【文章內(nèi)容簡介】 東和城均已進入尾盤銷售期，后期供應(yīng)量較??； ?區(qū)域內(nèi)庫存量較小，其中還包含偉岸濱州等項目庫存，在觀音橋商圈內(nèi)的品質(zhì)住宅及精裝住宅去化率高，是未來區(qū)域住宅發(fā)展主要方向。 產(chǎn)品競爭力評級： 長安麒麟公館 B，富力海洋廣場 A，東和城 A 區(qū)域住宅去化與庫存比較 項目所在區(qū)域不是傳統(tǒng)高尚居住區(qū)，對未來項目住宅產(chǎn)品產(chǎn)生一定影響。 ? 問題 可通過整體項目打造，樹立區(qū)域產(chǎn)品標桿；通過精裝修，提高住宅品質(zhì)。 ? 可能策略 問題及可能策略 商業(yè)競品研究 重慶市商業(yè)市場，呈持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展狀態(tài) 據(jù) 07年和 06年重慶市商業(yè)地產(chǎn)交易統(tǒng)計表分析， 06年重慶商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展總趨勢為不均衡， 07年，重慶市在經(jīng)歷重慶“新特區(qū)”政策的策動下呈現(xiàn)快速、穩(wěn)健發(fā)展的事態(tài)， 2022年以后重慶的商業(yè)市場將更加快速、穩(wěn)健發(fā)展。 江北區(qū)商業(yè)市場分析 江北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場在穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，呈快速發(fā)展之勢 分析： 06年江北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展總趨勢為平穩(wěn)， 07年，重慶市在經(jīng)歷重慶“新特區(qū)”政策的策動下，江北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)在穩(wěn)健的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)快速發(fā)展之勢。 2022年將是江北去地產(chǎn)商業(yè)市場發(fā)展的契機。 區(qū)域競品分析 本節(jié)將分析與本項目關(guān)聯(lián)度較高的競爭項目，為本項提供商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃以及商業(yè)銷售等方面的差異化競爭方案。 財信弗瑞登 金鵬北城旺角 e+e數(shù)碼廣場 嘉年華 —— 嘉年華（大型商業(yè)用房整體銷售個案） 樓盤名稱 嘉年華大廈 發(fā)展商 金融街重慶置業(yè)有限公司 市調(diào)類型： 發(fā)卡 嘉年華大廈位于江北區(qū)觀音橋商圈現(xiàn)狀郵政局用地范圍，東接商業(yè)步行街建新北路，南 鄰江北商場，西臨嘉陵公園，北面規(guī)劃為步行街與嘉陵公園間的城市綠化休閑廣場 . 占地面積 7800平米 總體建筑面積 6萬方 容積率 本次建筑面積 平方米 建筑密度 項目功能定位 以 IT專業(yè)市場、餐飲、金融、 郵政、辦公功能為主，娛樂、 休閑、健身、會展、停車等功 能為輔的綜合性大廈 公攤系數(shù) % 綠地率 停車位位置 停車位 開始推廣日期 開盤日期 20221130 交房日期 樓層功能分布 各層功能分配： 3層：雙層機械式停車庫。 2層：停車和倉儲用房。 1層：局部類似于平街層效果的商 業(yè)用房。 1— 5層：標準的商業(yè)用房。 6— 8層：圖書、餐飲、娛樂、健身、會展用房 9— 14層：標準的辦公用房。 