【正文】 第二部分 項(xiàng)目SWOT分析一、優(yōu)勢(shì)（S）捷運(yùn)交通優(yōu)勢(shì)：本案臨二號(hào)輕軌謝家灣站旁（從本案到輕軌僅10分鐘）、多條公交車路線，可通向渝中、大渡口、江北等城區(qū)；教育資源豐富：謝家灣小學(xué)、育才中學(xué)和工業(yè)學(xué)院，為周邊租賃市場創(chuàng)造一定需求；坡地地形，可利用高差強(qiáng)化景觀的層次與精致感；二、劣勢(shì)（W） 謝家灣區(qū)位較尷尬，市場對(duì)該區(qū)域的價(jià)值認(rèn)同低于楊家坪； 項(xiàng)目限制條件太多，總體規(guī)模不大，影響項(xiàng)目建筑規(guī)劃和環(huán)境打造； 項(xiàng)目雖然交通便捷，但謝陳路為城市干道（車流量大于人流量），則項(xiàng)目售房部的昭示性和客戶自然攔截受一定程度影響； 項(xiàng)目周邊環(huán)境：高壓線、加氣站、小區(qū)普遍檔次較低……不利于項(xiàng)目形象提升；三、機(jī)會(huì)（O） ，將改善謝家灣區(qū)域形象和居住環(huán)境； 大坪楊家坪區(qū)域08年小戶居住產(chǎn)品相對(duì)供應(yīng)較少，本案有較大的市場需求；四、威脅（T）08年國家政策，限制部分投資客的置業(yè) ；市場持幣觀望氛圍濃厚，一定程度上延長客戶下單（相對(duì)延長項(xiàng)目銷售周期和現(xiàn)金回籠）；區(qū)域大盤推出的小戶產(chǎn)品會(huì)分流部分客戶和本案價(jià)值影響；區(qū)域大盤：如華潤建設(shè)廠于下半年推出產(chǎn)品的價(jià)格會(huì)影響本案價(jià)格水平制定。一方面，首創(chuàng)通過本項(xiàng)目的開發(fā)來適應(yīng)重慶市場，為后續(xù)其他項(xiàng)目開辟道路；另一方面也希望本項(xiàng)目能在重慶市場樹立一定的品牌效應(yīng)。同時(shí)項(xiàng)目前期投入費(fèi)用巨大，拆遷成本高，要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目較高投資回報(bào)率，必須抬高項(xiàng)目單方售價(jià)，這也為項(xiàng)目定位帶來一定的要求。四、開發(fā)商及項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)研究本項(xiàng)目是首創(chuàng)集團(tuán)下屬子公司首創(chuàng)股份，本項(xiàng)目是其進(jìn)駐重慶的第一個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目躍層戶型是區(qū)域內(nèi)稀缺產(chǎn)品，獨(dú)特的外立面也能有效形成市場熱點(diǎn)，吸引更多關(guān)注。謝家灣小學(xué) 謝家灣加氣站 育才中學(xué)●東面：鄰謝家灣小學(xué)（約150多米）、普通住宅小區(qū)與婦幼保健醫(yī)院；主城市干道謝家灣正街對(duì)面為華潤建設(shè)廠項(xiàng)目，該項(xiàng)目將打造成集商務(wù)、商業(yè)、高尚居住的城市綜合體，將大大提升謝家灣區(qū)域的城市形象；●西面：沿楊石支路下行約500米可達(dá)到重慶工業(yè)管理學(xué)院； 楊石支路 謝家二期住宅灣公寓酒店一期住宅（四）項(xiàng)目現(xiàn)狀●舊城改造項(xiàng)目，多棟小高層磚混建筑尚需拆除（拆遷工作進(jìn)行中）；●地塊內(nèi)部無可利用的自然資源相對(duì)有限，南北向有高壓線穿過地塊中部，且外圍環(huán)境（臨謝陳路加氣站旁）鄰高壓線；●項(xiàng)目地塊內(nèi)部坡地地形，東北/東面高，西南/西面低，最大高差約20米；（五）項(xiàng)目及地塊分析小結(jié)項(xiàng)目地塊占地僅8000余方，；雖然其屬于楊家坪商圈，緊鄰步行街和輕軌2號(hào)線，生活配套便利；但項(xiàng)目周邊舊樓林立，有一加氣站，地塊昭示性差，小環(huán)境不夠理想，居家型客戶認(rèn)同度低。汽車加氣站對(duì)本項(xiàng)目的昭示性及安全性造成了極大的影響，本項(xiàng)目在后期包裝推廣中必須進(jìn)行規(guī)避。