【正文】 裝修審查、監(jiān)督巡視清理室內(nèi)維修室外維修及養(yǎng)護(hù)道路停車場(chǎng)天面樓梯及墻面明溝暗溝外墻供水供電供氣路燈頻度8h內(nèi)隨來(lái)隨辦，隨進(jìn)度進(jìn)行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過(guò)夜，小修補(bǔ)24h內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音檢查二遍/天，及時(shí)維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一遍，隨壞隨修每周檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修，責(zé)任區(qū)外及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門每月檢查一遍，即壞即修標(biāo)準(zhǔn)符合規(guī)定，無(wú)危及安全、外觀，無(wú)改變用途熟悉房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、安全要求、開關(guān)位置，公用設(shè)施完好率90%以上無(wú)堵、少污積、無(wú)缺損、井蓋完好率100%憑票收費(fèi)不索要小費(fèi)、好處，回訪率100%，業(yè)主滿意率90%以上平整率無(wú)積水，缺損，完好率90%以上無(wú)積水，無(wú)漏隔熱層完好整潔無(wú)缺，扶手完好，梯燈正常，無(wú)張貼痕跡暢通無(wú)積水、無(wú)塌陷無(wú)鼠洞無(wú)脫無(wú)鼓、無(wú)滲水、無(wú)違章、整齊統(tǒng)一運(yùn)作正常，無(wú)亂搭亂接，無(wú)泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上程序8：00~8：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴?！　∈?、日常管理　?。ㄒ唬┓课莨芾磉\(yùn)作一覽表工作內(nèi)容核對(duì)業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監(jiān)督走訪回訪熟悉收費(fèi)財(cái)務(wù)頻度天一天內(nèi)辦完二遍/天，入伙期間6h/天，消滅違章于未然每周三次100%標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確符合規(guī)定，無(wú)危及安全、外觀無(wú)改變、用途無(wú)改變無(wú)亂堆亂放、亂挖亂接，無(wú)違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1‰以下。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。　　九、物業(yè)檔案的建立物業(yè)檔案資料的建立是對(duì)前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實(shí)施物業(yè)管理時(shí)對(duì)工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時(shí)必須移交的內(nèi)容之一。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗(yàn)收，合格后即退還裝修押金及保證金。其有關(guān)規(guī)定包括：國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》。注意事項(xiàng)：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象?！　∪牖铿F(xiàn)場(chǎng)入伙準(zhǔn)備、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場(chǎng)，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂(lè)，安全護(hù)衛(wèi)立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。l代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭(zhēng)取現(xiàn)場(chǎng)放號(hào)，方便業(yè)主。l當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個(gè)物業(yè)驗(yàn)收與接管工作即完成。l接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對(duì)存在的問(wèn)題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。l在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問(wèn)題，公司應(yīng)查明原因，及時(shí)上報(bào)開發(fā)商，請(qǐng)求盡快解決。l接管小組按《設(shè)備移交清單》，對(duì)各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進(jìn)行對(duì)照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備（設(shè)施）與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商，請(qǐng)求給予協(xié)助解決。l是物業(yè)通過(guò)竣工驗(yàn)收后，對(duì)物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗(yàn)收；l供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用；l房屋幢、戶編號(hào)已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)；l落實(shí)物業(yè)的保修事宜（保修責(zé)任、保修期限、保修范圍）。　　六、前期物業(yè)接管a）派物業(yè)管理員、水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗(yàn)收（無(wú)驗(yàn)收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議）。36萬(wàn)元但為減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，我司將通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng)、特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營(yíng)成本等多項(xiàng)措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格，擬向政府物價(jià)主管部門申報(bào)本小區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)價(jià)格指導(dǎo)價(jià)格為0。