商鋪價格（套內(nèi)） 方式 起價 均價 最高價 層差 朝向差價 銷售 13000元 /平方米 800000元 /平方米 100000元 /平方米 租賃 300元 /平方米 /月 400元 /平方米 /月 500元 /平方米 /月 嘉年華 （ 1— 5層：標準的商業(yè)用房）在觀音橋商圈是為數(shù)不多的，整體進行售賣的，高檔商業(yè)用房，該項目的售賣價格對本項目整體銷售定價、規(guī)劃有一定的參考。 項目 銷售價格（元 /㎡） 陽光海岸 世紀新都 公開價 40000 世紀金街 20220— 50000 信一金典 (產(chǎn)權(quán)式商鋪 ) 35000元 邦興北都 約 30000元 商鋪的售價也取決于物業(yè)所處的地段 整體出售商業(yè)項目的 售價 參考為 13000元 /㎡ 其中核心地段的商鋪售價在 50000~100000元 /㎡ 之間。 同聚遠景 約 80000 嘉年華 65000100000 邦興北都 約 30000元 天街 2號 3300065000 (臨街門面部分銷售、部分租賃個案 )（一） 以下項目的售賣和租賃價格對本項目臨街鋪面的定價和規(guī)劃有一定的參考。 (臨街門面部分銷售、部分租賃個案 )（二） 臨街商鋪售價取決于地段 觀音橋核心中心的臨街鋪面的售價在 30000—— 40000之間 較遠區(qū)域 16000左右 臨街商鋪租賃價格取不僅決于地段，還有業(yè)態(tài)規(guī)劃等因素。 同在觀音橋核心中心的臨街鋪面的 e+e數(shù)碼是金鵬北城旺角租賃價格的 2倍以上，起價格的差異來源于兩者業(yè)態(tài)規(guī)劃的不一， e+e數(shù)碼定位為 手機、電腦，數(shù)碼，動漫廣場，而金鵬北城旺角商業(yè)規(guī)劃凌亂。 性別 男性投資者遠遠高于女性投資者 年齡結(jié)構(gòu) 35— 45歲的投資者，是主要購買人群。 職業(yè)特征 私營企業(yè)主和個體經(jīng)營者占購買主要比例。 投資熱點區(qū)域 渝北區(qū)和江北區(qū)為主要的投資購買熱點區(qū)域 經(jīng)濟狀況 月收入在 2萬 — 4萬者為主要投資購買者 大眾接受商鋪平方單價 平方米單價在 3萬 — 6萬之間 大眾接受商鋪總價 50— 100萬之間 最受歡迎鋪面大小 5— 20平方米 選擇鋪位主考慮因素 地理位臵 選擇經(jīng)營點主因素 交通便利、人流量大、客源多 “商鋪”客戶特性分析 購買臨街商鋪的客戶有以下特性： 項目 所在樓層 租賃面（㎡） 租賃價格（元 /㎡） 北城天街 1F 250300 2F 200 3F 100150 4F 100150 香港城 1F 510㎡ 500600 2F 3070㎡ 230280 3F 2030㎡ 180230 4F 2040㎡ 130150 天街 2號 1F 2030㎡ 180350 2F 2035㎡ 180350 3F 1200㎡ 4555 4F 1200㎡ 45 嘉年華 1F 3545 300500 世紀金街 230300 商鋪租價因其所處地段而異 核心地段 （建新北路兩側(cè)）的臨街商鋪 租價大概在 150600元 /㎡ /月之間 次核心地段 租價一般在 100200元 /㎡ /月左右 地段較差 經(jīng)營中低檔商品的零星商鋪 租價在 25100元 /㎡ 之間。 以下項目的租賃價格對本項目租賃定價和規(guī)劃有一定的參考。 名稱 樓層 單層面積 (㎡ ) 空臵率 泰興數(shù)碼城 14F 3000 無 4F以上 5000 100% 茂業(yè)大廈 17F 7000 無 89F 5000 100% 遠東百貨 14F 3000 無 重百大樓 16F 6000 30% 7F 6000 30% 同聚福集團大廈 14F 2500 無 56F 2500 100% 萬鵬電腦城大樓 1F 3000 40% 26F 3000 100% 中環(huán)數(shù)碼城大樓 12F 2022 無 3F 2022 80% 從下面的調(diào)查表可看出：觀音橋商圈（ 4層以上 )大型商場 ,多數(shù)空臵率高且經(jīng)營狀況較差。