【正文】 碼頭、長(zhǎng)途車站距離較近，交通時(shí)間成本低，跨區(qū)能力強(qiáng)；公共交通具備特有的輕軌資源；周邊道路屬于多新建和拓寬道路，路況較好，不存在交通擁堵的問(wèn)題 。 高科技產(chǎn)業(yè)園 IT市場(chǎng)：石橋鋪 西城工業(yè)園：九龍園區(qū) 集裝箱港口、物流園區(qū)： 九龍坡港 項(xiàng)目 機(jī)電市場(chǎng)：陳家坪 歇臺(tái)子手機(jī)市場(chǎng) 核心商圈：楊家坪 城市副中心：大坪 中新城上城 大坪 石橋鋪 技術(shù)展覽中心 君臨酒店 田家炳中學(xué) 重醫(yī)附一院 重慶醫(yī)科大學(xué) 渝州賓館 奧體中心 勁力酒店 西亞酒店 工業(yè)職業(yè)學(xué)院 百盛百貨 新世紀(jì)超市 后工學(xué)院 萬(wàn)友康年酒店 歇臺(tái)子小學(xué) 建設(shè)小學(xué) 泰興、賽博 南方花園酒店 重慶黨校 南方美食街 重慶電大 河運(yùn)校 項(xiàng)目宏觀圖 項(xiàng)目區(qū)位圖 競(jìng)品 研究 －－中新城上城 規(guī)劃設(shè)計(jì) 住宅： 18萬(wàn)平方米 寫(xiě)字樓： 9萬(wàn)平方米 公寓： 4萬(wàn)平方米 商業(yè)： 18萬(wàn)平方米 重慶中華新城由公寓、超高層甲級(jí)寫(xiě)字樓及五星級(jí)酒店、超高層酒店式公寓和大型購(gòu)物中心 組成。其中住宅約占 18萬(wàn)平方米，超高層甲級(jí)寫(xiě)字樓及五星級(jí)酒店約占 9萬(wàn)平方米，超高層酒店 式公寓約占 4萬(wàn)平方米，大型購(gòu)物中心約占 18萬(wàn)平方米。在規(guī)劃中將建造一座歐洲童話公園，約 占 2萬(wàn)平方米。 競(jìng)品 研究 －－中新城上城 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總體指標(biāo) 占地面積（萬(wàn)㎡） 16 總建筑面積（萬(wàn)㎡） 75 容積率 物業(yè)類型 寫(xiě)字樓，公寓，商業(yè)、住宅 車位（個(gè)） 3000 主力店 喜來(lái)登 公寓經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 公寓建筑面積（萬(wàn)㎡） 4 公寓面積配比（％） % 公寓樓層（層） 公寓套數(shù)（套） 公攤系數(shù)（％） 28% 寫(xiě)字樓經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 寫(xiě)字樓建筑面積（萬(wàn)㎡） 寫(xiě)字樓面積（％） 12% 寫(xiě)字樓樓層（層） 54 公攤系數(shù)（％） 31% 標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡） 1080 柱間距（ m） 標(biāo)準(zhǔn)層層高（ m） 走廊寬度（ m） 單戶 最大建筑面（㎡） 單戶 最小建筑面積（㎡） 電梯數(shù)量（部） 5 裝修標(biāo)準(zhǔn) 清水 標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡） 852 柱間距（ m） 標(biāo)準(zhǔn)層層高（ m） 裝修后層高（ m） 電梯數(shù)量（部） 5 價(jià)格及銷售狀況 套內(nèi)均價(jià) （元 /㎡） 寫(xiě)字樓 12022 7500（精裝修公寓） 5500(清水公寓 ) 銷售率（％） 寫(xiě)字樓 30% 公寓 100% 銷售周期（月） 15 物管費(fèi)（元 /㎡ 〃 月） 3 客群來(lái)源（％） 本地客戶 65% 區(qū)縣客戶 20% 外省客戶 10% 其他地區(qū) 5% 競(jìng)品 研究 －－中新城上城 數(shù)據(jù)來(lái)源：實(shí)地調(diào)研、渠道調(diào)研 競(jìng)品研究－－萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 產(chǎn)品類型 所占體量 (萬(wàn)方 ) 產(chǎn)品比例 SHOPPING MALL 14 % 臨街商鋪 5 % 寫(xiě)字樓 8 % 住宅 26 % 公寓 8 % 酒店 5 % 公建配套等 12 % 合計(jì) 78 100% 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比例 價(jià)格及銷售狀況 套內(nèi)均價(jià) （元 /㎡） 住宅 6000 商鋪 銷售價(jià)格： 臨街一層 /㎡ 臨街二層： 12萬(wàn)元 /㎡ 臨街三層： /㎡ 社區(qū)內(nèi)商鋪： /㎡ 銷售率（％） 住宅 90% 商業(yè) 100% 銷售周期（月） 10 物管費(fèi)（元 /㎡ 〃 月） 3 客群來(lái)源（％） 本地客戶 75% 區(qū)縣客戶 15% 外省客戶 8% 其他地區(qū) 2% 競(jìng)品分析總結(jié) ●如何拓寬產(chǎn)品市場(chǎng)？ 