【正文】 文化活動(dòng)章節(jié)中將列出引導(dǎo)方法。在小區(qū)內(nèi)的主干道交叉路口，我們要設(shè)置與市交通指揮中心聯(lián)網(wǎng)的交通紅綠燈裝置，規(guī)范區(qū)內(nèi)行車。特別是在我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展時(shí)間短、管理公司和廣大業(yè)主均需要進(jìn)一步加深對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和自身修養(yǎng)，這個(gè)過程需要日積月累的努力，物業(yè)管理公司應(yīng)著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，持之以恒地在軟件建設(shè)上下功13 / 194夫。2組織落實(shí)，實(shí)施有力。3引入住區(qū)形象設(shè)計(jì)與建設(shè)（DIS）功能，對(duì)梅林一村進(jìn)行形象塑造。5營(yíng)造“保護(hù) 社區(qū)環(huán)境，創(chuàng)建綠色家園”濃厚氣氛。平時(shí)盡量重復(fù)使用購(gòu)物袋。7將梅林一村建設(shè)成為“生命保養(yǎng)中心” 。9引導(dǎo)梅林一村的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)單位，盡量選用可降解的塑膠制品或紙制品作為包裝物。梅林一村是深圳垃圾分類處理的示范區(qū)，要從嚴(yán)要求，邁好第一步。12 建立和實(shí)施 ISO14000 環(huán)境管理體系。14 建立梅林一村空氣質(zhì)量周報(bào)制度。六 、 體 現(xiàn) 社 區(qū) 文 化 、 環(huán) 境 文 化 特 色 的 物 業(yè) 管 理 典 范 模 式14 / 194（一）梅林一村社區(qū)文化活動(dòng)的總體構(gòu)想 社區(qū)文化三項(xiàng)主題： 營(yíng)造全新的生活理念；熱愛地球，保護(hù)環(huán)境 ； 做新世紀(jì)文明使者 。社區(qū)文化的總體目標(biāo)：使梅林一村成為中國(guó)住宅區(qū)文化的典范（二）中航物業(yè)管理公司（CPM）物業(yè)管理模式和運(yùn)做方法CPM 公司在物業(yè)管理實(shí)踐中，總結(jié)、形成了豐富的企業(yè)文化和特有的物業(yè)管理模式以及運(yùn)做方法。企業(yè)管理理念：以人為本，以客戶滿意為目標(biāo)， 提供最佳的物業(yè)管理服務(wù)。15 / 194CPM 公司物業(yè)管理模式CPM 公司物業(yè)管理運(yùn)作方法七 、 管 理 學(xué) 前 沿 理 論 及 其 在 物 業(yè) 管 理 中 的 應(yīng) 用現(xiàn)代管理科學(xué)理論包括行為科學(xué)、組織學(xué)派、社會(huì)系統(tǒng)學(xué)派、決策理論、權(quán)變 理論等。(一)、以人為本的管理理論現(xiàn)代管理思想把人的因素放在首位，重視處理人與人的關(guān)系，強(qiáng)調(diào)人的自覺性和自我實(shí)現(xiàn)，主 張以挖掘人的積極性、 創(chuàng) 造性作為管理的核心。CPM 公司的質(zhì)量方針是弘 揚(yáng)“敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，提供“安全、文明、繁榮、高尚” 的物業(yè)管理服務(wù)，創(chuàng)建中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的名牌企業(yè)。在公司， 經(jīng)營(yíng)和管理骨干是人才，物業(yè)管理中航模式以人為本 客戶第一 品牌戰(zhàn)略CPM公司物業(yè)管理運(yùn)作方法雙向共管： 管理處與業(yè)主、客戶共同管理。軟硬件結(jié)合：科技為先導(dǎo)，軟、硬件同步推進(jìn)。