（二）項(xiàng)目交通條件楊石支路工管院方向謝陳路 謝家灣立交楊家坪方向奧體中心方向經(jīng)鵝公巖大橋通向南坪陳家坪方向加氣站育才中學(xué)2號(hào)輕軌謝家灣站謝家灣小學(xué)謝家灣正街 N項(xiàng)目北臨謝陳路快速干道，昭示性不夠好，東靠謝家灣正街，有多條公交線路連接楊家坪、南岸及渝中區(qū)，同時(shí)便利的輕軌二號(hào)線也為本項(xiàng)目提供了良好的交通配套。從地塊到謝家灣正街步行約6分鐘，到楊家坪步行街約10分鐘路程，大范圍上看，本項(xiàng)目屬于楊家坪商圈范圍。關(guān)于交房標(biāo)準(zhǔn)——清水房為主目前大部分的客戶選擇清水房的標(biāo)準(zhǔn)，僅15%左右的客戶選擇精裝修房，裝修以菜單服務(wù)的形式進(jìn)行，裝修標(biāo)準(zhǔn)最高不超過800元/平米，這一方面說明市場對(duì)精裝修房的認(rèn)同度低，另一方面也反映出年輕客戶對(duì)個(gè)性化的需求。訪談中選擇躍層的女性明顯比男性多。關(guān)于戶型——主要為36—45平米的一房、55—65平米的兩房從客戶對(duì)面積的需求來看，對(duì)于單間配套和一房，市場逐步向功能齊備的舒適型戶型過度，對(duì)35平米特別是30平米以下的單間配套作為居家型物業(yè)其功能上會(huì)對(duì)居住舒適度帶來影響，客戶對(duì)其的認(rèn)識(shí)也在逐步深入。大部分客戶對(duì)小區(qū)環(huán)境的關(guān)注重點(diǎn)在中庭景觀、水景和廣場上。對(duì)于教育配套，根據(jù)中原對(duì)市場調(diào)研結(jié)果的分析，客戶對(duì)教育配套的關(guān)注排在生活、交通配套之后，只有在滿足了以上配套條件后，教育配套才能成為項(xiàng)目的錦上添花的賣點(diǎn)，它能有效提升項(xiàng)目價(jià)值，減少客戶對(duì)價(jià)格的抗性。對(duì)于客戶對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的最高單價(jià)承受，大部分客戶在4501—5000元/平米之間。項(xiàng)目本身體量小、缺乏最基本的生活配套，也是其不被客戶看好的重要原因。中原認(rèn)為，本項(xiàng)目必須在產(chǎn)品定位的差異性上與周邊市場形成有效區(qū)隔；產(chǎn)品研發(fā)強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新與實(shí)用性的統(tǒng)一，提升項(xiàng)目性價(jià)比優(yōu)勢(shì)；特色營銷推廣等手段。 居家型項(xiàng)目主流戶型總價(jià)分布在2530萬元、3035萬元區(qū)間，這跟該類項(xiàng)目戶型/面積控制有關(guān)（，套面73108㎡）；小戶型項(xiàng)目主力戶型總價(jià)分布在15萬元、1530萬元區(qū)間，說明小戶項(xiàng)目對(duì)于戶型/總價(jià)關(guān)系：單配總價(jià)在15萬元以下、小1房總價(jià)在20萬元以下，小2房總價(jià)在30萬元以下。酒店式公寓、（MINI公館）就產(chǎn)品本身規(guī)模不大，但是都是能享受所在項(xiàng)目的景觀資源優(yōu)勢(shì)，（MINI公館），其所在位置就處于項(xiàng)目景觀中軸線，打破了常規(guī)小項(xiàng)目景觀資源不豐富的局限，具有明顯的差異化。 規(guī)劃布局方面——充分考慮項(xiàng)目本身及周邊的配套，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資源的均好性各項(xiàng)目對(duì)總體規(guī)劃布局都較重視，規(guī)模大的項(xiàng)目，十分重視對(duì)中庭景觀、組團(tuán)景觀的打造，強(qiáng)調(diào)內(nèi)部景觀與外部景觀資源最大化利用；而規(guī)模不大的項(xiàng)目，充分利用各個(gè)空間，挖掘主題，盡量彌補(bǔ)規(guī)模不大對(duì)景觀的局限；與其他規(guī)模不大的項(xiàng)目不同，海蘭云天越靠近中心板塊的產(chǎn)品容積率越接近7，越偏向投資型