【文章內容簡介】 A、 從地理位置上看，雖然擁有長達百余米的河岸線，外環(huán)境優(yōu)美宜人，但項目景觀較好的臨河單位基本已售完。 B、 從戶型上看，設計雖較為規(guī)則、合理，但缺乏出彩之處，較為平庸。 C、 三期電梯公寓單位面積價格的競爭力不明顯。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 APEXIMC 38 【 長城園 】 ? 項目概況 占 地： 50余畝 總建面： 120230㎡ 建 筑： 418F、 111F、 125F 、 67F 總戶數(shù)： 633 商場面積：約一萬平方米 車 位： 400個 綠化率： 41% 環(huán) 境：外環(huán)境一般，內環(huán)境較好 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 APEXIMC 39 戶 型： 一期 多 層 ~134㎡ 高 層 130~140 ㎡ 二期 小高層 ㎡ (公攤 ㎡ ) 高 層 ~ ㎡ 多 層 86~147 ㎡ 主力戶型 —— 120~140 ㎡ 之間 戶型設計 高層戶型構局為風車型，較有 特色，無異型房。 電 梯： 兩梯四戶。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 APEXIMC 40 ?銷售情況 主要戶型 ㎡ 售價 公攤 銷售情況 一期 多層： 120 高層： 135 多層 :3000(7F) 高層 :3438起 9%~15% 達90% 二期 高層： 140 多層 :3250(7F) 高層 :3600起 9%~15% 走勢平穩(wěn) 總計 七成二十年按揭 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 APEXIMC 41 ? 對于本項目的影響 綜上分析， 【 長城園 】 對本項目有一定影響 ： A、 從地理位置上看，與本項目的差別不大。 B、 從銷售上看，前期銷售較好，已具一定的知名度和美譽度。且第二期、三期的工作進度與銷售周期與本項目有一定程度的重合。 C、其較好的社區(qū)環(huán)境和綠化， 正是本項目所缺乏的。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 APEXIMC 42 【 錦江新時代花園 】 ? 項目概況 占 地： 總建面： 33841㎡ 建 筑：雙塔樓 15F 會 所： 1480 ㎡ ，配套較為完善 車 位： 129 綠化率： 40% 環(huán) 境：內外環(huán)境較好 處立面：較為時尚、現(xiàn)代 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 APEXIMC 43 戶 型： 85~351 ㎡ 共 13種戶型 主力戶型為 150~180 ㎡ 異型房較多 電 梯：兩梯六戶 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 APEXIMC 44 ? 銷售狀況 售價： 3580元起（清） 銷售業(yè)績較差，不足 50%左右 每月有較多的退房戶（主要選擇國嘉華庭、彩虹花園） 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 APEXIMC 45 ? 對于本項目的影響 綜上分析， 【 錦江新時代花園 】 有一定特色，但對于本項目來說，基本上無影響 ： A、從銷售現(xiàn)狀來看，該項目抗沖擊的能力差，主要原因是 性價比低 。 B、從戶型上看，設計較差，存在較多的異型房。 C、從銷售周期來看，與本項目無沖突。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 APEXIMC 46 【 冠城花園 】 ? 項目概況 占 地： 105畝 總建面：二期 80000㎡ 、三期 60000㎡ 建 筑： 12幢 20F的高層 環(huán) 境：歐式園林 處立面：歐式外立面 戶 型： 140~320㎡ ，主力戶型為 150~170㎡ 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 APEXIMC 47 ? 銷售狀況 售價： 3000元起，均價 4000元 一期為集團整體購買 ? 對于本項目的影響 【 冠城花園 】 為內環(huán)線最大規(guī)模的高層社區(qū)，是本項目的主要競爭對手之一。 A、價格上有較大的競爭力。 B、社區(qū)規(guī)模大，配套較為齊全。 C、工程、銷售進度與本項目較為重合。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 APEXIMC 48 【 國嘉華庭 】 ? 項目概況 占 地： 7817㎡ 總建面： 63000㎡ 建 筑： 33F、 C型半圍合式規(guī)劃 總戶數(shù)： 438 商 場：無 車 位： 1： 環(huán) 境： 、中庭花 園融為一體，環(huán)境悠美。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 APEXIMC 49 戶 型： ~ ㎡ 共十余種戶型 主力戶型為 ㎡ 高層條式開面布局，雙面景觀、視覺通 透性好 電 梯：三梯四戶（觀光電梯一部） ? 銷售狀況 售價： 3680元 ~4800元（清）、均價 4400元 銷售達 80%以上，余 80多套 單價自開盤起上漲 100元 /㎡ 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 APEXIMC 50 ? 對于本項目的影響 綜上分析， 【 國嘉華庭 】 優(yōu)勢較大，為近期推出的較為優(yōu)秀的樓盤之一，為本項目起到了良好的市場輔墊 ： A、對于拉動府河房價上揚以及本區(qū)域需求增長起到了一定的積極作用。 B、較具競爭力的特色吸引了眾多消費者的關注，為本區(qū)域聚集了一定的人氣。 C、從銷售上看，所剩單位不多，與本項目的工程及銷售進度上并無沖突。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 APEXIMC 51 結論： ? 從供求體狀況來看，盡管本區(qū)域有一定量的待開發(fā)項目， 但對本項目夠成威脅的并不多。 ? 區(qū)域內對電梯公寓的需求主要決定于項目本身的特色。 ? 對大戶型有較大的需求，主要決定于目標消費者的消費形態(tài)（購買力較高、輕度價格敏感者、家庭生命周期處于滿巢期）。 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 APEXIMC 52 四、抗性樓盤概況 部分高檔物業(yè)價格走勢 （表中電梯公寓為起價） 項目 名稱 項目 地址 2023/Q1 2023/Q2 2023/ Q3 近期 價格 盤谷花園 領事館路 3900 4000 3700 3700 錦官新城 人南立交橋側 4060 4400 4400 2700 銀都花園 新光路側 4000 4000 3900 3700 芳草地 錦繡花園旁 3380 3380 3480 2950 區(qū) 域 市 場 分 析 20231 APEXIMC 53 項目 名稱 項目 地址 202Q1 202Q2 202 Q3 近期 價格 新綠季節(jié) 玉林路南延線 2600 2300 2300 長富花園 紅照壁街口 3680 3680 3720 3720 都市欣城 新南路 2750 2780 2850 2850 國嘉華庭 城邊街彩虹橋東側 3600 3680 3680