從借鑒項(xiàng)目物業(yè)類型看，城市綜合體為規(guī)避相同產(chǎn)品類型體量過(guò)大造成的項(xiàng)目自身同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，在物業(yè)類型的選擇上趨于多元化，寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)、星級(jí)酒店均有涉足，避免了自身產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)拓寬產(chǎn)品市場(chǎng)。 ●怎樣運(yùn)用品牌影響力，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值和銷售速度進(jìn)行支撐？ 品牌在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中對(duì)價(jià)值支撐和加快銷售速度的作用至關(guān)重要，從借鑒項(xiàng)目可以看到，品牌開(kāi)發(fā)商均較為重視運(yùn)用自身品牌的影響力，非品牌開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中則通過(guò)品牌嫁接如引進(jìn)五星級(jí)酒店和引進(jìn)金夫人攝影等，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行修飾和提升。 ●為什么公寓產(chǎn)品一定要有頂級(jí)寫(xiě)字樓作為支撐？ 配臵頂級(jí)寫(xiě)字樓和酒店的城市綜合體項(xiàng)目，為公寓部分提供了良好的商務(wù)和配套設(shè)施，使得公寓價(jià)值也得到較大提升，套內(nèi)銷售價(jià)格比普通公寓提高 5001000元 /平方米左右。 ●如何進(jìn)一步提升寫(xiě)字樓物業(yè)價(jià)值？ 借鑒項(xiàng)目中，為避免與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，寫(xiě)字樓產(chǎn)品創(chuàng)新層出不窮，如生態(tài)化的玻璃外墻、空中生態(tài)花園、分區(qū)獨(dú)立的新風(fēng)系統(tǒng)、無(wú)線上網(wǎng)等概念和技術(shù)廣泛運(yùn)用，以增加項(xiàng)目附加值和競(jìng)爭(zhēng)力。 ●投資概念助推寫(xiě)字樓銷售 寫(xiě)字樓物業(yè)由于總價(jià)較高，銷售普遍較為緩慢，但良好的商務(wù)投資概念能引導(dǎo)和拓寬市場(chǎng)局面，吸納更為廣泛的客群，對(duì)樹(shù)立項(xiàng)目品牌和加快銷售速度起到極為良好的作用。 ●怎樣有效促進(jìn)產(chǎn)品消化速度及如何使產(chǎn)品利益最大化？ 做好行銷，拓展團(tuán)購(gòu)，是本項(xiàng)目必須考慮的營(yíng)銷手段之一，整層、多層購(gòu)買(mǎi)的情況在借鑒項(xiàng)目中屢屢出現(xiàn)，如世紀(jì)英皇的寫(xiě)字樓部分，加大團(tuán)隊(duì)購(gòu)買(mǎi)的可能性，將是本案寫(xiě)字樓及公寓產(chǎn)品部分成功之關(guān)鍵因素。 Contents 5 項(xiàng)目總體定位 物業(yè)比例定位 產(chǎn)品細(xì)分定位 五 、項(xiàng)目定位建議 項(xiàng)目總體產(chǎn)品定位 /總體定位 項(xiàng)目總體定位：城市中高檔綜合體 項(xiàng)目總體產(chǎn)品定位 /定位說(shuō)明 定位說(shuō)明 : ?寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。因此，體量不宜過(guò)大。但是為了提升整體形象 ,完善城市綜合體的功能 ,實(shí)現(xiàn)較高利潤(rùn) ,建議做準(zhǔn) 5A級(jí)寫(xiě)字樓 . ?公寓產(chǎn)品因?yàn)槠潇`活可變，市場(chǎng)去化速度較快，可以適當(dāng)安排。 ?因?yàn)榭紤]到交通動(dòng)線，出入口，項(xiàng)目的總體定位，物流通道等因素，本案的商業(yè)體量不宜過(guò)大。 ?住宅部分為本案重點(diǎn)，雖然居住素質(zhì)成熟，但是在單價(jià)方面容易和三北區(qū)域其它板塊形成直接競(jìng)爭(zhēng)，需要在控制總價(jià)方面做文章。 