產(chǎn)品，如正升板塊屬性方面——項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槲磥碇懈邫n物業(yè)供應(yīng)地，區(qū)別其他區(qū)域九龍坡區(qū)板塊特征明顯，楊家坪、石橋鋪和大坪板塊是未來中高擋物業(yè)主要供應(yīng)的版塊，特別是楊家坪板塊，處于中心區(qū)域，資源稀缺，同時(shí)隨著華潤項(xiàng)目的逐步開發(fā)，必然將帶動(dòng)區(qū)域的房地產(chǎn)整體開發(fā)水平，形成新的高尚商務(wù)居住區(qū)域；二郎板塊目前已經(jīng)有一些品牌的開發(fā)商入駐，以舒適型居家物業(yè)為主，物業(yè)檔次較高，且區(qū)域景觀資源豐富，必將形成高尚的人居區(qū)域；石坪橋毛線溝板塊、攤子口黃桷坪板塊、九龍園區(qū)板塊樓盤開發(fā)水平相對(duì)較低，未來的供應(yīng)量也不大。中原觀點(diǎn)：重慶房地產(chǎn)市場在重慶經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和政府“一圈兩翼”城鄉(xiāng)體系規(guī)劃的雙重因素下穩(wěn)定發(fā)展，城市價(jià)值突顯；雖然國家出臺(tái)了一系列相關(guān)政策，中原認(rèn)為未來重慶市場的整體發(fā)展態(tài)勢(shì)向好，存在巨大發(fā)展空間。因此，在未來的土地供應(yīng)趨勢(shì)中，重慶主城區(qū)的土地供應(yīng)將形成以主城次中心區(qū)及城市邊緣區(qū)為主的供應(yīng)趨勢(shì)。土地供應(yīng)方面——楊家坪商圈核心區(qū)域土地儲(chǔ)備量大，未來發(fā)展?jié)摿薮笥捎诔鞘薪ㄔO(shè)速度的加快，目前主城區(qū)中心區(qū)域可供開發(fā)的土地儲(chǔ)備較少，能夠出讓的基本上都是屬于一些舊城改造項(xiàng)目，面積較大的很少。城市規(guī)劃方面——多種城市經(jīng)濟(jì)引擎，推動(dòng)重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展在新的各種城市經(jīng)濟(jì)引擎（城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈、一圈兩翼……）以及重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施的推動(dòng)下，重慶市的經(jīng)濟(jì)在未來幾年進(jìn)一步加快發(fā)展速度已經(jīng)成為一個(gè)不爭的事實(shí)。首創(chuàng)謝家灣項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告第一部分 項(xiàng)目定位前提一、項(xiàng)目開發(fā)背景宏觀經(jīng)濟(jì)方面——經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，住房剛性需求年均50萬方以上直轄以來，我市社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)總量不斷增大，投資迅速增長，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，開始創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位，形成較好的就業(yè)環(huán)境，城市的聚集力和輻射能力增強(qiáng)，城市常住人口和城市化進(jìn)程趨勢(shì)都呈上升的趨勢(shì)；結(jié)合重慶市人均居住建筑面積來看，常住人口增加帶動(dòng)房地產(chǎn)剛性需求，按照人均居住建面27㎡，重慶市每年需求量將增加約260280萬㎡，每年將有60萬農(nóng)村人口到城鎮(zhèn)居住，從區(qū)域上看，%2%速度增加，將保證每年約53萬㎡剛性需求空間。房地產(chǎn)市場方面——較西部四大城市更有潛力，有巨大上升空間重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)、銷售規(guī)?？焖僭鲩L，同