【正文】 ，并控制其服 務(wù)質(zhì)量滿足要求。3 使梅林一村成為“生命保養(yǎng)中心”如同保養(yǎng)汽車、保養(yǎng)機(jī)器一樣，人 們的身心更需要保養(yǎng)。2 全面體現(xiàn)對(duì)殘疾人的關(guān)心我們將在每一棟樓設(shè)殘疾人專用車位，整個(gè)住宅區(qū)對(duì)殘疾人實(shí)行無(wú)障礙通行，公共衛(wèi)生間設(shè)殘疾人專用位，公共區(qū) 間設(shè) 有關(guān)照殘疾人的標(biāo)識(shí)。它既是住區(qū)的“美容術(shù)”，更是住區(qū)的“ 健身法” ，已經(jīng)同資源、人才、科教、環(huán)境、信息等一樣，成為構(gòu)成住區(qū)發(fā)展的要素之一，同時(shí)，具有 對(duì)住區(qū)形象的塑造功能和對(duì)物業(yè)的增值功能。梅林一村作為全國(guó)標(biāo)志性、示范性的住宅小區(qū)，物業(yè)管理工作要保持一定的超前性，擴(kuò) 展居民的視野和觀 念，體 現(xiàn)物業(yè)管理前衛(wèi)和榜 樣作用。要實(shí)現(xiàn)住戶網(wǎng)上購(gòu)物和信息即時(shí)溝通，使住戶體驗(yàn)科技現(xiàn)代化住宅區(qū)快捷、方便的全方位服務(wù)， 這是管理處增加管理深度和廣度的治本之計(jì)。CPM 公司還將通過(guò)在梅林一村開辦唐人食街、中航健身會(huì)、中航汽車美容、天虹商場(chǎng)分店等多種形式，滿足居民需求。 與各商家、專業(yè)服務(wù)公司建立廣泛聯(lián)系，滿足居民需求。在商業(yè)面積租賃過(guò)程中，應(yīng)按照總 體規(guī)劃，從 滿足居民基本生活需要做起，大到超市、家電維修，小到針頭線尾，設(shè)置小而精的商業(yè)鋪 位，為居民提供便利條件。 我們認(rèn)為，隨著社會(huì)的進(jìn)步和社會(huì)分工專業(yè)的深入，物業(yè)管理公司在管理深度和廣度上，應(yīng)盡可能和社會(huì)各專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)合，滿足業(yè)主、客戶的多方面需求。如果在管理深度和廣度上全面依靠物業(yè)管理公司，效果只能是事倍功半。發(fā)揮 CPM 公司的管理優(yōu)勢(shì)和中航集 團(tuán)的綜合優(yōu)勢(shì)，我 們相信會(huì)圓滿完成梅林一村物業(yè)管理艱巨任務(wù)。中航集團(tuán)是深圳市最具實(shí)力的企業(yè)集團(tuán)之一，在企業(yè)信譽(yù)、 員工素 質(zhì)、技 術(shù)實(shí)力、資金實(shí)力和發(fā)展規(guī)模各方面具有雄厚實(shí)力，在住宅小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開 發(fā)、物業(yè)管理及塑造文化等方面積累有豐富的經(jīng)驗(yàn)。（五）、發(fā)揮深圳中航企業(yè)集團(tuán)的綜合優(yōu)勢(shì)梅林一村物業(yè)管理從規(guī)模、技術(shù)含量到管理檔次各個(gè)方面在國(guó)內(nèi)都是空前的。只有啟發(fā)廣大業(yè)主共同參與物業(yè)管理，增強(qiáng)業(yè)主自治、自律功能，使 業(yè)主自治、自律與專業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合，才能使梅林一村物業(yè)管理真正得到升華，這是發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)物業(yè)管理的重要經(jīng)驗(yàn)。具有人性化、富有文化色彩的物業(yè)管理將是梅林一村物業(yè)管理的重要特征。（三）、實(shí)施住宅區(qū)人性化管理我們把人性化物業(yè)管理理念確定為：尊重每一位業(yè)主、客戶，尊重每一位管理員工，在管理、環(huán)境、空間各個(gè)層次和環(huán)節(jié)營(yíng) 造一種既相互信任、相互尊敬，又有明確的行為規(guī)則這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境和文化氛圍，從而使人們的潛力得到充分發(fā)揮，人 們對(duì) 工作、生活、文化上的品味需求得到滿足。 對(duì)梅林一村來(lái)講，我公司有實(shí)力在投入約350 萬(wàn)開辦費(fèi)的同時(shí)，再投入 350 萬(wàn)元使管理體系的軟、硬件系統(tǒng)進(jìn)一步完善，并通過(guò)總體規(guī)劃的 實(shí)施，確保梅林一村接管前二年暫時(shí)虧損，第三年持平，五年全過(guò)程實(shí)現(xiàn) 收支平衡、略有 節(jié)余的目 標(biāo)。