【文章內(nèi)容簡介】 *權(quán)重)=9200元/㎡（套內(nèi)）第三章 產(chǎn)品優(yōu)化建議項目定位為活力之城，擁有中心化、復(fù)合型、創(chuàng)造價值三大屬性，因此，在產(chǎn)品設(shè)計上應(yīng)著重把握項目整體定位，在景觀設(shè)計、商業(yè)規(guī)劃、外立面設(shè)計、配套等方面突出項目活力之城的整體概念，凸現(xiàn)項目中心化、復(fù)合型、創(chuàng)造價值三大項目優(yōu)勢屬性。：項目的整體性是一個項目氣質(zhì)的外在表現(xiàn)，天下城由六棟高層組成，均控制在100米，挺拔、俊秀，具有較強的城市特征。在周邊的建筑設(shè)計上非常突出，但是整體色彩略顯低沉，與周邊的原有建筑的顏色比較相近，城市感不強。原定外立面由淺灰色、深灰色、白色三種顏色組成（如圖），均控制在100米，挺拔、俊秀，具有較強的城市特征。在周邊的建筑設(shè)計上非常突出，但其色系略顯厚重，與項目活力之城的定位有所偏差，故建議在大體保證三色原則的基礎(chǔ)上，添加暖色系色條，增加建筑的活力感，保證項目立面與形象的統(tǒng)一。，（不含3313平方米新世紀超市）。項目商業(yè)配比較高，充分滿足區(qū)域商業(yè)鋪面升級的需求，符合區(qū)域中心屬性的定位，更大大的滿足了業(yè)主生活配套，降低了整體生活成本。項目定位為活力之城，擁有中心化、復(fù)合型、創(chuàng)造價值三大屬性，因此，在戶型產(chǎn)品設(shè)計上應(yīng)著重把握項目整體定位，突出項目活力之城的整體概念。而項目目前戶型設(shè)計相對較小，復(fù)合項目活力之城的定位與中心化的屬性，并區(qū)別于周邊項目戶型偏大的特點，以中小戶型入市，在戶型配備上有所突破，并且在戶型設(shè)計方面有所創(chuàng)新，值得肯定，但在戶型細部的設(shè)計上建議有所調(diào)整，以達到更好的效果。名稱戶型數(shù)量（套）套內(nèi)面積（平方米）所占比例備注A1兩室兩廳338%其中90平方米以下戶型占整個項目總建筑面積的70%%A2一室一廳714%A3兩室兩廳317%A4三室兩廳66%總計　1435　100%項目戶型配比以1居室與2居室為主，擁有少量3居室，戶型比例合理，復(fù)合項目中心化屬性與活力之城的項目定位，且在戶型面積設(shè)計上比較合理，便于總價的控制，打造了投資的空間，同樣成為一個都市的體現(xiàn)。一居室：戶型設(shè)計整體合理； 二居室：①陽臺建議西移，與客廳形成聯(lián)合的整體；②公用衛(wèi)生間開門東移，保持空間完整性，利于裝修擺放，便于使用；三居室：①陽臺建議東移，與客廳形成聯(lián)合的整體；②公用衛(wèi)生間開門西移，避免與主臥房門對開；高層住宅交房標準：范圍項目材料公共范圍外檐門窗所有外墻窗及封閉陽臺采用彩鋁合金窗樓梯間地面、踢腳為面磚、墻面，頂棚刷涂料防盜護欄首層外檐窗設(shè)防護欄信報箱根據(jù)各組團體位置集中放置主入口樓宇對講系統(tǒng)室內(nèi)部分主戶口品牌防盜門客廳居室地面找平，墻面抹灰，無內(nèi)分戶門、預(yù)留洞口廚廁墻、地面找平，上下水預(yù)留位置機電設(shè)備電表一戶一表空調(diào)室外預(yù)留空調(diào)機位燃氣管道氣入戶防盜可視對講系統(tǒng)、安全報警◆注重暖色