【正文】 被破壞方面，都能達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)，處理棘手問題很有方法，而且不會(huì)引起很大的矛盾糾紛，這是上海同行自嘆望塵莫及的。我們管理的全部項(xiàng)目沒有虧損的。我們管理生態(tài)環(huán)保小區(qū)—御景園和高樓齡的近代保護(hù)建筑—高陽(yáng)大樓時(shí)也能泰然自若，得心應(yīng)手。[上實(shí)大廈]的設(shè)施、設(shè)備管理是行業(yè)內(nèi)有口皆碑的。[上實(shí)物業(yè)]管理的物業(yè)涉及面較廣，管理經(jīng)驗(yàn)豐富，包括現(xiàn)代化商業(yè)/辦公大廈[金鐘廣場(chǎng)]和[上實(shí)大廈]，樓高208米、150米，還有智能化小區(qū)、生態(tài)環(huán)保小區(qū)和樓齡達(dá)100余年的近代保護(hù)建筑。公司在上海地區(qū)發(fā)展物業(yè)管理享有天時(shí)地利人和的優(yōu)勢(shì)。其中已獲得“部?jī)?yōu)”的管理項(xiàng)目5個(gè)，“市優(yōu)”的管理項(xiàng)目6個(gè)。[上實(shí)物業(yè)]——目前直接管理項(xiàng)目23個(gè)，總體管業(yè)、合作和顧問面積達(dá)到400余萬(wàn)平方米。商務(wù)篇□公司簡(jiǎn)介 ● 公司概況● 企業(yè)信譽(yù)● 公司業(yè)績(jī)● 管理經(jīng)驗(yàn)● 管理特色● 管理團(tuán)隊(duì)□財(cái)務(wù)預(yù)算● 物管開辦費(fèi)使用● 物管運(yùn)營(yíng)財(cái)務(wù)收支預(yù)案● 物管財(cái)務(wù)預(yù)算說(shuō)明與分析● 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議□公共場(chǎng)所營(yíng)運(yùn)策劃建議● 海上劇院、海上講堂、海上會(huì)館功能定位● 商業(yè)文化街三標(biāo)志建筑服務(wù)定位● 海上海創(chuàng)意商業(yè)街物業(yè)管理模式● 海上海LOFT商業(yè)空間物業(yè)管理服務(wù)特征描述□公司簡(jiǎn)介● 公司概況上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限公司（簡(jiǎn)稱“上實(shí)物業(yè)”）是上海實(shí)業(yè)集團(tuán)旗下的全資子公司，是專門從事物業(yè)管理及其相關(guān)服務(wù)的獨(dú)立法人企業(yè)，注冊(cè)資金62萬(wàn)美元（折合人民幣513萬(wàn)元）。[海上海]是新文化地產(chǎn)的開山之作，它引入了“四新”――新材料、新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備，這也為今后高端物業(yè)的管理提出新問題；它采用了“智能化”技術(shù)，比如寬帶網(wǎng)絡(luò)、三表遠(yuǎn)程、紅外線監(jiān)控、可視對(duì)講、密碼設(shè)定、遠(yuǎn)程設(shè)置、安防技術(shù)手段等等智能化的運(yùn)用體現(xiàn)了高科技含量，也充分體現(xiàn)了“新文化地產(chǎn)”中的“新”的外延。[上實(shí)物業(yè)]借助[海上海]這個(gè)平臺(tái)，又將成為文化塑造物業(yè)管理企業(yè)，并努力借助于實(shí)際行動(dòng)作為又一個(gè)提升。物業(yè)管理的出發(fā)點(diǎn)也將源于以上四種精神去展現(xiàn)、去發(fā)現(xiàn)、去運(yùn)用、去實(shí)踐?！?根植與新文化地產(chǎn)，運(yùn)用與物管實(shí)踐[海上海]在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面獨(dú)具匠心，它秉承新文化地產(chǎn)理念內(nèi)涵，豐富地創(chuàng)造出四種體現(xiàn)人文的精神：自然精神、建筑精神、藝術(shù)精神、時(shí)代精神。