【正文】 地產(chǎn)發(fā)展雖然處于初級階段，但也呈現(xiàn)出了蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，每年約有 166000 平米的開發(fā)量，加之西安城市規(guī)劃優(yōu)先發(fā)展西南重鎮(zhèn)方案的確立，已經(jīng)呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展勢頭，房價年增幅約為20%。三、可行性研究報告的編制依據(jù)1． 《西安市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃匯編》2． 《西安市城市總體規(guī)劃》3． 《戶縣城市發(fā)展規(guī)劃》4．項目周邊房地產(chǎn)實地調(diào)查情況5． 《房地產(chǎn)項目可行性研究指南》6．戶縣城建局城市配套費用征收標準7．陜西省現(xiàn)行相關(guān)工程定額標準四、主要技術(shù)經(jīng)濟指標1． 本項目主要基礎(chǔ)參數(shù)指標：項目 指標 備注 畝 　 11000 ㎡ 含地下人防及設(shè)備用房 多層住宅 76000 ㎡ 帶電梯 7 層 高層住宅 17000 ㎡ 18 層一梯四戶 沿街商業(yè) 7000 ㎡ 兩層小開間底商 寫字樓 8000 ㎡ 16 層寫字樓 地下建筑面積2022 ㎡ 50％作為設(shè)備用房，可公攤銷售 　 35% 　 770 戶 平均每戶面積為 120㎡2． 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標項目總投資 19531 萬元建設(shè)周期、施工周期30 個月/18 個月電梯多層 1850元/㎡高層住宅 2150元/㎡北側(cè)商業(yè) 7500元/㎡銷售單價西側(cè)商業(yè) 5500元/㎡銷售收入（扣除兩稅一費后）23859 萬元稅前利潤 萬元 所得稅后利潤 2957 萬元成本利潤率 %基準收益率（年）8%2762 萬元（稅前） 個月（稅前）項目融資前指標財務(wù)凈現(xiàn)值1484 萬元（稅靜態(tài)投資回收期 個月（稅后） 后）％（稅前） 個月（稅前）全投資內(nèi)部收益率（季度）％（稅后）動態(tài)投資回收期 個月（稅后）稅前資本金利潤率%稅后資本金利潤率%9104 萬元（稅前） 個月（稅前）財務(wù)凈現(xiàn)值5071 萬元（稅后）靜態(tài)投資回收期 個月（稅后）％（稅前） 個月（稅前）融資后指標全投資內(nèi)部收益率（季度） ％（稅后）動態(tài)投資回收期 個月（稅后）五、結(jié)論本項目具有良好的經(jīng)濟效益，投資風險較小，對于戶縣新區(qū)乃至整個戶縣的經(jīng)濟、社會發(fā)展都具有一定的推動作用，社會效益十分顯著，因此本項目可行?？偨ㄖ娣e 11 萬㎡，主力戶型在 125㎡左右舒適三室，項目設(shè)置有一入口商業(yè)街，并在社區(qū)入口建一鐘塔，形成高尚小區(qū)的第一道亮麗名片。西安市戶縣灃京路風景洋房項目可行性研究報告二〇一二年十月目錄第一章 總 論 3一、項目名稱及建設(shè)單位 3二、項目概況 3三、可行性研究報告的編制依據(jù) 3四、主要技術(shù)經(jīng)濟指標 4五、結(jié)論 5第二章 項目市場研究 6一、戶縣概述 6二、西安房地產(chǎn)市場分析 6三、戶縣房地產(chǎn)市場分析 7四、戶縣房地產(chǎn)市場總結(jié) 9第三章 地塊分析 11一、土地現(xiàn)狀及區(qū)域環(huán)境 11二、地塊 SWOT 分析 12第四章 項目定位體系 15一、整體定位 15二、核心形象 15三、客戶定位 15四、產(chǎn)品定位 16第五章 項目開發(fā)建設(shè)及實施計劃 18一、建設(shè)方式 18二、項目開發(fā)實施進度 18第六章 項目投資估算及銷售收入 19一、項目投資估算 19二、靜態(tài)銷售收入及成本利潤率計算 22三、銷售計劃與銷售收入 24第七章 項目經(jīng)濟效益評價 25一、盈利能力分析 25二、資金來源與 運用分析 27第八章 項目的不確定性分析 30一、盈 虧平衡分析 30二、敏感性分析 32第九章 社會效益及環(huán)境效益評價 35一、項目社會效益評價 35二、環(huán)境效益評價 36第十章 可行性結(jié)論與建議 37一、結(jié)論 37二、建議 37附件一：項目總體規(guī)劃圖 38附件二：項目開發(fā)進度計劃表 40附件三：投資估算表 41附件四：銷售計劃及收入表 42附件五：全投資現(xiàn)金流量表 43附件六：資金來源與運作表 44附件七：自有資金現(xiàn)金流量表 45附件八：損益表 46第一章 總 論一、項目名稱及建設(shè)單位項目名稱： 戶縣灃京路風景洋房項目項目地址： 戶縣灃京路項目開發(fā)單位：西安廣晉置業(yè)有限責任公司二、項目概況灃京路風景洋房項目位于戶縣城東灃京路，屬于城市新區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿薮?，項目以“戶縣首席洋房社區(qū)，國際標準人居典范”的標準打造戶縣首席名流高尚社區(qū)。項目占地約 畝，容積率 ，包括電梯磚混多層住宅、高層住宅、寫字樓和沿街底商。社區(qū)景觀設(shè)計和水景設(shè)置相結(jié)合，環(huán)境高尚優(yōu)雅，整個社區(qū)住宅總戶數(shù)約 770 戶，鼎力打造 2022 年戶縣首席高尚住宅項目之杰作。第二章 項目市場研究一、戶縣概述戶縣是中國農(nóng)民畫之鄉(xiāng)，被譽為“中國第一畫鄉(xiāng)”，自古有“銀戶縣”的美名。隨著政府東遷和二環(huán)規(guī)劃以及灃京工業(yè)園的建設(shè)，城東成為戶縣房地產(chǎn)發(fā)展的主戰(zhàn)場，灃京路也成為了戶縣第一黃金大道，孕育著無限商機和美好前景，持續(xù)描繪著“第一畫鄉(xiāng)”的美麗畫卷，戶縣即將成為名副其實的城市副中心，發(fā)展前景十分誘人。 西安是西北門戶，經(jīng)濟居于西北第一；西安是世界聞名的旅游城市，十三朝古都。 西部大開發(fā)以及政府城市運營思路的深化給予西安更加多的發(fā)展空間。 西安房地產(chǎn)業(yè)長期處于穩(wěn)步發(fā)展的階段，此次宏觀調(diào)控雖然對市場有短暫的影響，但目前市場穩(wěn)步上升的態(tài)勢以成定局，西安房地產(chǎn)泡沫甚微。房地產(chǎn)市場將告別成長期，邁進成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的投資行為趨于市場化，消費者的購房行為更加理性，政府充當?shù)慕巧呓?jīng)濟性。 新中產(chǎn)階級崛起，一流地段的高品質(zhì)形象、中等價位住宅存在市場空缺。 在購房區(qū)位選擇方面，城南,依舊是西安市民首選的居住板塊。城西,老工業(yè)區(qū)形象的逐步改觀，成為有意在高新區(qū)置業(yè)人群的第二選擇。高新，社會富有階層的聚集地。 隨著西安城市規(guī)劃的逐級審批通過，形成“一城多心”的規(guī)劃定位布局，除長安和臨潼外，還將形成灞橋、周至、戶縣、高陵、藍田、閆良六個城市副中心，城市規(guī)劃為城市副中心的發(fā)展創(chuàng)造了廣闊的空間。近年來，房屋面積開始由兩房 80—135㎡，三房 120—160㎡平米的奢華型，逐步向兩房 75—95 平米，三房 110—135 ㎡的緊湊型發(fā)展。三、戶縣房地產(chǎn)市場分析戶縣房地產(chǎn)市場開發(fā)量和銷售量規(guī)模小，房價增長幅度較大。2022 年在交易所辦理商品房備案的大約有 550 戶左右，總建筑面積大約在 65000㎡（含二手房交易） 。從以上數(shù)字表明，戶縣房地產(chǎn)市場開發(fā)量和銷售量都比較小，整個市場還處于初級階段，但是 05 年戶縣房地產(chǎn)市場均價在 1600 元/平方米左右，較上年同期上漲 20%，增長幅度較大。截至目前,戶縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約為十幾家，1993 年至 2022 年開發(fā)的樓盤面積達到 平方米，投資金額 4 億元以上，年開發(fā)面積平均保持在19000 平方米以上，房地產(chǎn)行業(yè)已漸漸成為戶縣國民經(jīng)濟發(fā)展的新亮點。房地產(chǎn)開發(fā)市場潛力巨大，周邊村鎮(zhèn)潛力有待挖掘。同時戶縣周邊如大王、余下鎮(zhèn)屬于戶縣周邊富裕的村鎮(zhèn)，部分居民富裕程度已經(jīng)超過了戶縣縣城中等居民水平，但因其本身的地域環(huán)境與生活環(huán)境不足以滿足這些新財富階層的生活需求，所以這其中的大部分人將很有可能涌入戶縣置業(yè)，市場潛力十分巨大。隨著居民家庭結(jié)構(gòu)逐年縮小，三口之家結(jié)構(gòu)逐年增多，與父母分戶居住成為現(xiàn)代人追求的一種趨勢，而戶縣的集資建房主要集中在 93 年到 98 年間，推移到現(xiàn)在大部分已是幾代同居，而且當時戶型設(shè)計不足 100 平方米，人均住房面積太低，小面積向大面積發(fā)展也是一種趨勢，但也講求舒適度與高性價比相統(tǒng)一。戶縣城鎮(zhèn)居民住房水平還不高，2022 年底人均居住面積僅為 平方米，離國家要求標準（人均 35 平方米）距離相當大。城東正在成為戶縣房地產(chǎn)市場開發(fā)的主力地段 戶縣最高行政機關(guān)縣政府的東遷與城市二環(huán)規(guī)劃的最終確定，整體上帶動了城東的開發(fā)建設(shè)與生活配套設(shè)施的逐步完善。而漸成開發(fā)熱點的灃京路沿線，則成為代表城東板塊的核心中軸，以漸趨豐滿與彰顯成熟的商業(yè)配套，逐步提升了整個板塊的商業(yè)價值，升值潛力不言而喻。西戶濱河花園整體設(shè)計方案分為一期、二期建設(shè)。第二期以澇河?xùn)|岸開發(fā)計劃分為濱河商貿(mào)區(qū)、濱河文化社區(qū)，濱河商住區(qū)和旅游度假區(qū)共四大塊。該項目的實施目標是建設(shè)“園林城市，生態(tài)戶縣” 。四、戶縣房地產(chǎn)市場總結(jié) 戶縣房地產(chǎn)市場開發(fā)量和銷售量規(guī)模都