系的運用與搭配，營造商業(yè)氛圍◆注重與廣場景觀的合理搭配與建筑元素的運用◆合理利用門眉的位置，用做商鋪廣告牌，但應(yīng)注意整體的統(tǒng)一性在商業(yè)業(yè)態(tài)劃分上，根據(jù)項目整體定位與項目中心化商業(yè)屬性，并結(jié)合市場研究的結(jié)論，以及新世紀超市入住帶來的影響和各種商業(yè)租金收益情況，參照周邊已經(jīng)存在業(yè)態(tài)分布情況，我們建議商業(yè)比例應(yīng)該做以下規(guī)劃，以突出項目中心商業(yè)的屬性與氛圍。擬經(jīng)營種類（不含新世紀）擬經(jīng)營業(yè)種分類業(yè)種細分確定比例%百貨類小百貨5餐飲類大型餐飲35小型餐飲5休閑類網(wǎng)吧10休閑茶館15康體類保健按摩15SPA生活館、美容美發(fā)5配套類棋牌室、閱讀室10干洗店藥房、診所、蛋糕店等（）位置銷售策略經(jīng)營業(yè)態(tài)北側(cè)一樓北側(cè)（2號樓）一樓位于地下部分，由于其交通存在一定問題，缺乏必要交通路線，建議與北側(cè)（2號樓）二樓連同銷售2號樓：保健、養(yǎng)生類 北側(cè)二樓1號樓：餐飲類、休閑類北側(cè)三樓統(tǒng)一銷售或?qū)ν庹猩绦蓍e娛樂類北側(cè)四樓統(tǒng)一銷售或?qū)ν庹猩绦蓍e娛樂類、康體類設(shè)計原則：考慮到項目北側(cè)商業(yè)缺乏必要的商業(yè)通道，且部分商鋪受承重墻影響嚴重，故在項目北側(cè)三樓、四樓考慮設(shè)置網(wǎng)吧、茶樓、保健美體類物業(yè)。位置銷售策略經(jīng)營業(yè)態(tài)西側(cè)負一樓統(tǒng)一銷售或?qū)ν庹猩滩惋?、新世紀西側(cè)一樓統(tǒng)一銷售配套類、餐飲類西側(cè)二樓統(tǒng)一銷售休閑娛樂類、餐飲類、生活配套類西側(cè)三樓統(tǒng)一銷售或?qū)ν庹猩绦蓍e娛樂類、康體類新世紀上方對外招商餐飲（快餐類）設(shè)計原則：考慮到項目南側(cè)商業(yè)缺乏必要的商業(yè)通道，且塔樓部分商鋪受承重墻影響嚴重，故在項目北側(cè)三樓、四樓考慮設(shè)置網(wǎng)吧、茶樓、保健美體類物業(yè)。：一樓二樓三樓四樓餐食區(qū)保健休閑區(qū)動感游藝區(qū)百貨超市區(qū)休閑茶樓生活服務(wù)區(qū)負一樓◆星級（雙語）幼兒園“永遠為您考慮下一步”，將是最被中青年人接受的服務(wù)方式，在目標客戶群追求便捷生活方式的他們，希望把更多的精力投放在自身的發(fā)展及生活上。在項目周邊鄰近四川外語學院，如果能夠充分利用此資源，打造差異化特色的星級（雙語）幼兒園，將能夠解決目標客戶群的后顧之憂，正迎合其的生活需求，這也是項目在差異化化塑造上的市場亮點。也使“英語要從娃娃抓起”的現(xiàn)代兒童教育理念在項目的服務(wù)上得以貫徹執(zhí)行。在進一步迎合目標客戶群需求的同時，確保項目在區(qū)域的標桿性形象，積累九鼎企業(yè)在主城區(qū)域的品牌價值。在社區(qū)內(nèi)部配套方面，建議將住宅部分一樓的住房功能調(diào)整，設(shè)置小百貨、便民店、自助洗衣店等社區(qū)配套設(shè)施。為體現(xiàn)項目高品質(zhì)的居家生活，建議在配套方面還可選擇網(wǎng)球場、籃球場、健康生態(tài)步道、小型社區(qū)醫(yī)療站等相關(guān)配套設(shè)施。