5 / 194（二）、保持梅林一村物業(yè)管理的發(fā)展后勁我們認(rèn)為：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一，而同時(shí)也認(rèn)為，三個(gè)效益中，首先要確保經(jīng)濟(jì)效益，盈利畢竟是興辦物業(yè)管理企業(yè)的重要目標(biāo)。梅林一村物業(yè)管理企 業(yè)應(yīng)該率先在企業(yè)體制上突破國(guó)營(yíng)企業(yè)眾所周知的束縛因素，從根本上保 證梅林一村物業(yè)管理的健康發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)其崇高的管理目標(biāo)。除此之外，我們認(rèn)為還應(yīng)著重強(qiáng)調(diào)以下幾項(xiàng)措施：（一）、建立適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的企業(yè)體制深圳市物業(yè)管理行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)在比管理水平、比資金實(shí)力、比管理規(guī)模的同時(shí)，已上升為在真正市 場(chǎng)化動(dòng)作基礎(chǔ)上的持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)，而要在這場(chǎng)持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)中取勝，在企業(yè)機(jī)制上必須要具備優(yōu)勢(shì)。? 按照發(fā)達(dá)國(guó)家的管理趨勢(shì)，保證管理上的超前性、創(chuàng)造性。? 現(xiàn)代化的物業(yè)管理精良設(shè)備。要達(dá)到這樣的管理目標(biāo)，在措施上離不開下列的基本方面：? 建立和實(shí)施完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系（ISO9002 和 ISO14000）。公司 還成功地創(chuàng)辦了中航健身會(huì)、深圳唐人食街、中航汽車美容等企業(yè), 經(jīng)受近三年市場(chǎng)歷練,取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益,受到廣大業(yè)主、客戶的好評(píng).（七 ）、以 儉 為 榮 、財(cái) 盡 其 效 的 優(yōu) 良 傳 統(tǒng)CPM 公司擁有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí) 力,依托深圳中航企業(yè) 集團(tuán)的綜合優(yōu)勢(shì),對(duì),我們又有勤儉辦企業(yè)的優(yōu)良傳統(tǒng),以儉為榮, 來(lái)參與對(duì)外承接物業(yè)管理項(xiàng)目過(guò)程中我們堅(jiān)持每一個(gè)項(xiàng)目在物業(yè)管理合同期內(nèi)保證達(dá)到收支大體平衡,略有節(jié)余.為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，CPM 公司提出了體制是基 礎(chǔ)，人才是關(guān)鍵，科技 為先導(dǎo)，品牌為目標(biāo)的四項(xiàng)重點(diǎn)工作，決心為推動(dòng)我國(guó)物業(yè)管理4 / 194行業(yè)的發(fā)展做出我們應(yīng)有的貢獻(xiàn)。（二 ）、堅(jiān) 定 的 發(fā) 展 信 念面對(duì) CPM 巨大的市場(chǎng)空 間和嚴(yán)峻的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng),CPM 公司確定了創(chuàng)建中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)名牌企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略,并為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)全力以赴.CPM 公司 員工決心把所有的力量凝聚在 創(chuàng)建物業(yè) 管理名牌企業(yè)這項(xiàng)工作中,著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,培養(yǎng)我們特有的專長(zhǎng),鞏固我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),團(tuán)結(jié)一致,不懈努力,直到成功!