CPM公司始終把尊重員工、培養(yǎng)員工、充分 發(fā)揮員工的積極性、 創(chuàng)造性作為根本，高度重視公司人力資源管理和對(duì)客戶遵守各項(xiàng)管理規(guī)定自覺性的培養(yǎng)工作，倡導(dǎo)和營(yíng)造既相互尊敬、相互信任，又有明確的行為規(guī)則這樣一種和諧、有序的舒暢環(huán)境， 實(shí)現(xiàn)客戶滿意的管理目標(biāo)。CPM 公司只有以客戶需要為第一，以客戶滿意為目標(biāo)，為客戶提供最佳的物業(yè)管理服務(wù)，才能開辟出我們生存和不斷發(fā)展的空間。為 了實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，必須運(yùn)用系統(tǒng)思想綜合分析和處理。我們經(jīng)常強(qiáng)調(diào)的客戶服務(wù)第一、注重對(duì)內(nèi)、 對(duì)外協(xié)調(diào)、實(shí)施 ISO9002 質(zhì)量體系、 擴(kuò)展和 應(yīng)用現(xiàn)代管理技術(shù)等，都是這一理論的應(yīng)用。(三) 動(dòng)態(tài)調(diào)解理 論為了實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，使企業(yè)取得最佳效益，管理 過程的每一個(gè)步驟、環(huán)節(jié)都必須實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)，而不能把管理過程視為一成不變的模式。企 業(yè)管理通過動(dòng)態(tài)調(diào)節(jié)，就可以使各要素在各個(gè)環(huán)節(jié)上保持協(xié)調(diào)、均衡，又能對(duì)外界保持靈敏的適 應(yīng)性，從而最大限度地發(fā)揮其功能作用。17 / 194(四) 效益統(tǒng)一原 則企業(yè)為社會(huì)提供產(chǎn)品和服務(wù)，不僅要滿足廣大客戶的需求和欲望，而且要維護(hù)和增進(jìn)客戶和社會(huì)的利益，為人類幸福作出貢獻(xiàn)，最終企業(yè)才能贏得更多的利潤(rùn)。根據(jù)這一原則，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該精心計(jì)算成本，既堅(jiān)持以盈利作為重要目標(biāo)，保持企業(yè)發(fā)展后 勁，又要 處理好經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益的關(guān)系，保持企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的后勁。CPM 公司以其特有的企業(yè) 精神、經(jīng)營(yíng)管理理念和發(fā) 展目標(biāo)構(gòu)成了豐富的企業(yè)文化，為企業(yè)發(fā) 展提供了強(qiáng)大動(dòng)力。? 堅(jiān)持以人為本的經(jīng)營(yíng)管理理念，通過目標(biāo)激勵(lì)、崗位激勵(lì)， 為實(shí)現(xiàn)員工自身價(jià)值提供舞臺(tái)。? 建立富有操作性的工作計(jì)劃綱要。即對(duì)梅林一村的房屋、公用設(shè)施設(shè)備 、消防、治安、衛(wèi)生、綠化、停 車場(chǎng)管理、社區(qū)文化直至商業(yè)和配套服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)的策劃、租賃等，統(tǒng)一由管理處協(xié)調(diào)管理，保持高效率運(yùn)作，保證高水平管理。綜合一體化物業(yè)管理并非一切管理事務(wù)均由管理處包攬，而是由管理處擔(dān)任住宅區(qū)各項(xiàng)管理的總協(xié)調(diào)、總管家角色，充分調(diào)動(dòng)業(yè)主、客 戶參與管理的積極性，動(dòng)員各方面力量，齊抓共管，才能收到標(biāo)本兼治的管理效果。 發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)物業(yè)管理實(shí)踐證明，這種專業(yè)分包方法是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。