項(xiàng)目物業(yè)類型及配比 項(xiàng)目由住宅、公寓、商業(yè)、寫(xiě)字樓組成 項(xiàng)目物業(yè)類型及配比 物業(yè)類型 面積（平方米） 配比（％） 住宅 65 公寓（公寓及 SOHO） 12 寫(xiě)字樓 8 商業(yè) 15 合計(jì) 100 項(xiàng)目物業(yè)類型細(xì)分及配比 產(chǎn)品細(xì)分定位 /戶型配比 住宅戶型配比 房型 套內(nèi)面積區(qū)間 （平米） 主力總價(jià) 戶型配比 一房 3050 2530萬(wàn) 20% 兩房 7080 5055萬(wàn) 50% 三房 90110 6575萬(wàn) 30% 戶型配比 公寓戶型配比 房型 套內(nèi)面積區(qū)間 （平米） 戶型配比 單配 2030 50% 1房 30－ 45 50% 車位戶數(shù)比： 競(jìng)品項(xiàng)目名稱 競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品 8月單價(jià) 主流總價(jià)區(qū)間 國(guó)盛偉岸濱洲 6070 5800 3540萬(wàn) 中凱翠海朗園 72104 5600 4059萬(wàn) 祺山品閣 5582 5900 3248萬(wàn) 萬(wàn)象時(shí)代 35100 5300 1853萬(wàn) 產(chǎn)品細(xì)分定位 /住宅價(jià)格定位 住宅建議價(jià) 9000元 /平米左右，精裝修標(biāo)準(zhǔn) 800元 競(jìng)品項(xiàng)目名稱 競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品 8月單價(jià) 主流總價(jià) 區(qū)間 世紀(jì)英皇 公寓 3869平米 一房 /兩房 公寓 7800（清水） 公寓 中新城上城 36186平米 7500（精裝修公寓） 5500(清水公寓 ) 公寓 20116萬(wàn) 協(xié)信丹楓白露 3655平米 12022左右（精裝） 以其紅旗河溝、觀音橋周邊代表性項(xiàng)目在售價(jià)格為參考 精裝公寓建議套內(nèi)價(jià) 11000元 /平米左右（精裝修標(biāo)準(zhǔn) 800元 /平米） 公寓定位 /價(jià)格定位 產(chǎn)品細(xì)分定位 /商業(yè)定位 產(chǎn)品定位：商業(yè)裙樓 +商業(yè)街 說(shuō)明：地塊位于觀音橋商圈核緣地帶，且緊鄰立交橋，不宜設(shè)臵大體量的集中式商業(yè)。建議以商業(yè)裙樓為主，兩個(gè)地塊之間的市政道路兩側(cè)設(shè)臵為社區(qū)商業(yè)，在裙樓和商業(yè)街之間設(shè)臵商業(yè)步行街區(qū)，連通裙樓和商業(yè)街區(qū)。 項(xiàng)目名 所在樓層 租賃面積（㎡） 租賃價(jià)格（元 /㎡） 北城天街 1F 250300 2F 200 3F 100150 4F 100150 香港城 1F 510㎡ 500600 2F 3070㎡ 230280 3F 2030㎡ 180230 4F 2040㎡ 130150 天街 2號(hào) 1F 2030㎡ 180350 2F 2035㎡ 180350 3F 1200㎡ 4555 4F 1200㎡ 45 嘉年華 1F 3545 300500 世紀(jì)金街 230300 集中區(qū)域 租金 (元 /平方米/月 ) 商場(chǎng)租金 大都會(huì)廣場(chǎng)（太平洋百貨）、美美時(shí)代廣場(chǎng)、迪康百貨、重百大樓、新世紀(jì)百貨、銀太百貨、世界貿(mào)易中心、國(guó)際貿(mào)易中心 200－ 800元左右 黃金商鋪區(qū) 鄒容路、民權(quán)路、民族路、民生路、八一路 800－ 2022元 次級(jí)商鋪區(qū) 新華路小家電市場(chǎng)，五一路、中華路、五四路、小什字 400－ 1000元 解放碑商業(yè)租賃價(jià)格 觀音橋商業(yè)租賃價(jià)格 產(chǎn)品細(xì)分定位 /商業(yè)價(jià)格建議 銷售價(jià)格建議 集中商業(yè)： 13000元 /平方米 臨街鋪面： 25000元 /平方米 產(chǎn)品細(xì)分定位 /寫(xiě)字樓市場(chǎng)定位 市場(chǎng)定位：引領(lǐng)市場(chǎng)，樹(shù)立區(qū)域?qū)懽謽菢?biāo)桿 檔次定位：準(zhǔn) 5A級(jí)寫(xiě)字樓 競(jìng)品項(xiàng)目名稱 競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品 8月單價(jià) 主流總價(jià) 區(qū)間 世紀(jì)英皇 寫(xiě)字樓 681120平米 寫(xiě)字樓 9500 寫(xiě)字樓 中新城上城 36186平米 寫(xiě)字樓 12022 寫(xiě)字樓－ 45240萬(wàn) 協(xié)信丹楓白露 3655平米 12022左右（精裝） 產(chǎn)品細(xì)分定位 /寫(xiě)字樓價(jià)格定位 寫(xiě)字樓建議建面價(jià) 11000元 /平米左右 萬(wàn)科 讓建筑贊美生命