（三 ）、素 質(zhì) 優(yōu) 良 的 管 理 隊(duì) 伍具有一支富有敬業(yè)精神和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的管理隊(duì)伍,抱有創(chuàng)建中國(guó)物業(yè),很多骨干來(lái)自于我國(guó)航 空工業(yè)骨干企業(yè),綜合素質(zhì)優(yōu)良.（四 ）、完 善 的 質(zhì) 量 保 證 體 系CPM 公司具有 ISO9002 物業(yè)管理質(zhì)量保證體系,并獲得英國(guó) BSI、3 / 194國(guó)內(nèi) SQCC 兩家認(rèn)證機(jī)構(gòu)認(rèn)證,保證了 CPM 公司物業(yè)管理工作的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化以及管理隊(duì)伍良好的質(zhì)量意識(shí).（五 ）、物 業(yè) 管 理 一 條 龍 服 務(wù) 能 力CPM 公司積累了 15 年物 業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),對(duì)各類物業(yè)基本 設(shè)施由電梯、中央空調(diào)、 電力總屏、給排水設(shè)備、消防系 統(tǒng)、保安系統(tǒng)、大樓中央控制系統(tǒng)直至停車場(chǎng)管理、衛(wèi)生 綠化工程等均有相當(dāng)?shù)恼J(rèn)識(shí),從而可以按大樓的設(shè)計(jì)、 實(shí)用需求,安排、規(guī)劃出一個(gè)最經(jīng)濟(jì)而實(shí)用的物業(yè)管理方案,并確保各項(xiàng)系統(tǒng)運(yùn)行正常,維修及時(shí),使業(yè)主、客戶享受更完善的服務(wù).CPM 公司具備了物業(yè)管理一條 龍服務(wù)能力，對(duì)接管梅林一村 這樣的大型住宅小區(qū)就有了更大的信心和把握。CPM 公 司 的 綜 合 優(yōu) 勢(shì) 有 以 下 幾 點(diǎn) ：（一 ）、強(qiáng) 有 力 的 企 業(yè) 文 化CPM 公司的企業(yè)精神是:敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新CPM 公司的經(jīng)營(yíng)管理理念 :以人為本,以客戶滿意為目標(biāo),為社會(huì)提供最佳的物業(yè)管理服務(wù).CPM 公司發(fā)展戰(zhàn)略為：創(chuàng) 建中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的名牌企 業(yè)。? 現(xiàn)代物業(yè)管理實(shí)踐需要現(xiàn)代管理理論的指導(dǎo)。? 引入住區(qū)形象設(shè)計(jì)與建設(shè)（DIS）概念，提高梅林一村形象塑造功能。1 / 194CPM 物業(yè)深圳梅林村物業(yè)管理標(biāo)書第 一 部 分 提 高 物 業(yè) 管 理 服 務(wù) 水 平 的 整 體 設(shè)想 及 策 劃提 要 ：? CPM 公司承諾：兩年內(nèi)使梅林一村成 為全國(guó)城市物 業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)，成為中國(guó)住宅區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的前衛(wèi)和榜樣。? 可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是梅林一村物業(yè)管理工作的主導(dǎo)戰(zhàn)略。? 貫徹梅林一村人性化管理方針。2 / 194一 、 深 圳 市 中 航 物 業(yè) 管 理 有 限 公 司 （ CPM） 綜 合 優(yōu) 勢(shì)CPM 公 司 是 深 圳 中 航 企 業(yè) 集 團(tuán) 全 資 企 業(yè) ，是 深 圳 市 最 具 實(shí) 力的 物 業(yè) 管 理 企 業(yè) 之 一 ，積 累 15 年 各 類 物 業(yè) 管 理 經(jīng) 驗(yàn) ，實(shí) 力 雄 厚 ，信譽(yù) 卓 著 ，對(duì) 接 管 梅 林 一 村 物 業(yè) 管 理 擁 有 充 分 的 信 心 。上述內(nèi)容構(gòu)成了 CPM 公司豐富的企 業(yè)文化。（六 ）、雄 厚 的 多 元 化 經(jīng) 營(yíng) 實(shí) 力圍繞物業(yè)管理主行業(yè)進(jìn)行多元化經(jīng)營(yíng)是提高物業(yè)管理公司綜合實(shí),CPM 公司在物業(yè)租賃代理、物 業(yè)保險(xiǎn)代理、物 業(yè)管理咨詢、機(jī)電設(shè)備安裝、電梯維修工程等方面形成了一定的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，取得了良好的投資回報(bào)。