在小區(qū)內(nèi)部配套中，應(yīng)適當添加部分室內(nèi)、室外休閑場所，如：老年棋盤室、讀書室等休閑配套，并應(yīng)注意戶外桌椅的擺設(shè)，在項目設(shè)計時，增加部分趣味空間，并強調(diào)一定參與性與娛樂性，充分展現(xiàn)項目活力之城的整體定位。羅馬假日廣場從項目西側(cè)建筑到市政道路約60米寬，長約200米，形成了一個為聚集商業(yè)人氣，規(guī)劃打造城市廣場，并加強城市景觀的打造，突出項目的城市氛圍與商業(yè)休閑的氣質(zhì)，打造區(qū)域中心步行街的概念，增加廣場的情趣性與參與性?！魪V場綠化建議在廣場景觀方面，應(yīng)注意植物對商業(yè)的影響，避免植物對門面的遮擋。◆休閑設(shè)施在休閑廣場大量設(shè)置木制休閑椅，為路人提供休憩的地方，并在休閑木椅的打造上注重其景觀價值體現(xiàn)，營造良好的休閑氛圍，并聚集人氣。◆人性化停車位設(shè)計項目延廣場部分設(shè)立足夠停車位，以保證西街商業(yè)區(qū)餐飲業(yè)必要的停車位，并建議采用嵌入式停車位。停車區(qū)域休憩區(qū)停車區(qū)域休憩區(qū)廣場保留進車時必要拐角◆運動休閑區(qū)域在廣場局部考慮運動休閑區(qū)域，面積控制在40平米左右，作為廣場點綴出現(xiàn)。此外應(yīng)該考慮局部小廣場的設(shè)置，作為未來老年人鍛煉場所（跳舞、武術(shù)）◆參與性景觀設(shè)施在廣場設(shè)置平地式參與型噴泉（如重慶沙坪壩區(qū)落地噴泉），提高項目廣場的趣味性?！魢娙剿堫^在廣場中休憩處設(shè)置噴泉式水龍頭，為路人的直接飲用提高方便，水龍頭設(shè)計要求具有一定特色，且應(yīng)該保障其節(jié)水性與衛(wèi)生性?！粲操|(zhì)景觀在城市廣場的重要景觀接點設(shè)立特色硬質(zhì)景觀，在考慮硬質(zhì)景觀設(shè)計的時候應(yīng)注意結(jié)合項目中心化、復(fù)合性、創(chuàng)造型的定位，并應(yīng)該注重區(qū)域中心屬性城市廣場的屬性，使其景觀小品與周邊環(huán)境相融合。：景觀規(guī)劃總體把握主題鮮明、組團規(guī)劃、,人群及功能差異,完美的視覺效應(yīng)兼具完善的功能效用,使之成為產(chǎn)品價值提升的又一硬件指標. 景觀設(shè)計基本風格以現(xiàn)代簡潔、生態(tài)立體的主線規(guī)劃布置,植被規(guī)劃以挺拔簡潔高大喬木為主要物種,如銀杏、水杉、白楊,結(jié)合青翠草坪,草坪功能設(shè)計,局部布置”親人”草坪,居民可踩踏,增進生態(tài)體驗感,如馬尼拉草坪,矮生羊羔草坪等.小品設(shè)置與場景布置吻合,制造生動場景,以石制、銅制,人文氛圍與居家氛圍的密切連貫.燈光布置,路燈燈桿藝術(shù)造型,燈光溫和。地燈布置,小徑迂回,石板鋪植,燈光其下,溫暖的背景音樂設(shè)置, ,草坪蘑菇、假石、小品內(nèi)置等精巧設(shè)計.由于項目分期分組團過動開發(fā)，建議在首期推出時同時推出A、B組團景觀，作為樣板園林，增進項目后期吸引力，實現(xiàn)良好的滾動開發(fā)。A組團—入口景觀 作為小區(qū)進入的門面景觀,A組團應(yīng)塑造起整個小區(qū)景觀特色,以現(xiàn)代雕塑和入口噴泉為設(shè)計元素,雕塑的高度藝術(shù)性與現(xiàn)代性,足夠展現(xiàn)整體園林特色,。