【正文】 萬科紅旗河溝項目產(chǎn)品定位報告 謹呈：萬科重慶公司 萬科紅旗河溝地塊產(chǎn)品定位報告 一． 重慶市宏觀經(jīng)濟概述 二． 江北區(qū)經(jīng)濟素描 三． 地塊分析 四． 競品分析 五． 項目總體定位 總體目錄 ︱ Contents 一． 重慶市宏觀經(jīng)濟概述 重慶與代表城市宏觀經(jīng)濟比較 重慶與代表城市房地產(chǎn)比較 重慶未來展望 Contents 1 重慶市宏觀經(jīng)濟與代表城市比較 200 7年重慶和代表城市宏觀經(jīng)濟比較0500010000150002022025000總?cè)丝冢ㄈf） 社會零售品消費總額（億） 人均支配收入（元) G D P ( 億）總?cè)丝冢ㄈf） 3235 社會零售品消費總額（億） 人均支配收入（元) 13715 12662 23623 16357 14849 21989G D P ( 億） 重慶 西安 上海 天津 成都 北京? 重慶市是全國擁有人口最大的城市， GDP的生產(chǎn)總值位于西部第一，人均可支配收入，相對較少，社會零售品消費位于西部前列，未來消費潛力較大。 注：數(shù)據(jù)來源于各市統(tǒng)計局 重慶在全國屬二線城市，是西部的橋頭堡，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆? 重慶與代表城市房地產(chǎn)比較 0 7 0 8 上半年商品房成交對比050001000015000總供應量（萬方） 月成交量 成交量（萬平方） 成交均價（元/ 平米）總供應量（萬方） 2 0 5 3 . 6 6 9906 531 2 9 2 5 . 3 6 8 0 2 . 9 6 3 7 0 . 4 2 480 5 2 1 . 6 2 8 4 4 . 5 6 2 8 1 . 0 3 6月成交量 1 4 9 . 0 3 1 2 9 . 1 7 1 0 3 . 5 7 6 . 9 1 1 0 5 . 4 5 9 8 . 1 6 1 6 3 . 6 3 1 . 2 7 6 1 . 5 3 5 2 . 6 6成交量（萬平方） 1 7 8 8 . 4 1550 1242 923 1 2 6 5 . 5 5 8 9 . 7 7 800 1 8 7 . 6 3 3 6 9 . 2 316成交均價（元/ 平米） 3335 11943 6383 4143 5653 4132 13584 7349 4 3 5 6 . 9 5100重慶 北京 天津 西安 成都 重慶 北京 天津 西安 成都2 0 0 7 全年 2 0 0 8 上半年? 重慶市房地產(chǎn)成交量位于西部第一，性價比較高，未來增值潛力巨大，同時也是投資潛力較大的城市之一。 重慶房地產(chǎn)市場受政策影響較小，抗風險能力強，消費較為理性。 注：數(shù)據(jù)來源于各市統(tǒng)計局 ?重慶未來經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿薮螅康禺a(chǎn)市場需求量旺盛； ?重慶雖屬二線城市，但是隨著“新特區(qū)”，“第三區(qū)”等利好消息的出臺，其經(jīng)濟發(fā)展后勁較強，預計未來住宅缺口達到約 。 重慶未來展望 07年重慶市常務(wù)副市長 黃奇帆 指出 重慶市今后十年內(nèi)將投入 6000億元，新建城區(qū)面積 600平方公里，新增城市人口 600萬。 重慶市委書記 薄熙來 在 07年全市經(jīng)濟工作會議指出 要在全市經(jīng)濟社會的各個領(lǐng)域，全面貫徹落實總主機的“ 314” 總部署，以“ 314” 為重慶發(fā)展的總綱，推動重慶又好又快發(fā)展，實現(xiàn)重慶新的跨越。 ? 若按照人均住宅最低需求 30平米 /人，十年新增人口 600萬，由此可粗略推算出未來十年，需求商品住宅約 ，人口的增長對商品房需求明顯旺盛。 