事務(wù)部： 負(fù)責(zé)人事、勞資、培訓(xùn)、質(zhì)量監(jiān)管、檔案資料和對(duì)外聯(lián)絡(luò)等事務(wù)。社區(qū)文化部： 制定和實(shí)施梅林一村社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，倡導(dǎo)和營(yíng)造小區(qū)和諧友愛、積極向上的良好氛圍。工程維修部： 負(fù)責(zé)水電、房屋本體及公共設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，24小時(shí)為住戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。電梯部分： 采用專業(yè)分包形式委托 CPM 公司電梯維修中心全面負(fù)責(zé)維修。（三） 激勵(lì)機(jī)制以人為本是 CPM 公司重要的 經(jīng)營(yíng)理念，也是 CPM 公司企業(yè)文化的精髓，它堅(jiān)持以人為中心，尊重人，理解人，關(guān)心人，培養(yǎng)人，以激勵(lì)員工上進(jìn)、 實(shí)現(xiàn)員工的自身價(jià) 值為出發(fā)點(diǎn)，倡 導(dǎo)和營(yíng)造既相互尊敬、相互信任，又有明確的行為規(guī)則這樣 一種和諧有序的舒暢環(huán)境，實(shí)現(xiàn)管轄區(qū)的管理目標(biāo)。CPM 公司在 ISO9002 質(zhì)量方針中，明確提出了創(chuàng)建中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)名牌企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，并使這一目標(biāo)深入員工意識(shí)中，說明實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的現(xiàn)實(shí)意義，同時(shí)又把這一長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)分解到每年度各部門目標(biāo)管理責(zé)任制中，簽 定每年度目標(biāo)管理責(zé)任制考核協(xié)議書，年終按協(xié)議書考核工作業(yè)績(jī)，實(shí) 踐證明效果良好。崗位激勵(lì)。CPM 公司始終堅(jiān)持各級(jí)崗位， 實(shí)行公司內(nèi)部公開招聘的辦法，使具有真才實(shí) 學(xué)的人充分發(fā)揮自身潛力，受到廣大員工的普遍贊揚(yáng)。效益激勵(lì)。22 / 194（四）、 監(jiān)督與自我約束機(jī)制：1．監(jiān)督機(jī)制梅林一村管理處在開展物業(yè)管理的過程中，將嚴(yán)格按照國(guó)家、政府及上級(jí)主管部門的有關(guān)法律、法規(guī)要求開展工作，定期向 CPM 公司和梅林一村業(yè)主管理委員會(huì)報(bào)告工作，檢討物業(yè)管理運(yùn)作事務(wù)，提交財(cái)務(wù)報(bào)告書，并制訂出日常工作 計(jì)劃，分解量化到部 門及每個(gè)崗位， 實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制，每年對(duì)管理目 標(biāo)進(jìn)行考核。具體作法是：（1）公開監(jiān)督制：公布管理處監(jiān)督投訴電話，設(shè)立管理處主任信箱，24 小時(shí)受理投訴。（2）業(yè)主評(píng)議制：管理處對(duì)各項(xiàng)管理活動(dòng)實(shí)行監(jiān)督、跟蹤、反饋， 對(duì)業(yè)主或其它來源的信息做到有分析、有處理、有跟蹤、有反 饋。（3）定期報(bào)告制：管理處定期向業(yè)主管委會(huì)、CPM 公司及市住宅局定期報(bào)告工作，檢討物業(yè)管理事宜，確保實(shí)現(xiàn) CPM 公司標(biāo)書中的承諾。（2）管理處將嚴(yán)格貫徹 CPM 公司 ISO9002 質(zhì)量體系。