生態(tài)住宅區(qū)為全裝修高檔住宅公寓，一起上海的時(shí)尚生活，匯聚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的人群和富于想象與追求的人群。創(chuàng)意商業(yè)街是一個(gè)有明顯主題的街區(qū)，它是以原創(chuàng)精神為主題的藝術(shù)文化街。“一門、一窗、一眼”勾勒出“海上海”文化地產(chǎn)項(xiàng)目深刻含義。LOFT謂之“創(chuàng)意商居”是三幢高80米地匣型建筑，黑灰底色鋁板和玻璃幕墻構(gòu)成藝術(shù)與技術(shù)交織地形象。[上實(shí)物業(yè)]未來(lái)也將扛起“物業(yè)管理文化”大旗，順呼“文化地產(chǎn)”，擴(kuò)展和豐富其內(nèi)在的涵義，并借助[海上海]這個(gè)節(jié)點(diǎn)，打造新一輪物業(yè)管理行業(yè)扛旗之作?！?物業(yè)管理之文化內(nèi)涵塑造在新文化地產(chǎn)包含眾多分支理念之下，物業(yè)管理與服務(wù)的理念如何塑造其應(yīng)有的文化內(nèi)涵，這是擺在我們[上實(shí)物業(yè)]面前的一個(gè)重要論題。“新文化地產(chǎn)”的內(nèi)容，包括完善的理論體系，明確的文化主題，創(chuàng)新的藝術(shù)風(fēng)格，優(yōu)雅的審美品位，獨(dú)特的產(chǎn)品性能，持續(xù)的經(jīng)營(yíng)軟件，領(lǐng)先的科技含量，有效的傳播方式，精致的工藝細(xì)節(jié)，時(shí)尚的生活方式?！?文化與地產(chǎn)結(jié)合作用新文化地產(chǎn)從它構(gòu)筑雛形到完善一個(gè)理論體系，一個(gè)重要突顯的作用就是把文化理念與房地產(chǎn)作了有機(jī)結(jié)合。(3)新文化地產(chǎn)通過源源不斷的文化活動(dòng)和文化行動(dòng)，持續(xù)不斷地創(chuàng)造文化故事和事件，使地產(chǎn)不只是一種凝固的音樂，更變成多姿多彩的生活內(nèi)容，成為藝術(shù)創(chuàng)造的常青之地，使文化成為一種最富感染力和持久力的新型人文生態(tài)，力求突破現(xiàn)代都市的文化困境(4)新文化地產(chǎn)把鮮活額人生理念注入到住宅產(chǎn)品及服務(wù)之中，使富有個(gè)性并獨(dú)特的文化感覺歷久不衰，居住者和消費(fèi)者從新的生活方式之中能夠獲取更多的精神食量?！径縃iSHANGHAI文化與商業(yè)的融合● 新文化地產(chǎn)理念延伸新文化地產(chǎn)理念的形成有著極深內(nèi)涵意義，歸納起來(lái)主要有這么些：（1）新文化地產(chǎn)著意于文化的創(chuàng)新與進(jìn)步，地產(chǎn)被賦予文化的靈魂，文化與地產(chǎn)之間的互動(dòng)關(guān)系被充分發(fā)掘，人們?cè)谌司拥男蓍e與游戲之中感悟人生的幸福、優(yōu)雅與美好。為使[海上海]物管隊(duì)伍更有戰(zhàn)斗力和生命力，在保持隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定的同時(shí)，根據(jù)情況及時(shí)優(yōu)化隊(duì)伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實(shí)行末位淘汰率在3～5%左右，這樣做既留住了企業(yè)所需的人才，同時(shí)又吸納了新生力量。使考核起到獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的確切作用，同時(shí)也使員工有了壓力感、責(zé)任感和緊迫感。各級(jí)人員均有詳細(xì)的績(jī)效考核指標(biāo)，業(yè)績(jī)的好壞、績(jī)效的高低、綜合素質(zhì)的優(yōu)劣均可通過量化在“二維”分析圖上反映出來(lái)。