B組團—主力景觀 該組團是項目景觀的主題中心，它對整個小區(qū)景觀建設(shè)起著畫龍點睛的作用，命名音樂廣場?？紤]運用大量的高大喬木、草坪植被，主題水景噴泉，大面積水景幕墻，造就空靈恢弘氣勢，仿露天咖啡座，木制條椅；銅制人物小品，藤編小品，背景音樂。功能具備：觀賞，休憩，現(xiàn)代時尚立體感，不失溫馨家園感。C組團—生態(tài)園 C組團以綠色生態(tài)為主題，配以大量珍貴物種，并標著植被名稱。該組團主要功能具備觀賞功能，配以路邊條形木制、石制凳，現(xiàn)代休憩庭園，使之成為小區(qū)園林設(shè)計中植被最珍稀、環(huán)境最寧靜的園林組團。D 組團—活力之家 本組團命名為“活力之家”，在本案園林中最具有活力，以年輕、運動、為主題的景觀布局。植被以花團錦簇矮小灌木為主力植被，大量草坪布局，圓形梯步上行中庭，運動藝術(shù)類石刻雕塑，可穿行雕塑小品，小型水景噴泉，浪漫背景音樂，大量色彩配合，具備休閑功能，成為青年人最共同喜好的空間。E組團—水晶之園 半環(huán)形水系環(huán)繞，使E組團成為小區(qū)最具水韻靈氣的一個園林組團。高大挺拔植被配合整齊綠色草坪，矮小灌木花草穿插，藝術(shù)廊橋連接，鳥語花香，成為小區(qū)深入最隱秘、最具靈韻的一片天地。環(huán)形水系、跌水噴泉、集中花壇，石材地面，休閑桌椅。具備功能：家庭休閑觀景中心。F組團—童趣廣場 本組團作為小區(qū)兒童戲耍樂園，布景設(shè)置童真意趣?？ㄍǖ袼苄∑罚瑑和螛吩O(shè)施，沙地、秋千、滑梯、石蘑菇房子。色彩充沛跳躍，符合童真。環(huán)形小廣場設(shè)計，構(gòu)筑兒童戲耍交融環(huán)境。綠色有踩踏草坪，和平鴿放養(yǎng)，形成和諧快樂的兒童天地。G組團—健身廣場 與主力景觀組團B組團對應(yīng)，動靜對照，生態(tài)和諧。以園林植被結(jié)合康體運動設(shè)施，綠樹紅花，小品布景，休憩設(shè)備，遮陽大傘布置，細節(jié)體味品質(zhì)。為在物業(yè)管理方面的知名度及美譽度方面對項目自身的價值給予一定的支撐，從項目形象的包裝角度而言，建議引進一家高知名度及具備一定品牌效應(yīng)的物業(yè)管理公司進行貼牌服務(wù)，如：戴德梁行、萬科、雅詩閣、顯高等，以便于我項目營銷推廣時期進行包裝宣傳，并提升項目價值感，迎合目標市場的身份價值取向。 高品質(zhì)服務(wù)，營造美好生活氛圍，成為重慶市管理服務(wù)標準化的典范。（1）杜絕火災(zāi)責任事故，杜絕刑事案件；（2）環(huán)境衛(wèi)生、清潔率達100%；（3）消防設(shè)備設(shè)施完好率100%；（4）房屋完好率98%；（5）設(shè)備完好率95%；（6）智能監(jiān)控設(shè)備、周界防范系統(tǒng)運行正常率%；（7）零修、報修及時率100%，返修率≤2%；（8）服務(wù)有效投訴≤2%，處理率100%；（9）業(yè)主滿意率95%。（1）天下城項目物業(yè)管理服務(wù)實行薪酬制，*月；除物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)獲得的合理利潤（建議不超過物業(yè)管理費的10%）外，其他一切利潤歸全體業(yè)主所有，營業(yè)性收益按照比例分成的原則，由物業(yè)公司和業(yè)主分攤收益，物業(yè)公司在投標時需明確物業(yè)費利潤、經(jīng)營收入的分配原則。