二． 江北區(qū)經(jīng)濟研究 江北區(qū)經(jīng)濟總述 江北區(qū)經(jīng)濟 — GDP 觀音橋商圈研判 江北區(qū)房地產(chǎn)掃描一 江北區(qū)房地產(chǎn)掃描二 江北區(qū)未來展望 Contents 2 江北區(qū)經(jīng)濟總述 2 0 0 7 年江北和各區(qū)經(jīng)濟指標對比10005010001001000150100020220002501000300100035010004001000總?cè)丝冢ㄈf） G D P （萬元） 人均可支配收入（元） 社會零銷總額（萬元）總?cè)丝冢ㄈf） G D P （萬元） 2794987 938924 1797947 2296361 3745555 1568004 1102166 2454598人均可支配收入（元） 14478 13705 13756 13881 11570 11629 13705 13708社會零銷總額（萬元） 2075391 150341 1044623 1235465 1475932 985516 438138 834397渝中區(qū) 大渡口區(qū) 江北區(qū) 沙坪壩區(qū) 九龍坡區(qū) 南岸區(qū) 北碚區(qū) 渝北區(qū)注：數(shù)據(jù)來源于市統(tǒng)計局 江北區(qū)人均可支配收入排在各區(qū)前列，消費潛力較大，購買力增強。 江北區(qū)人均可支配收入較多、商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)較好 2 0 0 1 2 0 0 7 重點區(qū)域G DP 增速比較1 4 . 7 0 %1 6 . 9 0 %1 6 . 5 0 %2 1 . 5 0 %2 1 . 8 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %渝中區(qū) 南岸區(qū) 江北區(qū) 九龍坡區(qū) 沙坪壩區(qū)? 江北區(qū) GDP歷年來增速明顯，年平均增速為 %， 位于重點區(qū)第一位，為其消費支出打下良好的基礎(chǔ)。 江北區(qū)經(jīng)濟 — GDP 發(fā)展起步較晚，但是發(fā)展后勁十足 注：數(shù)據(jù)來源于市統(tǒng)計局 觀音橋商圈研判 觀音橋商圈成為發(fā)展最為強勁的區(qū)域，大有超越第一商圈－－解放碑之勢 來自重慶市經(jīng)濟網(wǎng)站 商圈 年購買力（億元） 日均人流量 商業(yè)供應量（萬方） 解放碑 130 超過 30萬 120 觀音橋 90 超過 20萬 100 沙坪壩 104 超過 15萬 85 南坪 60 超過 20萬 70 楊家坪 90 超過 20萬 70 ? 江北區(qū)零售市場發(fā)展極為迅速，近期已躍升為重慶市第二大商圈，為新興業(yè)態(tài)和品牌的進入創(chuàng)造了契機和可能。 ? 隨著商圈的 擴容，大量人口的遷入，同時將造就巨大的消費潛力。 江北區(qū)房地產(chǎn)掃描（一） 2022 年各區(qū)商品住宅成交對比28021826637131622415010696704346345498711863252925254027563761326529853591416134363126 271913 98 64050100150200250300350400南岸區(qū) 渝北區(qū) 北部新區(qū) 江北區(qū) 九龍坡區(qū) 沙坪壩區(qū) 渝中區(qū) 大渡口區(qū) 北碚區(qū) 2 0 0 0 1 0 0 0010002022300040005000供應量（萬㎡） 成交面積（萬㎡） 建面成交均價（元/ ㎡） 月均成交量（萬㎡）表一 