對(duì)重大質(zhì) 量問題或多次重復(fù)出現(xiàn)的問題，由管理層檢討并制定糾正和預(yù)防措施。CPM 公司 對(duì)管理處主任進(jìn) 行述職考核，不合格降 級(jí) 或調(diào)回公司重新培訓(xùn)。（五）信息反饋及處理機(jī)制沒有《糾正和預(yù)防措施》，ISO9002 質(zhì)量體系就不能順利貫徹，沒有信息反饋和處理，管理處就無法保證優(yōu)良的物業(yè)管理服務(wù)。（2）、CPM 公司每半年向市住宅局匯報(bào)梅林一村物 業(yè)管理情況，特別是《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》及其配套文件落實(shí)情況，征詢住宅局的意見，改善不足之 處。圖 管理處監(jiān)督及自我約束示意圖公開信箱投訴電話業(yè)主委員會(huì)CPM 公司梅林一村管理處各職能部門各崗位員工監(jiān)督機(jī)構(gòu)ISO9002 質(zhì)量體系信息反饋市住宅局24 / 194（4）、客戶意見箱。（6）、新聞媒介。圖 信息反饋及處理機(jī)制市住宅局 意見箱執(zhí)行結(jié)果相關(guān)人員執(zhí)行命令跟蹤檢查總調(diào)度室（接收信息，分析處理）業(yè)主管委會(huì) 新聞媒介業(yè)主、客戶意見調(diào)查程序管理處員工發(fā)布命令25 / 194（一 ）工 作 流 程開發(fā)商（住宅局） CPM 公司物業(yè)管理運(yùn)作由開發(fā)商委托 CPM 公司作為物業(yè)管理人，全面 負(fù)責(zé)梅林一村各項(xiàng)物業(yè)管理事宜。待梅林一村業(yè)主管委會(huì)成立后，經(jīng) 住宅局同意，CPM 公司與業(yè)主管委會(huì)簽定物 業(yè)管理委托合同，并按《條例》履行各自職責(zé)。梅林一村管理處 各崗位員工管理處對(duì)下屬各職能部門實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制，確保各項(xiàng)工作計(jì)劃落實(shí)到位。（二）工作計(jì)劃安排前期管理（多層 65 幢）（1）、交接期 計(jì)劃內(nèi)容 時(shí)間安排籌備、組建梅林一村管理處 98/7/67/10參與智能系統(tǒng)，電梯、消防、機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試、培訓(xùn)、驗(yàn)收98/7/6 起各類原始資料接收、建檔 98/7/6 起建筑物本體驗(yàn)收交接 以住宅局確定時(shí)間安排綠化、公共配套設(shè)施驗(yàn)收交接 以住宅局確定時(shí)間安排配套設(shè)施、生活網(wǎng)點(diǎn)，綠化、信箱的 規(guī)劃 98/7/15 起道路、機(jī)電設(shè)備標(biāo)牌、標(biāo)識(shí)、策劃、實(shí)施 98/7/15 起招聘、培訓(xùn)、考核、錄用員工 98/7/107/30建立外部聯(lián)系（居委會(huì)、派出所、郵電局、電話公司、有線電視臺(tái)、水、電、氣主管公司、消防局、醫(yī)院等）98/7/6 起管理處裝備采購(gòu) 98/7/28編制物業(yè)管理方案 98/7/107/31準(zhǔn)備入伙資料（業(yè)主公約、物業(yè)管理合同、入伙指南、裝修申報(bào)程序、公共制度、業(yè)主資料采集表）98/7/698/7/31（2）、入伙期 計(jì)劃內(nèi)容 時(shí)間安排入伙手續(xù)辦理 98/8/1 起27 / 194與業(yè)主驗(yàn)收、交接其名下物業(yè)、 發(fā)放鑰匙、驗(yàn)收存在問題整改、復(fù)驗(yàn)、交接98/8/1 起現(xiàn)場(chǎng)提供各類物業(yè)管理咨詢 98/8/1 至 98/8/7協(xié)助業(yè)主辦理電話、煤氣、有線電機(jī)、通郵手續(xù)98/8/1 起提供裝修期便民服務(wù) 98/8/1 至 98/9/30配套設(shè)施工程 98/8/1 起裝修管理、控制 98/8/1 起安全防范控制 98/8/1 起入伙儀式策劃、準(zhǔn)備 