二 、 高 標(biāo) 準(zhǔn) 、 高 水 平 管 理 的 措 施深圳市中航物業(yè)管理有限公司（CPM）把梅林一村物 業(yè)管理總體目標(biāo)確定為：兩年內(nèi)使梅林一村成為全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)，成為中國(guó)住宅區(qū)物業(yè)管理的前衛(wèi)和榜樣。? 培育高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。? 營(yíng)造富有特色的社區(qū)文化。這些基本措施在以下各章節(jié)將陸續(xù)描述。 體制是基礎(chǔ)，人才是關(guān)鍵。CPM 公司正是著眼于企業(yè) 體制這一關(guān)鍵因素，自 98’年以來(lái)， 積極策劃和實(shí)施物業(yè)管理企業(yè)體制轉(zhuǎn)軌方案，使員工隊(duì)伍的責(zé)任感、使命感得以切實(shí)加強(qiáng)，保證了物業(yè) 管理持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展動(dòng)力，使我們對(duì)梅林一村物業(yè)管理全過(guò)程充滿信心。沒有經(jīng)濟(jì)效益，就無(wú)法確保長(zhǎng)遠(yuǎn)意義上的社會(huì)效益和環(huán)境效益。我 們不贊成投標(biāo)單位不計(jì)成本地高額投入，而本著適當(dāng)投入、 發(fā)揮 每一元錢的潛力、靠卓越的經(jīng)營(yíng)管理取勝的原則，使梅林一村物業(yè)管理留有充分的發(fā)展后勁，為我國(guó)大型住宅區(qū)物業(yè) 管理探索一條可持續(xù)發(fā)展之路。我們堅(jiān) 持做到：每一套物業(yè)管理方案的實(shí)施要得到業(yè)主、客 戶的充分認(rèn)可，公司的經(jīng)營(yíng)管理理念要得到管理員工的普遍認(rèn)同，在物業(yè)管理的各處細(xì)節(jié) ，要體 現(xiàn)出對(duì)人的珍愛 和關(guān)懷。（四）、注重發(fā)揮業(yè)主自治、自律的功能成熟的住宅區(qū)物業(yè)管理決不是管理公司單向的推動(dòng)，而應(yīng)該得到廣大業(yè)主的真誠(chéng)回應(yīng)，變單向推 動(dòng)為雙向共管。 為此，我 們將充分發(fā)揮梅林一村業(yè)主管委會(huì)作用，建立從業(yè)主管委會(huì)到各住宅樓樓長(zhǎng)直至各位業(yè)主自治、自律組織6 / 194網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)社區(qū)文化活動(dòng)，潛移默化地增強(qiáng)業(yè)主參與管理的意識(shí)。為了確保管理目 標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，我 們?cè)谡{(diào)動(dòng)本公司人、財(cái)、物力的基礎(chǔ)上，把 發(fā)揮中航集團(tuán)的 綜合優(yōu)勢(shì)作為一項(xiàng)重要措施。CPM 公司參與梅林一村物業(yè)管理投標(biāo)，決不僅僅代表一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)，同時(shí)也代表中航企業(yè)集團(tuán)的加入。三、管理深度和廣度的做法社會(huì)在進(jìn)步，時(shí)代在發(fā)展，對(duì)于梅林一村廣大業(yè)主而言，物業(yè)管理服務(wù)的深度和廣度是沒有止境的。 在本標(biāo)書第二部分第二節(jié)以及第七部分便民服務(wù)一節(jié)，均詳細(xì)陳述了在梅林一村物業(yè)管理深度和廣度上的做法。我們提出以下三項(xiàng)措施： 7 / 194（一）、在梅林一村商業(yè)區(qū)域建立完善的居民生活商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。（二）、管理處全方位建立商業(yè)服務(wù)信息網(wǎng)。如物業(yè)保險(xiǎn)代理、家庭理財(cái)咨詢、租賃代理等。 （三）、充分利用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)手段。8 / 194四、超前性、創(chuàng)造性、全方位服務(wù)的意識(shí)（一）、超前性是梅林一村物業(yè)管理前衛(wèi)和榜樣地位的標(biāo)志。重點(diǎn)由以下幾點(diǎn)組成：1 實(shí)施住區(qū)形象設(shè)計(jì)與建設(shè)（DIS）工程住區(qū)形象設(shè)計(jì)與建設(shè)（DIS）是繼企業(yè)形象策劃（CIS）之后更富時(shí)代特色的新概念。