【正文】 江北住宅市場(chǎng)分析 總體成交量 （平米） 新增量 （平米） 月均成交量 （平米） 月均成交均價(jià) （元 /平米） 06年 1207628 583300 07年 1781839 1304040 江北住宅市場(chǎng)整體發(fā)展穩(wěn)健，為目前重慶主要購(gòu)房目的地；區(qū)域住宅價(jià)格攀升迅速，均價(jià)已超過重慶整體均價(jià)水平；未來投入量將逐步減少，區(qū)域價(jià)值愈加凸顯，將成為重慶高檔居住主要區(qū)域。 項(xiàng)目 長(zhǎng)安麒麟公館 富力海洋廣場(chǎng) 東和城 優(yōu)勢(shì) 區(qū)位優(yōu)越，臨近觀音橋商圈， 各類配套設(shè)施齊全 景觀資源，配套完善 交通便利、配套完善 不足 靠長(zhǎng)安試車場(chǎng)，周邊小環(huán)境較差、交通便利程度較其他兩項(xiàng)目略差 / 臨街而建，噪音影響大；產(chǎn)品自身除商業(yè)配套外，無其他配套設(shè)施 土地屬性評(píng)級(jí) B A A 項(xiàng)目 長(zhǎng)安麒麟公館 富力海洋廣場(chǎng) 東和城 優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品搭配合理，戶型設(shè)計(jì)較好 大盤，內(nèi)外環(huán)境好，戶型方正，部分戶型有贈(zèng)送附加值較高，全裝修 部分精裝修，產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理，部分有贈(zèng)送空間 不足 中庭較小，密度高，多數(shù)戶型 形成對(duì)望 / SOHO與住宅產(chǎn)品形成內(nèi)部競(jìng) 爭(zhēng) 產(chǎn)品力評(píng)級(jí) B A A 項(xiàng)目 長(zhǎng)安麒麟公館 富力海洋廣場(chǎng) 東和城 主流總價(jià) 2255萬(wàn) 49100萬(wàn)精裝 5070萬(wàn)精裝 價(jià)格力評(píng)級(jí) A C B 區(qū)域住宅競(jìng)品分析（二） 綜合評(píng)級(jí)：長(zhǎng)安麒麟公館 B，富力海洋廣場(chǎng) A，東和城 A；值得注意的是長(zhǎng)安麒麟公 館尚有 3棟住宅尚未推出，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成一定的威脅。 ? 市場(chǎng)規(guī)模和份額 ： ? 去化和價(jià)格趨勢(shì)： ? 庫(kù)存及新增： 片區(qū)市場(chǎng) ~ ~場(chǎng)容量預(yù)期 住宅 98萬(wàn)方 203萬(wàn)方 片區(qū) 48月月均成交 220套 ,其中 4月由于麒麟公館和東和城分別開盤，成交量相應(yīng)較高。 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)級(jí)： 長(zhǎng)安麒麟公館 B，富力海洋廣場(chǎng) A，東和城 A 區(qū)域住宅去化與庫(kù)存比較 項(xiàng)目所在區(qū)域不是傳統(tǒng)高尚居住區(qū)，對(duì)未來項(xiàng)目住宅產(chǎn)品產(chǎn)生一定影響。 ? 可能策略 問題及可能策略 商業(yè)競(jìng)品研究 重慶市商業(yè)市場(chǎng)，呈持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展?fàn)顟B(tài) 據(jù) 07年和 06年重慶市商業(yè)地產(chǎn)交易統(tǒng)計(jì)表分析， 06年重慶商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總趨勢(shì)為不均衡， 07年，重慶市在經(jīng)歷重慶“新特區(qū)”政策的策動(dòng)下呈現(xiàn)快速、穩(wěn)健發(fā)展的事態(tài)， 2022年以后重慶的商業(yè)市場(chǎng)將更加快速、穩(wěn)健發(fā)展。 2022年將是江北去地產(chǎn)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的契機(jī)。 財(cái)信弗瑞登 金鵬北城旺角 e+e數(shù)碼廣場(chǎng) 嘉年華 —— 嘉年華（大型商業(yè)用房整體銷售個(gè)案） 樓盤名稱 嘉年華大廈 發(fā)展商 金融街重慶置業(yè)有限公司 市調(diào)類型： 發(fā)卡 嘉年華大廈位于江北區(qū)觀音橋商圈現(xiàn)狀郵政局用地范圍，東接商業(yè)步行街建新北路，南 鄰江北商場(chǎng)，西臨嘉陵公園，北面規(guī)劃為步行街與嘉陵公園間的城市綠化休閑廣場(chǎng) . 