制訂科學(xué)合理的工作服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和量化考核標(biāo)準(zhǔn)，并推出一整套突出績(jī)效與綜合測(cè)評(píng)相結(jié)合的考核實(shí)施方案。對(duì)考核出的佼佼者，需要采用“讓最明白的人最有權(quán)，讓最有責(zé)任心的最有權(quán)”。人員管理中的績(jī)效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。同時(shí)還會(huì)擬定了每一崗位、每一工種詳細(xì)的工作流程、崗位職責(zé)、服務(wù)質(zhì)量執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范企業(yè)和員工的動(dòng)作，確保管理和服務(wù)質(zhì)量。c、規(guī)范言行、注重儀表，實(shí)施BI形象戰(zhàn)略BI即企業(yè)的行為規(guī)范，是形象戰(zhàn)略的重要組成部分。對(duì)管理層員工實(shí)施授權(quán)管理，即在一定的工作范圍內(nèi)讓他們自己管理自己，增強(qiáng)管理人員的責(zé)任意識(shí)。b、分工協(xié)作，層級(jí)管理。公司的人員組織管理靠的是可見的、具體的企業(yè)規(guī)范，如制訂管理規(guī)章，明確各級(jí)人員的崗位職責(zé)和權(quán)力；建立一套合理公正的獎(jiǎng)勵(lì)制度；依據(jù)工作表現(xiàn)確定不同的報(bào)酬工資福利系統(tǒng)。尤其是在一專多能、何者為專的問題上，更要注意觀察，充分發(fā)揮個(gè)人專長(zhǎng)。[上實(shí)物業(yè)]將對(duì)企業(yè)人力資源進(jìn)行有效的配置，合理設(shè)計(jì)各工作崗位的工作內(nèi)容和職責(zé)范圍，目的是使人適合于職務(wù)，使職務(wù)適合于人，充分體現(xiàn)“全用人、用好人”的思路。所有管理層員工除必須具有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)外，還需有其他相關(guān)管理工作經(jīng)歷，也包括物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)尚不足的、年輕的員工。經(jīng)理級(jí)決策人員3550歲、管理層員工為2645歲、保安員為2030歲、其他操作層員工可放寬到2050歲。加大管理人員的配置比率（本項(xiàng)目物業(yè)管理人員與操作人員的比率為1:），符合高科技、高智能化管理的要求，使管理隊(duì)伍實(shí)現(xiàn)由勞動(dòng)密集型向知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變。所有管理層人員，除經(jīng)過正常的筆試、機(jī)試，心理測(cè)試等錄用考核外，必須通過外語(yǔ)，電腦使用、智能化基本知識(shí)的考核，成績(jī)合格者方可錄用，作業(yè)層人員要通過技能考試。操作層人員全部要求高中以上文化，保安崗位必須要求是退伍軍人、保安人員，以保證隊(duì)伍素質(zhì)；維修崗要求全部持證上崗。[上實(shí)物業(yè)]的人員管理體系由五部分組成：人員管理制訂素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格錄用考核培訓(xùn)培養(yǎng)提高素質(zhì)機(jī)制配置機(jī)制工作崗位設(shè)計(jì)合理配置人務(wù)制訂規(guī)范管理形象規(guī)范管理分層管理措施組織機(jī)制量化考核、素質(zhì)評(píng)價(jià)末位淘汰、優(yōu)化組合績(jī)效機(jī)制激勵(lì)機(jī)制工資福利等物質(zhì)保障榮譽(yù)晉升等精神獎(jiǎng)勵(lì)確定標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格招聘[上實(shí)物業(yè)]在[海上海]項(xiàng)目管理中將遵循上述用人標(biāo)準(zhǔn)，確定了以下幾項(xiàng)相關(guān)指標(biāo)：a、知識(shí)層次。