如果無特色亮點來吸引消費者的話，商家是很難在此位臵生存下去的 。 該區(qū)大型商業(yè)為保持商業(yè)項目的低空臵率和高租金收益基本采用只租不售，統(tǒng)一管理的經(jīng)營模式。 針對本項目，同樣具有較大的商業(yè)體量。 因此，我們建議本項目采用 只租不售、統(tǒng)一經(jīng)營 的方式 管理 。 2022年 2022年 2022年 商用物業(yè)規(guī)模 2022年 2022年 2022年 社會零售總額 2022年 計劃達到 100億 2022年 計劃達到 230萬㎡ 4O萬㎡ 75萬㎡ 123萬㎡ 據(jù)調(diào)查：觀音橋商圈的年均增長率在 20％以上，預(yù)計 2022年商用物業(yè)規(guī)模將達到 230萬平方米，社會零售總額將達到 100億。 區(qū)域商業(yè)總體規(guī)模趨勢研判 未來市場規(guī)模和份額 ： 100萬㎡ 商業(yè)項目 ● 4 0億 的社會零售總額 增長率在 20％以上 參考案例－茂業(yè)百貨 項目 名稱 地址 規(guī)模 檔次 開業(yè) 時間 停車 位臵 茂業(yè) 百貨 觀音橋 步行街 45000㎡ 中高檔 100 左右 樓層規(guī)劃： 1F：超市； 1F：璀璨時尚館：化裝品、黃金珠寶、名鞋皮具、名表眼鏡、總服務(wù)臺； 2F：青春少女館：少女裝、少淑女裝、美發(fā)廳； 3F：魅力仕女館：淑女裝、成熟女裝、中老年裝、內(nèi)衣、毛衫、美容院；4F：名流紳士館：精品男裝、紳士休閑、商務(wù)休閑、西餐、改褲處、精品； 5F：運動休閑館：運動裝、青春便服、運動器材、戶外用品、咖啡館； 6F：溫馨生活館：居家精品、兒童用品、床上用品、精品廚具； 7F：家電大世界：數(shù)碼空間、小家電、手機、大家電、名牌特買廳。 租戶組合 ： 聯(lián)營 +租賃；百貨類由各商家、廠家供貨進入百貨公司經(jīng)營管理體系，美容廳、咖啡廳商家進場自行經(jīng)營，百貨公司管理服務(wù)其公共事務(wù)； 業(yè)態(tài)組成： 百貨 +超市 +餐飲 品牌： 多為中檔品牌，頂級品牌商品較少； 區(qū)域?qū)懽謽歉偲贩治? 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龈攀? 重慶隨著被確定為國家 ” 新特區(qū) ” 、”第三區(qū) ” 的利好消息 ,為重慶建立國際商務(wù)區(qū)提供了機遇，也為重慶主城寫字樓市場的發(fā)展增加了興奮劑。 項目所處江北商圈集中寫字樓近 10個 , 主要集中在觀音橋商圈 ,其他均沿紅錦大道周圍分布。 區(qū)域內(nèi)寫字樓的價格由 2022年的 3300元 /平方米 (北岸星座 )上升至現(xiàn)在 (2022年 ) 9500元 /平方米 ,近幾年 ,寫字樓市場發(fā)展迅速。 重慶寫字樓銷售統(tǒng)計 據(jù)統(tǒng)計 : 重慶銷售總量，由 06年 07年總銷售量達到 20萬方。 重慶市月均去化，由 06年 7802平米增至 07年 16760平米。 銷售單價也逐年增長，由 06年單價 3000元 /㎡ 增至 07年最高單價達到 9500元 /㎡ 全市寫字樓銷售總量逐年增加，銷售單價也實現(xiàn)了逐年增加，隨著重慶經(jīng)濟的發(fā)展，重慶寫字樓市場潛力大 . 3 江北區(qū)寫字樓數(shù)據(jù)統(tǒng)計 據(jù)統(tǒng)計： 區(qū)域?qū)懽謽卿N售總量： 06年江北區(qū)總銷售 7283平米， 07年江北區(qū)總銷售