住素質(zhì)成熟，但是在單價方面容易和三北區(qū)域其它板塊形成直接競爭，需要在控制總價方面做文章。 項目物業(yè)類型及配比 項目由住宅、公寓、商業(yè)、寫字樓組成 項目物業(yè)類型及配比 物業(yè)類型 面積（平方米） 配比（％） 住宅 65 公寓（公寓及 SOHO） 12 寫字樓 8 商業(yè) 15 合計 100 項目物業(yè)類型細分及配比 產(chǎn)品細分定位 /戶型配比 住宅戶型配比 房型 套內(nèi)面積區(qū)間 （平米） 主力總價 戶型配比 一房 3050 2530萬 20% 兩房 7080 5055萬 50% 三房 90110 6575萬 30% 戶型配比 公寓戶型配比 房型 套內(nèi)面積區(qū)間 （平米） 戶型配比 單配 2030 50% 1房 30－ 45 50% 車位戶數(shù)比： 競品項目名稱 競爭產(chǎn)品 8月單價 主流總價區(qū)間 國盛偉岸濱洲 6070 5800 3540萬 中凱翠海朗園 72104 5600 4059萬 祺山品閣 5582 5900 3248萬 萬象時代 35100 5300 1853萬 產(chǎn)品細分定位 /住宅價格定位 住宅建議價 9000元 /平米左右，精裝修標準 800元 競品項目名稱 競爭產(chǎn)品 8月單價 主流總價 區(qū)間 世紀英皇 公寓 3869平米 一房 /兩房 公寓 7800（清水） 公寓 中新城上城 36186平米 7500（精裝修公寓） 5500(清水公寓 ) 公寓 20116萬 協(xié)信丹楓白露 3655平米 12022左右（精裝） 以其紅旗河溝、觀音橋周邊代表性項目在售價格為參考 精裝公寓建議套內(nèi)價 11000元 /平米左右（精裝修標準 800元 /平米） 公寓定位 /價格定位 產(chǎn)品細分定位 /商業(yè)定位 產(chǎn)品定位：商業(yè)裙樓 +商業(yè)街 說明：地塊位于觀音橋商圈核緣地帶，且緊鄰立交橋，不宜設臵大體量的集中式商業(yè)。建議以商業(yè)裙樓為主，兩個地塊之間的市政道路兩側設臵為社區(qū)商業(yè)，在裙樓和商業(yè)街之間設臵商業(yè)步行街區(qū)，連通裙樓和商業(yè)街區(qū)。 項目名 所在樓層 租賃面積（㎡） 租賃價格（元 /㎡） 北城天街 1F 250300 2F 200 3F 100150 4F 100150 香港城 1F 510㎡ 500600 2F 3070㎡ 230280 3F 2030㎡ 180230 4F 2040㎡ 130150 天街 2號 1F 2030㎡ 180350 2F 2035㎡ 180350 3F 1200㎡ 4555 4F 1200㎡ 45 嘉年華 1F 3545 300500 世紀金街 230300 集中區(qū)域 租金 (元 /平方米/月 ) 商場租金 大都會廣場（太平洋百貨）、美美時代廣場、迪康百貨、重百大樓、新世紀百貨、銀太百貨、世界貿(mào)易中心、國際貿(mào)易中心 200－ 800元左右 黃金商鋪區(qū) 鄒容路、民權路、民族路、民生路、八一路 800－ 2022元 次級商鋪區(qū) 新華路小家電市場，五一路、中華路、五四路、小什字 400－ 1000元 解放碑商業(yè)租賃價格 觀音橋商業(yè)租賃價格 產(chǎn)品細分定位 /商業(yè)價格建議 銷售價格建議 集中商業(yè)： 13000元 /平方米 臨街鋪面： 25000元 /平方米 產(chǎn)品細分定位 /寫字樓市場定位 市場定位：引領市場，樹立區(qū)域寫字樓標桿 檔次定位：準 5A級寫字樓 競品項目名稱 競爭產(chǎn)品 8月單價 主流總價 區(qū)間 世紀英皇 寫字樓 681120平米 寫字樓 9500 寫字樓 中新城上城 36186平米 寫字樓 12022 寫字樓－ 45240萬 協(xié)信丹楓白露 3655平米 12022左右（精裝） 產(chǎn)品細分定位 /寫字樓價格定位 寫字樓建議建面價 11000元 /平米左右 萬科 讓建筑贊美生命