為企業(yè)文化再造奠定基礎(chǔ)、為公司今后承接類似『海上海新城』這樣的物管項(xiàng)目創(chuàng)造條件。在[海上海]物業(yè)管理工作中，公司將創(chuàng)立了旨在對(duì)人才創(chuàng)造力進(jìn)行管理對(duì)人才潛能進(jìn)行開發(fā)的人力資源管理體系，啟動(dòng)“四優(yōu)”工作，即：選優(yōu)、培優(yōu)、用優(yōu)、留優(yōu)。而做人的工作，應(yīng)在自我培養(yǎng)與開發(fā)的同時(shí)，積極從外部招聘引進(jìn)“專才”，為企業(yè)培養(yǎng)一支過硬的員工隊(duì)伍。企業(yè)只有管理好人，才能管好事。全面導(dǎo)入CIS形象和ISO90014000體系①管理CIS形象導(dǎo)入是『海上?！?整體形象的組成部分；②將ISO90014001質(zhì)量和環(huán)境體系引入[海上海]物業(yè)管理范疇，為提升『海上海新城』整體管理形象打下良好的基礎(chǔ)。⑩公司要為『海上海新城』管理設(shè)立一個(gè)“文化策劃專員”職位，專門負(fù)責(zé)聯(lián)絡(luò)[海上海]營(yíng)運(yùn)商，協(xié)助他們招商、商業(yè)文化策劃和活動(dòng)；弘揚(yáng)發(fā)展商的“文化地產(chǎn)”經(jīng)營(yíng)理念；制定物業(yè)公司執(zhí)行計(jì)劃，配合行動(dòng)，全面支持創(chuàng)意商業(yè)街、LOFT商業(yè)裙樓的各項(xiàng)營(yíng)運(yùn)需求。員工一崗多能，一專多能。加強(qiáng)引導(dǎo)，杜絕亂停亂放現(xiàn)象，杜絕路面亂停及喇叭噪音。⑥加強(qiáng)社區(qū)文化建設(shè)，整合各區(qū)域形象，開展各種形式的文化娛樂健康活動(dòng)，建立商戶健康檔案，讓商戶享受溫馨，陶冶性情，形成一種健康向上的氛圍。在審核上嚴(yán)格把關(guān)，職能部門齊抓共管，將違章消滅在萌芽之中。在充分強(qiáng)調(diào)自我防范的前提下，以技防為主，運(yùn)用智能化保安設(shè)施和監(jiān)控系統(tǒng)，綜合布防，確保萬(wàn)無(wú)一失。中控統(tǒng)一指揮調(diào)度，強(qiáng)調(diào)多重結(jié)合，“巡崗”與“固定崗”相結(jié)合。③由于是開放式“城區(qū)和街區(qū)”，在安全管理上，將運(yùn)用現(xiàn)代化手段，三防結(jié)合，確保安全。②定期與政府部門溝通，多開工作會(huì)、聯(lián)誼會(huì)。⑤導(dǎo)入CIS形象識(shí)別系統(tǒng)，創(chuàng)一個(gè)國(guó)際品牌形象，塑造一流的管理形象。依靠現(xiàn)代化的實(shí)施和[上實(shí)物業(yè)]卓越的管理，讓[海上海]的業(yè)戶盡享安寧與平安。我們將實(shí)施兩步方案：入住期以人防為主，技防為輔。②積極與政府部門加強(qiáng)溝通與協(xié)調(diào)，取得支持，溝通創(chuàng)建一流的文明城區(qū)。我們可以承諾：項(xiàng)目完工一年內(nèi)創(chuàng)建上海市優(yōu)秀示范小區(qū)；全部項(xiàng)目完工兩年內(nèi)，將『海上海新城』爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)家優(yōu)秀示范小區(qū)/大廈。誠(chéng)信：說(shuō)到的一定做到，做到的比說(shuō)到的更好。目標(biāo)：滿足業(yè)主需求和超越業(yè)主合理期望。