如果說(shuō)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略是梅林一村物業(yè)管理工作的主導(dǎo)戰(zhàn)略，則住區(qū)形象設(shè)計(jì)與建設(shè)應(yīng)成為重要的輔助戰(zhàn)略。這一措施不僅體現(xiàn)了對(duì) 殘疾人的關(guān)愛，同 時(shí)也會(huì)提高居民的文明意識(shí)。通過(guò)區(qū)內(nèi)設(shè)置的“心理咨 詢” 、“健康服 務(wù)中心” 、“康復(fù)中心”、 “健身會(huì)” 以及良好的環(huán)境管理，使人們一走進(jìn)梅林一村，就感覺走進(jìn)了“生命保養(yǎng)中心”。5 商業(yè)、娛樂項(xiàng)目與住宅區(qū)適當(dāng)隔離嚴(yán)格按總體設(shè)計(jì)控制商業(yè)、娛樂項(xiàng)目的位置， 嚴(yán)格按區(qū)域功能確定9 / 194項(xiàng)目，確保住宅區(qū)環(huán)境質(zhì)量。這種作法體現(xiàn)了居民安全管理的自治意識(shí)。（二）、創(chuàng)造性是梅林一村物業(yè)管理的生命源泉科技在進(jìn)步，人們的觀念在不斷地轉(zhuǎn)變，人 們對(duì)住宅區(qū)的各種需求也在不斷地?cái)U(kuò)展。比如：1 實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)多元化經(jīng)營(yíng)CPM 公司創(chuàng)辦的“ 中航健身會(huì) ”、“唐人食街”、 “中航汽車美容”等項(xiàng)目均是社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益俱佳、深受百姓歡迎的好項(xiàng) 目，并已 經(jīng)受近三年的市場(chǎng)歷練。2． “住梅林一村，送全新生活方式 ”深圳人擁有了良好的物質(zhì)生活條件，希望將更多的精神之光注入平凡的生活。提倡 讀書。建立旅游新概念。注重汽 車對(duì)人們生活方式的影響。我們將通過(guò) “汽車美容中心”等項(xiàng)目，對(duì)駕車一族加以引導(dǎo)。 隨著社會(huì)的發(fā)展，有意無(wú)意 間追求簡(jiǎn)單生活的人們?cè)絹?lái)越多，一個(gè)反物質(zhì)主義的、 講求簡(jiǎn)單 、樸 實(shí)的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。 3． 解決多層住宅廚房油煙問題多層住宅樓廚房油煙排放是個(gè)老大難問題，對(duì)中國(guó)家庭此問題更為嚴(yán)重。（三）、實(shí)施社區(qū)全方位服務(wù)1 建立“全方位聯(lián)合”概念，滿足住宅區(qū)多項(xiàng)服務(wù)的客觀要求。2 充分利用現(xiàn)代科技，通過(guò)網(wǎng)上購(gòu)物、 電子媒體等手段，提高全方位服務(wù)的效率。3 實(shí)施 CPM 公司禮 儀培訓(xùn)計(jì)劃，注重管理人 員的行為規(guī)范，倡導(dǎo)管理人員在文明舉止和敬業(yè)愛崗方面為人師表，推動(dòng)整個(gè)住宅區(qū)的文明建設(shè)。五 、 創(chuàng) 造 優(yōu) 美 舒 適 、 安 全 文 明 、 潔 凈 環(huán) 境 的 設(shè) 想梅林一村不是豪華住宅區(qū),不能靠開發(fā)商巨額投入換取高尚環(huán)境。1．公 布 空 氣 質(zhì) 量 周 報(bào)空氣質(zhì)量是環(huán)境質(zhì)量的重要內(nèi)容。這樣既可以讓監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)直接為村民服務(wù),同時(shí)又可以提高村民的環(huán)保意識(shí)。管理處還將堅(jiān)持每季度對(duì)直飲水質(zhì)量、排水質(zhì)量、區(qū)內(nèi)噪聲等進(jìn)行監(jiān)測(cè) 并予以公布。為了使梅林一村的 環(huán)境進(jìn)一步活躍起來(lái),更具文化品味,我們將與仙湖植物園、環(huán)保局合作 ,對(duì)梅林一村內(nèi)百余種植物進(jìn)行標(biāo)識(shí)、歸類和整體策劃,將梅林一村變?yōu)楦挥刑厣摹懊妨种参飯@ ”,居民和來(lái)客感受到的不僅是滿目綠草、紅花, 而且從植物介紹中可以增加植物、綠化知識(shí),這是一項(xiàng)極有意義的措施。以花木名確定村內(nèi)主干道路名,使植物園氣息更加濃厚。4．對(duì) 垃 圾 的 分 類 處 理梅林一村將從入住第一天開始，就給住戶一個(gè)鮮明的印象：垃圾要分類投放和處理，并在住戶 手冊(cè)和各投放點(diǎn)明確標(biāo)明分類收集辦法?？苫厥绽詧?bào)紙、書刊、瓶、易拉罐等為主，一般垃圾以廚余、渣土等為主，有害垃圾主要為各類廢電池、電渡制品、殺蟲劑罐等。我們?cè)诃h(huán)境社區(qū)