（2）天下城項目物業(yè)管理要求細分物業(yè)管理服務(wù)，保安、保潔、綠化、電梯、其他設(shè)備維護等分項核算，電梯維護由物業(yè)公司提供管理方案及維保合作企業(yè)；其他部分涉及到外包服務(wù)的，需經(jīng)過公示、論證后施行；每年進行設(shè)備運行狀態(tài)檢查并向全體業(yè)主公示。（3）天下城項目管理要求進行財務(wù)監(jiān)督管理，由物業(yè)公司和業(yè)主代表共同監(jiān)管，并每個月公布帳目，每季度公布預(yù)算，每年910月進行下一財務(wù)年度物業(yè)費預(yù)算，并向業(yè)主公示，具體方案由物業(yè)公司提出。（4）天下城項目主要物業(yè)管理人員的管理。所有人員必須具有相應(yīng)資質(zhì)，都要持證上崗，要求物業(yè)公司保證中高層管理人員和技術(shù)工人的工作穩(wěn)定性，為保證長期穩(wěn)定，物業(yè)公司管理人員及技術(shù)工人需向業(yè)主委員會簽定保證合同，業(yè)主委員會將監(jiān)督物業(yè)公司按照國家規(guī)定向物業(yè)公司員工提供合理的保險和保障措施，物業(yè)公司要在物業(yè)管理合同中明確可以接收目前愿意留下來的物業(yè)管理人員。對技術(shù)精湛的物業(yè)管理人員，可以考慮工資水平1020%的提高比例。（1）工程設(shè)備管理區(qū)域：變配電室、水泵房、中控室。（2）物業(yè)管理區(qū)域：紅線范圍內(nèi)的所有公共區(qū)域。（3）小區(qū)安保監(jiān)控系統(tǒng)：指閉路監(jiān)控系統(tǒng)的值班、檢查、檢測和弱電設(shè)備的日常維修保養(yǎng)工作。標準：n 24小時值班，每班人員不少于3人，值班人員持證上崗；n 保證小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)運行正常、工作穩(wěn)定，設(shè)備靈敏可靠；n 設(shè)備出現(xiàn)一般性故障立即排除，暫不能處理的故障應(yīng)立即通知相關(guān)部門采取應(yīng)急措施；n 每月進行一次消防器材檢查、及回路檢測，每年進行二次消防演習；n 應(yīng)制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案。（4）房屋建筑的日常養(yǎng)護維修：指為保持小區(qū)房屋完好等級和正常使用，進行日常養(yǎng)護和及時修復(fù)小損等房屋維護管理工作。標準：n 每年進行一次房屋安全普查和房屋完好等級評定，保證房屋完好率達到98﹪；n 維護號小區(qū)的公共設(shè)施，未經(jīng)業(yè)委會同意不得對小區(qū)內(nèi)的任何設(shè)施進行改動。n 及時完成零維修任務(wù)，維修人員在接到報修后應(yīng)在20分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，零維修合格率100﹪。（5）給排水設(shè)備運行維護：指為保證小區(qū)排水設(shè)備、設(shè)施的正常運行使用所進