思想：業(yè)主并不總是對(duì)的，但他永遠(yuǎn)是第一位。理念：時(shí)時(shí)以一流標(biāo)準(zhǔn)要求自己，事事用服務(wù)觀念對(duì)待業(yè)主。明確的發(fā)展方向如下：[上實(shí)物業(yè)]以“專業(yè)規(guī)范嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾?，綜合高效熱忱的服務(wù)，為業(yè)主/使用人創(chuàng)造美好的生活和工作環(huán)境而不懈努力。：[上實(shí)發(fā)展]文化地產(chǎn)品牌優(yōu)勢(shì)，為[海上海]的文化積淀夯實(shí)堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；[上實(shí)物業(yè)]管理公司聚集人才、品牌、經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)勢(shì)，為『海上海新城』的物業(yè)管理發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。：[上實(shí)發(fā)展]正在開發(fā)的[海上海]，它不僅是要在文化本體要素中，實(shí)現(xiàn)常態(tài)生活和文化狂歡、物質(zhì)消費(fèi)和精神享受、建筑空間和概念空間、進(jìn)行式情節(jié)和未來(lái)式前景的有機(jī)融合，還要按照產(chǎn)業(yè)生態(tài)原則，主動(dòng)促進(jìn)人才與資本的自由結(jié)合。經(jīng)營(yíng)與『海上海新城』配套的服務(wù)功能、開設(shè)多項(xiàng)軟硬件設(shè)施，做到想“城民”之所想，提供便民、利民的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。——服務(wù)體系盡善盡全，滲透全方位、體現(xiàn)全方面；[海上海]確立的創(chuàng)意行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，也提供完備服務(wù)體系。物業(yè)管理要將這五種商業(yè)院落、三座標(biāo)志性建筑串聯(lián)，結(jié)合功能定位特點(diǎn)，設(shè)定二級(jí)管理，三個(gè)層次運(yùn)作機(jī)制，以點(diǎn)面結(jié)合，布局平衡，重點(diǎn)突現(xiàn)的方法劃成5個(gè)業(yè)務(wù)管理部門，3個(gè)管理區(qū)域。[海上海]創(chuàng)意商業(yè)街用“建筑語(yǔ)言：劃分成五大場(chǎng)景制造區(qū)塊，即：（一）混凝土,（二）金屬，（三）玻璃，（四）磚，（五）木材。做到統(tǒng)一和多采相結(jié)合，既統(tǒng)一而又不單一?！y(tǒng)領(lǐng)總體布局，“四統(tǒng)一”模式運(yùn)用；要做好[海上海]物業(yè)管理，就必須要將它的層次空間與功能定位相結(jié)合，充分運(yùn)用其特點(diǎn)，進(jìn)行總體構(gòu)思布局，在縱橫交錯(cuò)的建筑物之間施展物業(yè)管理手段和技術(shù)，忠實(shí)服務(wù)于“城民”?！宫F(xiàn)『海上?！灰?guī)劃的層次空間[海上海]規(guī)劃設(shè)計(jì)和定位，充分展現(xiàn)了“五度規(guī)劃空間”即：第一層次的城市空間、第二層次是由[海上海]界定的區(qū)域空間、第三層次由建筑體量構(gòu)成的外部空間、第四層次是為建筑內(nèi)部空間，第五層次是以人文滲透為主體的精神空間。投資商上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司、發(fā)展商上海上實(shí)房地產(chǎn)有限公司，將聘請(qǐng)文化經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行專業(yè)運(yùn)營(yíng)，統(tǒng)一管理及全程服務(wù)達(dá)到前所未有的投資方、發(fā)展方、經(jīng)營(yíng)者、業(yè)主、消費(fèi)者、物業(yè)公司六方共贏。