房地產(chǎn)成交量和銷售價格都是重慶較為活躍的區(qū)域 注：數(shù)據(jù)來源于市統(tǒng)計局 08 年上半年各區(qū)商品房成交對比95694744855115 14110685773255302623689 6 7 6 3 5 3 2 24930 48935102384432893193328142643880020406080100120南岸區(qū) 渝北區(qū) 北部新區(qū) 江北區(qū) 九龍坡區(qū) 沙坪壩區(qū) 渝中區(qū) 大渡口區(qū) 北碚區(qū) 2 0 0 0 1 0 0 00100020223000400050006000供應量（萬㎡） 成交面積（萬㎡） 月均成交量（萬㎡） 建面成交均價（元/ ㎡） 江北區(qū)房地產(chǎn)掃描（二） 表二 ? 江北區(qū)為重慶商品房成交的熱點區(qū)域，無論成交量和成交均價均排在各區(qū)前列，同時屬于重慶中高端樓盤聚集區(qū)域，隨著商圈的進一步闊容，將進一步帶動房產(chǎn)的發(fā)展。 08年的成交量從第四位躍升到第三位 注：數(shù)據(jù)來源于市統(tǒng)計局 江北區(qū)未來展望 ? 江北區(qū)被市委、市政府確定為 重慶未來行政 ,交通 ,商貿(mào) ,文化中心 ，隨著總部經(jīng)濟區(qū)在這里的定格，江北區(qū)將成為重慶最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域之一 ,也是住宅和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域。 項目區(qū)域?qū)傩苑治? 項目四至 地塊內(nèi)部情況分析 地塊經(jīng)濟技術(shù)指標 地塊交通狀況分析 地塊車流量、人流量分析 地塊周邊配套分析 地塊資源清單 地塊不利因素梳理 地塊未來發(fā)展前期簡析 地塊初步定位研判 Contents 3 項目地塊研究 項目區(qū)位 * 位于觀音橋城市副中心 重慶強勢崛起的城市核心商業(yè)商務(wù)區(qū)，重慶向北的趨勢將勢必使區(qū)域輻射能力進一步增強 * 成熟的區(qū)域現(xiàn)狀 經(jīng)過幾年的高速發(fā)展，地塊周邊已具備了成熟的商業(yè)氛圍及居住氛圍 * 樓市風向標 三北區(qū)域是重慶房地產(chǎn)市場主要發(fā)展方向，同時也具備了重慶樓市的標桿作用 位于重慶觀音橋商圈，商業(yè)商務(wù)成熟度高 周邊環(huán)境 東至紅旗河溝轉(zhuǎn)盤主干道；南靠外貿(mào)大廈；西到交警八支隊；北臨都市廣場 緊鄰城市主干道，地段優(yōu)越，配套完善，通達性強 地塊分析 ? 項目地塊內(nèi)部有大量待拆遷的老居住區(qū)，內(nèi)部生活配套齊全，生活氛圍較濃。 ? 地塊至北向南有緩坡。約有 10~15米的高差。 ? 地塊處于城市低洼地帶，且地塊沿建新北路段，低于道路標高，易積水積塵。 從用地性質(zhì)上來看，項目地塊大致分為商業(yè)和住宅兩大部分。 商業(yè)部分：地塊緊鄰城市主干道，交通便捷，有較高的商業(yè)價值。 居住部分：地塊位于重慶江北鷂子丘老居住區(qū)，內(nèi)部生活配套成熟。居住人群主要為重慶主城區(qū)內(nèi)的中低收入階層。 地塊內(nèi)部較為平整，易于規(guī)劃，但拆遷量較大 項目經(jīng)濟技術(shù)指標 項目 數(shù)值 總用地面積 58400㎡ 總建筑面積 560000㎡ 建筑占地面積 32704 覆蓋率 56% 綠化面積 2760㎡ 容積率 不大于 本地塊大致分為 A、 B兩部分。其中 A地塊的用地性質(zhì)為商業(yè)，B地塊為住宅。 交通狀況 :道路通達性極強，交通順暢，路線豐富 * 人流動線順暢 多條主次干道交錯，人流動線十分順暢 * 道