占地面積 7800平米 總體建筑面積 6萬(wàn)方 容積率 本次建筑面積 平方米 建筑密度 項(xiàng)目功能定位 以 IT專業(yè)市場(chǎng)、餐飲、金融、 郵政、辦公功能為主，娛樂、 休閑、健身、會(huì)展、停車等功 能為輔的綜合性大廈 公攤系數(shù) % 綠地率 停車位位置 停車位 開始推廣日期 開盤日期 20221130 交房日期 樓層功能分布 各層功能分配： 3層：雙層機(jī)械式停車庫(kù)。 1層：局部類似于平街層效果的商 業(yè)用房。 6— 8層：圖書、餐飲、娛樂、健身、會(huì)展用房 9— 14層：標(biāo)準(zhǔn)的辦公用房。 項(xiàng)目 銷售價(jià)格（元 /㎡） 陽(yáng)光海岸 世紀(jì)新都 公開價(jià) 40000 世紀(jì)金街 20220— 50000 信一金典 (產(chǎn)權(quán)式商鋪 ) 35000元 邦興北都 約 30000元 商鋪的售價(jià)也取決于物業(yè)所處的地段 整體出售商業(yè)項(xiàng)目的 售價(jià) 參考為 13000元 /㎡ 其中核心地段的商鋪售價(jià)在 50000~100000元 /㎡ 之間。 (臨街門面部分銷售、部分租賃個(gè)案 )（二） 臨街商鋪售價(jià)取決于地段 觀音橋核心中心的臨街鋪面的售價(jià)在 30000—— 40000之間 較遠(yuǎn)區(qū)域 16000左右 臨街商鋪?zhàn)赓U價(jià)格取不僅決于地段，還有業(yè)態(tài)規(guī)劃等因素。 性別 男性投資者遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于女性投資者 年齡結(jié)構(gòu) 35— 45歲的投資者，是主要購(gòu)買人群。 投資熱點(diǎn)區(qū)域 渝北區(qū)和江北區(qū)為主要的投資購(gòu)買熱點(diǎn)區(qū)域 經(jīng)濟(jì)狀況 月收入在 2萬(wàn) — 4萬(wàn)者為主要投資購(gòu)買者 大眾接受商鋪平方單價(jià) 平方米單價(jià)在 3萬(wàn) — 6萬(wàn)之間 大眾接受商鋪總價(jià) 50— 100萬(wàn)之間 最受歡迎鋪面大小 5— 20平方米 選擇鋪位主考慮因素 地理位臵 選擇經(jīng)營(yíng)點(diǎn)主因素 交通便利、人流量大、客源多 “商鋪”客戶特性分析 購(gòu)買臨街商鋪的客戶有以下特性： 項(xiàng)目 所在樓層 租賃面（㎡） 租賃價(jià)格（元 /㎡） 北城天街 1F 250300 2F 200 3F 100150 4F 100150 香港城 1F 510㎡ 500600 2F 3070㎡ 230280 3F 2030㎡ 180230 4F 2040㎡ 130150 天街 2號(hào) 1F 2030㎡ 180350 2F 2035㎡ 180350 3F 1200㎡ 4555 4F 1200㎡ 45 嘉年華 1F 3545 300500 世紀(jì)金街 230300 商鋪?zhàn)鈨r(jià)因其所處地段而異 核心地段 （建新北路兩側(cè)）的臨街商鋪 租價(jià)大概在 150600元 /㎡ /月之間 次核心地段 租價(jià)一般在 100200元 /㎡ /月左右 地段較差 經(jīng)營(yíng)中低檔商品的零星商鋪 租價(jià)在 25100元 /㎡ 之間。 名稱 樓層 單層面積 (㎡ ) 空臵率 泰興數(shù)碼城 14F 3000 無 4F以上 5000 100% 茂業(yè)大廈 17F 7000 無 89F 5000 100% 遠(yuǎn)東百貨 14F 3000 無 重百大樓 16F 6000 30% 7F 6000 30% 同聚福集團(tuán)大廈 14F 2500 無 56F 2500 100% 萬(wàn)鵬電腦城大樓 1F 3000 40% 26F 3000 100% 中環(huán)數(shù)碼城大樓 12F 2022 無 3F 2022 80% 從下面的調(diào)查表可看出：觀音橋商圈（ 4層以上 )大型商場(chǎng) ,多數(shù)空臵率高且經(jīng)營(yíng)狀況較差。 該區(qū)大型商業(yè)為保持商業(yè)項(xiàng)目的低空臵率和高租金收益基本采用只租不售，統(tǒng)一管理的經(jīng)營(yíng)模式。 