從對(duì)多極生態(tài)的感知，胎孕于上實(shí)發(fā)展精神母體中的新文化地產(chǎn)理念終于發(fā)出新生命的第一聲呤唱，它就是誕生于大連路老工業(yè)廠房地塊上的全新的[海上海]新城。[海上海]臨近和平公園和控江路商圈，距上海新一輪城市開發(fā)的世紀(jì)性工程――黃浦江兩岸綜合開發(fā)區(qū)域北外灘僅300米。上海海上海項(xiàng)目物業(yè)管理策劃方案理念篇□導(dǎo)言 1□海上海物業(yè)管理策劃【一】HiSHANGHAI物管總體思路 3● 物管理念● 總體構(gòu)思● 人力資源開發(fā)【二】HiSHANGHAI文化與商業(yè)的融合 8● 新文化地產(chǎn)理念延伸● 文化與地產(chǎn)結(jié)合作用● 物業(yè)管理之文化內(nèi)涵塑造【三】HiSHANGHAI物管模式創(chuàng)舉與實(shí)踐 15● 集3種業(yè)態(tài)為一體的模式創(chuàng)立● 根植與新文化地產(chǎn)，運(yùn)用與物管實(shí)踐● 物業(yè)管理之文化塑造踐行□導(dǎo)言“出土”于這幾個(gè)關(guān)鍵詞：楊浦、大連路、上海工具廠原址“起源”于這幾個(gè)曾起過的名字：大連花園、情愛400、海上?！皠?chuàng)立”于這幾個(gè)關(guān)聯(lián)的名稱：上實(shí)發(fā)展、新文化地產(chǎn)、創(chuàng)意商居區(qū)從對(duì)多極生態(tài)的感知，胎孕于上實(shí)發(fā)展精神母體中的新文化地產(chǎn)理念終于發(fā)出新生命的第一聲呤唱，它就是誕生于大連路老工業(yè)廠房地塊上的全新的[海上海]新城。[海上海]位于上海楊浦區(qū)與虹口區(qū)交匯處的大連路，建筑用地面積近八萬(wàn)平方米，總建筑面積為二十三萬(wàn)平方米，其中7幢住宅建筑面積為九萬(wàn)多平方米，3幢LOFT建筑面積為七萬(wàn)多平方米，商業(yè)面積近三萬(wàn)平方米。外灘、四川北路商業(yè)街、魯迅公園等均在“海上?！?公里范圍左右。□海上海物業(yè)管理策劃【一】HiSHANGHAI物管總體思路● 物管理念——秉承『海上海』的專業(yè)運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一管理之模式；『海上海新城』投資方充分考慮經(jīng)營(yíng)業(yè)主的長(zhǎng)遠(yuǎn)投資，保障其利益。物業(yè)管理公司作為專業(yè)化的服務(wù)機(jī)構(gòu)，也將秉承[海上海]的“文化地產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)模式之精髓，創(chuàng)新服務(wù)理念，創(chuàng)具特色與『海上海新城』內(nèi)，各方共享共獲收益財(cái)富。[海上海]充分利用建筑布局空間，展示恢宏氣勢(shì)，也展現(xiàn)各個(gè)社區(qū)功能定位，并作了相應(yīng)的空間分割。物業(yè)管理公司全方位配合[海上海]運(yùn)營(yíng)商“四統(tǒng)一”的模式運(yùn)用，即“統(tǒng)一店面裝修、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)布局、統(tǒng)一物業(yè)管理、統(tǒng)一營(yíng)銷策劃”。——滿足它的功能定位，點(diǎn)面結(jié)合，布局平衡，重點(diǎn)突現(xiàn)；[海上海]以創(chuàng)意商業(yè)街為中心，東面是創(chuàng)意生態(tài)居，西面為引領(lǐng)時(shí)尚創(chuàng)意LOFT。創(chuàng)意商業(yè)街還以海上講堂、海上劇場(chǎng)、海上會(huì)館這三大靈魂建筑，創(chuàng)造連綿不