5%繳納即1。52萬(wàn)元*25%=1。192萬(wàn)元　?。?）安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)：7人*200元/年*人=0。04萬(wàn)m2*1元/年*m2=1。17萬(wàn)元/年　　（2）公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費(fèi)：1。962萬(wàn)元/年，0。2萬(wàn)元c）潤(rùn)虧：1。5萬(wàn)元l稅金：1。25萬(wàn)元l人員工資福利：14萬(wàn)元l辦公費(fèi)用：2。8萬(wàn)元l其他收入：1。34萬(wàn)元（收繳率90%）l維修服務(wù)費(fèi)：0。6萬(wàn)元30000*12*0。14萬(wàn)元（年度，以下省略）l物業(yè)管理費(fèi)：11。培訓(xùn)率100%。7保潔員2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等。5安全護(hù)衛(wèi)員7門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。3辦事員3文書、財(cái)務(wù)、勞資、后勤等。序號(hào)崗位人數(shù)主要職責(zé)備注1經(jīng)理1在董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)等?！　》答仭　∵\(yùn)行機(jī)制　　組織結(jié)構(gòu)圖　　經(jīng)營(yíng)環(huán)境圖　　四、人事人事設(shè)置原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗。樹立某物管公司品牌，　　三、組織物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)?！　《⒛繕?biāo)貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項(xiàng)目構(gòu)思，引進(jìn)大都市物業(yè)管理理念，通過(guò)優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。物業(yè)管理策劃方案　　篇一　　一、概述某項(xiàng)目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟(jì)中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。并使物業(yè)功能發(fā)揮，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡(jiǎn)潔、實(shí)用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。預(yù)計(jì)16名員工（按整個(gè)小區(qū)交付時(shí)設(shè)計(jì)）。2經(jīng)營(yíng)部主任1具體經(jīng)營(yíng)事務(wù)、人事等。財(cái)會(huì)要持證4物業(yè)管理員1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費(fèi)、維保服務(wù)等。6水電工1公共區(qū)域水電設(shè)施維護(hù)、水電維修服務(wù)等。員工招聘后即由公司聘請(qǐng)的物業(yè)管理顧問(wèn)公司進(jìn)行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)?！　∥?、經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)a）經(jīng)營(yíng)收入：19。34萬(wàn)元應(yīng)收　　12。35=126000（元）　　預(yù)計(jì)收入11。5萬(wàn)元l特約服務(wù)：5。5萬(wàn)元b）支出：20。5萬(wàn)元（辦公、安全護(hù)衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等）l維修保養(yǎng)費(fèi)用：1。05萬(wàn)元l不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：1。11萬(wàn)元d）物業(yè)接管期間前期投入：10萬(wàn)元（辦公設(shè)施購(gòu)置費(fèi)、通訊器材、員工服裝配置費(fèi)、安全護(hù)衛(wèi)用品、綠化等）e）公共性服務(wù)費(fèi)構(gòu)成測(cè)算：21。61元/月*m2　?。?）員工的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)序號(hào)崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)工資合計(jì)1經(jīng)理1120012002經(jīng)營(yíng)部主任18008003辦事員360018004物業(yè)管理員18008005安全護(hù)衛(wèi)員750035006水電工17007007保潔員2400800工資總額合計(jì)9600　　工資總額合計(jì)：9600元/月；115200元/年福利：115200*23%=26496（元/年）合計(jì)：14。5萬(wàn)元　?。?）綠化管理費(fèi)：綠化率45%1。04萬(wàn)元　?。?）清潔衛(wèi)生費(fèi)：2人*12月*80元/月*人=0。14萬(wàn)元　　（6）辦公費(fèi)：按管理人員工資總額25%計(jì)算　　5。38萬(wàn)元　　（7）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)：按10%計(jì)算即1萬(wàn)元　?。?）稅費(fèi)：按營(yíng)收5。052萬(wàn)元　?。?）保險(xiǎn)費(fèi)：暫不投保（10）合理利潤(rùn)：按營(yíng)收8%計(jì)算1。35元/月*m2。b）物業(yè)接管驗(yàn)收l(shuí)既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。確保保修項(xiàng)目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實(shí)，重大保修項(xiàng)目細(xì)則與圖紙校驗(yàn)到位；l接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術(shù)資料進(jìn)行對(duì)照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報(bào)開發(fā)商，請(qǐng)求給予協(xié)助解決。l接管小組對(duì)每套單元房的