98/9/1 至 9/30智能系統(tǒng)、垃圾分類、收集培訓(xùn)指導(dǎo) 98/8/1 至 9/30（3）、入住期 計(jì)劃內(nèi)容 時(shí)間安排舉行入伙儀式 98/10物業(yè)管理方案實(shí)施 98/8/1 起社區(qū)文化活動(dòng)實(shí)施 98/8/1 起業(yè)主、客戶意見調(diào)查 98/12/中旬召開業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主管理委員會(huì) 98/12/下旬智能系統(tǒng)使用功能深化 98/10 起員工培訓(xùn) 見培訓(xùn)計(jì)劃財(cái)務(wù)運(yùn)行、分析、公布 每半年一次ISO9002 質(zhì)量保證體系運(yùn)作控制 每半年一 次國(guó)家安全文明標(biāo)兵小區(qū)創(chuàng)建、參評(píng) 以住宅局安排為準(zhǔn)第二期（中高層層 25 棟） 計(jì)劃內(nèi)容 時(shí)間安排 參與配套設(shè)施安裝、 調(diào)試驗(yàn)收交接重驗(yàn)、交接99/4/15 至 99/4/25 28 / 194提供物業(yè)管理咨詢 99/5/1 起入住手續(xù)辦理 99/5/1 起與業(yè)主驗(yàn)收、交接其名下物業(yè)， 發(fā)放鑰匙，存在問題整改、復(fù)驗(yàn)交接99/5/1 起裝修管理、控制 99/5/1 起商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理、控制 以住宅局安排為準(zhǔn)配套娛樂場(chǎng)所驗(yàn)收交接 以住宅局安排為準(zhǔn)高級(jí)會(huì)所驗(yàn)收、交接 以住宅局安排為準(zhǔn)驗(yàn)收存在問題整改期限落實(shí)、質(zhì)量跟蹤復(fù)驗(yàn)交接以整改期限為準(zhǔn)機(jī)電設(shè)備、道路標(biāo)識(shí)計(jì)劃實(shí)施 99/5/1 起裝修審核、控制 99/5/1 起協(xié)助業(yè)主辦理電話、煤氣、有線電視開通手續(xù)99/4/15 起 第三期高層 6 棟參照第一、二期執(zhí)行。一期配備各類管理人員 97 人， （未含清潔、 綠化分包人員）其中 20 人已有住房，其余員工 77 人安排在綜合樓員工住宿，平均每間房 67 人，實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理以配合應(yīng)急突發(fā)事件的處理，具體安排如下：(1)、一期管理人員 77 人住房用房 11 間。(3)、綜合樓未交付前，員工安排在臨時(shí)房住宿。(5)、員工住房不足部分由 CPM 公司與住宅局協(xié)商解決。臨時(shí)的辦公用房安排（300 m2）管理處辦公室 200 m2員工臨時(shí)住宿 100 m2正式辦公用房（762 m 2）管理處和各職能部門 495 m2會(huì)議室 120 m2 接待室 70 m2庫(kù)房 45 m2維修間 50 m230 / 194（三）、器械及維修工具管理處將配備專用車輛 2 臺(tái)，巡邏摩托車 3 臺(tái)，自行車 20 部（減少對(duì)住戶的噪音污染）。通 訊 器 材管理處配手提電話 3 部，外線電話 7 部， 電話傳真機(jī) 1 部， 對(duì)講機(jī)站 1 座， 對(duì)講機(jī) 32 部。治 安 裝 備巡邏車 3 部，對(duì)講系統(tǒng) 1 套，應(yīng)急廣播系統(tǒng) 1 套。? 人才是根本的動(dòng)力，發(fā)展是永恒的追求。經(jīng)營(yíng)和管理骨干是人才，為推進(jìn)公司整體運(yùn)作而在平凡崗位上踏實(shí)工作的員工也是人才。? 在確保服務(wù)質(zhì)量前提下，實(shí)行物業(yè)管理部分項(xiàng)目的專業(yè)分包，降低成本，提高專業(yè)化管理水平。33 / 194一、管理處主任、副主任簡(jiǎn)歷（共 3 名）：（一）、管理處主任 1 名（簡(jiǎn)歷如下）1．基 情 狀 況 ：姓名：張 力 性別：男 年齡：38 歲 學(xué)