因此，我們建議本項(xiàng)目采用 只租不售、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 的方式 管理 。 區(qū)域商業(yè)總體規(guī)模趨勢(shì)研判 未來市場(chǎng)規(guī)模和份額 ： 100萬(wàn)㎡ 商業(yè)項(xiàng)目 ● 4 0億 的社會(huì)零售總額 增長(zhǎng)率在 20％以上 參考案例－茂業(yè)百貨 項(xiàng)目 名稱 地址 規(guī)模 檔次 開業(yè) 時(shí)間 停車 位臵 茂業(yè) 百貨 觀音橋 步行街 45000㎡ 中高檔 100 左右 樓層規(guī)劃： 1F：超市； 1F：璀璨時(shí)尚館：化裝品、黃金珠寶、名鞋皮具、名表眼鏡、總服務(wù)臺(tái)； 2F：青春少女館：少女裝、少淑女裝、美發(fā)廳； 3F：魅力仕女館：淑女裝、成熟女裝、中老年裝、內(nèi)衣、毛衫、美容院；4F：名流紳士館：精品男裝、紳士休閑、商務(wù)休閑、西餐、改褲處、精品； 5F：運(yùn)動(dòng)休閑館：運(yùn)動(dòng)裝、青春便服、運(yùn)動(dòng)器材、戶外用品、咖啡館； 6F：溫馨生活館：居家精品、兒童用品、床上用品、精品廚具； 7F：家電大世界：數(shù)碼空間、小家電、手機(jī)、大家電、名牌特買廳。 項(xiàng)目所處江北商圈集中寫字樓近 10個(gè) , 主要集中在觀音橋商圈 ,其他均沿紅錦大道周圍分布。 重慶寫字樓銷售統(tǒng)計(jì) 據(jù)統(tǒng)計(jì) : 重慶銷售總量，由 06年 07年總銷售量達(dá)到 20萬(wàn)方。 銷售單價(jià)也逐年增長(zhǎng)，由 06年單價(jià) 3000元 /㎡ 增至 07年最高單價(jià)達(dá)到 9500元 /㎡ 全市寫字樓銷售總量逐年增加，銷售單價(jià)也實(shí)現(xiàn)了逐年增加，隨著重慶經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，重慶寫字樓市場(chǎng)潛力大 . 3 江北區(qū)寫字樓數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì) 據(jù)統(tǒng)計(jì)： 區(qū)域?qū)懽謽卿N售總量： 06年江北區(qū)總銷售 7283平米， 07年江北區(qū)總銷售 。 銷售單價(jià)：由 06年 3200元 /㎡ 增至 07年最高價(jià)達(dá)到 9500元 /㎡ 。 考慮到寫字樓物業(yè)形態(tài)的特殊性，將競(jìng)品范圍擴(kuò)大到重慶主城，以下將對(duì)具有典型代表的競(jìng)品進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。 ?競(jìng)品情況 觀音橋商圈 南坪商圈 楊家坪商圈 區(qū)域?qū)懽謽歉?jìng)品分析（一） 競(jìng)品項(xiàng)目 區(qū)域 面積區(qū)間 銷售均價(jià) 總價(jià)區(qū)間 去化率 去化速度 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 世紀(jì)英皇 江北區(qū) 68— 300㎡ 9500元 /㎡ 58－ 600萬(wàn)元 銷售 20％，抵款 30％ 慢 強(qiáng) 中新城上城 高新區(qū) 50— 260㎡ /㎡ 60312萬(wàn) 僅售 1F 慢 弱 西南經(jīng)協(xié)大廈 南岸區(qū) ㎡ /㎡ 35100萬(wàn) 80% 較快 弱 西城國(guó)際 九龍坡 區(qū) 50— 200 ㎡ /㎡ 40160萬(wàn) 98% 較快 弱 寫字樓形態(tài)物業(yè)，面積組合靈活，銷售總價(jià)高，去化周期較長(zhǎng) 區(qū)域?qū)懽謽歉?jìng)品分析（二） ? 競(jìng)品綜合評(píng)級(jí) 項(xiàng)目 世紀(jì)英皇 中新城上城 西南經(jīng)協(xié)大廈 優(yōu)勢(shì) 交通便利、配套完善 配套成熟、交通便利 交通便利，周邊商務(wù)氛圍強(qiáng) 不足 / 位于非傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)內(nèi) ,周邊商務(wù)氛圍不足 / 地段評(píng)級(jí) A B A 項(xiàng)目 世紀(jì)英皇 中新城上城 西南經(jīng)協(xié)大廈 優(yōu)勢(shì) 5A級(jí)寫字樓，自身配套良 好 層高 \超高端配套設(shè)施